老旧小区改造投资分析报告.docx
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老旧小区改造投资分析报告
2020年老旧小区改造投资分析报告
2020年5月
1.老旧小区改造是政策驱动民生基建的重要抓手.................5
1.1全国老旧小区近17万个,涉及建筑面积约40亿方............................5
1.2中央政策高屋建瓴,支持政策不断加码..................................................5
1.3地方政策跟进落实,已有超过22个省份出台旧改目标.......................8
2.老旧小区改造的内容和空间测算.....................................10
2.1老旧小区市场空间超过40亿平..............................................................10
2.2老旧小区存量中,山东、江苏、四川、河南均在1.7亿平以上.......12
2.3旧改内容主要集中在水、电、路、气设施的更新,其中材料费和人工
费占比近60%.....................................................................................................14
2.4资金来源统筹财政和项目收益.................................................................17
3.关键结论与市场建议......................................................20
3.1建筑:
丰富装配式建筑应用场景.............................................................20
3.2建材:
利好功能性材料,对子行业龙头拉动或超预期.......................21
3.3地产:
补短板,物业管理不可或缺.........................................................22
第3页共25页
图表目录
图1:
根据2015年小普查数据,城镇/乡村2000年以前存量建筑面积占比为49%/51%
......................................................................................................................10
图2:
从全国人口普查和小普查资料的房龄结构数据看,约50%的城镇及乡村住房为
2000年以前建造...........................................................................................10
图3:
根据2010人口普查,城市2010年居民户里来自自建的比例为16.4%11
图4:
根据2010人口普查,建制镇2010年居民户里来自自建的比例为56.2%11
图5:
2000年以前老旧小区存量,山东、江苏、四川、河南等均在1.7亿平以上12
图6:
浙江省未来社区构建九大场景创新为重点的未来社区集成系统..............19
图7:
未来建筑将创新空间集约利用和功能集成,解决传统痛点.....................20
表1:
旧改初步分为保基本的配套设施、提升类的基础设施、完善公共服务类三个层次
........................................................................................................................5
表2:
中央政策层面大力推进老旧小区改造......................................................6
表3:
地方政府自19年以来加快出台老旧小区改造相关文件,20年纷纷出台技术规则
以加快推进改造工作.........................................................................................8
表4:
2020年各地公布旧改计划中河南、四川、山东相对较多........................9
表5:
各省份存量老旧小区情况......................................................................12
表6:
部分重点城市老旧小区存量建筑情况
单位:
万平.....................................................................................................13
表7:
各省旧改具体内容................................................................................14
表8:
旧改工程综合造价测算(单位:
元/平方米)........................................17
表9:
河北省旧改三年计划中87%资金来源于财政支持..................................17
表10:
PPP项目库中旧改项目主要回报机制为政府付费................................18
表11:
劲松老旧小区改造引入社会资本,建立长效机制.................................19
表12:
主要建材品类旧改需求预测................................................................21
第4页共25页
1.老旧小区改造是政策驱动民生基建的重要抓手
1.1全国老旧小区近17万个,涉及建筑面积约40亿方
根据住建部、发改委、财政部在《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中的定
义,老旧小区是指城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基
本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区,已经纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建
实施改造的棚户区,以及居民自建住房为主的区域和城中村不属于老旧小区的范畴。
不同
省(区、市)老旧小区情况和居民诉求均不同,认定标准应在中央政策基础上因地制宜制
定,不搞一刀切。
老旧小区建造年限在20年以上,由于早年设计不完善和长期运营维护管理不到位,通
常面临着管网设备老旧、配套公共服务缺失、缺乏环境物业管理等突出问题。
对此,2019
年7月的住建部政策吹风会将老旧小区的改造内容初步划分为“保基本的配套设施”、“提
升类的基础设施”和“完善公共服务类”三类,在保基本的基础上,鼓励在改造中建设一
些提升类的基础设施。
住建部统计数据显示,截止2019年7月,全国共有老旧小区近17
万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约40亿平方米。
表1:
旧改初步分为保基本的配套设施、提升类的基础设施、完善公共服务类三个层次
改造类型
具体内容
水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等,包括垃圾分类设施的配套、加装电梯,以及北方地区供
暖设施修缮
保基本的配套设施
提升类的基础设施
完善公共服务类
包括公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等
包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施
资料来源:
住建部,市场部
1.2中央政策高屋建瓴,支持政策不断加码
2015年开始,中央提出推进老旧小区整治,针对老旧小区缺乏的社区配套进行改善。
2017年底,住建部正式启动城市老旧小区改造试点,2018年《政府工作报告》首次提出
“有序推进老旧小区改造”,2018年全年共改造老旧小区106个,惠及居民5.9万户,政
策在试点中逐步推进。
2019年以来,中央密集出台针对老旧小区改造的推进部署及财政支持政策,旧改政策
落地速度加快、力度明显加强、效果更加显著。
3月政府工作报告中第二次提及旧改,提
出“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升”;4月住建部、发改委联合财政部发
布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,明确2019年起旧改将纳入城镇保障性
安居工程,给予中央补助资金支持;6月国常会部署推进城镇老旧小区改造工作,强调加
强政府引导,重点改造建设小区水电气路及光纤、养老托幼等配套设施,有条件的可加装
电梯,配建停车设施;7月国新办政策吹风会、中共中央政治局会议、国常会等顶层进一
第5页共25页
步强化政策态度,深入组织开展调研,明确旧改将成为未来一项重点工作;9月财政部发
布《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》,将老旧小区改造纳入专项资金支
持范围;10月住建部指导8个城市开展深化试点,形成可推广经验;12月住建部全国住
房和城乡建设工作会议再次明确旧改任务,试点探索融资方式。
2019全年,全国各地完成
改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。
2020年老旧小区改造按下“快进键”,旧改明确成为民生基建稳增长重要抓手之一,
其中旧改计划目标较19年实现全面翻倍,不断完善资金支持方案。
20年伊始受停工停产
影响,经济下行压力巨大,稳增长持续加码,继4月3日财政部明确将城镇老旧小区改造
纳入专项债支持范围后,4月14日国常会确定“加大城镇老旧小区改造力度,推动惠民生
扩内需”,全年计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,较19完成情况
增加一倍,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营;4
月17日中央政治局会议指出“要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造”。
表2:
中央政策层面大力推进老旧小区改造
时间
部门
会议/文件
主要内容
《关于开展旧住宅小区整治
改造的指导意见》
2007.5
原建设部
将旧住宅区整治改造纳入政府公共服务范畴。
提出加快城镇棚户区和危房改造,加快老旧小区改造,有序推进老旧住
宅小区综合整治,力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和
危房改造。
2015.12
2016.2
中共中央
中央城市工作会议
中共中央、
国务院
《关于进一步加强城市规划
建设管理工作若干意见》
有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造,加快配套基
础设施建设。
住建部表示,将在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、
宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波15个城市
开展老旧小区改造试点,探索城市老旧小区改造的新模式,为推进全国
老旧小区改造,提供可复制、可推广的经验。
老旧小区改造试点工作座谈
会
2017.12
住建部
有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加
装电梯。
2018.3
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