4无交易转按揭贷款业务制度Word格式文档下载.docx
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借款人应符合《中国邮政储蓄银行个人二手住房按揭贷款业务管理办法(2011年版)》和《中国邮政储蓄银行个人二手住房按揭贷款业务操作规程(2011年版)》(以下合称《二手房贷款业务制度》)规定的基本条件。
第五条共同借款。
借款人配偶符合借款人基本条件的,可以与借款人共同申请一笔贷款。
其中一人作为主借款人,另一人作为共同借款人,在该笔贷款发放之后承担同等还款义务。
除借款人配偶外,不得引入其他共同借款人。
第六条除非另有规定,本办法对于借款人的各项规定,均适用于主借款人和共同借款人。
严禁向如下人员发放贷款:
本人或配偶当前拖欠我行及其它金融机构各类贷款的个人,从事非法职业人员,刑事涉案人员,失业、无业人员,在校学生。
严禁受理个人向其父母、配偶、子女和控股企业购买住房等涉嫌套取银行资金的贷款申请。
第三章贷款金额、期限、利率和还款方式
第七条无交易转按揭贷款实行限额管理,每笔贷款金额应符合以下限额标准,同时根据借款人的偿还能力、信用状况确定:
(一)单户限额,即单个借款人在贷款行办理的无交易转按揭贷款余额,应在上级行对贷款行授权的额度范围内。
(二)单笔限额。
单笔贷款最低金额为1万元,最高金额不超过不超过无交易转按揭贷款单户限额,最小变动单位为1000元。
(三)贷款成数,即贷款金额占我行认可抵押物价值(取购房总价和抵押房产评估价较低值)的比例,不超过所购房产适用的最高抵押率。
各类房产适用的最高抵押率,按照我行现行个人住房信贷政策的规定执行。
(四)贷款金额不得高于原贷款当前余额。
贷款金额不足以结清原贷款本息的部分,由借款人自行筹集。
第八条贷款期限除应符合《二手房贷款业务制度》规定的条件之外,还不得超过原贷款当前剩余期限。
第九条贷款利率和还款方式,均按照《二手房贷款业务制度》的规定执行。
第四章贷款担保
第一十条贷款必须以所购房产作为抵押物,原则上不得以其他财产作为抵(质)押物。
但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的,可以变更贷款担保,即:
使用其他财产作为抵(质)押物,或由其他自然人(或法人)提供连带责任保证。
第一十一条抵押房产应同时符合下列条件:
(一)应符合《二手房贷款业务制度》规定的抵押物条件。
一手住房未竣工或未取得房屋所有权证书的,所在楼盘还应按照《中国邮政储蓄银行个人一手住房按揭贷款业务管理办法(试行)》和《中国邮政储蓄银行个人一手住房按揭贷款业务操作规程(试行)》(以下简称《一手房贷款业务制度》)的规定进行合作项目准入。
(二)所(共)有人年满18周岁(含18周岁)。
审慎接受所(共)有人家庭唯一住房作为抵押物。
严禁接受未成年人所(共)有的住房作为抵押物。
第一十二条抵押物价值评估和保险手续,按照《二手房贷款业务制度》的规定执行。
第一十三条在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的,借款人应提供符合我行要求的全程或阶段性担保,阶段性担保保证期间应至少覆盖自贷款发放之日起至我行取得抵押登记证明之日止。
同一笔贷款仅限一名法人和(或)一名自然人提供担保。
一手住房未竣工或未取得房屋所有权证书的,应按照《一手房贷款业务制度》的规定开展阶段性担保的管理;
已竣工并取得房屋所有权证书的一手住房和二手住房,应按照《二手房贷款业务制度》的规定开展阶段性担保的管理。
第五章贷款业务流程
第一十四条无交易转按揭贷款业务实行关系人回避原则,借款人为我行信贷调查人员、审查审批人员的关系人的,相应人员必须回避。
关系人包括父母、配偶、子女,兄弟姐妹(含表/堂兄弟姐妹)及其父母、配偶、子女,配偶的父母及兄弟姐妹,债权人、债务人,以及其他有人身关系或财产关系的人。
第一十五条无交易转按揭贷款业务采取我行自行营销客户的营销方式。
严禁通过房地产开发商、经纪公司、贷款公司、担保公司、评估公司等其他中介机构,营销无交易转按揭贷款业务。
第一十六条借款人应亲自办理贷款,业务办理过程中全程禁止他人代为办理,包括但不限于提交申请资料,签署借款相关合同文本等。
第一十七条申请受理。
贷款行受理岗受理客户的贷款申请,对申请资料的真实性负责。
受理申请时,应与客户进行面谈,判断购房、申请借款、提供抵押等行为是否自愿属实,告知各方须承担的义务与违约后果,协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议,并要求相关人员当面签字。
第一十八条受理初审。
受理岗应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。
对资料齐备、基本条件符合的申请,受理岗交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。
对资料不全的申请,受理岗应向客户说明所缺资料;
若所欠缺资料不影响客户资信审核的,信贷业务主管可以安排开展进一步调查,并提请有条件的贷款审批。
对基本条件不符合的申请,受理岗应及时通知客户。
第一十九条贷款调查。
初审通过的贷款申请,由信贷员对客户进行调查。
调查方式包括非现场调查和现场调查。
非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息;
现场调查主要是核实所购房屋信息、抵押房屋价值,以及调查自雇人士的生产经营状况。
调查要点为:
(一)借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效,是否具备购买房屋和申请贷款的资格,信用记录是否符合我行的要求,是否具备偿还贷款的能力。
(二)房屋交易行为是否真实、有效,价格是否合理。
(三)抵押房屋是否符合法律法规和当地政策规定的条件,抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准,评估价格是否合理,贷款成数是否低于适用的最高抵押率。
(四)保证人是否具备我行规定的担保资格与担保能力。
核实过程中需要客户补充证明材料的,信贷员应一次性告知客户。
如果客户未能在30天之内补齐材料,或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件,信贷员可以否决贷款申请。
第二十条调查完成后,调查人员出具调查报告,列明是否建议贷款的意见。
建议贷款的,应明确贷款金额、期限、利率和还款方式;
不建议贷款的,应说明原因。
调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。
第二十一条调查复核。
贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性及借款人资信情况进行复核,出具复核意见。
贷款申请经复核同意后,由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料,上报有权机构审批。
各级机构审批权限按照《二手房贷款业务制度》的规定执行。
第二十二条贷款审批。
贷款根据额度大小,采取单人审批或双人审批模式。
审批机构内部,不同岗位的审批权限按照《二手房贷款业务制度》的规定执行。
审批机构应根据权限范围内的工作量大小,以及人员配备情况,合理分派审查和审批任务,在确保审批质量的前提下,提高审批效率。
第二十三条有权审批机构按我行个人信贷业务审批制度的规范要求,接收上报的贷款资料,执行审查和审批。
审查人员负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查,出具审查意见。
经审查同意的贷款,由审批人员在审批权限内,对贷款报批资料进行全面审定,并出具终审意见。
贷款终审后,审批机构应留存必要的审批档案,及时向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。
第二十四条签署合同。
经审批同意的贷款申请,由贷款行有权签批人(贷款行主要负责人,或经其横向转授权的信贷业务主管,下同)依据审批意见和机构经营情况,最终决定是否发放贷款。
同意发放贷款的,贷款行应通知借款人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同。
第二十五条担保条件落实。
贷款发放之前,贷款行应根据担保管理要求,落实担保条件。
第二十六条贷款发放与使用。
担保条件落实之后,贷款行与借款人签订手工借据,发放贷款并划转至原贷款的还款账户。
贷款行及其上级分行应加强对贷款用途的监控。
经核实为变相套取或挪用贷款资金的,应及时要求借款人提前归还全部贷款。
第二十七条贷后管理。
贷款发放后,贷款行应加强贷款管理。
参照《二手房贷款业务制度》规定,做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督、风险监测、档案管理、风险分类、不良资产处置等管理工作。
第六章附则
第二十八条本办法由中国邮政储蓄银行河南省分行负责制定、解释和修订,各市分行应根据本办法制定补充规定,并报省分行备案。
第二十九条本办法自2011年8月1日起施行。
此前省分行的通知、批复与本办法不符的,以本办法规定为准。
中国邮政储蓄银行河南省分行无交易转按揭贷款
业务操作规程
第一条为了规范无交易转按揭贷款的业务操作,根据关法律、法规、规章和《中国邮政储蓄银行河南省分行无交易转按揭贷款业务管理办法(2011年版)》,制定本规程。
第二条本规程是对于贷款申请受理、授信调查、审查审批、签约与发放、贷后管理等业务流程的规定。
第三条本规程所称的贷款行是指经逐级授权开办无交易转按揭贷款业务的中国邮政储蓄银行一级支行,或者各级分行直接管辖的直属支行(营业部、或二级支行)。
第四条相关业务术语规定
(一)借款人:
如无特殊说明,是指主借款人和共同借款人。
(二)抵押人:
是指住房的购买人或共同购买人。
(三)售房人:
是指住房交易过户前的所有人和共有人。
第五条本规程适用于办理无交易转按揭贷款业务的中国邮政储蓄银行河南省分行各级机构。
第二章贷款申请受理
第六条各级分支行应充分利用营业网点、网上银行、互联网、客户服务中心、业务宣传手册、电话银行、业务咨询电话和房产登记部门等渠道和方式,向客户提供贷款宣介和咨询服务,吸引客户主动申请我行贷款。
严禁通过房地产开发商、经纪公司、贷款公司、担保公司和评估公司等其他中介机构,营销无交易转按揭贷款业务。
对于意向客户,营销人员应在初步了解其身份、婚姻状况、购房签约等实际情况后,一次性告知申请贷款所需的资料、办理流程、费用项目和标准、以及信贷部门联系方式,并记录客户的联系方式。
第七条无交易转按揭贷款业务采取单人受理方式。
贷款行受理岗负责受理贷款申请,并审核借款相关人员(包括借款人及其配偶、保证人、抵押房产所/共有人,下同)主体资格,核实贷款用途和申请资料的真实性。
第八条
第九条受理贷款申请时,受理岗应按以下要求与客户进行面谈:
(一)必须与借款人进行面谈,确认其自愿购房,并亲自申请贷款。
共同申请借款的,应当面向共同借款人强调其应承担同等还款义务。
(二)免于与售房人(或受托人,下同)面谈。
第一十条
第一十一条借款相关人员应按以下要求向我行提交申请资料:
(一)借款人应提供有效身份证件、居民户口簿、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证明、购房合同、原贷款合同、收款账户(原贷款合同约定的个人还款账户,或原贷款银行提供的对公还款账户)信息、原贷款最近一期余额查询单、主借款人在我行开立的还款账户和抵押(预)评估报告,自行选择是否提供教育程度证明。
境外人士还应提交在境内无其它住房的书面承诺原件,原件留存我行。
(二)借款人配偶应提供有效身份证件,自行选择是否提供教育程度证明、职业证明和还款能力证明。
借款人配偶不能到场签字的,应同时提供经公证的《借款人配偶声明》,可不审核其有效身份证件原件,但对内地居民身份证应进行联网核查。
(三)共同购房人应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明原件,我行审核原件后留存复印件。
(四)已取得房屋所有权证书的一手住房和二手住房,原则上应提供所有权证书和土地使用权证书(若有)、和共有权证书(若有)原件,我行审核原件后留存复印件。
所有权证书原件在其他银行收押保管的,应提供房屋所有权证书复印件,复印件应经保管银行出具“原件在我行存放,复印件与原件一致”类似证明并加盖公章。
(五)所(共)有人有权处分房产的其他证明,包括但不限于:
1.房产已对外出租的,应提供承租人签字的房屋租赁合同复印件和《承租人声明》原件,原件留存我行。
2.经济适用房、已购公房等政策性住房和划拨土地房产,应根据房管部门的规定,提供上市交易许可证明文件原件,我行审核原件后留存复印件。
3.所(共)有人婚姻状况为“离异”、“丧偶”的,应提供离婚协议、放弃继承权公证书等明确房产全部归属于本人的证明原件。
我行审核原件后留存复印件。
(六)保证人
1.机构保证人应根据担保合作协议的约定,在审核贷款申请之后,以预签贷款合同、出具担保函等形式提供连带责任保证。
2.自然人保证人应提供有效身份证件、居民户口簿、职业证明和还款能力证明,并选择是否提供教育程度证明。
(七)借款人或配偶信用记录为次级类,或还款方式为一次性还本付息的,或本次贷款金额超过200万元(含200万元)的,借款人应提供账户流水单、其他房产证、行车证、定期存单、债券、保单等家庭大额资产证明原件,以佐证其还款能力。
上述资料均应按照《二手房贷款业务制度》的要点进行审核。
要求审核原件并留存复印件的,受理岗在核对无误后均应在复印件上加盖“与原件相符”章戳,注明审核日期并由提供者本人和受理岗签字确认。
未盖章戳或未签字确认的,调查人、审查人和审批人均应以资料无法确认真实性为由予以拒绝处理。
第一十二条客户提交申请资料的同时,应填写并提交下列单式原件:
(一)借款人填写《个人房屋贷申请表》一份,并在受理岗见证下当面签字。
(二)借款人配偶填写的《借款人配偶声明》一份,借款人配偶不能到场签字的,应当在公证人员见证下当面签字。
上述单式均要求提供原件,受理岗在核对上述单式填写无误,且内容与申请资料一致之后,在贷款申请表上签字,并注明填表日期。
第一十三条受理岗通过申请资料,对贷款申请进行初审:
(一)对资料齐备、基本条件符合的申请,受理岗应将借款人信息和贷款申请信息录入个人信贷管理系统,并交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。
(二)对资料不全的申请,受理岗应一次性向客户说明所缺全部资料。
(三)对基本条件不符合的申请,受理岗应及时通知客户。
贷款申请受理完成后,受理岗应填写《个人房屋贷款业务受理台帐》,以备后续查询使用。
第三章贷款授信调查
第一十四条无交易转按揭贷款业务实行关系人回避原则,申请人为我行信贷调查人员、审查审批人员的关系人的,相应人员必须回避。
第一十五条初审通过的贷款,由贷款行信贷业务主管安排两名信贷员(可由该笔贷款的受理岗兼任)逐笔调查。
具体调查步骤为:
(一)核实购房用途。
1.核实借款人和抵押房屋其他共有人的身份信息(对内地居民,应进行居民身份证核查。
下同)。
对已婚者,还应核实配偶的身份信息;
对离异、丧偶者,还应核实当前婚姻状况证明上的原配偶身份信息。
相关公证书,应向公证机关电话或实地核实。
2.审核所(共)有人的居民户口簿、购房合同、原贷款合同等资料,确认购房行为真实、合法,不存在借款人与其父母、配偶、子女和控股企业之间买卖房屋的情况。
3.通过互联网查询、中介交叉询价等方式,确认房屋交易价格的合理性。
(二)按照《二手房贷款业务制度》的规定,核实借款人及其配偶资信状况及还款能力。
(三)抵押房产的调查与评估价值认定。
1.审核所(共)有人的居民户口簿、婚姻状况证明、抵押房产可以上市交易的证明文件(如需)等资料,确认房产不存在影响抵押登记的产权纠纷或政策限制。
2.房屋所有权证书记载的坐落地址、建筑面积、建成年份和实际用途等要素,是否与调查人员(或评估人员)现场查看情况一致。
3.房屋是否存在影响变现的不利因素。
房龄较长的,是否存在影响正常使用的重大缺陷。
4.对比当地同类型房产市场价格,以合理或偏低的评估价值,作为银行认可的评估价值。
(四)保证人资信状况。
1.机构作为保证人的,应确认机构已通过准入审批,住房贷款业务担保合作协议处于有效期内,并且可用的住房贷款业务担保额度足以覆盖本次贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和实现债权的费用。
2.自然人作为保证人的,应参照对借款人的要求调查核实其资信状况。
根据上述调查情况,按照《抵押类消费贷款评级表》,对本次贷款进行评级。
评级指标涉及借款人的,应以主借款人为准。
第一十六条调查过程中,调查人员核对所需的各项文件。
需要客户补充证明材料的,信贷员应一次性告知客户。
第一十七条调查人员以《个人房屋贷款调查报告》形式,记录调查结果,并出具调查意见:
否决贷款申请的,应说明原因。
调查人员应同时通过个人信贷管理系统,及时准确录入贷款申请和调查报告,防范业务操作风险。
第一十八条调查人员出具调查意见后,应及时将申请资料和调查报告提交贷款行信贷业务主管复核。
复核要点为:
(一)申请资料和调查报告是否完整、有效。
(二)调查人员是否已经按照规定履行贷款调查职责。
(三)调查意见是否客观、属实。
(四)系统内录入的贷款申请和调查报告是否正确无误。
复核人应根据复核情况,在《个人房屋贷款调查报告》上出具同意或否决(应列明否决原因)的复核意见。
复核同意的,复核人应通过系统向审批机构提交贷款申请,同时安排贷款资料上报;
否决的,复核人应通过系统向调查人员提交贷款否决意见,不再安排上报。
第一十九条贷款行安排专人按照《个人房屋贷款报批资料交接单》的内容与次序整理贷款资料,并通过邮寄、传真、传输扫描件等方式上报有权审批机构。
上报交接完成后,交接单经双方经办人确认并签字后,留存贷款行和有权审批机构各一份备查。
第四章贷款审查审批
第二十条有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。
审查人应在2个工作日内完成审查。
审查要点包括:
(一)贷款申请是否已通过系统上报审批,录入信息是否准确;
未通过系统上报,或者录入信息有误的,不得事先进行纸质审批。
(二)审查贷款报批资料是否完整,要素填写是否规范,信息是否合理、一致,是否符合我行规定。
(三)分别向借款人、保证人、抵押物所(共)有人电话核查,确认借款人亲自向我行申请住房贷款,抵押物所(共)有人自愿以房产提供抵押,保证人自愿提供贷款担保,抵押物所(共)有人和保证人均知晓本人应承担无条件连带清偿责任。
(四)判断借款人是否符合贷款资质要求,审查借款相关人员征信分类是否正确,偿债能力是否充足、是否具有持续性。
(五)贷款用途是否明确,审查抵押房产、保证人是否符合我行规定标准,抵押房产购买价格是否合理。
(六)调查人员建议的贷款金额、期限、利率、还款方式、放款模式和最终收款人是否符合我行规定。
(七)调查人员所做的贷款评级是否正确、客观。
(八)调查人员、调查复核人的意见是否客观。
审查完成后,审查人在《个人房屋贷款审查审批表》出具贷款审查意见:
审查同意的,审查人可直接上报审批人;
审查退回的,应列明补充资料和需要落实的内容,由审批机构专人书面通知贷款行,待补充齐全或落实后再次审查;
审查否决的,应列明原因,由审批机构专人书面通知贷款行。
审查未同意的,不上报审批。
第二十一条贷款申请经审查通过后,由同级审批人进行全面审定,并做出是否同意贷款的审批意见。
审批人应在2个工作日内完成审批。
审批要点包括:
(一)审定贷款是否符合国家法律法规、有关政策和我行规定。
(二)审定借款人资格和条件是否具备,贷款用途、金额、期限、利率执行、还款方式等是否符合我行规定。
(三)审定担保人资格和条件是否具备,担保是否合理、充分、有效。
(四)审定授信风险是否可控,风险控制措施是否得当。
(五)审定调查、审查岗是否尽职,调查、审查意见是否客观。
审批完成后,审批人在《个人房屋贷款审查审批表》出具审批意见:
同意的,对于前一环节建议,可以直接接受或进行审慎调整,但不得进行放宽;
否决的,应列明原因。
需要双人审批的,初审同意后,才能进行终审;
初审否决的,不再进行终审。
第二十二条贷款终审之后,审批机构应安排专人,通过系统向贷款行发送审批结果,同时书面通知贷款行。
第二十三条对于审批通过的贷款,贷款行有权签批人有权决定是否发放。
对于决定发放的贷款,贷款行应及时将审批结果电话通知借款人。
贷款终审意见有效期为90天。
审批通过90天之后,贷款未发放的,审批意见失效,如需发放贷款则客户必须重新提交贷款申请,由贷款行重新调查并上报审批;
审批否决后90天内,相同贷款申请再次提交的,审批机构不得审批通过。
第五章贷款签约与发放
第二十四条贷款行同意发放的贷款,信贷员应将放款、收款、还款账户信息录入个人信贷管理系统,生成贷款合同号;
抵押合同单独签署的,还应生成对应合同号。
信贷员按照总行下发的合同填写规范,手工填写以下纸质合同文本:
(一)《个人借款及担保合同》或者经总行批准采用的当地购房贷款合同文本,合同份数按照贷款行、借款人、抵押物所(共)有人、保证人、抵押登记机关各一份的标准确定。
(二)《个人贷款(手工)借据》一式三联。
实际发放日和到期日在填写当天无法确定的,可待实际放款时填写。
第二十五条借款合同签订前,信贷员应向借款人、抵押人、保证人履行充分告知义务,告知合同中与其相关的权利和义务。
包括但不限于:
(一)贷款用途应符合借款合同的规定,如不符合合同约定,我行有权要求立即纠正、提前收回贷款或采取其他措施。
(二)借款人应当无条件配合我行开展的定期或不定期检查。
(三)借款人提前还款的有关限制及要求。
(四)借款人需遵守的承诺事项及有关行为约束。
(五)构成借款人违约的情形及我行有权采取的措施。
(六)抵押人、保证人需遵守的事项及有关行为约束。
(七)保证人的保证范围与保证责任,保证人的相关承诺和声明。
第二十六条经复核无误的合同文本,由贷款行与客户进行正式签署:
(一)借款人、抵押物所(共)有人、保证人应持有效身份证件原件,经信贷员当面核对身份无误之后,分别亲自在相应合同、借据上签字。
信贷员应面见借款人、抵押人、自然人保证人签字,机构法定代表人签字或加盖名章并加盖公章,并在签字页加盖“亲见本人签署”章戳,注明日期并签字确认。
(二)贷款行法定代表人或授权代理人(贷款行主要负责人,或经其横向转授权的信贷业务主管)亲自在贷款合同上签章,并加盖贷款行合同专用章。
借据待实际放款时,由
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