桃花源可行性研究报告Word格式.docx
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项目承办单位XX**实业有限责任公司通过公开挂牌出让方式公开竞买取得位于紫阳公园周边83431平方米(125.15亩)的土地,拟进行商品房及商铺的开发。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
项目拟建地点在XX市紫阳公园周边,项目紧邻建设中的紫阳公园,距离新火车站不两公里。
项目拟建地点空气清新,草木怡人;
周边经济环境发达,产业氛围浓厚,交通发达。
1.2.2建设规模与目标
本项目按XX市规划局的要求,将已取得的土地83431平方米及目前暂未取得的土地37048平方米纳入统一规划,总规划用地120479平方米,总建筑面积(不计酒店和地下车库)244586.25平方米。
其中:
住宅201724平方米,商业及配套设施面积31485.97平方米。
单身公寓11376平方米,酒店面积(不计容积率)33814.2平方米。
地上停车位645个,地下停车位370个。
本次可行性研究报告仅针对已取得土地测算。
已取得土地证部分83431平方米,总建筑面积179250.53平方米,其中住宅面积155286.70平方米,商业及配套设施面积23963.57平方米。
酒店面积(不计容积率)33814.2平方米,停车位611个。
特别说明:
对于酒店建设计划及目前暂未取得的土地建设计划列入后续工程,其建设资金来源待本项目完成后,用政府拖欠本公司的工程款收回和股东投资及本项目利润再建,不需要增加银行贷款。
1.2.3主要建设条件
项目建设区域地势起伏不很大,地质条件较好,有利于项目的顺利实施。
项目通过公开挂牌出让方式取得土地使用权。
1.3可行性研究结论
1.3.1项目规模和资金筹措
项目总投资(仅指已取得土地部分)40000万元。
拟定的筹资方案为自筹资金17000万元整,借入银行贷款15000万元整,预计在建过程中预售收入8000万元整。
1.3.2项目财务和经济评价
项目总销售收入人民币72250.40万元,总利润为人民币24537.14万元。
全部投资财务现金流量分析见《现金流量表》。
财务内部收益率:
税前77.40%
税后62.30%
财务净现值(Ic=12%):
税前22142.97万元
税后18530.45万元
投资回收期:
税前1.64年
税后1.71年
投资利润率61.34%
投资利税率70.37%
盈亏平衡点为63.57%
项目经济效益良好,财务风险较小。
项目建设起点较高,地理位置优越。
在技术上是可行的,对于环境保护、消防措施有较合理的方案。
项目经济效益较好。
第2章项目背景及社会需求
2.1项目背景
房地产业作为重要的经济增长点,是加快城市化建设、改善居民生活质量的助推器,也是拉动投资需求和消费需求的重要动力,已成为推动国民经济快速增长的重要产业之一。
2005年,江西省房地产业增加值132.76亿元,按可比价格计算,比2000年增长59.6%;
占国内生产总值的比重达到5.28%,比2000年提高1.76个百分点;
对GDP的贡献率达到14.53%,推动GDP增长1.2个百分点。
由于房地产的建筑成本70%左右是材料消耗,能带动冶金、建材、家电等50多个行业的发展,也能促进金融、物业管理等新兴服务业的发展,成为推动经济增长的重要产业之一。
房地产业是拉动投资与消费需求的重要动力。
2005年,全省房地产开发投资达到165.72亿元,比2000年增长3.01倍;
占全部投资的比重达到11.21%,比2000年提高5.24百分点;
对投资需求的贡献率达到14.32%,拉动全部投资增长5.97个百分点;
已取代基本建设投资,成为固定资产投资渠道中表现最为活跃的部分。
与此同时,房地产业也是拉动消费需求的重要动力,目前国际上通用的房地产业的带动系数是1.34,按照2003年全省商品房销售额59.67亿计算,带动社会整体商品销售额139.63亿元,对消费需求的贡献率达到58.1%,拉动全部消费增长5.3个百分点。
房地产业是启动民间投资的重要方式之一。
房地产市场的丰厚回报与广阔前景,吸引众多的私营、三资等非公有制企业涉足,成为启动民间投资的重要方式之一。
房地产业是带动就业增长的重要途径之一。
2005年,全省房地产业从业人员3.65万人,比2000年增加2.21万人;
加上房屋销售人员、物业管理人员和中介机构人员,从业人员总数在5万人以上。
房地产业作为劳动密集型产业,除了本身对劳动能力的吸纳强之外,对相关行业劳动力的带动能力也很强。
据专家测算,房地产业每增加1人就业,可以带动相关行业增加2人就业。
按照目前房地产业每年新增就业人员0.87万人计算,每年为社会提供的新增就业岗位就达到2.61万个,占全省城镇新增就业岗位的9.81%,成为带动就业增长的重要途径之一。
XX的房地产行业正处于高速发展时期。
省委、省政府提出,江西省的城市化率要达到35%;
XX市委、市政府提出要将XX建设成中等规模城市,XX至少需新增城市人口25万人,由此引发的住宅需求在550万平方米以上,房地产业的发展前景十分广阔。
全国住宅“十五”规划指出,到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米。
目前XX城镇人均建筑面积仅18.72平方米,若要达到预定的标准,需增加人均建筑面积3.28平方米。
XX市招商引资工作的良好势头,居民生活水平的不断提高,城市化进程的蓬勃发展都给XX的房地产行业带来了巨大的商机。
2.2社会需求
XX市房地产业的发展潜力巨大。
据统计,当地区人均GDP达到300-1000美元时,居民的住房需求进入加速增长期。
目前XX的人均GDP700美元,处于房地产加速发展时期。
随着XX市城市建设的发展,居民生活水平的提高,现有住宅已远远不能满足城市发展以及广大城市居民购房消费的需求,项目有着良好的的社会需求性。
2.3目标市场定位
(1)目标区域
目前地块周边3公里半径内尚处在开发阶段,高素质住宅较少。
近两年开盘的“现代城”等楼盘逐渐提升该区域住宅品质。
同时显示该区高品质住宅的市场前景。
项目的目标区域为XX市行政范围。
由于XX市居民购买住宅对于位置较敏感,因为项目销售30%为满足在带湖片区生活及工作居民,70%为带湖片区以外的居民或来饶工作、投资的客户以及为改善居住条件的置业者。
(2)目标客户及物业管理的方案
按照XX市政府规划,XX市新火车站已向北移,距项目所在地约两公里,该区域将成为XX市新的交通中心。
附近的江南商贸城等新的商业中心的形成,使该地块成为城中心无房居民、来饶经商人士及因城市化进展产生的新的城市居民的理想置房地区。
桃花源商住开发项目为适应目标客户需求而开发的,具有商务、智能化和人文品位高的基本特征,进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。
舒适性是以人为本的体现:
住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的,因而要追求一种舒适方便安静的居住环境,让人享受生活的社区。
健康性就是绿色住宅的概念,不但要讲“以人为本”的观念,也要讲发展讲人与自然的和谐共存、发展。
智能化体现在小区通讯系统及安全系统的齐备。
文化性讲的是人文环境。
现在很多住宅,最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。
(3)购买力分析
根据设计方案,项目建筑面积244586.25平方米,其中住宅建筑面积201724平方米,总户数1491户,住宅楼户均面积110平方米,每套住宅销售均价约为33.09万元。
一般情况下购房者首付30%房款,约10万元左右,假设余款向银行分15年按揭偿还,按照购房贷款利率5.81%计算,每月偿还1998.62元左右,占家庭月收入的40%左右,我们制定的购买对象完全有能力支付。
如果能够得到部分公积金贷款,每月还款额还将有所下降。
2.4机会点分析
(1)周边普遍的低品质住宅使本项目容易做成鹤立鸡群的大手笔规划。
(2)XX目前自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间。
(3)拟建中的紫阳公园紧邻本项目,紫阳公园的建设给本项目带来公园版快概念。
(4)XX市新火车站及行政新区可以给本项目带来概念炒作机会。
(5)XX市新火车站新经济中心的建设带来的地段发展机会。
第3章场址选择与建设条件
3.1建设地区的选择
3.1.1场址选择
项目位于XX市新的行政区域,北面是三清山大道、东面是茶圣路、西北面凤凰大道是XX市规划中的中心大道。
项目所在地距离新火车站两公里,距XX市中心三公里,紫阳公园的建设使项目处于公园版块的有利地位,新火车站的建成及新火车站片区的规划发展,将会很大程度上带动该项目发展,作为连接行政中心与火车站的重要结点,项目所在区域发展潜力巨大,地理位置得天独厚,条件非常优越。
3.1.2建设依据
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(3)《住宅设计规范》
(4)《住宅建筑设计标准》
(5)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(6)《城市道路绿化规划及设计规范》
(7)《高层民用建筑设计防火规范》
3.2建设条件
本项目建设区域目前为XX市城乡结合部,所用场地平整,属非农业生产用地。
整个规划建设区域内,地势较为平坦,地质条件较好,有利于项目的顺利实施。
项目通过拍卖取得土地使用权,目前《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》正在办理之中,《土地使用证》已办妥。
3.2.1交通条件
项目西北面紧靠凤凰大道,北面紧靠三清山大道。
项目周边有多路公交线路经过,交通条件优越。
3.2.2水电条件
项目所在地用水用电均由XX市供水网和XX市供电网提供。
给水管可直接拉入沿凤凰大道铺设的市政给水网。
市政水网能满足项目用水需要。
项目所在地西端有220KVXX变电站,通过市网的10KV架空线向配电站供电,经变压后输至各用户,本项目用电可以保证。
3.2.3自然条件
XX市二氧化硫、二氧化氮年平均浓度满足《环境空气质量标准》(GB3095—1996)的二级标准;
全年平均降尘量为6.64吨/平方公里2•月,超过当地降尘标准(5.33吨/平方公里2•月)1.31吨/平方公里2•月;
地表水环境质量满足《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)二类水域标准;
声环境质量满足《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中二类区标准,无突出环境问题。
气象:
XX市位于中亚热带湿润季风区,气候温和,降雨丰沛,日照充足,四季分明,无霜期长。
气温:
多年平均气温为17.8℃,年平均最高气温18.6℃,年平均最低气温为17.0℃,1月份为最冷月,平均气温为5.5℃,7月份为最热月,平均气温为29.3℃,极端最低气温为-8.6℃,极端最高气温为41.6℃,全年10℃以上有效积温为5500℃~6600℃,年均无霜期269.2天。
降水:
多年平均水量1737.8mm,最大年降水量2637.2mm,最小年降水量112.6mm,年均降水日163天,一般每年4~6月为雨季、降水约占全年的48%,10月于次年1月一般为旱季,降水约占全年的15%。
日照:
XX市年日照时数平均为1764.7小时,最高日照时数为2046.6小时,最小为1632.3小时。
月日照数平均为152.4小时,最大月日照数为257.3小时。
年日照可照百分率平均为43%,8月份最大为61~69%,3月份最小为25~30%。
风向风速:
XX市的风向在冬半年多北风、东北风,夏半年多南风,西南风。
4~8月常有雷雨大风,8-10月多台风外围影响。
由于武夷山脉的屏障作用,全区很少出现台风型大风。
形成风灾的主要原因是局部雷雨飑线。
年平均风速一般2.5米/秒,局部最大风速30~40米/秒。
年平均风速为2.4米/秒。
全年最大风速16米/秒。
水文:
XX市地处丘陵地区,地表水系发达,水资源丰富,市区内主要河流有信江极其支流丰溪河和槠溪河等河流,,信江五十年一遇洪水位标高为69.24mm(黄海)。
常年水位标高大约为64m(黄海)
地下水为松散岩类孔隙水,含水丰富,水位较高,渗透性好,对建筑物基础无侵蚀作用。
地震:
XX市属6度以下地震烈度区,城市基础设施设计无需设防。
3.2.4其它
场区周围无风景区、名胜古迹、自然保护区;
无水土保持禁垦区;
无矿山作业等爆破危险区;
无放射污染,无有害气体污染,非地方病流行或常发区。
周围无军事设防区;
非宗教风俗有特殊要求的地区。
第4章建设内容
4.1概况
本地块位于XX市紫阳公园周边,处于凤凰大道和三清山大道交汇处。
项目总规划用地120479平方米,建筑面积244586.25平方米。
商业和配套设施面积31485.97平方米、住宅面积201724平方米。
已取得土地83431平方米,建筑面积179250.53平方米,其中商业配套设施面积23963.57平方米,住宅面积155286.70。
酒店面积(不计容积率)33814.20平方米,停车位611个。
4.2设计依据
1《城市居住区规划设计规范》
2《城市居住区公共服务设施设置规定》
3《住宅设计规范》
4《住宅建筑设计标准》
5《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
6《城市道路绿化规划及设计规范》
7《民用建筑设计防火规范》
4.3规划目标及设计构思
充分体现所在地XX市紫阳公园独特的人文、地理特征,营造一个以中高品位居住建筑为主,以人为核心,具有独特景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。
“桃花源”的设计目标为“适于人们在21世纪知识经济时代获得高品质生活与工作条件的理想自然家园”,开发定位是在生态与环境、居住与工作、品位与格调的基准线确立本案的空间、环境及价值模式。
1、坚持以“人”为中心,为人服务的人文主义思想,创造出具备国际品味,各类生活商务设施齐全的小区;
2、功能布置合理,结构的整体与单体个性相结合;
3、便捷高效的现代交通组织与自然生态保护相结合;
4、文化内涵丰富,古典人文和现代高科技相结合,满足新世纪网络与智能新生活的理念;
4.4总体布局
首先富有时代气息和文化氛围是出发点,从宏观上使住宅区各功能块科学合理布局。
其次,结合地块的实际情况,建设绿化及现代古典相结合的建筑小品,使小区居民能有一个良好的生活环境。
4.5空间与环境设计
建筑与环境融合,通过建筑界面的多种联系方式,将住宅建筑与空间环境有机的融合为一体,不仅塑造良好的小区外部环境,同时使住宅内部具有良好的朝向和景观,丰富室内临窗外视效果。
4.6主要经济技术指标
桃花源总规划用地面积120478平方米,已取得土地83431平方米,本次建设按已取得土地估算,投资40000万元,建筑面积179250.53平方米,主要经济技术指标如下:
2#、3#、3#南地块经济技术总指标
项目
数据
单位
总用地面积
120479
㎡
总建筑面积(不计酒店、地下车库)
244586.25
其中
住宅
排屋面积
7392
201724
多层面积
41396.44
高层、小高层面积
152935.84
商业和配套设施面积
31485.97
单身公寓面积
11376
酒店面积(不计入容积率)
33814.2
开放空间面积
19920
开放空间折算容积率
0.25
容积率
2.03
占地面积
29373.6
㎡
建筑密度
24﹪
绿地率
37﹪
总户数
1491
户
排屋
24
多层
378
高层、小高层
1089
停车位
地上
645
个
地下
370
地下车库面积
13584
90㎡以下户型面积比例
2#地块为31.2﹪
3#地块为32﹪
备注
现容积率(1.89)<
规划容积率(1.65)+开放空间折算容积率(0.25)
开放空间折算容积率=开放空间面积*1.5/总地面积
3#(已征用土地)地块指标(地下、酒店不计容积率)
用地面积
58791.4
建筑面积
156757.7
多层面积(共120户)
12705.28
144120
排屋面积(共4户)
1584
高层、小高层面积(共921户)
129830.72
12637.7
7754
0.20
2.67
13857.1
35.00﹪
491
该地块高出规划容积率=(开放空间折算容积率)+(2#地块和3-2#地块未做足容积率)
3#南(未征土地)地块指标(地下建筑不计入容积率)
43008.6
65335.72
排屋面积(共20户)
5808
46437.3
多层面积(共162户)
17524.2
高层、小高层面积(共177户)
23105.12
7522.4
6524
0.23
1.52
9907.1
23﹪
40﹪
404
该地块开放空间容积率与规划未做足容积率平衡给3-1#地块
2#地块指标(地上建筑不计入容积率)
18679
22492.83
多层面积(共96户)
11166.96
11325.87
5642
0.45
1.20
6353.06
34﹪
35﹪
120
1#地块指标(地下建筑不计入容积率)
20035.66
规划容积率
1.40
规划建筑面积
28049.92
已建面积
12500
未做足面积
15549.92
该地块未做足面积在3#地块中补足
经济技术总指标
144328.49
1#地块建筑面积
12500.00
2#地块建筑面积
3#地块建筑面积
156757.70
3#南地块建筑面积
总建筑面积
257086.25
2#、3#、3#南地块经济技术总指标
单位
244609.69
186366
商场面积(计入容积率)
15381.44
2#地块为31.2﹪
3#地块为32﹪
该地块高出规划容积率部分=(开放空间折算容积率)
+(2#地块和3-2地块未做足容积率
3#南(未征土地)地块指标(地下建筑不计入容积率)
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