XX市房地产建设项目可行性报告共60页.docx
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XX市房地产建设项目可行性报告共60页
XX市房地产项目可行性报告
目 录
第一部分XX市简介.3
一XX市介绍.4
1.总体概况.4
2.XX市中心城区.7
3.地理位置、气候.7
4.城市定位.7
5.城市发展规划.8
6.小结.10
第二部经济环境及生活结构研究.11
一XX市宏观经济研究:
.12
1.XX市宏观经济背景.12
2.XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析.13
3.XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况.14
4.XX市产业经济.15
5.固定资产投资与房地产投资.16
6.XX市经济在XX省的地位.17
7.小结.17
二XX市居民生活结构研究.18
1.XX市人口结构与消费结构比例.18
2.城镇居民生活结构研究.19
3.城市居民就业与在职职工收入情况.20
4.XX市消费结构变化及特点.25
5.小结.27
第三部分 片区及项目介绍.28
一龙洞堡”片区简介.29
1.片区概况.29
2.片区定位.30
3.片区发展规划.30
4.片区发展前景.30
二项目简介.31
1.项目位置.31
2.地形地势.32
3.项目SWOT分析.33
4.项目综合评价及发展战略.37
第四部分 方案优化及经济评价.38
一项目分析说明及用地、技术、经济指标.39
1.项目说明:
.39
2.项目用地指标.39
3.项目技术指标.39
4.经济指标.40
5.成本测算结果:
.42
6.价格预期.43
二优化计算.44
1.项目定量计算模型.44
2.计算结果.45
3.结果分析.46
三方案建议.46
四项目经济评价.47
1.投资估算及收入预测.47
2.动态分析.51
3.财务分析.52
4.项目风险及防范建议.54
附表.55
1.资金运用计划表:
.55
2.销售收入预测表.55
3.资金来源与运用表.56
4.项目现金流量表.56
第一部分XX市简介
一XX市介绍
1.总体概况
1.1XX市简介
XX省位于中国西南云贵高原东部,XX是XX省省会,位于XX省中部,是XX省政治、经济、科技、教育、文化中心。
中国古代以山北为阴,山南为阳。
“XX”因城区位于XX境内的贵山之南而得名。
古代XX盛产竹子,许多地方以竹命名,因“竹”与“筑”谐音,故XX简称“筑”。
东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤,西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县,北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。
土地总面积8046平方千米,占全省面积的4.56%。
市区面积2403平方千米,建成区面积128平方千米。
2002年末,全市总人口340.44万人,其中非农业人口160.33万人,占总人口的47%。
少数民族共有37个,占总人口15.4%,其中布依族、苗族占少数民族人口总数的71.3%。
1.2XX市辖区组与城市格局
XX市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息峰县10个区县(市)。
城区形成以中心区为市级中心,小河、白云为市级次中心,金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。
各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。
片区之间以绿色空间相隔离,通过交通干线相连接,呈组团式格局。
体现出“山中有城,城中有山”的城市特点。
1.3交通
航空
1992年9月,XX航空口岸正式开通,XX市成为一类口岸城市。
距市中心12公里、车程15分钟的XX龙洞堡机场,现开通30多条航线,每周航班467架次,航线辐射北京、上海、广州、海口、成都、昆明等全国大中城市及香港特别行政区。
铁路
XX是中国西南重要的铁路交通枢纽,川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此,其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。
电气化程度居全国之首。
XX火车南站是货运列车的汇集点,它既是省内最大的物资集散地,也是中国西南最大的铁路枢纽编组站。
XX火车站是XX省铁路客运中心。
公路与公共交通
外部公路交通:
贵(阳)黄(果树)、贵(XX)遵(遵义)、贵新、贵毕(XX至新寨和XX至毕节)公路等8条高等级出境公路,321和210国道经过XX。
目前已形成以市区为中心,呈放射状分布的公路网络,四通八达,建立了西南腹地与沿海城市的联系,促进西南地区经济的发展。
城区公路交通
XX城区新建的道路、桥梁60多条,总长50多公里;建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。
如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。
XX中心环线建设,它将使XX城区公共交通系统变得更加通畅快捷。
2.XX市中心城区
XX市中心城区由云岩区与南明区两区组成,又叫“中心两城区”。
建设用地约40平方公里,集聚了市区65%以上的人口与就业,由于受城区地形和用地限制,人口密度与土地开发强度较高,居省会中心城市前列。
3.地理位置、气候
XX市位于XX省中部的云贵高原东斜坡地带,地处东经106°07′至107°17′,北纬26°11′至27°22′之间。
属东部平原向西部高原的过渡地带,平均海拔1250米,地形地貌多样,海拔高,纬度低。
XX市年平均气温14.7oC,夏季平均气温21.9oC,冬季平均气温6.6oC,常年相对湿度80%,年平均降雨量1200毫米,日照时数1354小时,无霜期270天。
冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长具有亚热带湿润温和型气候的特点。
4.城市定位
4.1城市定位
XX市定位于“打造生态经济市,实现生态与经济良性循环”。
4.2定位意义
XX市定位于“打造生态经济市,实现生态与经济良性循环”。
是XX市综合人口、经济、社会、资源和环境协调发展做出的新的定位,是继“林城”品牌打造、“环境立市”战略后的延续与提升,体现XX市作为XX省政治、经济、文化中心与XX“生态立省”的战略思想的一致性,是结合XX市区域经济特色的城市定位。
5.城市发展规划
根据近期城市重点发展方向和发展区域规划,XX市将实施“西北进,南延、东拓”的空间发展策略,由此确定了金阳新区、白云南湖新区、小河西部开发工业园区、二戈寨物流区、龙洞堡中心片区等近期重点发展区域。
金阳新区建设是全市建设的重点,土地供应首先保证金阳新区快速发展的需要;小河片区、新天片区、白云片区是XX市高新技术产业和工业项目布局的重点区域,应保证一定的土地供应量;中心区、龙洞堡片区、三桥马王庙片区、花溪片区应以挖掘存量土地潜力为主,适量新增建设用地。
未来XX城区由中心区及周围八个片区组成,形成“众星捧月”的空间布局形态。
各片区之间充分利用自然地形形成环城林带,严格保护片区之间的绿色隔离带,强化“山中有城,城在有山”的城市特点。
各组团发展形势如下:
中心区
是规划区的核心区域,总用地58平方千米,规划为疏解人口,降低人口密度和建筑密度,提高居住环境质量,逐步加强城市基础设施建设,优化用地布局。
实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略,调整产业结构,强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能区域。
金阳片区
位于城区西北部,总用地32.4平方千米,规划为以行政办公、居住、文教科研、高新技术和居住为一体的园林式、生态型和可持续发展的现代化新城区。
小河片区
片区位于城区南部,总用地81.3平方千米。
规划为以机械、电子、航空、新材料、铁路货场、仓储为主的工业片区。
白云片区
位于城区西北部,总用地66平方千米,规划为以铝厂建设为主体。
是中心区“退二进三”吸纳工业企业和其他行业的主战场,规划为铝工业及其配套行业为主,有利生产、方便生活的新型工业基地。
是规划末期重点建设的片区,逐步建成为北面三县服务的城市次中心。
新添片区
位于城区东北部,总用地70.2平方千米,是以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。
花溪片区
位于城区西南部,总用地约60平方千米,规划是以风景旅游、文教科研用地为主的片区,是国家级风景名胜区和省高等教育基地,严格控制有污染的项目发展。
三桥马王庙片区
位于城区西部,总用地约60平方千米,规划为以汽车配件、机械制造、橡胶制品和磨料磨具为主的工业片区。
二戈寨片区
依托小河区逐步发展,建成以铁路编组站、仓储为主的现代物流片区。
龙洞堡片区
建成以航空港及对外交通设施为主,居住、体育设施为辅的综合区。
6.小结
XX是中国西南地区重要城市,由于地形的限制,中心城区成为城市政治、经济和社会活动中心,但面对西部开发带来的大发展机遇和城市机动化、城市化的发展压力,中心城区的用地越来越难以满足发展的需求,尽管城市外围的片区发展已经具有一定规模,但其与中心城区在社会和经济上的联系仍然相对薄弱。
中心优势依旧明显。
XX为以中心城区为核心、外围片区分布四周的组团式城市结构,城市的交通设施和交通需求都有了大幅度增长,目前XX市交通设施略显超重。
目前XX正处在城市结构调整的关键时期,城市总体规划,交通设施的规划和建设是引导城市发展与实现城市的顺利“转型”重要因素。
XX市未来城区将形成中心区和金阳新区两个市级中心,小河、白云为城市次中心,新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构,各片区之间以绿色空间相隔离,保持并发展组团式格局。
第二部经济环境及生活结构研究
一XX市宏观经济研究:
1.XX市宏观经济背景
60年代中期开始XX进行“三线建设”,以三线军工企业和大、中型企业为依托,XX的工业基础逐步加强,交通通讯条件大为改善。
从总体上看,XX市经济的增长在很大程度上是依靠物质资源的高消耗来实现的。
XX的工业生产长期呈现“高开采—低利用—高排放”的粗放型特征。
1978年至2002年,XXGDP增长9倍多,但同时,主要资源投入量也增长了3倍多,按照过去的经济发展模式,如果2020年的经济要实现翻三番,所需资源投入量与污染排放量也将翻三番,能源供给与环境将不堪重负。
XX市产业结构单一,市场经济欠发达,市场机制不成熟。
这种产业结构是在计划体制下靠政府的力量强制形成的,在市场力量还比较薄弱的情况下,靠市场自发调节是十分缓慢而艰难的,必须发挥政府作用。
因此,2001年初提出“环境立市”的发展战略,随后又提出建设循环经济生态城市的决定。
2002年5月,XX被确定为全国首家“循环经济生态城市”试点城市。
在2003年11月开始施行的《XX市建设循环经济生态城市条例》,则把未来20年XX市发展循环经济的思路从法律上作了框定。
2.XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析
2.1经济总量、增量分析
资料来源《XX市统计公报》
统计显示:
XX市国民生产总值,稳定增长,连续七年都高于全国平均水平。
2.22004年省会或副省级城市对比
资料来源《国家统计公报》
统计显示:
2004年XX市国民经济增长幅度高于全国平均水平,XX市在全国省会或副省级城市中经济发展水平相对落后。
3.XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况
3.1产业结构
资料来源《XX市统计公报》
统计显示:
XX市产业结构第一产业发展缓慢,在国民经济的比例越来越低,第二产业稳步增长,第三产业对推动国民经济的发展方面,越来越显得重要。
3.2投资、消费、对外贸易与XX市经济的贡献
资料来源《XX市统计公报》,外汇美元:
人民币=1:
8.26
统计显示:
消费对XX
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