土地估价理论与方法考试试题及答案解析三.docx
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土地估价理论与方法考试试题及答案解析三
土地估价理论与方法考试试题及答案解析(三)
一、单选题(本大题48小题.每题1.0分,共48.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案,并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
)
第1题
( )是指土地所有者将土地租给土地使用者,土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。
A 经济地租
B 商业地租
C 理论地租
D 垄断地租
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
第2题
《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定:
“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的,承租土地使用权可随之抵押,但承租土地使用权只能按( )估价,抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
”
A 市场租金及租期
B 合同租金及租期
C 合同租金与市场租金的差值及租期
D 合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
第3题
如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类,其划分依据是土地的( )。
A 管理方式
B 产权性质
C 交易方式
D 价格档次
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
第4题
某比较实例成交地价为1000元/平方米,对应使用年期为45年,而待估宗地使用年期为50年,土地还原率为7%,则年期修正后的地价为( )元/平方米。
A 966
B 986
C 1014
D 1035
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]=[1-1/(1十7%)50]/[1-1/(1+7%)45]≈101.4%,修正后的地价为1014元。
第5题
土地市场的不均衡主要是由于( )造成的。
A 流通方式多样性
B 土地市场垄断性
C 土地市场地域性
D 土地资源稀缺性
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
第6题
根据某市有关规定,抵押贷款购买商品房时,购房者需首付房地产售价的30%,年贷揿利率为6.84%。
如投资者自有资金的投资回报率为15%,则该类房地产还原利率为( )。
A 8.70%
B 9.29%
C 9.54%
D 10.21%
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]30%×15%+70%×6.84%=4.5%+4.788%=9.29%
第7题
在土地面积总量一定的情况下,缩小宗地面积规模,会使一定区域土地市场的竞争程度( )。
A 不变
B 增加
C 降低
D 没有规律
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
第8题
通过土地重划或调整后,土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨,这反映了( )对地价的影响作用。
A 土地面积
B 地质条件
C 土地位置
D 土地条件
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
第9题
土地估价中的区位是一个综合的概念,它是自然、经济和( )条件在空间地域上有机结合的具体表现。
A 政治
B 交通
C 人口
D 文化
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
第10题
农业区位论所要解决的主要问题是,如何通过合理布局使农业生产达到( ),从而最大限度地增加利润。
A 节约运费
B 扩大市场需求
C 优化品种结构
D 降低生产成本
【正确答案】:
A
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点,就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费,从而最大限度地增加利润。
第11题
关于土地供给的叙述,错误的是( )。
A 土地供给按其性质分为自然供给和经济供给
B 土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和
C 土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线
D 土地的经济供给有一定弹性
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
第12题
政府为管理土地市场,由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为( )。
A 交易底价
B 公告价格
C 基准地价
D 标定地价
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
第13题
我国的土地价格不包含( )。
A 土地所有权价格
B 土地使用权价格
C 土地租赁权价格
D 土地抵押权价格
【正确答案】:
A
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]我国实行土地公有制,土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价,而不是土地所有权的价格。
第14题
土地交易的客体是( )。
A 土地的实体
B 上地的权利
C 土地及其附着物
D 土地生产的物质
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]土地交易的客体是土地的权利。
土地不具移动性,其可转移的并非土地本身,而是该土地的权利和收益。
谁获得了土地权益,谁就可以从这块土地收获产品和服务,这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。
因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。
第15题
根据土地估价的合法原则,我国现行法律规定不得抵押,下列各项中,不应作为以抵押为目的的估价对象的为( )。
A 工业用地
B 自用住宅用地
C 经济适用房用地
D 农民宅基地
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
第16题
根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》,获得执业资格韵土地估价师可以从事( )的评估。
A 地表的权利
B 地表及地下空间的权利
C 地表、地下及地上空间的权利
D 地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定作物及相关权利权益
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
第17题
新古典主义城市地租理论的主要特征是将( )应用于传统地租理论中。
A 供需分析
B 效用分析
C 价值分析
D 边际分析
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]新古典主义城市地租理论的诞生可追溯到19世纪末至20世纪初,其直接动因是城市问题的日益突出引起人们对城市地租问题的关注,在进入20世纪60年代以后,以啊兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中,导致了地租研究的深入,从而孕育出新古典主义城市地租理论。
第18题
由于地价是在生产经营活动之前优先支付的,故土地的贡献具有( )。
A 优先性和完整性
B 显著性和完整性
C 显著性和特殊性
D 优先性和特殊性
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
第19题
在下列凶素中,( )是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素,也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。
A 一般因素
B 区域因素
C 个别因素
D 其他因素
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
第20题
在影响土地价格的诸因素中,宗地临街状况属于影响地价的( )。
A 自然因素
B 经济因素
C 区域因素
D 个别因素
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]宗地临街状况属于影响地价的个别因素,宗地是否临街,前后均临街或街角地等,对宗地地价都有很大影响。
第21题
某宗地前三年每年的收益为15万元,以后每年的收益稳定为20万元,土地还原利率为6%,则该宗地50年使用权价格为( )万元。
A 286.03
B 301.87
C 351.88
D 355.33
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]应选用土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式,则前三年的土地价格为15÷6%×(1/(1+6%)3)=40.1(万元),后47年的价格为20÷[6%×(1+6%)3]×(1/(1+6%)47)=261.78(万元),则50年总价格=40.1+261.78=301.88(万元)。
第22题
土地估价的形成具有多方面的因素,但其最终确定取决于( )。
A 市场资料
B 土地交易双方
C 土地估价师
D 土地供求状况
【正确答案】:
B
【本题分数】:
1.0分
第23题
某一房地产,已知建筑物的重置价格为1500元/平方米,成新率为80%。
据调查同类房地产年净收益为每平方米180元,土地还原利率为6%,建筑物还原利率为8%,则该房地产的价格为( )元/平方米。
A 2200
B 2500
C 2600
D 2900
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]建筑物价格=建筑物重置价格×成新率=1500×80%=1200(元),房地产净收益=(土地还原率×土地价格)+(建筑物还原率×建筑物价格),求得土地价格=(房地产净收益-建筑物价格×建筑物还原率)/土地还原率=(180-1200×8%)/6%=1400,房地产价格=土地价格+建筑物价格=1400+1200=2600(元)。
第24题
在下列影响宗地价格的因素中,( )是个别因素。
A 宗地形状
B 宗地所处地区的基础设施
C 宗地附近学校分布情况
D 当地商品房价格变动情况
【正确答案】:
A
【本题分数】:
1.0分
第25题
( )是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
A 绝对地租
B 垄断地租
C 级差地租Ⅰ
D 级差地租Ⅱ
【正确答案】:
A
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租,而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润,则说明绝对地租不是平均利润的一部分,而是农产品市场价格高于生产价格的余额。
第26题
估价中的替代原理和区位论作为基本理论在( )中得到体现。
A 成本逼近法
B 剩余法
C 收益还原法
D 路线价法
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
第27题
关于土地价格的主要特征,下列说法不正确的是( )。
A 土地价格具有明显的地区性
B 土地价格总体呈上升趋势
C 土地价格具有充分的竞争性
D 土地价格高低与社会经济水平相适应
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
第28题
下列估价方法中,( )更适合于土地附着物的估价。
A 残余法
B 剩余法
C 成本法
D 收益还原法
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
第29题
( )指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的,正常市场条件下土地使用权价格。
A 标定地价
B 基准地价
C 毛地价格
D 生地价格
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
【答案解析】
[解析]已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的,正常市场条件下土使用权价格是生地价格。
指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下,一定年期的土地使用权价格是毛地价格。
第30题
采用剩余法评估土地价格时,一般不计算利息的项目是( )。
A 待估宗地价格
B 管理费用
C 销售税费
D 购地税费
【正确答案】:
C
【本题分数】:
1.0分
第31题
“杜能圈”的第三圈为( )。
A 林业区
B 草田轮作区
C 三圃农作区
D 谷物轮作区
【正确答案】:
D
【本题分数】:
1.0分
第32题
依据市场原则建立起来的中心地体系,上级中心地可以
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