硕士学位论文我国发展房地产投资信托基金研究Word格式文档下载.docx
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InChina,bothrealestatemarketandfinancialmarkethasdevelopedforonlyseveraldecadeyears,theresearchofREITtheoryisinprocess.Inaddition,theenvironmentofpolitics,economicsandlawinourcountryiscompletelydifferentfromAmerica,sowecannotimitatecompletelythedevelopmentmodeofAmerica.Inrecentyears,REIThasbeenmadearapidprogressinAsia,thereoftheenvironmentofpoliticsandeconomicsinsomecountriesinAsiaissimilartoourcountry.BycontrastingthedevelopmentmodebetweenAmericaandAsia,thethesisprovidessomeadviceonrelativelawsandthedevelopmentmodethatissuitableforourcountryconditions.
KeyWords:
REIT,developementmode,financing
Name:
ChenZengbo(InternationalTradeDepartment)
Directedby:
ProfessorQianJiandi.
目录
第1章导论1
1.1研究背景1
1.2研究内容及思路2
1.3研究的目的和意义2
第2章房地产信托投资基金在全球的发展及基本特征3
2.1房地产投资信托基金概述3
2.2房地产投资信托基金的基本特征5
2.3房地产投资信托基金的分类10
2.4房地产投资信托基金成立的条件11
第3章我国发展房地产信托投资基金的意义及可行性分析13
3.1我国房地产开发企业的融资状况13
3.2房地产企业融资的金融环境14
3.3发展房地产投资信托基金对我国房地产业的重要意义16
3.4发展我国房地产投资信托基金的可行性分析18
第4章我国房地产信托投资基金的发展现状及存在的问题23
4.1我国房地产投资信托基金的发展现状23
4.2对上海国际投资公司信托产品分析25
4.3我国信托基金与美国REIT产品的比较28
4.4我国发展REIT存在的瓶颈问题和建议29
第5章我国发展REIT模式选择34
5.1美国和亚洲发展模式的比较34
5.2我国发展REIT需要制定专项法规35
5.3我国应建立REIT税收的优惠政策,避免双重税36
5.4美国和亚洲结构模式的比较36
5.5在我国发展发展封闭式REIT的建议42
5.6在我国发展REIT的其他模式选择43
结束语:
44
致谢45
参考文献:
46
第1章导论
1.1研究背景
房地产业是我国的支柱产业之一,产业链条长,它的发展可以拉动建筑建材业、钢铁业、金融业等行业的增长,对经济的可持续发展起着重要的作用。
房地产业有资金需求量大,资金周转周期长的特点,其发展与金融市场的关系密切相关。
我国各城市在‘十五’至2010年期间,需要建造大量的房地产项目,住宅需求也非常大,这必将促进房地产业的迅速发展,同时也对产业资金的融通提出了更高的要求,而我国房地产业的发展过于依赖银行贷款,而且融资手段单一,既制约了房地产企业发展的规模,也使得其生存发展极易受到银行信贷政策变化的影响。
同时,融资渠道过于单一,也不利于银行贷款管理和风险控制。
自1996年以来,我国金融界对房地产放贷政策进行转变,特别是2003年我国出台的121文件,使得房地产企业从金融机构取得贷款的难度加大,房地产企业融资形式更加严峻,对开发商来说,除了通过银行等传统信贷融资方式取得资金外,迫切需要到资本市场上拓展新的投融资渠道。
鉴于房地产业对我国经济发展的重要性,如何拓宽房地产融资渠道、如何开发新的房地产金融工具,具有十分重要的现实意义。
房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REIT)是对房地产进行直接投资和融资,或者购买、经营房地产股权和债权的投资基金,在其长期的发展过程中,不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段,同时也依托房地产业使自身获得了长足的发展。
“资本化程度是衡量一个行业成熟与否的主要标准”。
过去十多年,房地产金融体系的不完备使得中国房地产企业过度依赖于银行信贷,股权融资手段未能得到充分应用;
与此同时,众多的民间资金和金融投资机构却缺乏合适的投资渠道进入房地产业,金融资本与产业资本缺乏有效对接的平台。
应运于中国新的市场环境和市场需求,发展房地产投资信托基金是中国房地产金融的必然选择。
房地产投资信托基金将改变中国房地产企业单一性质、单一来源的融资结构,推动产业的理性发展。
将缓解中国房地产企业扩张中的资本困境,并为游离在房地产市场外的民间资本进入房地产行业提供一种新的投资渠道。
目前美国、加拿大、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国家的交易所都已有房地产投资信托基金上市,与普通股票一样交易。
近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对房地产投资信托基金制定了专门的立法,推进其发展。
截止至2003年底,己有18个国家和地区制定了REIT的运作法规。
从发展我国REIT产品的角度看,国内已发行的房地产信托产品实质为证券类产品,如果将房地产信托产品延伸为REIT产品,由于国内的类房产基金才刚刚起步,相关法规也尚未出台,因此在产品设计、法律形态、资金募集、运作模式等方面尚存在许多局限性和障碍。
1.2研究内容及思路
本文从世界范围内房地产信托基金发展的基本状况入手,通过对国外房地产投资信托基金的深入分析,论证了我国发展房地产投资信托基金的可行性,结合中国具体国情,就未来政策提出了发展建议,并构建了我国房地产投资信托基金的模式。
本文内容主要分为三部分:
第一部分,就国外(美国)房地产投资信托基金进行了深入地研究,从其发展历史、基金特性、等方面作了细致地分析,并将房地产信托基金与其他投资工具作了对比。
第二部分,对我国房地产企业融资存在的问题进行了研究,讨论在我国发展房地产投资信托基金的重要意义和可行性。
第三部分,对我国房地产信托基金发展的现状和存在的问题分析的基础上,提出了相关的政策建议,并通过和国外基金模式的比较,结合我国国情,对发展中国特色房地产投资信托基金提出了切实可行的发展模式。
在写作中,笔者在借鉴和融合各种学术观点的基础上力求不断实现创新,以此为基础不断丰富本研究的学术思想。
由于对房地产投资基金的研究不仅涉及房地产经济学、房地产金融学,其研究范围还涵盖到基金、信托、资本市场与房地产等相关方面内容,这自然增大了本文的研究难度,这也就对本文的写作质量提出了较高的要求。
同时,在整个写作过程中,笔者亦时刻关注中国房地产市场投资基金研究方面的最新进展情况。
1.3研究的目的和意义
通过对国外先进房地产融资模式—房地产投资信托基金的深入研究,在分析中国房地产投资信托基金发展的环境与条件的基础上,探讨了在我国发展房地产信托基金的可行性和构建了一个符合我国现阶段国情的房地产投资信托基金模式,来解决我国现阶段房地产企业融资瓶颈问题,并起到完善我国金融体系的作用。
从我国基金业发展的角度来看,我国投资基金业已获得长足发展,并在我国证券市场上占有越来越重要的地位。
但值得注意的是,现在我国证券市场上流通的投资基金几乎全部是证券投资基金,对包括房地产投资基金在内的产业投资基金研究也相对较少。
鉴于发展房地产信托投资基金对我国的重要的意义,所以对房地产投资信托基
金的研究不仅有很强的经济意义、社会意义,更有紧迫性和现实性。
第2章房地产信托投资基金在全球的发展及基本特征
2.1房地产投资信托基金概述
从国际发展看,房地产投资信托基金最早于1960年出现在美国,且在欧洲、澳大利亚及非洲(南非)都有几十年的发展历史。
美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REIT上市,与普通股票一样交易。
近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REIT制定专门的立法,推进REIT的发展,截止至2003年底,已有18个国家和地区制定了专门REIT的法规(见表2.1)。
表2.1REIT在全球的发展(截止至2003年11月)
地区
国家和地区
北、南美洲
美国(1960),加拿大(1994,2003),波多黎哥(1972,2000),
巴西(1994,FII);
亚洲、大洋洲
日本(2000,J-REIT),新加坡(1999,2002,S-REIT),香港(2003),
马来西牙(1993,2002);
台湾(2003);
韩国(2001,K-REIT);
土耳其(1998);
澳大利亚(1936,2001,ALPT);
欧洲
比利时(1995SICAFI;
REIT类的公司);
荷兰(REIT类)
法国(2003,SIIC);
德国(1957,2002,KAGG);
西班牙(1994,REIF,REIC);
卢圣堡(1988,2000,类似于REIT);
注:
括号内为相关法律的立法年份;
资料来源:
NAREIT,2003年11月。
2.1.1REIT在美国的产生和发展
房地产投资信托基金(REIT)是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定,按一定的法人组织形式组建而成的。
随着市场环境的变化,美国不断的调整税收的一些法律,1976,1986,1997,1999,2001年一直在有关的税法上调整,如《1986年的税收改革法案》和1997年《房地产投资基金的精简法案》,这些调整主要是纳税的税务优惠的规定,经营范围等,而每一次税法的变化都推动着REIT的发展,也推动了其结构从权益型发展到抵押型、混合型等的不断创新。
在1971年时约只有34个权益型REIT资本额约15亿美元。
在1986年时REIT的数量成长至96个,但资本额成长至99亿美元,到1993年时REIT的数量成长至189个,资本额成长超过三倍到322亿美元。
1990年是REIT的成长阶段,90年代成长的原因有两部分,其一是1990-1991中期经济不景气时,商用房地产价格下跌约30%-50%,因而使得1992-93年经济复苏时,投资者纷纷进场。
另一个推力是1993年时,退休基金开放得以投资REIT也使得投资群扩大。
截止2005年10月,美国约有300个REIT在运作之中,总市值达3216亿美元,其中约2/3通过国家证券交易所进行交易。
其中149个在纽约股票交易中心、27个在美国股票交易中心、NASDAQ国家市场系统有12个REIT,此外还有许多REIT并没有通过股票交易中心交易。
表2.2美国REIT在各证券交易所的分布
证券交易所
纽约证交所
美国证交所
纳斯达克
家数
149
27
12
资料来源:
图2.1美国REIT从1972年到2006年3月的每日交易量
www.NAREIT.com
从上图可以看出,美国的REIT的日交易量呈大幅攀升趋势,在2006年初甚至超过了20亿美元,表明了REIT在美国的股票市场占有越来越重要的地位。
2.1.2REIT在亚洲的产生和发展
自2000年起,REIT在亚洲有了突破性的发展。
新加坡MAS(TheMonetaryAuthorityofSingapore,MAS)了《财产基金在1999年5月颁布要则》(GuidelinesforPropertyFundsinSingapore)并在2001年的《证券和期货法则》(SecuritiesandFuturesAct2001)对上市REIT作出相关规定,到2003年底已有2个REIT(S-REIT)在新加坡交易所上市。
日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。
2001年3月东京证券交易所(TSE)建立了REIT上市系统。
2001年11月2家REIT(J-REIT)在TSE首次上市。
到2003年底,已有6家REIT在东京证券交易所上市。
韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》,为REIT发展提供相关的法律制度。
随后,韩国证券交易所修改了上市规则,制定了REIT上市的相关条例,现已有4家REIT在韩国交易所上市。
2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会(“香港证监会”)颁布了《房地产投资信托基金守则》,对REIT的设立条件、组织结构、从业人员资格,投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。
直到2004年11月,香港推出了全球最大的房地产投资信托基金—“领汇”,集资约210亿港元。
由于房地产投资信托公司进入亚洲相对较晚,它们和市场的磨合、协调适应还需要时间,正在发展中。
其中新加坡、我国的香港地区和日本为代表的亚洲房地产投资基金市场有一定的发展。
马来西亚的房地产信托问世已有10年时间,但由于其极低的流动性,导致发展失败。
至今为止,美国的REIT最位发达,而且美国2003年的REIT市场占了全球市场的93.6%,欧洲和亚洲其他国家的REIT产品和市场大都是在2000年以后发展起来的,很多方面都是借鉴美国了模式,因此在本章二、三节对REIT的特征和分类的讨论以美国模式为主。
2.2房地产信托基金的基本特征
信托起源于16世纪英国的尤斯(USE)制度,它是一种为他人领有财产权并代其管理产业的办法。
直到19世纪之后,信托制度才逐渐被广泛应用于商业领域,并以其独特的制度功能优势而成为一种重要的投融资制度。
2.2.1房地产投资信托基金的概念
房地产投资信托基金是基于一定的信托契约,利用信托原理而成立的基金,由特定的发起人(如基金管理公司、信托公司等)发起,制定投资计划,来吸引社会大众投资者的资金,通过发行受益凭证方式与投资者(委托人)签订合同,受托投资者的资金,然后进行房地产权益或者房地产抵押贷款投资,并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金集合投资方式。
基金份额持有人(投资者)、基金管理人(发起人)和基金托管人等当事人的权利、义务依法由基金信托合同约定。
一般由信托基金管理公司,信托基金保管机构和投资者三方通过信托投资契约享受投资收益。
受益凭证或者股票都属于有价证券,表明投资人对基金资产的所有权,凭其所有权参与投资权益分配。
房地产信托型基金的特点是必须有人履行受托职责,对基金投资者负责。
构成REIT多边经济关系的要素包括:
(1)发起者。
REIT的法人,它是房地产投资信托基金最初创立的组织者.房地产投资信托基金发起者,可以是一个也可以是多个。
(2)经营者。
即房地产投资信托基金的经营管理公司,可以是发起者本身,也可以委托房地产开发企业、房地产贷款机构等。
(3)托管者。
即房地产投资信托基金托管者,可以是商业银行或者其它的财力强大的金融机构、保险机构等。
2.2.2房地产投资信托基金的特征分析
从美国(REIT发展最成熟)来研究其属性。
从REIT运作角度看,具有基金的属性,也有不同于基金的特征。
1.信托特征
投资者基于信任,将自有资金委托给基金管理公司或者是信托公司(受托者),并与之签订投资契约。
而基金管理公司或者信托公司(受托者)按照契约的约定,将受托资金投资于房地产业,取得收益后分还给投资者(委托者),基金管理公司或者信托公司(受托者)取得一定比例的报酬。
从这一点上来说,REIT明显具有信托特征。
2.基金特征
(1)专业化管理。
由于房地产信托投资基金经营权与所有权高度分离,REIT所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理,管理人员为有经验的房地产专业人员,制订最佳的投资策略,而这是散户投资者所难以做到的。
(2)属多元化组合投资、降低投资风险。
REIT一般拥有一系列房地产构成的投资组合,比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产,从而投资风险更为分散,有效地降低了投资风险。
(3)具有较高的流动性、变现性强。
房地产属于不动产,由于其本身的固定性使得它的流动性较差。
由于监管方面的规定,REIT不可能偏离物业投资业务或分散投资至非物业投资业务。
投资者直接投资于房地产,如果想要变现,往往在价格上不得不大打折扣,而且一般要全部出售(如一间房子,要卖就得全部卖掉)。
当投资者未必需要那么多的现金时,房地产买卖的难度就更大。
房地产投资信托基金则变现非常容易。
未上市的房地产投资信托基金的信托凭证一般也可以在柜台市场进行流通。
REIT是一种房地产的证券化产品,通常采用股票或受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来。
而且由于REIT股份基本上都在各大证券交易所上市,与传统的以所有权为目的房地产投资相比,投资者可以根据自己的情况随时处置所持REIT的股份,具有相当高的流动性。
而与房地产证券化的其他方式相比,REIT在产权、资本经营上更具优势,REIT常常在证券市场上公开交易,因此流动性很强。
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