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6.1集体活动策划与组织;
6.2协助公司企业形象建设;
6.3行政拜访、外政接待;
6.4与相关单位的关系协调
7安全管理
实施安全监察、安全教育、劳动保护。
财务部
1财务管理制度
1.1熟知、掌握政府和有关部门的财税法规,并关注动态发展;
1.2调查研究企业内外财务管理动态、问题和方向;
1.3组织制订与修改公司的财务管理规章制度。
2财务计划
2.1根据公司经营战略制订相应的财务策略;
2.2编制年度财务收支计划、利润计划、资金计划及财务预算;
2.3根据经营计划,参与制定成本费用的目标;
2.4监督和检查预算的执行情况;
2.5预算执行过程中的控制和分析。
3资金管理
3.3.1日常运营资金的筹集、供应和使用管理;
3.3.2闲置资金的盘活与增值方案拟订与操作;
3.3.3组织实施财产物资的管理及清查和盘点。
4参与经营决策
4.1参与重大业务经济合同、协议等的研究评审;
4.2参与拟订专项经营项目前景的预测报告;
4.3参与新项目的可行性论证,并为新项目运作制订总体的财务运作计划。
5制定会计核算方案
5.1设定会计核算管理体系;
5.2及时调整会计电算化应用。
6帐务处理
6.1审核并整理原始单据;
6.2编制审核、汇总会计凭证;
6.3登记明细账、总账;
6.4编制各种对内、对外会计报表;
6.5按相关规定保证会计档案的完整、完全。
7经营过程的审核、监督、控制
7.1制定相关的报销规定;
7.2审核报销发票及单据,并确认;
7.3审核收款单据并确认;
7.4监督往来结算,及时收回或冲销;
7.5审核、监督、稽查存货的收发,并加以核对;
7.6财产的清查盘点及核
7.7呆坏帐处理。
8税收
8.1专用发票和普通发票的管理;
8.2准确及时申报税费,并缴纳税款;
8.3办理减免税收手续;
8.4协调税务关系;
8.5争取税收政策;
8.6办理税务登记及相关年审、变更、咨询;
8.7个人税费的计算。
9银行
9.1核对银行对账单并编制银行余额调节表;
9.2办理各项银行存款收支结算,随时掌握银行存款动态;
9.3银行汇单的解讫、办理和结算;
9.4管理与银行相关的票据;
9.5按揭收款
9.6办理银行贷款;
9.7按时还贷并支付利息;
9.8提供与银行有关的统计报表;
9.9办理银行贷款相关的年审。
开发部
1前期手续办理
1.1参与立项及可研批复;
1.2申办建设用地规划许可证;
1.3参与地价评估、合同签定;
1.4交纳地价款
1.5年度开工计划上报。
1.6取得建设工程规划许可证
1.7协助办理开工手续及外销销售许可证
2报批
2.1;
负责办理和有关市政公用配套的交通、绿化、人防、消防、教育等手续申办审批
2.2配合工程部、前期部及相关部门协调社区周围的社会关系;
2.3配合设计部及时进行报批所需图纸的审定,与设计院建立联系
2.4配合相关部门作好后期市政配套验收工作
3信息收集
3.1政府部门相关政策信息收集
3.2部门内各报批手续的归档、存档工作
4其他
4.1配合公司领导及相关部门作好新项目的开发
4.2寻找投资合作机会;
4.3完成领导交付的其他工作;
物业部
1、向总经办负责。
2、起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案,呈报主管副总经理。
3、协助制定有关公司的物业管理发展战略。
4、负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。
5、协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。
6、协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。
7、协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。
8、协助主管副总经理做好年度、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。
9、协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。
规划设计部
1、参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。
对外来方案图纸,组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。
2、参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。
3、负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。
密切与预算造价部配合。
4、收集房地产、楼宇的市场调研成果,销售策划等部门反馈资料,做好与相应部门的交流工作。
5、组织本部门人员承担一个土建设计室的完整图纸生产工作。
做好与总工室的工作配合和设计挂靠单位的衔接工作。
6、负责设计室对工地的服务、跟踪工作,参与图纸会审工作。
7、与设计合作公司的交流、配合工作。
工程部
1、向工程管理中心负责。
2、负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。
3、负责严格执行公司的决议,严格工程预、决算的审批手续,合理使用财力、物力,发挥经济效益。
4、协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。
5、进行施工阶段的进度控制,审查施工组织设计,监督进度计划的实施,完成工期目标。
6、负责管理施工队伍,并协调好对内对外的关系。
7、做好材料、设备、人员的管理工作。
8、整理有关资料、图纸,做好归档工作。
9、负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作,及时解决施工中的各种问题。
营销部、招商部
1、向营销策划中心负责。
2、负责公司商业物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作。
3、协同策划部掌握市场行情,制定并执行相应的招商计划、策略。
4、挖掘新的客户来源,跟踪潜在客户,并对客户资料进行整理归档。
5、与新旧客户保持良好关系,协助客户解决在招商、租售过程中的问题。
6、负责办理招商、租售中的各项手续,做好售后服务工作。
7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用。
8、配合其他部门做好客户服务工作。
房价构成:
建安成本(65%)+拿地成本(15%)+营销和管理成本(5%)+利润(15%)
拿地成本:
地价款、土地平整费用、拆迁费用、、政府利润、税费(契税、营业税、企业所得税、印花税)、“公关费用”、行政事业性收费(人防易地建设费、地勘费用、证照费用、图纸审查)
建安成本
是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本
主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。
强电的处理对象是能源(电力),其特点是电压高、电流大、功率大、频率低,主要考虑的问题是减少损耗、提高效率;
弱电的处理对象主要是信息,即信息的传送和控制,其特点是电压低、电流小、功率小、频率高,主要考虑的是信息传送的效果问题,如信息传送的保真度、速度、广度可靠性。
房地产融资方式
随着国有土地使用权出让招拍挂制度的出台与完善,原本的土地协议出让方式被取消,开发土地取得从主要靠关系变得主要靠资金,资金在房地产开发的过程中显得及为重要。
如何通过各种途径筹集尽可能多的资金,是各开发企业的重要工作。
当前,房地产开发企业筹措资金的方式有如下几种:
一、债权融资
债权融资就是借债,由开发企业向别人借贷,最常见的就是向银行贷款,实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保,比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保:
开发企业将开发项目的国有土地使用权,或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押,贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后,按照工程的施工进度发放贷款,并对开发企业的资金使用进行监管。
二、股权融资
股权融资是指开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入,可以将其分为上市公司的股权融资和非上市公司的股权融资。
非上市公司通过股权方式融资相对容易,问题在于:
在公司业绩或前景不好的情况下,新股东不愿意出资,而在业绩或前景好的情况下原股东又不愿意将公司的收益与别人分享;
而且公司治理制度的不完善,导致股东普遍希望对公司有控股权,新股东如不能对公司有一定的控制力则一般不会轻易投入资金。
三、合作开发
开发企业如果具有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对开发项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。
但进行合作开发之前,应对合作方、合作项目的情况有充分的了解,并根据具体情形确定合作开发模式,以达到规避风险的目的。
建议在合作之初,及时聘请律师作为项目顾问,由律师进行尽职调查、方案分析等专业服务,对切实保护自己的合法权益很有帮助。
四、房地产信托
房地产信托,是指委托人出于对受托人的信任,将财产委托给受托人,由受托人以自己的名义,为委托人的利益,将财产投资于房地产。
五、典当
典当,指房地产开发企业将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
六、承建企业垫资
由于中国巨大劳动力供应量的存在,施工企业长期处于买方市场,承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺,开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用,垫资实际上起到了为开发企业融资的作用。
七、按揭贷款
从法律关系来说,商业银行对个人的商业住房贷款是银行对个人的融资,但从效果上来看,其实际上也是对开发企业的间接融资。
按揭贷款,尤其是在商品房预售阶段的按揭贷款,对开发企业项目的完工有着非常重要的作用,特别是对自有资金不足的开发企业。
由于银行对个人按揭贷款的要求条件提高(诸如住宅需封顶、商业写字楼需竣工等),导致按揭贷款数额减少(相对),已经造成大面积的中小开发企业资金链条断裂,可见该融资手段对开发企业的重要性。
八、其他手段
现实中也存在一些其他的融资手段,比如开发企业和他人订立房屋买卖合同,约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋,开发企业除了返还房款外,尚支付给他人一定的固定回报,从本质上来说,该种做法实际上是一种变相借贷,是一种违规行为。
还有开发企业采取职工集资的方式筹措资金,由开发企业支付高额的利息,在进行该项操纵时一定要予以注意区分罪与非罪的界限,否则将导致刑事处罚。
房地产行业所需要资金数额巨大,采取单一的融资手段未必能达到最佳的效果,开发企业应该根据自己的特点选择最有利的融资方法组合。
房地产开发过程接触的政府部门
第一部分房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:
1)选址定点;
2)规划总图审查及确定规划设计条件;
3)初步设计及施工图审查;
4)规划报建图审查;
5)施工报建;
6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项:
1、计委(发改委)
(1)审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局
(2)进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、市建委(3)办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局(4)办理生产性项目环保意见书。
5、文化局(5)、地震局(6)、园林局(7)、水利局(8)对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、市规划委员会(9)办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、人防(10)办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队(11)、公安交警支队(12)、教育局(13)、水利局、城管局(14)、环保局(15)、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、市规划委员会对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、市规划委员会确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、市建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8市建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
9、市建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。
招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门(对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:
由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、以下证明材料:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段。
此阶段办理以下一般事项:
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政局对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;
不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料:
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。
各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。
所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。
房地产五证办理流程:
一、建设用地规划许可证和国有土地使用证
1.选址意见书(审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)(30个工作日)
程序:
(1)企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书,报规划局用地处
(2)用地处转总工室审查
(3)报局业务会批准
(4)领取选址意见书
2.规划院实地测量,并处定位图,收取测量
3.建设用地规划许可证(30个工作日
(1)企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查
(2)主管局长、主管局市长批准
(3)打交费单,领取用地规划许可证
4.国有土地使用证(60个工作日)
(1)建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处
(2)土地评估
(3)土地局测量对现场测量,出定界图
(4)缴纳土地出让金和契税,领取国有土地使用证
二、建设工程规划许可证
1.市消防支队盖章(15个工作日)
(1)持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批
(2)核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章
2.人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续
3.房地产开发建设规模(30个工作日)
建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理
4.建设工程规划许可证(30个工作日)
(1)建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处
(2)以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字
(3)打交费单交费,领取建设规划许可证、放验线通知单
5.放线报告(15个工作日)
持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
三、建设工程施工许可证(建委)
1.报建(1个工作日)
提供资料:
建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图
2.现场勘察(3个工作日)
3.组织招标
4.抗震审查
5.施工合同审查
6.交费,办理建设工程施工许可证(建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费***
四、商品房预售许可证(15个工作日)
申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科,十五日内核发
五、配套工程
建设管线工程规划许可证(15个工作日):
建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处
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