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开发商:
首先需要调整心态和观念
目前相当一部分开发商的共同心态是热衷炒地、炒作概念,企求一夜暴富。
而对如何提高企业开发效率,提高创新能力;
对如何使目前过高的房价降下来,努力提高住宅的性价比毫不感兴趣。
因此,有关专家认为,对开发企业的调整来说,首先是心态和观念的调整。
随着我们告别住房短缺时代,房地产业的暴利时代也正在消失。
企业要想得到稳定的投资回报,就必须通过建立企业现代制度来强健自己的“筋骨”,同时,根据市场需求,提高开发效率,靠产品创新,靠薄利多销,靠诚信服务来开拓市场,占领市场。
消费者:
实施住房梯级消费计划
据建设部抽样调查,在2001年前9个月的全国房地产开发投资中,国内贷款约占22%,同比增长26%;
企业自筹资金约占29%,同比增长31.%。
其他资金占45.8%(主要是消费者的购房定金和预售收入),同比增长近40%。
目前,城镇居民个人购房者已成为推动我国房地产业发展的主要动力。
在城镇居民中,先富起来的一部分人、相当一部分收入有保障和收入较高的部门、行业的职工,尤其是工作年限较长的老职工都已拥有了自己的住房。
目前极需改善住房条件和需要买房的大部分消费者,都是中低收入行业的职工和刚参加工作不久的年轻人。
因此,要提高这部分人的住房购买能力,需要企业、政府各自采取措施,降低目前过高的住房价格;
需要在加快全社会个人资信制度建立的同时,进一步加快以个人住房抵押贷款为核心的住房金融发展,更需要进一步加快住房分配货币化的改革步伐,尽快落实企事业单位,特别是企业的住房补贴发放。
此外,消费者也需要改变住房“一步到位”的消费观念,从不同时期家庭收入的实际出发,实施住房梯级消费计划,买小房换大房,买旧房换新房。
今日回头看深圳市房地产市场,十大热点堪值玩味。
这十大热点,依时间顺序是:
“红皮”与“绿皮”房地产证并轨、《深圳市土地交易市场管理规定》出台、新版售房合同启用、万科问鼎盐田地王、二手楼专场拍卖、大盘运动、房车擦出火花、第三届住交会办“中国地产节”、“深圳地王”首拍卖出高价、中海阳光棕榈园惊现“排队”现象等。
“红皮”“绿皮”房地产证并轨
2001年3月1日起,深圳的安居房,即房改房登场上市,约有16万至18万套住宅允许上市交易。
新政策规定,“绿皮”房地产证可以与“红皮”房地产证并轨。
即原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的、单位和个人的、不能进入市场的房地产(具有“绿皮”房地产证的房地产),通过补交一定比例的市场地价款后可成为商品房,换发“红皮”房地产证,可上市交易。
这可是一项对深圳房地产市场带来较大影响的政策,当然有人欢喜有人忧。
《规定》掀动地产风云
去年3月6日,《深圳市土地交易市场管理规定》出台了。
据讲,它是国内第一部通过正式立法的土地有形市场交易的地方性规章。
这也为有些寂寞的2001年楼市,添加了几分热闹气氛。
越来越多的发展商包括振业这样的资深“国家军”活跃于招标拍卖会,这在以前简直不可思议。
资金实力给公平划线,有人说,往后要淘汰大半发展商。
令人困惑的是,不断地传出发展商“意外”圈到好地的消息。
不管如何,在土地面前,资本和品牌受到如此顶礼膜拜,这是好事。
新版售房合同启用了
去年3月1日起,深圳市启用新版商品房预售买卖合同,对沿用7年的深圳商品房买卖预售合同进行了16处重大修改。
有人认为,新版合同更加规范完善了。
但据报道,去年房地产纠纷案比前年翻了一番。
万科问鼎盐田地王
去年7月20日,万科、百仕达、合生创展、振业争夺盐田一块占地近27万平方米的土地,万科以4.0599亿元的“豪华价”得手,高出二标3699万元,高出底价近1.7亿元。
这是盐田房地产发展史上浓墨重彩的一笔。
东部盐田的魅力焕发,可以说是瓜熟蒂落,水到渠成。
令人们津津乐道的是万科董事长王石事后的分析。
王石说,深圳有实力投这块地的发展商不下10家,却不是每家都有兴趣:
“蛇口招商、华侨城兴趣点还在西部,上市不久的金地兴奋点在跨地域,而竞争力强劲的中国海外则因高层人士变动而无暇顾及,余下的才是万科的竞争对手。
”
后来得知,中国海外早在万科问鼎之前便已通过兼并收购的方式,以非常廉宜的价格吃下了“盐田地王”附近一块位置更靓的土地。
二手楼拍卖
从去年7月份底开拍二手楼起,这进一步拉近了市土地房产交易中心与市民之间的距离。
去年摆上拍卖台的先科花园的房子,成交价据说比市场价高出一截,不仅场面热烈,而且成交理想。
前来竞买的购房人士相信市土地房产交易中心可以帮助解决产权、办证等头疼事儿。
从7月28日至10月30日,深圳市各级法院委托土地房产交易中心拍卖的房地产约750宗,总面积达259857平方米,在过去的9次拍卖会中共有509人次参加竞买,成交329套,成交面积10016平方米,金额3749万元,高出底价19%。
大盘运动
由深圳特区报业集团策划、发起,迅速成为楼市焦点,被称为是一次无论从广度、深度,还是从影响力、辐射力都极其成功的大型地产策划活动。
综观前几年深圳地产的大盘实践,很多构思未能善始善终,留下了不少遗憾。
在规模竞争成为一种必要,品牌真正发威的当下,深圳地产迫切需要总结大盘开发的教训,借鉴兄弟城市大盘开发心得。
大盘运动时也势也。
在“深穗大盘对话”上,由于两地业界鲜有这样面对面的机会,两边除了“聊聊家常”,难免要互探虚实,切磋技艺,向来持论不一的各路地产枭雄,自然不惜时机来一番唇枪舌剑的较量。
不过,当“如何做大盘”旧话重提,“发展商、政府如何互动共赢”重摆桌面,再春风得意的深穗发展商心里难免有些沉甸。
住交会办“中国地产节”
去年11月23—26日举行的第三届住交会提出要办“中国地产节”,终于如愿写就。
作为定位于做中国住宅产业的“奥林匹克”盛会,住交会每年都有新意,每年都有神来之笔。
第三届住交会总的来说,是不负众望,众志成城。
在主流媒体的得力组织下,多个城市的发展商以前所未有的整齐阵容、不凡气势参与住交会;
在有关方面的鼎力支持下,第三届住交会成就了一次中国地产人的盛大节日,各种思想、智慧、真知以前所未有的方式实现大碰撞、大交流。
2001年中国房地产十大风云人物高峰会的成功举行,将第三届住交会有力地推向高潮;
中国地产人这次不凡出场,令人振奋,世人垂注。
同样受到垂注的活动还有,中国房地产著名品牌企业20强、中国名盘30强的推介和宣传。
它除了说明,提供一个评说楼盘的角度和体系是多么重要,也证实一点:
新形势下,媒体的强势话语权已越来越凸显于市场。
“深圳地王”首拍,
备受瞩目的“深圳地王”西区三块高容积率土地,终于在12月6日全部成交,深圳市库房增加22.35亿元人民币的收入———泰华14.55亿分别击退建设控股和百仕达,狂吞两地块,百仕达以7.8亿从泰华虎口中抢得金绣球。
是役可能是深圳历次卖地中,人们表情最丰富的一次。
而人们普遍关心的是:
每平方米接近3000元的楼面地价,是不是太贵了?
这次算不算是功德圆满的卖地?
香港发展商会再次“爽约”吗?
引人注目的是,入主“红树湾”的百仕达借此完成了一轮成功的宣传攻势,一直不怎么露面的泰华地产,也渐渐褪去神秘的色彩和乡土气息,轰轰烈烈地完成了一场别开生面的“入关”仪式。
排队买房
排队八天七夜,登记581套,12月15、16日开盘两天,劲销309套。
此现象在中海阳光棕榈园出现,与其说它是一种偶然,不如说它是一种必然:
首先,中海再现了品牌号召力;
其次,它合理的价位和理想的位置;
第三,它的确是这季楼市里独特的亮点。
在深圳华强北区域,越来越多的酒楼门前出现排队人潮,深圳楼市如果多一些像中海阳光棕榈园这样的排队,应是广大市民的企盼。
房车擦出火花
香港新世界去年推出了倚山仲夏游活动,30辆每辆价值400-500万元的法拉利名车从香港沙尖咀出发,浩浩荡荡经皇岗口岸、深南大道直抵翠林别墅,成为去年深圳楼市最闪亮的风景之一。
这毕竟属于另类版本。
较为“传统”的版本新鲜现身海洋之心,更“集体”的行为则见于去年秋交会,不少参展楼盘大打“车”概念,悠然奏起“房车二重奏”:
星光之约的“首期只需2万余元,还可拥有一辆私家车”;
创世纪滨海花园的“户户送车”,根据购买住宅面积大小,依次可获得吉利、悦达和赛欧轿车;
长城盛世家园的特等奖一奖便是有70年使用权的停车位;
景田片区某楼盘则直接打出“现在买房送70年免费车位”的旗号。
新洲片区某楼盘打出″奔驰看楼专车″的卖点,是否也算是此种″一石数鸟″的功效?
评论认为,车房同展、房车互动模式已成大势所趋,车房擦出的火花必将越燃越旺
CREIS 中房深圳指数月度报告
2001年12月值综述 岁末楼市显精彩 元旦春节戏更浓
根据中房指数系统测算结果,2001年12月份,深圳中房城市指数为1256点,比上月涨7个点;
其中住宅指数为914点,较上月涨7个点;
办公用房指数为1948点,比上月跌4点;
商服用房指数为3419点,涨21点。
中房城市指数在上月出现回调后,本月再次小幅上涨,创下了1998年第二季度以来的新高,也是历史第三高度。
年终岁末,深圳楼市总算维持了慢牛碎步的格局。
住宅指数自8月份(882点)以来,到本月已是连续4个月上涨,上涨幅度为3.7%。
由于出台了包括提高商品房预售门槛、土地出让市场化等一系列政策调控和规范措施,深圳住宅市场改变了2001年上半年以来不温不火、原地踏步的状态,从下半年开始,新盘上市放量,整个市场开始启动,进入一波小牛市行情,全年增幅将近4%的。
而随着加入WTO、深港通关时间延长、地铁新规划的出台等一系列因素,深圳住宅市场的开发投资和需求将进一部增大,这一波行情有望继续延伸,业界关于2002年深圳商品住宅价格将增长5%的预测不是空穴来风,将有可能成为事实。
12月份,深圳地产市场热闹不断,亮点纷呈。
这跟上个月的淡静相比,多少有些出人意料。
首先,12月6日,万众期待的华侨城南部填海区"
地王"
地块拍卖大戏终于上演,经过短短半个小时惊心动魄的角逐,"
西区三块高容积率土地终于名花有主。
大槌响起,硝烟散尽,悬念解开,"
黑马"
泰华公司令人大出意外。
这个名不见经传、长年征战于关外市场的地产公司以14.55亿一举夺得T207-0035、T207-0034两块土地,百仕达公司也是经过同泰华的一番激烈争夺后才拿下了另一块地T207-0026,而事前业界寄以希望的香港地产大鳄们则基本作壁上观。
这次拍卖的地块地价都在3000元/平方米上下,令人为几年后的"
房价捏了把汗。
不出所料,两个星期后,百仕达公司召开新闻发布会,高调亮相,称要将自己夺得的这块总建筑面积25万平米的"
红树西岸"
建成全深圳"
最有特色的高尚滨海住宅区"
,而这些"
高尚房子"
的均价将超过一万元每平米。
本月市场的另一些亮点是高标准的新盘、大盘纷至沓来,极一时之盛。
超级大盘波托菲诺首期"
天鹅堡"
正式开盘。
天鹅起舞,显露"
尊崇"
,不过这只天鹅早在市场上混了个脸熟。
真正呼风唤雨的要数中海阳光棕榈园,这个位于交通尚嫌不便的南山前海湾畔、总建筑面积21万平米的地中海风格大社区,上演了"
排队七夜,登记581套,开盘两天,劲销309套"
的神话,这出神话演绎到互联网BBS上,就有了不知来路的"
大虾"
们的打成一团。
年初刚刚搭乘房企恢复上市头班车的金地集团,经过长达一年半时间的前期规划与筹备,于本月推出了深圳湾红树林边的又一个大型海景楼盘--金地海景第三期翠堤湾,再次打出海景加生态的招牌。
布吉的另一个大盘、建筑面积38万平方米的信义假日名城也于本月隆重开盘,该盘倡导的是法兰西风情园林和国际化居住理念的大型社区,与附近的中海怡翠山庄、中城康桥花园等组成了别具一格的布吉大盘群。
据称,该盘开盘当日即热销172套。
本月,香蜜湖片区比较引人关注,该片区豪宅级的水榭花都举行了奠基仪式,新天国际名苑开始接受登记,安柏丽晶的造势活动也如火如荼,此外,还有众多的项目也在紧锣密鼓的加紧施工,相信香蜜湖片区很快就会成为深圳楼市的又一个热点区域。
办公及商用物业方面,中心区的写字楼知本大厦开盘,该项目主推CBD(中央商务区)及"
BOHO"
别墅办公概念,未来的地铁将直达大厦的地下层。
商铺继续在关内关外全面开花,龙岗的世贸中心、西乡的泗海百货、新开盘的集银综合广场、南景苑的曼哈名店等都是销售热点。
据统计,2001年,深圳在售商铺共38个,面积总计约60万平方米,其中南山区和关外合计比例达到52%。
由此可见,2001年深圳商铺格局已发生了明显的变化,从华强北与东门商圈的分庭抗礼,到南山商圈的异军突起,形成了关内三足鼎立,关外蓬勃发展的形势。
21世纪第一个年头的最后一个月,深圳楼市呈现出一派热闹景象,而接下来的元旦和春节又如何表现呢?
我们拭目以待。
中房深圳指数走势图
地产创新升级地产创新是一个永恒的主题。
2002年也必然是一个创新年。
近年来,地产市场的创新已经呈现出蓬勃之势,但是所有的创新都局限在传统层面,突破的空间不大,而且创新的瓶颈已经凸显出来,投资空间狭小,营销层面较窄。
地产与金融的结合,地产与资本的嫁接,都需要向更深层次发展。
从经营层面上看,发展商对产品的经营模式也须创新,尤其是产权模式的变革、新型生活样式的导入,都有待于市场的探索和学习。
新概念、新样式的导入,为形成新风尚,带动新潮流推波助澜。
从商业物业和写字楼的发展态势来看,唯有创新才有更大的发展空间,写字楼在加大硬件设施投入的同时,也应着重于提升软性配套和服务,然后就是对主流市场的准确定位。
商业市场从去年的发展态势分析,兼并和扩张的百货业最为耀眼。
面对入市的压力,内外重组,意欲增加自身免疫力,这种发展方向无可厚非,但从总体市场而言,显得过于单一。
而在新经济背景下,如何挖掘新型业态、新兴主题、新的经营方式,才是突破现有瓶颈的一条捷径。
豪宅好比“酸柠檬”大盘好比“青苹果”2002年将是一个“豪宅年”,豪宅市场将呈现放量的态势,区域也相对集中在中心区、景田、华侨城、南山高新区。
如此大的供应量,如此集中的市场区域,使得在消费结构中本来份额就小的豪宅市场面临激烈的竞争。
如此众多的豪宅项目在市场中拼杀,必然使出浑身解术,从品牌战开始,接下来就是拼细节、拼规划、拼设计、拼技术、拼材料、拼环境、拼配套、拼营销、拼广告。
在这种状态下,豪宅市场看上去很美,而且位置、地段每一个都不错,但市场总会有所取舍,必然有一个分化的过程,项目入市如果节奏踏不准,日子不会好过。
2001年,“大盘”经过一年多的市场检验,在市场中逐渐将自己定格为工薪阶层的家园,其最大优势在于性价比较高,最大劣势是交通问题和生活配套,大盘的发展具有美好的前景,但前期开发中的问题也不容回避。
大盘不会永远是个“青苹果”。
区域层级渐次划分市场秩序逐步形成深圳地产经过了两个周期的大发展之后,通过市场无形之手,已经将市场秩序逐渐核理清晰,市场区域格局和层次渐渐浮现水面。
区域发展已经具有品牌基础和个性色彩,如银湖、如蛇口,都各具特色,而像华侨城、中心区、香蜜湖片区,则逐渐过渡成为新兴豪宅区,南山市场明显是中档市场的典范,布吉和龙华市场已经成为城镇模块的工薪阶层集散地。
这种市场的潜在归结,非一日所成,有政府因素,有资源因素,有市场动力;
这种格局的形成,有利于区域品牌建设,有利市场层次的梳理,同时也有利于拉动二、三次置业潮的复兴,为市场的有序流动创造良好的市场环境。
“地产配套年”从联动走向联合地产市场经过又一轮置业潮之后,理性程度更趋向成熟,再次置业者的需求倾向更为明确。
对于中高档次的住宅而言,目标客户没变,价格也不会有太大的变化,环境、景观各有优势,在这种楼盘质素和条件相当的情况下,对于有过居住新兴小区经验的业主来说,配套至关重要。
从置业角度而言,无论是首次置业,还是二次、三次置业,都将会将关注的焦点放在社区综合配套上,对置业者来说,买房意味着每天实实在在要生活,生活的便利程度是第一位的,经过市场风风雨雨及地产广告的洗礼之后,绚丽多彩的广告画面已不能轻而易举捕获消费者,实效、务实是置业之取向。
从开发商角度,经历过市场摸、爬、滚、打之后,从经验教训中,更加体会到各自为政、重复建设的弊端,小区配套社会化将成为一种必然选择。
在这种市场背景条件下,重组联合,整合联动成为一种发展趋势,已经有开发商从营销联合走向产业联盟,在各自经营过程中,自觉地将产业链串起来。
把外销推上一线如果把豪宅市场称作一线市场的话,那以近年来外销市场的主战场始终围绕二线展开。
据香港一项调查显示,今年在深置业人数将继续增加,置业单位有望突破1万个,消费金额有望突破50亿人民币,市场份额有望达到15%左右。
这是一个庞大的市场群体,外销市场一直以来都为地产市场的发展起来重要的推动作用,其“羊群效应”也十分明显,如果能使外销向一线市场倾斜,将大大改善本年度豪宅市场的竞争压力,同时,也使外销市场走向优化,使外销市场逐步升级,并使其向层次明晰的专业化方向发展,这就需要政府和发展商齐心协力。
本报讯(记者张小玲通讯员蔡素玫)深圳市统计局昨日公布的最新调查结果显示:
今年第三季度,深圳房地产销售价格同比(与去年同期相比)上升了两个百分点,在全国35个大中城市中由高至低排序居第15位,高于北京、广州,环比(与上个季度相比)价格上升了1·
6个百分点。
其中商品房非住宅销售价格呈节节盘升,写字楼同比价格上升9·
8个百分点,上升幅度最大。
今年三季度以来,深圳市房地产价格稳步上升。
其中,商品房同比销售价格上升,多层住宅同比上升的幅度高于高层住宅,旺销的新盘价格上升幅度大,有的新盘同比升幅达到三成左右,同时也有部分尾盘价格下调幅度较大,总水平表现平稳上升。
商品房非住宅销售价格呈现节节盘升,写字楼、商业用房同比价格均上升,其中写字楼上升幅度最大,上升了9·
8个百分点,比二季度的涨幅均有较大增长,形成商品房中非住宅价格涨幅大于住宅价格上涨幅度,这是本季度商品房销售价格变动的重要特征。
从本季度非住宅销售情况看,商业用房市场需求比较旺,在繁华的市内或是在关外的宝安等片区,商业用房销售情况比较好,特别是商住楼中的商铺比较抢手,价格上扬,办公用房市场需求在缓慢启动,交易量不大,但价格较高。
本季私有房交易比较旺,价格有升有跌,总体价格水平仍呈下降趋势。
尽管业界对2002年的深圳楼市有着这样或那样的猜想,但对于2002年深圳楼市的整体趋势,却很难给以定论。
然而2001年岁末红树湾的那场“盟主之争”带给人们的思考并没有散去,她会给2002年的深圳楼市带来什么呢,闭上眼睛我们都可以数得出来,从京基地产的碧海云天开始,到招商的阳光带海滨城、泰华、百仕达的红树湾、泰然的碧海红树园、万科的金域蓝湾,再到绿景海苑以及金地海景·
翠堤湾,8家知名及品牌发展商将要在这里演绎滨海住宅,很多的发展商更誓言要在深圳湾这条生命线上筑起自己的“丰碑之作”。
而在相隔不远的香密湖,一场为“亲湖”而战的“厮杀”也将在香榭丽花园二期、水榭花都、新天国际名苑、鸿荣源项目、茂业香密花园之间涌起,看来2002年各大知名品牌发展商之间的竞争也将演绎为滨海、亲湖高尚住宅之间的竞争,同时关外发展商以及域外发展商的介入,也将激起深圳地产武林重新排位之争。
竞争已经缓缓而起,首先是小户型。
在南山大道旁,由南油地产开发的好来居于上周四公开发售,其空中别墅设计让人耳目一新;
而同在一区相隔不远,以小户型居多的鸿州文鼎家园也打出了前20名买家送装修的诱人广告;
位于车公庙的泰康轩也以加送管理费、超轻松按揭来做新年促销;
而以做小户型起家的旭飞·
华达园新年限推380套,更以2.5万元造就百万富翁来吸引广大的投资者;
热闹了一年的龙华、坂田楼盘美丽家园、星光之约、大信花园在推销尾盘之际也不忘告知大家花园即将入伙之喜;
一度让人耳目一新,而后又沉寂的雕塑家园又在上周举行了人体与空间摄影展等活动推销尾盘,但愿这个为艺术而生的楼盘能有一个好的结局;
地处南山科技园中区的豪方·
现代豪园在蕴量了一段时间之后,也于上周末开盘;
在商业方面,以“百万富翁”主持人陈启泰为形象代言人的龙岗世贸商城,在一期热销之后,又推出第二批单位以造持续热销之势;
而南山曼哈却有意打造南山商圈以再续“华强北”的商业盛景,看来南山地产的火热也将带动南山商圈的发展;
位于罗湖口岸的国际美姿城也隆重开幕。
我们可以看到,新的一年,商家又在开辟各种各样的投资渠道,吸引着人们投资的目光,商铺、小户型或许会成为人们在马年来临之际的第一把投资。
结合目前经济形势和深圳房地产进一步发展的态势,预计未来房地产住宅市场将会呈现如下特点:
深圳中心区、南山商业文化中心区、农科-环香蜜湖片区、红树湾将成为市场的热点片区;
面向工薪阶层的小户型物业的供应比例将有所下降,工薪阶层关外置业更将成为一种趋势;
同时由于大盘优势凸显,大盘置业也将成为深圳的置业潮流;
整个住宅市场的平均价格将由于中心区、华侨城片区供应量和外销市场份额的增加而得到相应的支撑;
地铁和西部通道的概念对楼市的影响将进一步深化,直接导致外销份额的增加,和打破罗湖、福田、南山购房者的心理地域界限;
高档物业供应量将呈相当比例的上升,豪宅风大有重演之势,高端住宅物业市场竞争更将激烈。
著名经济学家魏杰近日在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言:
2002年将是房地产行业的严冬,二月份甚至可能出现崩盘,七、八月份最严重。
同样关心房地产行业走势的有关主管部门和业内人士,近期对这个问题给予了特别的关注。
国务院发展研究中心市场所副所长陈淮在电话里告诉记者,今年肯定会有大的价格调整。
而房地产开发商们对此
却颇多保留意见,1月9日,在扬州召开的“中城房网董事长联席会及2周年年会”上,关于房地产冬天还是春天的问题引起热烈的讨论。
早春二月乍暖还寒
华新国际总裁卢铿认为今年是房地产行业的早春二月,乍暖还寒。
他不赞成“严冬”的说法,但他认为还有一股寒意,因为中国房地产行业还处在调整期。
以上海为例,浦东新区提出入世三年内在保证浦东开发量和销售量增长的前提下要砍掉三个2/3,即新上项目砍掉2/
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