万科项目策划书.docx
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万科项目策划书
大连金州新区万科城项目一期
工程管理策划书
编制:
大连万科城项目部
审核:
集团工程管理部
日期:
2013年3月1日
1。
项目概况
1。
1位置及环境
本工程位于大连市金州新区先进街道,五一路南侧,渤海街西侧。
宗地距沈大高速4。
5公里,距金州新区城市中心商业区2。
5公里,距东山路轻轨站400公里,距开发区8。
5公里。
万科城全项目用地面积约26万平,建筑面积约72万平。
本项目分五期建设,其中一期总建筑面积为15.5万平方米,主要建筑形式为28~34层高层住宅.
拟于2013年3月1日开工,2013年8月取证销售,2015年10月15日交付使用.
场地地貌单元属于平原地段,地形略有起伏,根据工程地质勘察报告,场地的场地类别Ⅱ类,场地抗震设防烈度为7度,设计地震分组为第一组,设计地震基本加速度值为0。
10g。
存在尚未完成自重固结的人工填土,岩溶发育,不良地质作用发育,为抗震不利地段。
1。
1.1周边道路情况
东侧的渤海街为南北主干路,北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。
项目地处位置交通便利。
1。
1。
2周边市政配套情况
自来水、中水:
工程使用临时用水,总包自己解决水源。
现有1条DN60自来水,13年前完成500线送水。
周边无中水甩口。
排水:
项目根据分期开发建设和场地需求,需要雨水、污水排出口各2个.现有DN900污水管道和DN400雨水管道两趟。
燃气:
现有中压DN300燃气管道,能满足项目用气需求。
电力:
项目施工用电已接入场地中。
热力、通信:
热力一次网已经甩口至红线内,联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求.
1.2建设用地规划要求
一期规划可用地为约2.3万平米,总建筑面积153000平米,容积率为2.29。
1。
3建筑概况
住宅栋数:
10栋
户数:
137户
建筑形式:
28层高层,33层高层,34层高层
结构形式:
框架、剪力墙结构
建筑风格:
中式风格
消防、车道:
该项目消防按照高层防火规范要求及设计要求.
该楼栋分楼号规划面积指标:
楼号
层数
建筑类别
分期-标段
总建面㎡
住宅合计
单元
户数
每户面积
公建合计
A1
34
普通住宅
1。
1
13039。
69
A2
34
普通住宅
1.1
13039。
69
A3
33
普通住宅
1。
1
12011。
57
A4
33
普通住宅
1。
1
12106。
43
A5
28
普通住宅
1。
1
10519.47
A6
34
普通住宅
1。
2
13151.54
A7
33
普通住宅
1。
2
12103.33
A8
33
普通住宅
1。
2
12103。
33
A9
33
普通住宅
1。
2
12103。
33
A10
34
普通住宅
1。
2
13151。
54
AS2
2
公建
1。
1
1791。
23
AS3
2
公建
1。
1
1949。
3
AS4
2
公建
1。
1
1199.19
AS5
2
公建
1.2
405。
08
AS6
2
公建
1.2
3496.38
AS7
2
公建
1.2
405.08
AS8
2
公建
1.1
2135.04
BS4
2
公建
1。
1
1421。
78
BS5
2
公建
1。
1
1231。
14
ADK1
—1
地库
1.2
11183.77
ADK2
-1
地库
1.1
6451.97
1。
4建筑分期概况
全项目共分五期,一期开工时间13年3月1日,四期预计开工时间15年4月1日.顺序推进,概况如图:
全项目分期指标:
分期
一期
二期
三期
四期
五期
分期指标
楼号:
A1#A2#A3#A4#A5#A6#A7#A8#A9#A10#AS2#AS3#AS4#AS5#AS6#AS7#AS8#BS4BS5ADK1#ADK2#
面积:
15.5万
开工时间:
13—3—1
开盘时间:
13—7-30
交付时间:
15—10—15
楼号:
B1#B2#B3#B4#B5#B6#B7#B8#BS1#BS2#BS3#BDK#
面积:
10。
9万
开工时间:
13—6-1
开盘时间:
13-10—30
交付时间:
15—12—30
楼号:
C1#C2#C3#C4#C5#C6#C7#C8#C9#C10#C11#C12#C13#C14#C15#CS1#CS2#CS3#CS4#CS5#CDK1#CDK2#
面积:
18.7万
开工时间:
14—5-15
开盘时间:
14—9—30
交付时间:
16—12-31
楼号:
D1#D2#D3#D4#D5#D6#D7#D8#D9#D10#D11#D12#D13#DS1#DS2#DS3#DDK1#DDK2#
面积:
19。
9万
开工时间:
15—4-1
开盘时间:
15-8—30
交付时间:
17-11-30
楼号:
E1#E2#ES1AS1#
面积:
3。
3万
开工时间:
开盘时间:
交付时间:
1。
5项目管理目标
1.5.1进度计划管理目标
公司运营节点计划100%完成
1.5。
2质量管理目标
严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工,结合大连市现行有关工程建设验评实施办法进行验收,确保达到国家施工质量验收合格标准。
项目集中入住日工程质量缺陷率需满足以下指标要求:
精装修房:
项目集中交付;
入住后4个月内,工程质量缺陷率需满足以下指标要求:
项目入住后1年内(不包括头四个月),其工程质量缺陷率需满足以下指标要求:
维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。
客户满意度:
客户质量满意度80分;
1。
5.3成本管理目标
保证项目毛利率大于20%,目标成本不超过5%。
1。
5。
4设计管理目标
避免重大设计变更,变更成本严格控制在2%以下。
满足集团设计控制指标中对地下车位停车面积、地下室层高、地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、窗地比指标的要求。
图纸节点100%完成。
1。
5.5新技术管理目标
本项目未采用新材料、新技术.
1。
5。
6安全文明管理目标
全面贯彻国家“安全第一、预防为主、综合治理”的安全方针,做好安全教育,确保安全生产。
杜绝重大人身伤亡事故、机械事故、火灾事故和人员中毒事件的发生;无严重污染事故,无重大交通行车事故;轻伤事故频率控制在2‰以内。
达到万科安全标杆标准。
1.5.7环境保护管理目标
施工场地严格按施工现场总平面布置图布置,场外门前三包,排污、扬尘、噪音综合治理,达大连市标准化工地及符合市文明工地要求,按照公司CI管理标准进行管理。
1。
6项目特点及对应措施
1、万科城1。
1,1.2期位于项目东北侧,可用施工场地较小,分期红线内无法布置工人生活区;主要通道为由南向北公用施工道路,现场布置、施工有效组织等是工作重点。
2、该项目工期紧张,而且是全装修项目,计划管理及品质管理对按期完成开发任务至关重要。
3、该项目基础存在溶洞地貌,基础处理形式复杂,施工的质量及合理安排直接关乎各节点能否实现。
2.项目部架构
2.1项目管理人员架构
魅力之城项目经理除营销和客服作为平行部门外,全项目执行矩阵式管理,项目作为矩阵管理核心,负责跟踪并落实各项工作完成。
2。
2主要人员管理职责
万科管理人员15人,其中土建工程师1人,其他人员以项目群为单位,整个项目共享,不专设岗位。
姓名
隶属部门
岗位名称及职务
主要管理职责
姚永茂
项目经理部
项目经理
全面负责现场管理
辛志江
项目经理部
助理经理
负责项目工程管理
刘国辉
项目经理部
土建工程师
标段工程负责人
潘娜
项目经理部
项目秘书
项目内业管理
常德义
项目经理部
土建工程师
标段工程负责人
张之波
项目经理部
水暖工程师
标段水暖负责人
王义宝
项目经理部
电气工程师
标段电气负责人
李政
成本管理部
成本工程师
全面负责成本管理
徐东亚
成本管理部
现场成本
现场成本测算
杨代峰
成本管理部
成本工程师
负责水暖成本
翟娜
成本管理部
成本工程师
负责电气成本
于亮
设计管理部
项目设计负责人
全面负责设计管理
张华伟
设计管理部
景观设计师
景观图纸管理
王超
设计管理部
装修设计主管
样板间装修图纸管理
车楠
项目经理部
报建主管
报批、规划验收负责人
总监
项目监理部
总监
全面负责现场施工管理
总监代表
项目监理部
总监代表
协助监理施工管理
土建监理工程师
项目监理部
土建监理工程师
土建现场质量、进度管理
土建监理工程师
项目监理部
土建监理工程师
土建现场质量、进度管理
水暖监理工程师
项目监理部
水暖监理工程师
水暖现场质量、进度管理
电器监理工程师
项目监理部
电器监理工程师
电器现场质量、进度管理
安全监理工程师
项目监理部
安全监理工程师
现场安全文明管理
监理内业
项目监理部
监理内业
监理内业管理
2。
3项目管理流程
2.3.1采购合同及材料分解
本合同架构咨询服务类5家,单体甲分包15家,配套分包24家,甲供材21家,设计合同13家,共计78单采购合同.
大连万科金州新区万科城项目1。
1,1。
2期合同架构
咨询服务配套
甲分包工程
配套工程
甲供材料
甲指乙供
设计合同
工程监理(含煤气、热力)
总包
道路排水工程
涂料
GRC构件
划设计
工程勘察
土方工程
煤气工程
文化石/外墙砖
胶粘剂、填缝剂
单体设计
自来水监理
门窗工程(塑钢门窗、铝合金门窗、斜屋面窗)
热力工程
防水材料
景观设计
单体放线单位
入户门
消防工程
排水管
电视设计合同
白蚁防治监测
单元门
自来水外线
PVC/PP-R给水管
电话设计合同
防火门、管井门
自来水内线
铝塑复合管
智能化设计合同
外保温
自来水水表远传工程
散热器
煤气设计合同
涂料施工
自来水加压
可视对讲
道路排水设计合同
栏杆(含坡道栏杆、室内低窗护栏、空调百叶)
自来水表后管安装
开关插座
自来水设计合同
景观工程
通讯工程
电气管
综合管网设计合同
绿化养护
有线电视工程
主体壁灯
消防设计合同
开荒保洁
智能化工程
配电箱、户总箱
电力设计合同
永久标识、道路划线
电梯供货、安装
信报箱
热力设计合同
大堂及室内精装修
煤气内线工程
变电厅照明灯具
样板间精装修
煤气保护装置
地垫采购
煤气远传工程
景观部品
煤气表后管工程
复合井盖
煤气管道电子标示
园区灯具
围挡工程
园区垃圾桶
变电厅防火百叶
木构件
强电工程
楼体踏步砖
临时电工程
低压配出合同
线杆拆迁移设工程
2.3.2合同策划
该项目合同分判计划全部全部采用一次报价,并根据合同主要执行部门进行分解,除监理和集中采购项目外,全部采用清单招标方式确定合作方
公司采购策划
序号
采购项目名称
合作方式
采购模式
采购方式
1
工程监理
监理
分散采购
邀请招标
2
单体放线单位
甲分包
分散采购
直接委托
5
土石方工程
甲分包
分散采购
竞争性谈判
6
总包
总包
分散采购
邀请招标
7
塑钢窗
甲分包
区域集中采购
8
入户门
甲分包
区域集中采购
9
保温供货、施工
甲分包
区域集中采购
10
涂料供货、施工
甲分包
集团集中采购
11
栏杆、百叶
甲分包
公司集中采购
邀请招标
12
精装修
甲分包
公司集中采购
邀请招标
13
室内其他部品
甲分包
集团集中采购
14
园区部品(桌椅、儿童游乐设施)
甲分包
分散采购
邀请招标
15
PVC景观护栏
甲分包
分散采购
邀请招标
16
景观工程
甲分包
分散采购
邀请招标
17
开荒保洁
甲分包
分散采购
直接委托
18
永久标识、道路划线
甲分包
分散采购
邀请招标
19
大堂、电梯前室装修
甲分包
分散采购
邀请招标
20
道路排水工程
甲分包
分散采购
邀请招标
21
泄洪渠工程
甲分包
分散采购
邀请招标
22
煤气内外线及消防内线工程
甲分包
分散采购
邀请招标
23
热力工程
甲分包
分散采购
邀请招标
24
消防内线
甲分包
分散采购
邀请招标
25
电话工程
甲分包
分散采购
邀请招标
26
有线电视工程
甲分包
分散采购
邀请招标
27
智能化工程
甲分包
分散采购
邀请招标
28
电梯供货、安装
甲分包
集团集中采购
29
围挡工程
甲分包
分散采购
邀请招标
30
信报箱
甲分包
集团集中采购
31
人防设备
甲分包
分散采购
邀请招标
32
航空警示灯供货施工
甲分包
分散采购
邀请招标
33
大堂及装饰灯具
甲分包
分散采购
邀请招标
34
木构件
甲分包
分散采购
邀请招标
35
复合井盖
甲分包
公司集中采购
邀请招标
项目采购策划
序号
采购项目名称
合作方式
采购模式
采购方式
1
工程勘察
甲分包
公司集中采购
2
单元门
甲分包
3
防火门、管井门
甲分包
公司集中采购
邀请招标
4
绿化养护合同
甲分包
公司集中采购
邀请招标
5
绿化养护合同示范区
甲分包
公司集中采购
邀请招标
6
煤气保护装置
甲分包
零星采购
7
外墙砖
甲供
区域集中采购
8
防水材料
甲分包
区域集中采购
9
给排水管、落水管及电气套管
甲分包
集团集中采购
10
铝塑复合管
甲分包
区域集中采购
11
散热器
甲分包
区域集中采购
12
可视对讲
甲分包
集团集中采购
13
开关插座
甲分包
集团集中采购
14
电气管
甲分包
集团集中采购
15
室外园区及主体壁灯
甲分包
区域集中采购
16
园区垃圾桶
甲分包
分散采购
零星采购
17
楼梯踏步砖
甲分包
分散采购
邀请招标
18
公共空间墙地砖
甲分包
区域集中采购
项目事务采购策划
序号
采购项目名称
合作方式
采购模式
采购方式
1
规划设计
2
单体设计
3
景观设计
4
电视设计合同
甲分包
分散采购
直接委托
5
电话设计合同
甲分包
分散采购
直接委托
6
智能化设计合同
甲分包
分散采购
竞争性谈判
7
道路排水设计合同
甲分包
分散采购
竞争性谈判
8
煤气设计合同
甲分包
分散采购
直接委托
9
自来水设计合同
甲分包
分散采购
直接委托
10
综合管网设计合同
甲分包
分散采购
竞争性谈判
11
消防设计合同
甲分包
分散采购
竞争性谈判
12
电力设计合同
甲分包
分散采购
直接委托
13
自来水监理
甲分包
分散采购
直接委托
14
煤气远传监理
甲分包
分散采购
直接委托
15
自来水外线工程
甲分包
分散采购
直接委托
16
自来水内线工程
甲分包
分散采购
直接委托
17
自来水水表远传工程
甲分包
分散采购
直接委托
18
煤气远传工程
甲分包
分散采购
直接委托
19
煤气阀后管工程
甲分包
分散采购
直接委托
20
煤气锁闭阀
甲分包
分散采购
直接委托
21
煤气管道电子标识和防腐检测
甲分包
分散采购
直接委托
22
变电厅防火百叶
甲分包
分散采购
直接委托
23
强电工程
甲分包
分散采购
直接委托
24
临时电工程
甲分包
分散采购
直接委托
25
低压配出合同
甲分包
分散采购
直接委托
26
线杆拆迁移设工程
甲分包
分散采购
直接委托
27
户总箱
甲分包
分散采购
直接委托
28
变电厅照明灯具
甲分包
分散采购
直接委托
29
通讯协议(网通等供应商)
甲分包
分散采购
直接委托
30
公建水表
甲分包
分散采购
直接委托
31
白蚁防治监测
甲分包
分散采购
直接委托
垄断类合同策划
类别
采购项目
原由
预计采用单位
建设
单体定点放线单位
金州规划局指定金州测绘院
金州测绘院
大连市建设工程电子档案制作
市档案馆指定
大连市档案馆
电力
电力工程施工
电力工程按照供电局的要求交纳电力配套费用(含主要的施工费用),并且指定施工企业。
两个项目均属城西供电局范围,魅力之城属辛寨子电力、溪之谷属红旗镇电力,分别由其指定施工单位。
大连红旗电力安装有限公司
配电箱(集中表箱、电源箱、户总开关箱等)采购
按大连市电业局《关于下发大连市低压电能计量箱柜标准图纸的通知》,甘井子区项目均使用甘井子供电局开关厂(即大连锐达/悦达电力有限公司)的产品.
大连锐达电力有限公司/悦达电力有限公司
电表采购
需得到供电局批复后,由供电局所属唯一计量单位—-大连双益电衡技术有限公司出售
大连双益电衡技术有限公司
电表安装
由各区供电局指定,城西供电局目前公布单价为:
单相表30元/块。
供电局指定
变电亭防火门、百叶
电业局指定市供电局只认可大连通产整流设备厂的产品为合格产品,其他产品不给予验收。
大连通产整流设备厂
变电亭土建移交费
城西供电局收取,可签署合同,每个变电亭5万元。
价格不可谈,用于后期变电亭维护使用。
同时收取施工单位变压器移交费2万元/台.
按供电局指定单位
防雷设施施工监督与检测
《大连市防御雷电灾害管理办法》(见附)指定大连市气象局是负责全市防雷设施的施工监督及检测等工作,大连市大连市雷电防护中心即是气象局下属执行企业。
大连市雷电防护中心
煤气
煤气管道电子标识和防腐检测
大连安盛燃气开发有限公司是大连煤气公司下属分公司,专门负责室内锁闭阀后工程,电子标识、防腐检验、阴极保护检测工程,煤气远传工程,煤气调压站的供应及安装。
这四项属于煤气公司内部专业分工。
大连安盛燃气开发有限公司
煤气调压站施工
大连安盛燃气开发有限公司
煤气室内锁闭阀后工程(含报警)
大连安盛燃气开发有限公司
煤气远传施工
大连安盛燃气开发有限公司
煤气防盗式球阀采购
煤气公司直接收款,指定下属公司供货。
自来水
临时水办理
市自来水公司指定
自来水内外线施工(含水表)
市自来水公司指定
外线:
大连市自来水给水工程有限公司,内线:
待定
供水施工监理
市自来水公司指定
大连正信土木工程建设监理有限公司管道监理分公司
公建水表采购
市自来水公司指定
—
水表远传内线施工
市自来水公司指定
待定
自来水泵站土建施工
市自来水公司指定
待定
自来水泵站设备安装施工
市自来水公司指定
待定
热力
一次网工程及换热站设备安装施工
按照行业惯例,该项工程费用已包含在采暖配套费中。
因此,该项工程由供热公司指定.
待定
新增加
煤气远传监理
大连安盛燃气开发有限公司
变电亭、开关站室内照明灯具
由于电业局从09年5月开始对大连地区所有新建及在建工程的开关站、变电亭照明指定为海洋王灯具
深圳市海洋王照明工程有限公司
通讯设计
原邮电设计院改制后,大连所有电话及网络设计业务由此单位承担,
大连顺奕通讯设计资讯有限公司
电力工程施工(电力内外线)
电力工程按照供电局的要求交纳电力配套费用(含主要的施工费用),并且指定施工企业.两个项目均属城西供电局范围,魅力之城属辛寨子电力、溪之谷属红旗镇电力,分别由其指定施工单位.
大连天虹电气安装有限公司
2.4项目岗位职责
本项目严格执行集团标准,并根据项目特点加入采购管理、档案事务管理、办公室管理相关职能,以保证工作落实到人,同时加入监理工程师管理职能,将监理工作加入之项目群。
3.总平面管理策划
3.1总平图
主体施工阶段总平图。
4.项目进度管理
4。
1项目计划保障措施
A.合同明确
为了确保进度计划控制节点的严肃性,不可变更性,将主要控制节点在与总包方的施工合同中予以明确。
施工合同签订后,项目开工前,根据施工合同要求总包编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》,报监理公司。
监理公司审核总包《项目总施工进度计划》的合理性和可行性,与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性.审核通过后,则转送项目经理部审核.项目经理部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与公司《项目发展计划》和项目经理部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中的不符合项,督促总包单位进行整改;审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。
总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工,监理公司按此计划进行监督。
B.组织措施
形成甲方、监理、总包单位矩阵式管理架构,每个栋号均成立相应得组织管理架构。
项目组建质量推进小组,形成质量的动态管理模式,不断对施工方案进行优化,在施工过程中进行验证,带动项目整体管理工作.加强对项目施工生产的监控与指导,分别组织不同层次管理例会,建立有效沟通的渠道,发挥组织管理的作用。
C.技术措施
由于项目专业较多,制定二、三级工期横道图计划和节点控制,并进行动态管理,在此基础上合理、及时插入相关工序,进行流水施工。
利用横道图计划实施动态管理,通过关键线路节点控制目标的实现来保证各控制点工期目标的实现,从而进一步通过各控制点工期目标的实现来确保总工期控制进度计划的实现.根据总工期进度计划的
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