案例4无形资产评估案例BOT案例文档格式.docx
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(三)评估对象及范围
1.评估对象
本次评估对象为某市第二污水处理厂(以下简称“某污水处理厂”)污水处理项目特许经营形成的应收账款。
根据委托方的约定,前述“特许经营形成的应收账款”特指甲公司在采取BOT方式经营某市污水处理厂期间内的经营净收益(若无特别说明,本报告书所称“特许经营形成的应收账款”含义相同)。
2.评估范围
本次评估范围为某污水处理厂特许经营权及其载体(房地产、设备等实物资产),具体资产范围以甲公司与某市人民政府分别于2004年5月25日、2007年2月2日签订的《特许经营协议》中约定为准。
3.项目概况
(1)BOT经营权概况
某污水处理厂由甲公司以“建设-运营-移交”(BOT)方式实施该项目的特许经营权。
该污水处理厂主要承担某市工业开发区及城东工业、生活污水处理任务。
厂区占地面积127.44亩,设计处理规模10万立方米/天。
工程分两期建设,具体情况如下:
一期项目处理规模5万立方米/天,于2004年9月开工建设,2005年12月竣工并投入运行。
该工程工艺采用“改良型氧化沟”工艺,具有良好的有机物降、除磷脱氮功效;
工艺系统采用先进的工业自动化PLC集中控制系统,配置各种先进仪表对现场数据及时采集、信息反馈快捷、控制灵活、可靠,生产控制方便,并在工艺现场安装有各种有线监测仪表,对工艺控制有很强的指导意义。
二期项目处理规模5万立方米/天,于2007年5月22日开工建设,2008年10月竣工并投入运行,工艺采用“水解酸化池-改良型氧化沟”工艺,该工艺是我国20世纪80年代开发的用于城市生活、工业污水处理的一种新型工艺,与传统的好氧为主的生物处理工艺处理相比较,具有流程简捷可靠、抗冲击负荷能力强、运行稳定、出水水质好、投资省、运行费用低、运行管理方便等特点。
上述BOT项目土地使用权为划拨取得,主要构、建筑物有:
配水井、粗、细格栅间、提升泵站、沉砂池、水解酸化池、改良型氧化沟、二沉池、消毒池、贮泥池、回流污泥泵站、剩余污泥泵站、脱水机房、消毒间、鼓风机房、配电室、机修间、车库、综合楼和附属建筑物等。
根据《特许经营协议》,特许经营期限为25年,自工程竣工验收合格之日起计算。
其中:
一期项目特许经营期限为2006年4月11日至2031年4月10日,二期项目特许经营期限为2008年10月1日至2033年9月30日,因此截至评估基准日一期经营剩余年限为21.37年,二期经营剩余年限为23.85年。
(2)污水处理量
按《建设经营某市污水处理厂厂区工程合同书》的规定,污水处理量以设计能力为基数,从一期项目投入正常运营第四年起进水量不足设计能力的,按设计能力收取费用;
超过设计能力的,按实际计量收费。
截至评估基准日,一期项目处理污水量已达设计能力5万立方米/天。
按二期项目《特许经营协议》的规定,以每月日处理污水量计价,若供污水量分别达到5万立方米/天,按设计规模收取处理费。
由于污水量前三年达不到设计规模,某市政府按以下原则优惠:
前三年分别按设计规模的70%、80%和90%收取污水处理费,若当年实际供污水量超过上述标准,则按实际处理量收取处理费。
第四年起(含第四年)按设计规模的100%收取污水处理费,若实际供污水量超过5万立方米/天,则按实际处理量收取处理费。
从目前情况来看,实际污水处理量略低于收费污水处理量。
(3)收费标准
按《特许经营协议》的规定,评估基准日污水处理收费标准为1.31元/立方米。
根据《特许经营协议》,在特许经营期间,若因政策性因素造成生产成本(电费、工人工资、药剂费等)增加、税收政策调整导致税费、进水水质及排放标准改变导致成本增加等,甲公司可按调价程序申请调价在每一运营年度申请调价。
(4)税收优惠政策
根据《企业所得税法实施细则》,运营某市污水处理厂的企业所得税享受“三免三减半”优惠政策,即从2008-2010年免企业所得税,2011-2013年企业所得税率为12.5%。
2014年后根据《特许经营协议》,污水处理企业所得税按15%交纳,如征缴超过15%时,甲公司可申请调价。
(四)价值类型
根据本次评估目的,本评估报告价值类型为市场价值。
(五)评估基准日
本次评估基准日为2009年11月30日。
(六)评估依据(略)
(七)评估方法
1.评估方法选择的原因
特许经营权形成的应收账款作为一种特殊的交易对象,其价值的确定受项目状况、收款对象及外部因素影响较大,可比性较差,无法找到类似应收账款的近期交易情况,故未采用市场法进行评估;
由于本次评估的应收账的价值主要取决于未来污水处理收益情况,因而不能采用成本法进行评估;
同时,根据收益法的原理及能够获取的相关信息,评估人员认为现有条件能够满足其运用的基本前提,各项参数可以合理取得,因此采用收益法对应收账款进行评估。
2.收益法评估模型
收益法是指通过估算被评估资产在未来的预期收益,并采用适宜的折现率折算成现值,然后累加求和,得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
基本公式如下:
式中:
P—应收账款评估值
t—年序号
Rt—未来第t年的预期收益
r—折现率
n—剩余特许经营期
根据本次评估的实际情况,预期收益指标取项目自由现金流量,首先预测出未来经营期内各年项目自由现金流,再将各年的现金流按WACC模型确定的折现率折现累加,求得被评估对象于评估基准日的市场价值。
计算公式如下:
项目自由现金流量=净利润+折旧和摊销+税后财务费用-营运资金的增加-资本性支出+期末收回营运资金+期末收回资本性支出
净利润=营业收入-经营成本-折旧费用-营业税金及附加-管理费用-财务费用-所得税费用
折现率=权益资本成本率×
权益资本金占总投资的比例+债务资金成本率×
(1-所得税率)×
债务资金占总投资的比例
本次收益法测算时采用项目自由现金流指标,故评估结论为按特许经营合同约定的剩余经营期间的整体收益价值,即包括权益资本价值和债务资本价值。
(八)评估程序实施过程和情况(略)
(九)评估假设
1.基本假设(略)
2.评估环境假设(略)
3.预期经营假设(略)
4.特别假设
(1)无可归责于某市人民政府或甲公司的原因导致某市污水处理厂非正常终止;
(2)《特许经营协议》约定的可调价因素发生,且符合国家相关规定的情况下,甲公司的调价申请能够得到批准执行;
(3)无不可抗力或其他不可预见因素对评估价值实现造成重大影响。
评估人员根据资产评估的要求,认定这些前提条件在评估基准日成立。
当未来经济环境及企业经营情况发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
(九)评估主要参数的测算及结果
1.经营年期的确定(略)
2.营业收入预测
某市污水处理厂收入主要是污水处理费,某市财政局对污水处理费保底。
年营业收入为污水处理量、收费标准与收费天数三个因素的乘积。
(1)污水处理量(略)
(2)收费标准
因成本变动基本上可通过调价得到补偿,故此次评估人员未考虑未来物价等因素上涨对单位成本、收费标准的影响。
(3)收费天数(略)
3.经营成本预测
污水处理成本可分为变动成本和固定成本两部分。
(1)变动成本(略)
(2)固定成本
①人工成本:
人工成本主要包括生产人员的工资、社保费用及福利费等。
生产人员定员34人,目前人均年工资约18000元左右,保险费用率合计为36%,福利费开支按工资的10%计算,得出年人工成本约84.35万元。
②运行维护费:
污水处理设施在使用过程中需要维护,以保证其正常运行。
房屋建筑物主要是砖混结构和钢混结构,在正常使用过程中维护费用很少;
设备在使用过程磨损较大,维护费较高。
评估人员综合按生产用固定资产原值(不含二次费用)确定年维护费如下:
单位:
人民币元
固定资产类别
原值(不含二次费用)
计提比例
年运行维护费
房屋及构筑物
7,788.90
0.15%
11.68
生产设备
2,607.88
0.5%
13.04
合计
10,396.77
24.72
4.折旧费用预测
各类资产平均折旧年限、净残值率及计提折旧额如下:
人民币万元
账面原值
折旧年限
净残值率
年折旧率
年折旧额
建(构)筑物
8,567.79
24
0%
4.17%
357.01
机器设备
4,181.91
15
5%
6.33%
264.85
运输设备
159.64
10
9,50%
15.17
办公及电子设备
23.36
8
11.88%
2.77
12,932.70
639.81
营业成本
12,701.43
624.19
管理费用
231.26
15.62
5.营业税金及附加预测
根据国家税收政策及《特许经营协议》,污水处理费免交增值税及附加税费。
6.管理费用预测(略)
7.财务费用预测(略)
8.所得税费用预测
根据《企业所得税法实施细则》,运营市污水处理厂的企业所得税享受“三免三减半”优惠政策,即从2008-2010年免企业所得税,2011-2013年企业所得税率为12.5%。
2014年后企业所得税率按税法规定为25%,但根据《特许经营协议》,污水处理企业所得税按15%交纳。
如未来所得税征缴超过15%时,甲公司可申请调价。
因此,2014年后的企业所得税率按15%确定。
9.净利润预测
根据以上预测,评估人员计算得到市污水处理厂各期的净利润。
10.现金净流量预测
(1)固定资产折旧
固定资产折旧为前述预测的生产成本及管理费用中的折旧金额639.81万元/年。
(2)长期资产摊销
长期资产摊销为管理费用预测中的7.45万元/月,共计110万元。
(3)期末回收营运资金
根据《特许经营协议》的规定,甲公司应在经营期满移交时清除一切债权债务,故市污水处理厂在经营期内的营运资金在期末时点全部收回。
截至评估基准日,市污水处理厂经营性流动资产为911.53万元,经营性流动负债为272.14万元(其中全部流动负债8,242.82万元,其他应付款科目中反映的向甲公司借款6,731.82万元,应付账款科目反映的非经营性负债(工程质保金)1,238.86万元),营运资金为639.39万元。
由于市污水处理厂现经营已基本稳定,因此评估人员预测未来营运资金不大发生重大变动,故期末回收营运资金为639.39万元。
(4)期末回收资本性支出
因市污水处理厂为BOT项目,特许经营期末设施设备需完好、无偿移交给当地政府,故期末回收值为0。
(5)税后财务费用
因采用的预期收益指标是项目自由现金流,预测的利息费用扣除所得税后即为税后财务费用。
(6)营运资金增加
由于市污水处理厂现经营已基本稳定,不会发生重大变化,且评估基准日营运资金较为充裕,故不再增加营运资金。
(7)资本性支出
资本性支出系经营期设备更新支出。
根据《可行性报告》、甲公司提供的相关资料及类似项目的实际情况,污水处理建筑物在经营期内只需维护保养,不需更新;
从整体看,现有各类设备加权平均使用寿命约为14.77年,在经营期内需进行陆续更新。
由于一期、二期项目分别于2006年、2008年正式投产运行,故设备更新将于2022年更换完毕。
因不同的设备更新周期各异,评估人员假设设备从更新周期到期前5年陆续更换,资金分期均衡于期末投入,每个周期更新投入总金额为维持简单再生产所需投资。
截至评估基准日,市污水处理厂设备原值为2,607.88万元,年均更新支出521.58万元。
11.折现率的确定
本次评估,评估人员分别确定权益资本与债权资本成本率,最终以加权平均(WACC模型)计算确定折现率。
(1)权益资本成本率的确定
评估人员根据资产评估行业的相关准则和操作规范,采用风险累加模型确定,基本公式如下:
折现率=行业平均报酬率+项目特有风险
行业平均报酬率
根据《建设项目经济评价与参数》,污水处理行业平均报酬率为4-6%,本次评估取6%作为行业平均报酬率。
项目特有风险分析
由于市污水处理厂收入由政府兜底,且超过设计规模部分按实际处理量按实收费;
同时,其成本的重大变动均可依《特许经营协议》的规定申报调价,从而得到成本补偿。
因此,市污水处理厂的特有风险较低。
评估人员分析确定市污水处理厂的项目个别风险率为1%。
权益资本成本率
通过以上计算,评估人员确定权益资本折现率为6%,计算过程如下:
折现率=6%+1%
=7%
(2)债务资金成本率的确定
评估人员以市污水处理厂借款实际利率为基础,计算得出加权平均借款利率为6.2577%,再扣除企业所得税因素影响后确定债务资金成本率。
根据《企业所得税法实施细则》,市污水处理厂从2008年起执行“三免三减半”的优惠政策,故2009-2013年各年的债务资金成本率不同,2014年以后债务资金成本相同。
具体情况如下:
年度
2009年12月
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年及以后
加权平均利率
6.2577%
所得税率
0.00%
12.50%
15.00%
债务资金成本率
5.4754%
5.3190%
(3)折现率的确定
据甲公司提供的资料,截至评估基准日,市污水处理厂借款余额为6,731.82万元、自有资本金为4,437.31万元,分别占长期资本的60.27%、39.73%。
评估人员按WACC模型,计算得出预测期各年的折现率如下:
折现率
6.5526%
6.0811%
5.9868%
12、现金流量现值
根据以上分析计算,市污水处理厂剩余特许经营期内企业现金净流量现值为32,035.92万元。
13、其他资产和负债的评估价值
(1)非经营性资产和负债分析
截至评估基准日,市污水处理厂所有资产均为污水处理相关资产,无非经营性资产。
应付账款中含应付工程质保金1,238.86万元,即为非经营性负债。
(2)溢余资产分析
截至评估基准日,市污水处理厂无溢余资产,即为零。
14、评估结论
评估值=现金流量现值+非经营性资产-非经营性资产+溢余资产
=32,035.92+0-1,238.86+0
=30,797.06(万元)
(十)特别事项说明
1.(略)
2.(略)
3.本次收益法测算时采用项目自由现金流指标,故评估结论为某市污水处理厂按特许经营合同约定的剩余经营期间的整体收益价值,即包括权益资本价值和债务资本价值。
同时由于收益法受预期收益、成本及资本结构等主观判断的影响,该评估结论仅为交易各方确定交易价格的参考,并非对交易价格的保证,交易各方应各自理性行事,在充分协商、谈判的基础上确定最终交易价格。
4.(略)
5.本次评估,对污水处理收费价格、单位经营成本按现行价格确定,是在《特许经营协议》约定的可调价因素发生,且符合国家相关规定的情况下,甲公司的调价申请能够得到批准执行的前提条件下,在特许经营期内保持不变。
根据《特许经营协议》约定,当下列因素变化超过约定幅度并影响项目运营成本时,甲公司可于每一运营年度按程序申请调整污水处理费,以消除对项目运营成本的影响:
(1)政策法规因素引起动力费用、人员工资、药剂费、银行贷款利率变动;
(2)国家或地方税费政策变化;
(3)因排放标准变化投入技改资金或导致成本变化的;
(4)进水水质复杂性发生变化;
(5)所得税征缴率超过15%时。
因成本变动损失基本能够得到补偿,故评估人员未考虑未来物价上涨等因素对收费标准、单位经营成本的影响。
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