国有土地使用权招拍挂出让使得土地资产的价值得以实现文档格式.docx
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土地出让预申请模式主要包括三个环节,即土地管理部门提前明确地块的出让条件和参数,发布用地出让预申请公告;
用地意向者根据与公告信息提出预申请;
土地管理部门适时安排宗地出让。
土地预申请模式有利于开发商提前了解地块详细信息以及未来一定时期内的土地供应计划,使原来由政府行政主导下的土地销售环节变得更加市场化,通过土地供求双方较为充分的沟通,力求以一个相对合理的价格成交,有利于稳定土地市场。
另一方面,政府可根据预申请阶段体现出来的市场需求变化,及时调整某一时期内的土地总体供应计划,并及时进行公示。
土地出让预申请模式,有利于供需双方实现信息沟通,从而理性交易,促进市场平稳发展。
在房价维稳小幅度下跌的的大背景下,地方政府的土地出让方式屡有创新之举。
这一专题我们一起来关注一下全国各大城市的土地市场情况。
北京以“限地价、竟房价”的方式出让一宗住宅用地,引发业界关注。
这样一种挂牌交易方式,就是在确定地价的情况下,以价低者得的原则,由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格,承诺房屋销售价格最低者为竞得人。
出让宗地所建商品住房均为中低价位、中小套型普通商品房,商品房套型建筑最大面积为120平方米,且满足套型建筑面积90平方米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求。
在销售对象上,将优先用于满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求。
此番土地出让,除了能达到直接控制房价的目的,地方政府的土地收益也未受到损失。
因为土地开发补偿费被视为土地的一级开发成本。
由此观之,政府的土地纯收益并不少。
和北京这一做法同出一辙的是去年10月份,深圳首度采用“定地价、竞房价“模式出让了一块安居房用地。
京深两地的做法虽在字眼上略有差别,但内涵基本相同。
据国土资源部网站消息,今年上半年全国国有建设用地供应总量21.03万公顷,同比增长17.6%。
三类用地占土地供应总量的比重分别为38.0%、33.4%和28.6%。
重点监测城市地价情况显示,主要城市地价总体水平呈小幅上升态势,环比增速持续趋缓。
中国人民银行金融研究所与全国工商联房地产商会正合作研究房地产行业绿色低碳企业评价体系,并准备适时引入独立的第三方进行项目与企业评价,建立房地产企业低碳征信档案。
之后将推动项目成果进入人民银行征信系统作为金融机构向低碳房地产企业融资和向购买低碳建筑发放按揭贷款的参考信息。
低碳建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内,减少化石能源的使用,提高能效,降低二氧化碳排放量。
而低碳住宅指低碳建筑中住宅这一子类,即人居建筑。
与绿色住宅、节能住宅等等相比,低碳住宅更偏重于强调能耗带来的温室气体——二氧化碳的排放量问题。
事实上,低碳住宅的概念涵盖的范围应该包括住宅从早期的土地规划、建筑材料、建设施工、交付使用等全过程,社区的物业管理也应纳入此范畴,不仅新建住宅可以追求低碳目标,老社区也可以通过改造,实现绿色节能,减少二氧化碳的排放。
在中国实现低碳的困难是:
房地产开发商大多生产毛坯房,而户主在装修过程中会浪费很多能源。
而即使有节能意识,在购买装修材料时面对价格与节能,户主大多选择价格。
而抽样结果显示低于20%的节能型材料属不合格产品,这极大的阻碍了低碳住宅在中国的推广。
即使许多城市有为数不多的装修好的“节能住宅”、“科技住宅”,它们也只是高价房、豪宅的代名词。
当前房地产开发模式中的一些弊病,阻碍了最广大的普通住宅成为低碳住宅。
在房地产行业,打着绿色、低碳旗号的项目比比皆是,但低碳一直没有明确的标准界定,政策方面对于低碳也没有明确的鼓励措施,开发商推出的低碳项目多数流于形式。
目前的房地产市场对于绿色建筑的认知度很低,价格与产品并不挂钩,导致没有开发商愿意真正做好产品。
市场上所谓的绿色节能更多是推广的口号。
在全国范围大概只有50个真正符合绿色节能条件的项目。
最近,据中国之声《全国新闻联播》报道,国土资源部透露,我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。
而我国土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制,提高土地供应和调控能力。
首先我们来回顾一下土地供应政策的变迁。
我国土地出让实行“招拍挂”之前,工业用地均采用协议出让土地使用权的方式,即出让方与受让方(土地使用者)通过协商,以协议约定双方权利与义务的方式有偿出让土地使用权。
2002年5月,国土资源部颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。
2004年,国土资源部颁布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31日以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。
不过目前,政府行政办公用地、关系国计民生的部分产业用地以及公益性事业用地仍然采取土地划拨的形式。
按照国土资源部最新说法,除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外,其他用地实行有偿使用。
那么,以后政府行政办公用地,能源、电力等行业用地,学校、医院、博物馆等使用土地也要通过招拍挂形式有偿出让。
所谓土地供应双轨制,简单说就是通过两种方式完成土地供应:
一是政府无偿划拨国有土地给使用单位;
一是通过市场化手段有偿出让国有土地,目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。
目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高。
经过近30年的改革创新实践,城市国有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度,但目前国有土地供应仍然保留着双轨制。
随着市场经济的发展,我国最终将取消土地供应双轨制。
下一步,按照资源市场配置的基本原则,缩小划拨地范围,扩大有偿使用覆盖面,最终取消土地供应双轨制。
除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外,其他用地实行有偿使用。
通过双轨制的取消,可以减少特权有利公平。
划拨土地供给的成本比出让要低很多。
理论上通过划拨来供给土地是为了满足纯粹的非营利性公共需求,确实应当降低成本。
但现实的情况是,有的政府拿的是划拨地,却可能在土地上建起餐厅等经营场所。
同时,取消双轨制能够促进土地资源的合理利用,有利于核算土地使用者的成本。
取消双轨制能减少特权用地,有利于公平竞争。
所有的非公益的土地使用都应当承担相同土地成本,取消某些单位用地的特权,让土地出让价格由市场来调节,真正实现公平。
比如,某些事业单位用划拨土地建楼,但做的是营利性或半营利性的生意,这样的话对拿出让土地盖楼的其他经济主体就不公平。
取消双轨制对农村土地也将带来有利影响。
目前政府划拨土地主要有两个来源,少部分从政府的存量地里划拨,但大部分是从农村集体土地中征地后划拨。
此前,由于划拨土地成本低,承包农村集体土地的农民所得的补偿很少。
取消土地供应双轨制后,被征的农村土地出让价值提高,补偿额也可能增加,补偿将更到位。
这一次,我们一起来看一下房地产市场的周期变化情况。
一般来说,房地产市场的周期可以用下图表示:
在A-B阶段,可分为前半段和后半段两个时间段。
在前半段中,供给停止或很低,需求有增长趋势,租金增长率仍下降,空置率有下降趋势。
在后半段中,需求增长加快,空置率下降,租金增长率稳定或小步上升。
这一阶段始于“从谷底空置率最高的点”,终于“长期平均空置率的平衡点”。
在B-C段,也可分为前半段和后半段两个时间段。
在前半段中,需求继续上涨,供给紧张,租金增长率快速上涨,空置率继续下降。
在后半段中,需求继续上升,开始新的建设,但需求增长比供给快,空置率继续下降,租金增长率上升。
这一阶段始于“长期平均空置率的平衡点”,终于“供求转折的拐点”。
在C-D段,供给(竣工)增长率超过需求,空置率上升,租金增长率仍缓慢上升。
这一阶段始于“供求转折的拐点”,终于“长期平均空置率的平衡点”。
在D-E段,需求停止增长或以很低的速度增长,开工减少,但竣工量使空置率继续上升,租金增长率开始下滑。
这一阶段始于“长期平均空置率的平衡点”,终于“从谷底空置率最高的点”。
除了上面这种周期划分方法,我们也可以将房地产周期分为自然周期和投资周期。
两者既有区别,也有联系。
自然周期
1自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。
这时供给保持基本静止不变,没有或很少有新的投机性开发建设项目出现。
随着存量房地产被市场吸纳,空置率逐渐下降,房地产租值从稳定状态过渡到增长状态。
随着这个市场复苏阶段的继续,对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金,使市场最后达到供需平衡。
2在自然周期的第二阶段(增长超过了平衡点),需求继续以一定的速度增长,形成了对额外房屋空间的需求。
由于空置率降到了合理空置率以下,表明市场上的供给吃紧,租金开始迅速上涨,直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。
在这个阶段,如果能获得项目融资,会有一些开发商开始进行新项目的开发。
3自然周期的第三阶段始于供求转折点,此时,供给增长速度高于需求增长速度,空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。
由于在该过程中不存在过剩供给,新竣工的项目在市场上竞争租客;
租金上涨趋势减缓甚至停止。
当市场参与者最终认识到市场开始转向时,新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。
但竣工项目的大量增加所导致的供给高速增长,推动市场进入自然周期运动的第四阶段.
4自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下,此时供给高增长,需求低增长或负增长。
市场下滑过程的时间长短,取决于市场供给超出市场需求数量的大小。
物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在,存量房地产交易很少或有价无市。
该阶段随着新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市场自然周期的谷底。
投资周期
1当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候,很少有资本向存量房地产投资,更没有资本投入新项目的开发建设。
在这段时间,市场上只有可以承受高风险的投资者。
由于租金和经营现金流已经降到最低水平,存量房地产的价格达到或接近了最低点。
承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售,大量不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。
2随着自然周期运动通过第一阶段,投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高,部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来,寻找以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。
这类资本的流入使房地产市场通过平衡点,并逐渐使租金达到投资者有利可图的水平。
在自然周期第二阶段的后半段,由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发,资本流量显著增加。
3当自然周期到达其峰值并进入第三阶段的时候,由于空置率低于平衡点水平,投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目。
由于资本不断流向存量房地产和新项目的开发,所以此时房地产市场的流动性很高。
当投资者最终认识到市场转向下滑时,就会降低对新项目投资的回报预期,同时也降低购买存量房地产时的出价。
而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了未来市场会进一步下滑的风险,所以其叫价仍然很高,以致投资者难以接受,导致房地产市场流动性大大下降,自然周期进入第四阶段。
总的来说,投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化,在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
国家对房地产的调控力度越来越大,在一线城市实行限购令半年之后,住房城乡建设部于8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。
这5项建议标准分别是:
——6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;
——6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;
——1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;
——位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的;
——存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。
住房城乡建设部提出,符合上述条件较多的即2条以上的城市,建议列入新增限购城市名单。
各地可根据实际情况,对具体标准进行适当修改。
住房城乡建设部要求,各省(区、市)对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结,对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策;
限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整,从严执行。
“新的5条建议释放出明显的信号,虽然距离限购真正出台还有一段时间,但依照往常经验,开发商会加速推盘,来应对即将颁布的政策。
”限购令的范围一旦扩大到二三线城市,首先会影响到很多开发商推盘,随后将有可能出现房价拐点。
而至少30个二三线城市被纳入限购行列。
就目前我国房地产市场的发展情况来看,通过房地产进行投资保值的不只是有钱人,还有一些普通老百姓,如果一些已经涨价的二三线城市开始限购,这些人的投资目光可能会聚焦于其他二三线城市,甚至四线城市。
因此将会引发二三线城市开发商或加速推盘。
按照5项建议标准中的“位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的”和“存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的”紧邻一线城市的二线城市在执行限购以后,房地产投资必将会再度向周边扩展。
从去年开始,由于限购令的陆续发布,一线房企开始从单一的住宅产品转向商业地产开发。
商业地产迎来了春天。
在去年,万科以200亿元资金投入商业地产,在8月15日该公司的中期业绩说明会上相关负责人称,未来商业地产的占比将达到20%。
同时,一些二三线城市房企也开始转向商铺、办公楼的开发。
但是在二三线城市中,商业地产不是一个好的投资渠道。
在政策影响下一些开发企业热衷于开发商业地产,建成了大量的城市综合体,会造成一种二三线城市商业地产价格暴涨的“假象”。
一旦投资人购买了商业地产,会发现这类城市中很多行业的整体盈利能力并不是很强,租不起,投资人的租赁回报就会出现问题。
据统计,当前已推行“限购令”的城市有41个,其中35个为省会城市、直辖市和计划单列市。
多数分析认为,楼市资金正在从限购城市转向未限购的二三线城市,并成为推动其房价过快上涨的主要动力。
位于一线城市周边的中小城市,如廊坊、昆山、中山、珠海等,很可能被纳入限购行列。
同时,在外地人需求旺盛的城市中,如位于山东沿海、海南等地的旅游城市同样有可能被纳入限购行列。
在6月新建商品住宅价格同比涨幅较大的城市中,秦皇岛、丹东、洛阳、岳阳、常德、遵义等城市可能亦在此次限购之列。
限购令、限购令、限地价是国家针对房地产重要的调控政策之一,不会是短期行为。
持续时间要看市场的发展情况。
银监部门日前重申:
对于房价过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
北京第三套房已被叫停。
河北廊坊房管部门近日向开发商发出房价控制目标参考性建议,比如新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。
北京近期挂牌出让的门头沟区永定镇一地块,采取“限地价、竞房价”的交易方式,即:
在确定地价的情况下,承诺房屋销售价格最低者为竞得人。
全国今年上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷,仅完成全年任务的26%。
下半年既要防止土地出让溢价过高,也要减少土地流标流拍现象。
今年上半年房地产开发贷和购房贷两头均明显收缩,两者累计同比下降四成多。
房地产信贷政策能否坚持,十分关键。
我国管控房地产业主要以政策为主,而政策易多变。
近年来我国关于楼市调控政策有数十个,应及时对政策梳理完善,适时形成制度,并严格落实监察和问责等一系列约束机制。
本次我们来对征地过程中的补偿问题进行分析。
之前我们学习到的知识点来自2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。
但是本条例于今年2011年1月21日已经废止。
同时国家规定,《城市房屋拆迁管理条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。
最新颁布的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》,是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》而制定,经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,2011年1月21日,国务院总理温家宝签署国务院第590号令,公布并施行。
本规定明确指出:
为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需要征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:
(一)国防和外交的需要
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
这番变动,公共利益的范围界定更清晰了,拆迁程序也更加明确了。
以前为暴利所驱使,大中城市城区内的老城区民宅、近郊远郊,如同唐山大地震一般,一瞬眼就成了一堆瓦砾。
到处是残壁断垣,到处是建筑垃圾,到处都是建筑工地。
在这场拆迁大战中,许多人付出了生命的代价。
对于倡导以人为本的我国来说,拆迁过程中产生的一系列纠纷简直就是一场残酷的战争。
于政府、于老板姓,都是一场噩梦。
城市拆迁有两种,一种是政府拆迁,一种是房地产商的拆迁。
对于有些地方不讲情面的政府拆迁,被拆迁户自主开展的一场众寡悬殊的鸡蛋碰石头式的、悲壮的保家卫国战,留下的除了大家的惋惜,现在也得到了政府的重视。
新规定:
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
禁止建设单位参与搬迁活动。
对于大家关注的补偿问题,本条例规定:
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
而对于在拆迁过程中采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;
对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;
尚不构成犯罪的,依法给予处分;
构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;
拆迁是建设的需要,应支持,但必须合理的补偿,绝不能有黑社会或黑恶势力参与。
而此次拆迁条例的出台,有利于对强制执行行为的监督和审查,与宪法、物权法精神一致,值得肯定。
我不由得想起曾经看过的一个故事《皇帝与磨坊的故事》:
德国皇帝威廉一世曾在波茨坦建立了一座离宫。
当他登上高处远眺波茨坦市的全景,但他的视线却被一座磨坊挡住了,皇帝大为扫兴,认为这座磨坊“有碍观瞻”。
于是皇帝派人与磨坊主去协商,打算卖下这座磨坊,以便拆除。
应当说,皇帝的作法是相当文明的,他并没有仗势欺人。
他并不认为自己与一个普通老百姓是管辖与被管辖的,两个不平等的法律主体。
作为一个封建制度下的皇帝,他并未运用他手中至高无上的王权,命令磨房主无条件地搬迁。
以服从国家建设的需要。
他用的是一种公平交易的手段,甚至符合我国《民法》中的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
但是磨坊主坚决不卖,理由很简单:
这是我祖上世代留下来的,不能败在我手里,敝帚自珍,它就是我的命,就像我的老婆孩子一样,无论多少钱我都不卖!
他就是典型的“钉子户”。
普天之下,莫非王土,率土之滨,莫非王臣。
土地是皇帝的土地,人是皇帝的臣民,皇帝的命令岂是可以违抗的?
皇帝大怒,强行将磨房拆除了。
倔犟的磨坊主提起了诉讼。
法院居然判皇帝败诉,并判决要皇帝在原地按原貌,重建这座磨坊,并赔偿磨坊主的经济损失。
在皇权至高无上的封建年代,这样的判决能不让人泣涕交流,感慨万千吗?
皇帝顺从地执行了法院的判决,重建了这座磨坊。
在那个时代,人们就已经意识到,不能容忍不受监督的权力的存在。
包括国家最高权力在内。
国家权力必需依法行政。
而且权力的大小应当与监督的严厉程度成正比。
不受监督的权力只能是滋生腐败的病灶,并且会生产许多错误的决策,是使国家和民族蒙受惨痛损失的根源。
在物权上,皇帝与一介草民是完全平等的。
看了这个故事,也许有人会说,如果我们如此,中国的建设还能进行吗?
对于这个问题,我们只要用一句话就能回答清楚:
请你到德国去看看。
如果德国能把自己的国家建设得那样美丽,那样富丽堂皇、景色如画,我们也能。
而且应当更好。
这是一个关于在财产权上公权与私权的法律地位的一个十分精彩的故事,一个关于公权与私权平等对话的故事,让我们好好咀嚼这个故事吧。
大家没有同其他同学一样选择本科毕业就直接踏入社会,接受大染缸的熏染、磨练
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