1季度西安房地产市场季度分析报告文档格式.docx
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1.1经济环境
1.2政策法规
1.3规划建设
1.4热点动态
二、土地市场
2.1本季度土地供应分析
2.2本季度土地成交分析
三、商品房市场
3.1本季度市场供应特征
3.2本季度市场销售特征
3.2.1各物业销售情况
3.2.2各物业价格表现
四、分物业市场
4.1普通住宅
4.2商服用房
4.3写字楼
4.4别墅
五、分城区商品房市场
5.1城南区城南新房
5.2城北区城北新房
5.3城西区城西新房
5.4城内区城内新房
5.5高新区高新新房
5.6城东区城东新房
六、本季度新开盘项目简介
一、宏观经济概况(略)
二、土地市场(略)
3.1市场供应特征
2011年第1季度商品房施工面积3952175平方米,环比下滑了14.6%,与去年同期相比上涨了28.45%;
本季度商品房竣工面积3871667平方米,环比下滑了24.7%,同比上涨了53.09%;
商品房新开工面积3582611平方米,与上季度相比下滑21.7%,与去年同期相比上涨了12.5%。
3.2市场销售特征
1季度西安商品房销售面积为3359742.54平方米,同比上上涨了23.63%,环比上季度下滑了30.93%。
从西安市近一年商品房各月销售量来看,从2010年3季度开始,西安楼市销量上涨态势明显,于4季度的11月达到了顶峰。
刚刚步入2011年,楼市调控政策接二连三,无论是新国八条出台、房产税试点开征、地方限购令的颁布,还是金融政策的不断收紧,无不表明政府调控的决心。
在较为浓厚的观望氛围中,2月下旬西安限购令的出台从根本上限制了购房群体。
加之受传统春节的影响,置业者的购房意愿较为淡薄,1季度商品房销售下滑明显。
从下图各物业成交销售比例图来看,1季度西安市普通住宅销量占总量的87%;
写字楼类物业15.5万平方米,环比下滑17.59%,同比涨幅0.3%;
商服用类物业交易面积共计为17.89万平方米,环比下滑33.57%,同比增长10.1%。
2011年1季度西安各城区各物业销售面积一览表(略)
4.1普通住宅
4.1.1市场供应
整体1季度市场供应仍表现为增长走势,2011年1季度西安普通商品住宅施工面积3485820方米,与去年同比上涨13.3%,占同期商品房总施工面积的88.2%;
竣工面积为3387710平方米,较去年同比下滑34%,占同期商品房总竣工面积的87.5%;
新开工面积3127621平方米,同比上年下滑1.8%,占同期商品房新开工面积总量的87.3%。
2011年1季度末西安普通住宅空置面积为138.57万平方米,占商品房空置面积总量的70.81%。
4.1.2市场销售
4.1.2.1销量走势
2011年1季度西安市普通住宅类物业成交面积292.39万平方米,同比上涨24.68%,环比上季度下滑31.89%;
本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为87%。
从1、2月份市场表现来看,基于对新国八条政策的影响预期,前两月市场购房人群抢先入市,拉动一季度交易量大幅增长,而2月末西安限购令出台,使得3月西安楼市交易同比大跌七成多,目前市场交易仍显“疲态”。
因此,从1季度整体交易量来看,楼市呈现“虚假繁荣”。
进入2011年之后,楼市就迎来了一次次的严厉调控,尤其是西安限购令出台之后,楼市观望氛围浓厚,除了被限制的人望房兴叹之外,大部分的刚需购房者也持币待市。
同时,原本淡季的春节也是影响楼市销量的重要因素。
4.1.2.2购买年龄分布情况
普通住宅购买人群年龄分布图显示,25-30岁年龄段仍是本季度主要购买人群,占本季度市场份额的19.1%,与上季度相比下滑1.4%,40岁以上的购房比重有所降低。
2011年1季度西安楼市调控力度加大,尤其是西安限购令之后,以成年子女名义进行的购房行为有所增加,使得本季度购房人群年龄分布整体年轻化。
4.1.2.3普通住宅分面积段销售情况
西安市2011年1季度普通住宅各面积段销售套数(略)
本季度普通住宅销售总套数为27197套,环比下滑了34.4%。
从各面积销售套数分布情况来看,90-110平方米仍是本季度主要成交面积段,占总成交套数的24.4%,该比例较上季度下降了4%;
其次是110-130平方米的面积段,占总销量的16.9%;
70-90平方米的面积段销量排在第三位。
受政策限制,更多的购房者有了“一次到位”的置业计划,紧凑型的三室房源在本季度受关注的程度较高。
4.1.2.4普通住宅分价格段销售情况
2011年1季度全市普通住宅各价格段销售套数(略)
从全市普通住宅各价格段销售套数分布图上来看,6000-6500元/平方米价格段成交套数为3323套,占全市普通住宅成交总套数的12.2%,是本季度住宅成交的主要价格区间;
6500-7000元/平方米价格段共成交3293套,占总销量的12.1%;
接下来是5500-6000元/平方米的价格段,占总销量的9.9%。
总体来看,2011年1季度6000元/平方米以上价格段的销量上涨明显,与上一季度相比增长了11.9%。
4.1.2.5普通住宅购买人群来源情况
西安市2011年1季度普通住宅购买人群来源情况(略)
从购买者来源比例图来看,本市仍然是西安普通住宅市场最主要的购买人群,这部分购买力占总成交套数的93.2%,该比例较上季度下滑了1.2个百分点;
本省其他地区的购房比例较上季度增加了1个百分点;
而境外人数比例下滑明显。
在年初新政颁布之后,引起了恐慌性购房,外来人口趁西安限购令尚未出台之前迅速出手,使得本季度外来人口购房比重略有增加。
受2月限购政策影响,至3月份,西安本市人群比例达98%。
4.2.1市场供应
2011年1季度西安商服用房施工面积为193656平方米,较去年同比增长33.1%,环比下滑了42.3%,占同期商品房施工面积的4.9%;
本季度西安商服用房竣工面积为205198平方米,与去年同比增长89.6%,占同期商品房竣工面积总量的5.3%;
新开工面积为200626平方米,与去年同期相比上涨8.2%,占同期商品房新开工面积的5.6%。
2011年1季度西安商服用房空置面积累计为27.55万平方米,同比下滑了30.8%。
占同期商品房空置面积的14.08%。
4.2.2市场销售
4.2.2.1销量走势
2011年1季度商服用房销售面积为178949.17平方米,较去年同期销售量相比增长10.1%,环比下滑了33.6%,占本期商品房销售总量的5.3%;
本期商服用房销售额为219563万元,较去年同比增幅达31.8%,环比下滑37.3%,占同期商品房销售额的9.0%。
住宅物业投资价值在政策影响下大幅“缩水”,而商业物业逐期走高。
4.2.2.2价格表现
从商服用房成交均价及变动比率走势图上看,本季度全市商服用房类物业成交价格为12270元/平方米,环比下滑了5.7%;
本季度商服用房类物业成交量为17.89万平方米,较上季度成交量增加33.6%。
4.3.1市场供应
2011年1季度西安写字楼施工面积为146230平方米,较去年同比增长74.1%,占同期商品房施工面积的3.7%;
竣工面积为154866平方米,与去年同期相比增长131.1%,占同期商品房竣工面积总量的4.0%;
新开工面积为150469平方米,同比上年增长73.7%,占同期商品房新开工面积的4.2%。
2011年1季度西安写字楼空置面积累计为21.95万平方米,其占同期商品房空置面积的11.22%。
伴随西安国际化大都市建设的推进,写字楼物业也迎来新一轮发展契机。
4.3.2市场销售
4.3.2.1销量走势
本季度写字楼销售面积为155018.83平方米,同比上年同期增长0.35%,环比上季下滑17.6%,占同期商品房销售总量的4.63%;
销售额为141721万元,较去年同期相比增长32.6%,环比下滑了7.9%,占同期商品房销售额的5.8%。
4.3.2.2价格表现
本季度写字楼成交均价及变动比率走势图上看,本季度写字楼成交价格为9142元/平方米,与上季度相比上涨了31.69%。
本季度西安写字楼除了大量成交在高新区高新新房之外,城南销量也大幅增长。
4.4.1市场供应
1季度西安别墅类商品房施工面积126469平方米,与去年同比增长45.8%,占本期商品房施工面积的3.2%;
本期别墅类商品房竣工面积123893平方米,与去年同比上升167.7%,占同期商品房竣工面积的3.2%;
新开工面积为103895平方米,与去年同比上涨199.3%,占同期商品房新开工面积的2.9%。
2011年1季度西安别墅物业空置面积为7.63万平方米,占同期商品房空置面积总量的3.90%。
4.4.2市场销售
4.4.2.1销量走势
2011年1季度西安别墅销售面积68377.73平方米,较去年同比上涨83.2%,销售额124178万元,同比增上涨104.5%,本季度别墅销售面积占同期商品房销售的比例为2.04%,销售额所占比例为5.1%。
4.4.2.2价格表现
从本季度别墅成交均价及变动比率走势图可以看出,西安别墅类物业成交均价出现了较大程度的上涨,本季度的成交均价为18161元/平方米,环比涨幅为23.20%。
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