房地产估价案例与分析分类模拟题15Word格式.docx
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房地产估价案例与分析分类模拟题15Word格式.docx
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(1)本次评估的价值为投资价值(拍卖应价);
(2)投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值;
(3)不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同,纳税状况不同,对未来的信心不同,所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计,从而影响投资者对该房地产价值的估计。
[解答]在某一时点,同一估价目的下同一估价对象的市场价值是唯一的,不同估价师评估的结果差异不会太大,但投资价值会因投资者的不同而不同。
投资价值评估是站在特定的投资者角度和立场上的估价,评估出的价值不是市场价值而是非市场价值,即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估,也会导致不同的估价结果。
两家估价机构的评估结果有差异的主要原因如下所述。
(1)不同的房地产开发公司有不同的自身条件。
如:
承担风险能力不同、开发成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、开发利用方式不同(包括最佳用途、建筑规模、档次)等。
(2)不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。
对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。
3.2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
(1)该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?
为什么?
(2)确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
(3)确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
(1)不可选取。
因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异,如土地房屋规模、设备装修等档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同,不具有可比性。
(2)确定出租部分潜在毛收入时应注意以下两点。
1)租赁期内按租约计,租赁期外按正常客观的市场租金计。
2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入,或应考虑是否存在无形收益。
(3)确定自营部分净收益时应注意:
1)测算正常客观的净经营(营业)收入;
2)应扣除正常商业利润。
或:
要准确界定由商业房地产本身带来的净收益,不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。
应根据经营资料测算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
甲公司拥有的某汽车加油站,于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整,甲公司拟放弃加油站业务,为此转让该加油站,委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
4.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?
如果买受人继续经营,应是整体资产转让估价,估价对象包括:
营业楼、加油棚各1幢,若干个储油罐、加油机和加油枪,以及特色装饰装修、加油站的特许经营权、甲公司所有的债权债务;
如果买受人不再继续经营,则估价对象包括:
营业楼、加油棚各1幢,甲公司的抵押贷款债务(如有)。
5.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?
要求甲公司提供如下资料:
(1)装修费用、储油罐、加油机和加油枪购置费用的帐目;
(2)加油站经营近三年的收入、费用、成本、利润帐目;
(3)营业楼及加油棚的建成年份。
二、单项选择题
某工厂有甲、乙两个厂区,当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。
其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金,办理了土地使用权出让手续。
现在甲厂区为危险房,乙厂区为严重损坏房,房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。
该工厂为了生存和发展,决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产,用筹得的资金在乙厂区(经有关部门批准后)重新建造厂房。
现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
1.针对以上情况,在估价时最恰当的做法是______。
A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价,出具一份估价报告
B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价,每个项目出具一份估价报告
C.两个厂区分别估价,出具一份估价报告
D.视委托人要求进行估价并出具估价报告
B
2.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。
估价机构认为______。
A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B.只能对两个厂区的土地进行估价
C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价
3.对乙厂区的土地估价的思路应当是______。
A.按出让土地使用权评估其公开市场价值
B.按出让土地使用权评估其市场价值,再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C.用成本法估算土地公开市场价值,再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.用假设开发法估价,先估算其改造完成后的价值,再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
4.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是______。
A.道路扩宽后,交通发生变化
B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化
D.土地形状发生变化
5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是______。
A.噪声和污染程度发生变化
B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化
D.出行便捷程度发生变化
D
6.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是______。
A.由于住宅小区用地条件发生变化,按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值变化额度
D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度
C
因公共利益需要,政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。
被征收人张某在征收范围内拥有两处住房,其中一处办理了权属登记,另一处为其10年前自行建设,未办理相关手续。
收到征收评估分户评估报告后,张某对评估范围和评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。
7.本案中征收评估机构的选定程序应当是______。
A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分,根据评分结果确定
B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分,根据评分结果确定
C.由征收部门与被征收人协商,协商不成的,由征收部门采取公开方式确定
D.由被征收人协商,协商不成的,由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定
[解答]房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;
在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
8.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法,正确的是______。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料,按照合法建筑进行评估
C.该自建房屋未进行权属登记,不论何种情况均不应当予以评估
D.该自建房屋已建10年未被拆除,可认定为合法,按照合法建筑进行评估
A
[解答]对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;
房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
9.张某对评估结果有异议,首先应当______。
A.委托其他评估机构另行评估
B.向原估价机构申请复核评估
C.向当地评估专家委员会申请鉴定
D.向当地人民法院提起诉讼
[解答]被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。
申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。
10.张某就征收补偿提出的下列要求中,不合理的是______。
A.张某选择房屋产权调换
B.张某要求先补偿、后搬迁
C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿
D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议
[解答]对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
房屋征收决定公告之日不是搬迁之日,房屋征收决定公告之日一般情况下早于搬迁之日。
某宗房地产的土地价值占总价值的40%,建筑物价值占总价值的60%。
从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
11.此宗房地产的综合资本化率为______。
A.6.8%
B.7.2%
C.8%
D.14%
12.《房地产估价规范》规定,土地取得费用不包括______。
A.土地使用权出让金或地价款
B.征地和房屋拆迁安置补偿费
C.有关土地取得的手续费和税金
D.其他土地的补偿费
甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的×
×
酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于×
市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为5320万元,其中老字号品牌带来的收入占8%;
年主营业务成本和税金为2260万元,管理费用为130万元,财务费用为250万元,市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查,该市餐饮业的平均年利润率为10%。
13.该酒楼归属于房地产的年经营收入为______万元。
A.4362.40
B.4788.00
C.4894.40
D.5320.00
[解答]归属于房地产的年经营收入为5320-5320×
8%-5320×
10%=4362.40(万元)。
14.该酒楼房地产的年净收益为______万元。
A.1512.40
B.1554.96
C.1938.00
D.1980.56
[解答]房地产的年净收益为5320×
(1-8%)-2260-130-250-210-5320×
(1-8%)×
10%=1554.96(万元)。
15.对该酒楼内部进行实地查勘时,一般不作为重点查勘内容的是______。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
[解答]考察的是估价对象实地查勘内容,A项是住宅房地产实地查勘的内容。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出,租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。
16.在2006年10月时,张某的权益价格为______。
A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和,再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
17.在2006年10月时,王某的权益价格为______
A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和
18.如果张某是通过按揭贷款方式购买的,购买价格为10000元/m2,建筑面积为500m2,首付款比例为20%,则该店面带债务转让的价格应为______。
A.20%的首付款,加上该首付款2年的利息
B.20%的首付款,加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D.2004年10月的购买价格,加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值,减去2004年10月。
2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和,再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
需对以下两宗地块进行估价:
1号地块是一宗临街宽度80m,临街深度50m,面积4000m2矩形土地:
2号地块与1号地块相邻接,是一块临街宽度40m,临街深度40m,面积1600m2,形状略不规整的土地。
该两地块的法定用途为商业,土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得,现均由毛地开发成熟地。
经咨询机构的可行性研究分析,认为将1号地块和2号地块合并为3号地块,开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。
现经某房地产估价机构评估,1号地块的单价为9000元/m2,2号地块的单价为8000元/m2,两地块合并为3号地块后,若按新方案开发商业综合楼,3号地块的评价单价为11000元/m2。
19.下列关于增值收益的表述中正确的是。
A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值
B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率
C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配
D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小
20.在甲、乙两单之间分配增值收益,不可采用的方法是。
A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例
21.假定甲单位购买乙单位的2号地块,且地块合并后按新方案开发商业综合楼,合并费用忽略不计,则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为万元。
A.1616
B.2560
C.1882
D.1920
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