星级酒店评估案例分析文档格式.docx
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本次评估的估价对象为深圳凯宾斯基酒店整栋物业,为符合国际标准的五星级酒店。
依照委托方提供资料及现场查勘,酒店共设置390间客房,其中92间高级客房、208间奢华客房、8间奢华套房,30间行政楼层奢华套房,51间行政客房,1间总统套房。
同时酒店配备餐饮、会议厅、酒吧等其他服项目。
同时酒店配备六部电梯,两部消防电梯。
2004年9月29日,深圳市***实业与北京凯燕国际饭馆治理签定《深圳凯宾斯基酒店治理协议》,初始经营期为10年,经两边同意可延长经营10年。
该酒店于2006年9月30日正式对外营业。
已开业年,经营状况良好。
依照委托方提供的《凯宾斯基酒店项目概况介绍》,估价对象各楼层功能用途见下表。
楼层
功能分布
F-1
发电机房、锅炉房、热交换间、员工餐厅、员工更衣室、储物室、行政办公室、车库
F-2
空调主机房、高低压配电室、水泵房、员工办公室、车库、洗衣房
F1
大堂、大堂吧、雪茄烟屋、商场
F2
四季餐厅、厨房、商场
F3
多功能宴会厅、西式厨房、中小型会议室、商务中心、票务室
F4
海涛风味厅、厨房、行政办公室
F5
空中花园、网球场、室内恒温游泳池、健身室、男女桑拿房、美容美发按摩室
F6-F28
酒店客房
(二)、产权状况
物业名称
凯宾斯基大厦酒店
权利人名称
深圳市***实业有限公司
宗地号
T106-0036
宗地面积
21,㎡
土地用途
旅馆业用地
土地使用年限
50年
产权登记日期
竣工日期
市场商品房
《房地产证》
深房地字第号
权利人
名称
建筑面积
(㎡)
登记价
(元)
房屋
用途
凯宾斯基大厦酒店
07
45,
259,906,
酒店
凯宾斯基大厦103
04
583,
商业
-
合计
--
260,489,
(二)、酒店收益及运营费用组成
一、酒店收益包括四大部份:
客房、四季餐厅、海涛阁餐厅、大堂吧收入、宴会厅收入、桑拿房、按摩房收入、会议室收入、海珠城美食会收入、其他收入等收益。
二、酒店运营费用包括五大部份:
经营本钱、经营费用、治理费用及财务费用、有关税费等。
评估中搜集了该酒店前3~5年经审计的财务报表,对其历史经营状况昨了解和分析。
(三)、酒店价值评估技术思路
1、第一测算各类型收益及各类类型的运营费用,得出年总经营收入和年总经营支出;
二、确信酒店行业利润;
3、将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润,取得年总净收入;
4、选取适当的报酬率,将以后预期各期的净收入,折算到估价时点上的现值,求其之和得出剩余利用年限的收益价值;
五、因以后酒店内部装饰和功能上的折旧,考虑每十年应该进行一次从头装修;
六、收益价值扣除装修改造费用,即为酒店价值。
(五)、酒店价值评估测算进程
1、各类型收益及各类型的运营费用
(1)、酒店经营收入计算
依照深圳凯宾斯基酒店目前的经营状况进行测算,每一年营业收入按365天计算,酒店目前要紧收入项目如下:
酒店客房收入
依照酒店不同类型客房数量(高级客房数、奢华客房数、总统套房数、行政楼层奢华套房、行政客房等)、相应门市价钱表、折扣率、入住率,求得年酒店客房有效毛收入。
即客房有效毛收入=(高级客房数×
天天高级客房报价×
折扣率×
入住率)+(奢华客房数×
天天奢华房报价×
入住率)+(……)
深圳凯宾斯基酒店为五星级酒店,依照委托方提供客房价目表、房价折扣率、入住率等相关信息,那么其年收入见下表:
客房类型
间数
收费
房价折扣率(%)
折后价
日收入
(间)
(元/间.天)
高级客房
92
1,900
48%
912
83,904
豪华客房
208
2,200
51%
1,122
233,376
豪华套房
8
2,900
37%
1,073
8,584
总统套房
28,000
35%
9,800
9,800
行政楼层豪华套房
30
3,900
1,872
56,160
行政客房
51
2,700
47%
1,269
64,719
小计
390
---
456,543
日收入总计(元)
平均入住率
60%
年有效毛收入总计(万元)
9,998
全年按365天计算。
四季餐厅收入
四季餐厅位于酒店二层,为西餐厅,可容纳182人,提供早、中、晚三餐效劳,依照委托方介绍,早饭包括在房费内,目前中晚的上座率别离取63%、76%,人均消费别离取175元、232元。
餐厅有效毛收入=座位数×
人均收费×
上座率,那么其年收入见下表:
项目
收费(元/人)
座位数
(个)
上座率
日收入(元/天)
中餐
175
182
63%
20,066
晚餐
232
76%
32,090
每日收入总计(元)
52,156
2,189
年收入共计中考虑了15%的效劳费。
海涛阁餐厅收入
海涛阁餐厅位于酒店四层,共有8间包间,可容纳68人,提供中、晚两餐效劳,依照委托方介绍,目前中晚上座率别离取25%、32%,人均消费为132元、178元。
132
68
25%
2,244
178
32%
3,873
6,117
257
大堂吧收入
大堂吧位于酒店一层,可容纳142人,中餐、晚餐的上座率为别取45%、62%,人均消费为60元、90元。
大堂吧有效毛收入=座位数×
收费(元/人)
座位数(个)
日收(元/天)
60
142
45%
3,834
90
62%
7,924
日收入(元)
11,758
494
宴会厅收入
宴会厅位于酒店三层,可容纳680人,中餐、晚餐上座率别离取28%、38%,人均消费为139元、232元。
宴会厅有效毛收入=座位数×
日收入(元/天)
139
680
28%
26,466
38%
59,949
86,415
3,627
桑拿房、按摩房收入
桑拿房、按摩房位于酒店五层,依照企业提供的资料,桑拿、按摩房为外包,全年收入为36万元。
会议室收入
会议室位于酒店三层,共有小会议室5间,费用为5,600元/间.天,中会议室2间,费用为40,000元/间.天,大会议室1间,费用为64,000元/间.天,平均利用率别离取45%、32%、27%。
会议室有效毛收入=间数×
收费×
平均利用率,那么其年收入见下表:
会议室类型
收费(元/间.天)
平均使用率
小型会议室
5,600
12,600
中型会议室
40,000
25,600
大型会议室
64,000
27%
17,280
55,480
2,329
海珠城美食会收入
依照委托方提供的资料及估价人员现场查勘,海珠城美食会大堂共有座位数2,500个,包间共78间,包间内座位数910个,人均消费水平及上座率依照企业提供的2020年度数据测算。
海珠城美食会大堂有效毛收入=座位数×
早茶
2,500
26,250
50
52%
65,000
100
83%
207,500
中餐(包间)
70
910
46%
29,302
晚餐(包间)
130
85%
100,555
428,607
17,991
⑨其他收入
酒店其他收入包括康乐部、房、商务中心、洗衣房、车队、商务柜台、小商场等收入,通过对同星级酒店的调查,其他配套设施的有偿效劳收入约占客房收入5%计算,那么年收入500万元。
总营业支出
营业本钱估算
依照酒店财务分类,营业本钱包括:
耗用食物;
饮料的原材料、调料、配料本钱;
餐馆、浴池等耗用的燃料本钱;
饭馆、洗衣房、照相馆、洗染店、修理店耗用的原材料、辅料本钱等。
在此咱们以经营收入的20%计取。
营业费用估算
营业费用包括:
工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、物料消耗、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、折旧、其他等。
酒店一样的经营费用约为经营收入的15%左右,在此咱们取总经营收入的15%。
治理费用及财务费用估算
治理费用包括:
支付给喜来登海外治理公司治理费用及许可费,公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、租赁费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、土地利用费、土地补偿费用、、修理费、无形资产摊销、交际应酬费、坏帐损失、存货盘亏、上级治理费、其他费用等。
咱们以经营收入的8%计取。
有关税费
依照深圳市缴税标准,年房产税按记录价70%的%计,营业税及附加费按年总收入的%计收。
测算有关的税费详见下表:
计算公式
营业税
营业收入×
5%
城市维护建设税
营业税×
1%
教育费附加
3%
印花税
%
房产税
登记价×
70%×
城镇土地使用税
30元/平方米
保险费
年总经营支出
年总经营支出=营业本钱+营业费用+治理费用及财务费用+有关税费
(4)酒店行业利润
依照市场调查,深圳市商业利润率在5%~15%之间,考虑到酒店行业经营效益一样,咱们取商业利润为10%。
酒店业利润=酒店年总经营收入×
10%
(5)房地产年净收益
酒店年净收益为酒店年经营收入扣除酒店年经营支出再扣除商业利润后的收益。
房地产年净收益=酒店年总经营收入-酒店年总经营支出-酒店商业利润
营业收入项目
年有效毛收入(万元)
营业支出项目
计算方法及说明
项目支出费用(万元)
客房
营业成本
总经营收入×
20%
7,477
四季餐厅
营业费用
15%
5,608
海涛阁餐厅
管理费用及财务费用
8%
2,991
大堂吧
25
宴会厅
桑拿房、按摩房
其他收入
500
总营业收入总计(万元)
37,385
酒店行业利润(酒店年总经营收入×
10%)
3,739
年净收益(年总经营收入-年总经营支出-酒店商业利润)
17,222
总营业支出总计(万元)
16,424
(6)报酬率的确信
采取累加法确信估价对象的报酬率,即房地产报酬率等于无风险报酬率加上风险报酬率。
无风险报酬率取一年期按期存款利率(即%),风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部份的报酬率,具体是对酒店房地产自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿,公式为:
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+治理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。
收益年限的确信
土地利用利用年限为50年,从2000年11月28日至2050年11月27日止,至估价时点(2020年5月27日),剩余年期为年。
确信委估物业的收益年限为年。
装修改造费
酒店为保证持续稳固的经营收益,每十年左右将会从头翻新一次,估量在剩余土地利用年限内,估价对象将进行3次的装修改造,改造费用估量为3,000元/平方米。
(8)酒店净收益增加率
依照深圳市近几年酒店市场的进展情形,深圳同类酒店净收益最近几年来呈递增趋势,并结合消费者物价指数和通货膨胀率,综合确信估价对象在剩余年限中的前10年里维持年收益增加5%(即2020年5月27日至2020年5月26日)。
(9)酒店房地产收益单价
建筑面积(㎡)
原建购价(元)
项目名称
年纯收益a(万元)
23,145
报酬率r
报酬率用安全利率加风险调整值得到
收益年递增比率g
综合分析该区域房地产现状并结合区域城市规划估算
收益年限n
根据房地产证记载并结合租约计算得到
收益折现值
V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)(1+Y2)]+……+An/[(1+Y1)(1+Y2)……(1+Yn)]
136,407
146,736
6
收益单价(取整至千位)(元/平方米)
收益折现值合计
61,700
7
10年后装修改装费用折现(按3000元/平方米计)
3000÷
(1+r)^10
1,525
20年后装修改装费用折现(按3000元/平方米计)
(1+r)^20
775
9
30年后装修改装费用折现(按3000元/平方米计)
(1+r)^30
10
扣除装修改造费用后的收益单价(取整)
58,625
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