濮阳市房地产项目市场调研报告Word文档格式.docx
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全市8个产业集聚区完成投资509亿元,增长33%,完成工业增加值175.8亿元。
农业方面:
两室总产251万吨,增长0.82%,林木经济达到15.3万亩。
畜牧业总产值70亿元。
127家市级以上农业产业化龙头企业实现销售收入120亿元,利税8.7亿元。
农村劳动力转移70.2万人次,实现劳务收入63亿元。
濮阳市作为豫北生态园林特色突出的国家级历史文化名城、以石油化工工业为主导的综合性都市,其都市职能是以石油天然气化工工业为特色的区域性商贸流通中心、以石化工业技术研究开发和基础教育为核心的区域性科技教育中心,坚持可连续进展的生态型都市和适宜居住的文明和谐都市为以后进展目标;
1、濮阳市以后都市规划——〝两组团、七片区〞组团式都市结构
两组团指的是中心城区和老城组团;
现有的新市区和中原区连片进展成中心城区,现濮阳县县城经行政区划调整后进展为老城组团。
七片区指的是中心城区的〝行政文化区、商贸中心区、文教与油田服务片区、濮西工业片区、马庄桥片区〞和老城组团的〝古城片区、老城东片区〞。
2、濮阳市都市交通——〝三纵两横〞、外围环路、〝七纵七横〞
三纵两横:
大广高速、德商高速、濮阳至湖北阳新高速为三纵,南林高速、范辉高速至范台梁高速为两横;
外围环路:
东环路(106国道)-南环路-西环路-绿城路;
〝七纵〞:
濮水路、濮上路、京开大道、马颊河路、长庆路、大庆路和文明路;
〝七横〞:
绿城路(原北环路)、中原路、黄河路、胜利路、石化路、站南路和国庆路;
濮阳市具体组团及道路状况如以下图:
3、濮阳市以后规划进展——北进、东扩、南整、西优
北进:
进展新城区,范畴马庄桥邻近;
东扩:
进展工业集聚区,范畴柳屯以东;
南整:
因为大堤只能开发老城区;
西优:
打造仿古旅行、商贸区,大部分是老企业,需要改造招商为新型企业。
北部是这两年濮阳都市建设的重点方向,绿城路〔北环路〕两边的开发热火朝天,公务员小区的建设、新文化宫的奠基、市政府的北迁意向、400亩都市公园的定位都让市民对这片区域充满了期待,都市中心的北移会带动王什乡、固城镇的进展,与马庄桥镇更是成为连襟兄弟,至于马庄桥是否划至市管辖,事实上并不重要,重要的是绿城路北、马庄桥南、京开道西这片区域将成为濮阳新的钻石之地,以后必将光芒四射。
五、现时期房产政策环境分析
时刻
机构
政策内容
目的
2021.05.28
国土部
打算上报«
不动产登记条例»
,全国实行不动产登记信息治理,依法以人查房
反腐,并爱护所有人物权,打击投资性需求客户
住建部
规定出卖人应在交付日期届满前许多于10日将查验房屋的时刻送达买受人,假如开发商〝一房多卖〞购房者可要求多赔一倍已付房款
爱护所有人房产权,治理不法行为,规范房产市场
2021.08.09
郑州房管局
经报请上级部门批准,自即日起,在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情形证明。
回来市场,促进楼市成交,刺激房产市场
2021.08.26
按照要求,建立首问负责、一次性告知、限时办结、服务承诺等各项服务制度,落实服务责任;
其次优化业务流程;
第三,降低中间费用;
最后改进服务方式;
全面提升服务质量,解决群众服务问题,爱护缴存群众利益,充分发挥公积金作用;
总结:
从各个部门颁布的治理条例看出:
房产市场从土地、住房、销售等各个环节都将建立完善的治理机制,保证产权所有人权益的同时进一步规范房产市场交易行为,减弱政府的宏观调控力度,促进房地产进入合理的市场竞争轨道,遵从优胜劣汰、强者生存的市场规律,运用价值杠杆调剂房产市场价格,最终保证市场的健康、合理、有序进展。
〔政策来源:
濮阳楼市网〕
第二部分濮阳房产市场进展状况
房产市场的进展离不开大的经济环境,据专家研究,当GDP增速保持在8%以上时是房产市场的高速进展时期,考虑到濮阳市目前的房产进展状况,得益于濮阳市的经济进展,下面就全市生产总值、固定资产投资、城镇居民可支配收入、人均收入等数据进行分析〔数据来源:
历年濮阳市政府工作报告〕;
近五年,濮阳市生产总值增加460.48亿,增长率68.7%,固定资产投资亦不断增长,其中以2021年增长幅度最大。
由图可知,随着濮阳整体经济的快速进展,固定资产投资跟随经济势头出现增长趋势,为房产市场进展提供充足资金支持;
另一方面,城镇居民人均收入增加,提升居民购买力,提高房产市场成交量,加快房产市场进展。
二、濮阳〔商住〕土地交易市场状况
濮阳市国土资源局2021年07-12月份土地〔商住〕登记结果情形
序号
土地使用者
面积〔㎡〕
地号
土地坐落
使用权类型
土地用途
登记时刻
1
濮阳市尧当置业
40530.03
3-9-10
石化路北、玉门路东
出让
商住用地
2021/8/5
2
濮阳申泰置业
3049.18
7-8-44
气象局西、黄河路北
商业用地
3
濮阳明珠房地产开发
60812.18
2-3-63
京开大道西、石化中路南
2021/9/15
4
濮阳市荣冠实业
22874.76
201-0-8
新东路西、北园路北
2021/9/18
5
濮阳市土地储备中心
52078.19
103-0-6
濮上路东、卫都路南
政府储备
住宅用地
2021/10/20
6
河南国信企业进展
13792.45
8-3-70
大庆中路东、胜利东路南
2021/10/16
7
濮阳市泰吉置业
31649.17
1-3-85
绿城路北、鹿城路西
2021/11/14
8
濮阳市瑞璞置业
43592.43
201-0-10
任丘路北、昌二路西
2021/11/13
9
38550.42
201-0-11
新东路西、任丘路北
10
濮阳市如意置业
427.51
8-2-54-4
黄河路南、文明路东
2021/12/5
11
870.45
8-2-54-3
12
16579.67
8-2-54-2
13
8528.58
8-2-54-1
2021年濮阳市出让土地约30块,成交仅5块,占出让总量的六分之一,约20块土地尚处于公告期;
出让土地共计251.24亩,市场投放量约50.2万方。
由表可知,今年土地交易市场相对较为冷淡,出让地块面积较小,出让区域要紧集中在濮北新区,市场新增土地较少,开发商拿地积极性不高;
纵观受让单位,要紧以濮阳市开发商拿地为主,后期房产市场投放量将会连续增加;
考虑到市区仍有大量空置土地,且土地用途要紧以商住为主,随着市场变化,后期潜在存量仍旧专门大。
〔数据来源:
濮阳国土资源局〕
三、濮阳房地产市场进展历程
濮阳房地产开发经历了四个时期。
第一个时期〔1989-1992年〕:
本时期以定向开发为主,要紧由政府托付银行组织开发住宅建设;
第二个时期〔1992-2000年〕:
本时期要紧以单位组织集资建房为主;
第三个时期〔2000-2004年〕:
以小规模的市场开发为主;
第四个时期〔2005-至今〕:
以专业化操作和放量开发为主;
目前市场开发觉状:
市场开发要紧集中在濮北新区和油田老城区,市场大盘林立,产品同质化,营销活动升级,实力开发企业较多,整体房产市场成熟,竞争猛烈。
通过走访调查知,各大楼盘分布的区域范畴要紧有油田版块、老城区版块、濮北新区版块、濮东CBD版块。
从其市场关注热度来看,楼盘要紧集中在濮北新区、油田和老城区,濮东CBD的楼盘集中度相对较低,以下为要紧版块整体特点:
濮北版块:
濮阳以西,多为新项目,交通方便,西至高速,东至市区,除了建业打品牌战术,房价稍高,其它价位均一样。
项目都比较大,可售体量较大。
区域优势:
濮北新区是以后市政进展主方向,新区政府的搬迁为本区域进展提供契机,东湖、西湖、体育中心、高教园区、行政办公中心等组团片区的规划提升整个区域的生活环境和居住品质;
区域劣势:
现时期片区荒凉,区域配套不齐全,商圈进展不成熟,区域生活环境短期内无法改变;
楼盘特点:
项目要紧分为两大类:
一是以教育配套为卖点的学区房,二是以东湖、西湖、公园等稀缺资源为主,打造生态宜居楼盘,重点在于提高客户的居住环境,目标对象以改善型客户为主;
产品分析:
濮北新区楼盘所推出产品80-140㎡之间两房、三房居多,两房面积集中在80-90㎡之间,三房面积集中在100-140㎡之间,三房所占比重较大,占总推货量60%之多。
大面积房源推售量较少,整个新区市场以刚需产品为主,符合传统两房及三房面积组合。
销售价格:
购买濮北房产的重点是区域以后的升值潜力,就其现状而言,不具有进展为成熟楼盘的基础,房价整体偏低,均价在4800-5400元/㎡之间;
优待分析:
优待方式单一且幅度较小,要紧集中在付款方式优待方面,一次性优待2-4%,多数无按揭优待。
客户分析:
整个新区市场成交客户来源要紧集中在五县一区,县区客户所占比例达到50-60%之多,区域周边客户所占比例约20%左右。
销售分析:
日均来访客户10组左右,月均去化30套左右房源,且多为100-120㎡之间产品,140㎡及以上产品去化速度明显偏慢。
推广分析:
推广渠道比较统一,多为户外大牌、公交候车亭、短信、杂志等,从客户反馈情形来看,户外、候车亭及短信成效相对较好。
市场不利环境:
受政府〝地震〞阻碍,部分项目工程进度迟滞,与营销节奏不能保持一致;
国家新政策规定不支持政府地址搬迁,这点成为其它版块评判濮北以后的〝借口〞;
下面就濮北版块楼盘详细细节进行分析:
项目名称
开发商
占地面积
总建筑面积〔㎡〕
建筑风格
容积率
绿化率
户型面积〔㎡〕
建业壹号城邦
濮阳建业都市进展
约2000亩
200万
Art-Deco
2.5
38%
88-245㎡
棕榈泉
濮阳市棕榈泉置业
468亩
110万
3.2
40%
40-280㎡
龙之光国际中心
濮阳市金地置业
352亩
100万
约4.3
——
梧桐树
邯郸市博地房地产开发
42亩
12.44万
法式
4.4
——
106-224㎡
卢浮公馆
濮阳市江山置业
340亩
74万
30%
香榭里
河南如意集团公司
90亩
18万
3.0
30-400㎡
东湖方舟
河南泰吉集团公司
265亩
81万
3.62
78-232㎡
英皇国际
濮阳市豪宇房地产开发
100亩
20万
简欧
2.99
80-204㎡
凤凰城
濮阳市万瑞置业
425亩
66万
2.33
82-150㎡
城中央
濮阳市龙云置业
46%
37-141㎡
金域湾
濮阳市希原置业
10万
81-128㎡
巴黎春天
濮阳市益利置业
45亩
12万
2.9
40-138㎡
濮上名家
濮阳市中辰房地产开发
57.4亩
12.4万
欧式
3.24
36.8%
36-150㎡
海斯顿公园
濮阳市汇丰置业
282亩
60万
105-120㎡
濮北开发企业实力相对较强,大部分企业在濮阳开发四五个楼盘,开发体会成熟;
百亩大盘在濮北更是司空见惯;
整体数据来看,容积率2.5以下的楼盘只有建业壹号城邦和凤凰城两个,容积率整体较高;
受容积率、地块规模的阻碍,大盘多存在30多平方的公寓,最小面积以80平的两房居多,200多平的复式在濮北版块较为常见;
推售房源
推售套数
主推户型
销售均价
优待方式
9#、10、11#、12#
约700套
5100元
购房直截了当优待3万元
17#、19#、20#、21#、23#
650套
89-143㎡
5000元
购房直截了当优待1万元
交100抵1万元,或转化购物卡
5#、6#
400套
40-145㎡
4600元
交10万定房
13#、16#
72套
119㎡
1#、2#、3#、9#、10#
660套
82-156㎡
4500-5000元
9#、10#、11#
334套
98-126㎡
5300元
交5万定房
2#
44套
98㎡
5400元
交5万直截了当定房
6#
99套
80-198㎡
5500元
以千抵万
〔1〕市场推售主力户型为88-126㎡的两房和三房;
(2)濮北地区团购价约4200元/㎡,销售均价5000元/㎡左右,在中原路以南的项目均价在5200元/㎡;
(3)优待方式一样先采纳团购的形式,或者直截了当减少总房款的方式;
〔4〕70%的楼盘为二期销售时期或是刚入市项目,且项目体量较大,市场以后投放量较大;
油田版块:
该板块可售项目较多,整体价位和市区差不多,靠近市区均价较高,项目品质越来越高。
油田版块为濮阳的老城区,要紧是油田开发而形成的专业人才集合地,区域进展较为成熟,配套完善,且居民消费水平相对较高,是旧城区的核心地带;
周边居住环境比较脏乱,人口居住密度较大,绿化率较低,以后升值潜力小;
项目开发要紧以旧城改造为主,多为城中村改造项目,受限区域环境制约,销售均价从4500-5800元/㎡不等,整体均价高于濮北新区500元/㎡;
建业桂园
73亩
中式
35%
86-167
城上城
50亩
现代简约
5.4
--
78-140
中央城
11万
Artdeco
40-256
丽景上品
濮阳市建基置业
300亩
52万
88-181
龙城国际
河南兴乾置业
1000亩
150万
欧陆新古典
80-130
瑞泰花园
濮阳市昱升置业
30亩
6万
34-149
中房理想城
中国房产
62亩
80%
82-142
油田版块项目开发商实力均较强,建筑风格以现代简欧风格为主,容积率均在3.0左右,户型面积集中在88-150平米之间;
整体而言,油田区的项目开发时刻较早,大面积复式户型和小面积公寓较少;
瑞园
1#、2#、3#、4#
/
83-122㎡
总房款优待约5个点
3#、5#、6#、7#
418套
78-140㎡
7200元
3#
104套
101㎡
6000元
总房款优待3个点
10#、11#、12#、13#
352套
88-130㎡
4500元
无优待
尾盘
10套
121㎡
4800元
132套
82-142㎡
5200元
〔1〕推售房源要紧以单栋房源为主,集中去化;
〔2)销售均价5000元/㎡左右,以学区房城上城价格最高;
〔3〕优待方式要紧以折扣的形式吸引客户;
〔3〕大部分项目均已处于二期销售时期,后期投放量相对较小;
老城区版块
该板块小项目较多,大项目只有海斯顿公园,但整体配套完善,价格也比新区板块高,可售体量已不多,可公布发地域也近乎没有。
相对与其它版块而言,老城区配套完善,生活便利,环境较好,专门是戚城公园、中心广场、颐和广场等公共绿地资源,给周边项目带来利好因素,房价要普遍高于周边片区。
受限于市中心地块面积,大多项目规模有限,要紧以打造精品楼盘为主;
子路花园
濮阳市欣荣置业进展
约7万
110-140
中央公园
460亩
90万
50%
88-157
铜锣湾
濮阳市怡海房地产开发
60亩
4.5
37%
108-199
城中城
25亩
89-170
〔1〕开发商均为在濮阳市场开发多个楼盘,开发体会比较成熟,实力较强;
〔2〕开发规模小,整体规划要紧以110㎡左右的三方为主,公寓开发比例较少;
1、铜锣湾
物业形状:
住宅、写字楼占地面积:
60亩建筑面积:
20万㎡
建筑风格:
简欧容积率:
4.5绿化率:
销售均价:
6500元/㎡01〔住宅〕楼层差价:
30元朝向差价:
50元
开发商:
濮阳市怡海房地产开发项目地址:
濮阳人民路龙城广场北
营销动态:
底商一拖三,一拖二
营销推广及活动
推广主题:
都市综合体都市进展最高级
推广渠道:
户外、候车亭、短信、杂志、广播、电视、DM单网络等
来访渠道:
户外、短信及朋介
节点活动:
平常活动较多,多为亲子讲座、教育讲座、手工DIY等,活动多以亲子类居多。
户型展现
2、海斯顿公园
住宅占地面积:
219亩建筑面积:
60万㎡销售均价:
5500元/㎡
Artdeco户型面积:
社区配套:
濮阳第三小学、黄河路实验小学、濮阳市第四中学,五星级豪华会所;
优待政策:
1万抵5万,跟房多多合作。
客户情形分析
客户圈层:
中高收入者,年轻夫妇,关注学区房
关怀问题:
价格、物业及生活配套,舒服性,投资性
到访客户:
濮阳市区客户、濮阳老城区改善型客户
营销推广及活动
一座城的生活态度
户外、候车亭、短信、报纸、广播、网络、杂志
3、海晟名居
住宅楼栋数:
1栋楼总户数:
252户
濮阳安成置业售楼地址:
中原路和长庆路交汇处东
建筑类别:
高层销售价格:
5300元/㎡占地面积:
80000㎡
建筑面积:
30万㎡户型区间:
40-140㎡
交房标准:
毛坯工程进度:
打桩中
【学区房】小学:
油田十中小学部〔300米〕中学:
油田十中初中部〔300米〕医院:
华龙区医院、油田总医院
一次性单价减500元/㎡,定房
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