商品房及商品衡宇验收标准.docx
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商品房及商品衡宇验收标准.docx
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商品房及商品衡宇验收标准
中华人民共和国商品房及商品衡宇验收标准
衡宇验收:
是指购房者接收房产时必需要求卖方再次陪同实地察验,看是不是有所变更,是不是按合同要求进行过维修改造,维修改造质量和水平是不是中意,有关文件是不是符合、齐全等,都应认真察验。
只有购房人对衡宇进行验收并签署衡宇交接单、领取衡宇钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。
衡宇验收标准
一、入户门检查
1.查验标准
(1)门表面应干净,不得有划痕、碰伤;
(2)门的割角、拼缝应周密平整;
(3)门与墙体间裂缝的填嵌应饱满;
(4)门制作的许诺误差:
门框翘曲许诺误差为3mm,门扇翘曲许诺误差为2mm,门扇的表面平整度许诺误差为2mm,门框门扇对角线长度许诺误差为3mm;
(5)安装的留缝限值、许诺误差:
门扇对口缝、门扇与门扇与门框立缝宽度为~;
(6)毛坯房入户门与地面的留缝宽度不该小于。
2.业主如何查验入户门是不是符合衡宇质量验收标准
通常情形下,业主应当对入户门的以下方面进行检查:
(1)门框检查:
门框安装是不是牢固平整,门框与墙体连接是不是密闭严实,门框表面有无异样毛刺、开裂、破损等情形;
(2)门扇检查:
门扇有无无变形、开裂问题,面漆外观是不是完好、表面是不是平整,有无明显划痕,磕撞,距离地面是不是考虑预留地面装修做法;
(3)门锁检查:
门锁安装是不是牢固,钥匙插拔是不是滑腻、锁芯转动是不是自如,各方向锁舌伸缩,锁孔位置是不是正常;
(4)开启检查:
门开闭是不是平稳,有无异样阻力,及磨损,门锁紧后是不是有晃动;
(5)门把手检查:
安装是不是牢固,旋转时有无异样阻力,表面有无缺损、变形;
(6)密封检查:
门扇掩缝是不是在之内。
一样业主关注比较多的问题是门的外观质量问题,如门表面轻微的小刮花、碰伤等,严峻的有面板开裂、深长的划痕等,可能是施工进程中对门造成了损坏,小问题的损坏能够通过现场修补和补油漆进行修复,严峻的损坏能够将门反厂维修;入户门与地面的留缝宽度不知足要求(小于)时能够要求反厂锯短处置(注:
关于返厂维修和锯短处置的确信一样尽可能由物业现场说服业主,一样不随意允诺业主决定,可请地产工程部评裁决定);门锁的问题一样会出此刻装修利用期间,入发觉钥匙能够通用,锁打不开等问题,通过现场确认显现质量问题的能够要求改换。
二、铝合金门窗查验
1.查验标准
(1)铝合金门窗质量:
表面应干净、平整、滑腻,色泽一致,无锈蚀;大面应无划痕、碰伤;
(2)铝合金门窗安装许诺误差:
门窗框的正、侧面垂直度许诺误差为,门窗横框的水平许诺误差为2mm,门窗横框标高许诺误差为5mm,门窗竖向偏离中心许诺误差为5mm;
(3)铝合金门窗框与墙体之间的裂缝应填嵌饱满,并用密封胶密封。
密封胶表面应滑腻、顺直、无裂纹;
(4)铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好,不得脱槽,设置的排水孔应通畅;
(5)铝合金门窗推拉窗扇开关应力不大于100N;
(6)铝合金门窗玻璃安装质量:
玻璃表面应干净,不得有腻子、密封胶、涂料等污渍,中空玻璃内外表面应干净,玻璃中空层内不得有尘埃和水蒸气。
2.业主应当对铝合金的以下方面进行检查:
(1)窗框检查:
窗框安装牢固端正,窗框是不是有划痕、磕碰、变形等;
(2)型材检查:
表面图层要求颜色和光泽均匀,手感滑腻和是不是有划痕、磕碰、变形等;
(3)五金件及开启检查:
要求开关自如平稳,推拉自如,轨道件安装牢固,关窗后不漏气;
(4)密封检查:
窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是不是到位、周密,有无破损、断续等问题,窗框与墙体间的密封胶条是不是完整、有无脱落、破损、裂痕等问题,有无渗漏现象;
5)玻璃检查:
安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。
关于铝合金窗框型材的损坏需现场确信,有小的划痕、磕碰变形(不阻碍利用功能)能够进行现场修复补漆,有严峻变形而阻碍利用功能活确信不能修复的能够要求给予改换。
另外,业主比较关注的问题是铝窗的渗水问题,发觉渗水的窗须整改。
三、阳台栏杆、窗护栏查验
查验标准:
1.护栏成品质量:
护栏表面应滑腻,不得有锈迹,色泽一致,不得有裂痕,翘曲及损坏,接缝应周密;
2.护栏安装的许诺误差:
护栏垂直度许诺误差3mm,栏杆间距许诺误差3mm,护栏安装必需牢固端正;
3.低层、多层住宅阳台栏杆净高不该低于,中高层、高层住宅阳台栏杆净高不该低于,栏杆的垂直杆间距净距不该大于。
一样业主对护栏比较关注的是表面质量和安装问题,反映的问题大多是护栏生锈,安装不正等,此类问题能够要求整改,为提高工作效率,建议可由施工单位提供部份油漆供物业备有,物业维修人员进行简单的补漆工作,碰到难度大的整改及时通知地产工程部安排处置。
四、地面查验
1.地面查验标准
(1)地面与下一层结合牢固,不得有空鼓(考虑到我国施工企业的实际水平,对空鼓面积大于400平方厘米,无裂纹,且每自然间或标准间不多于2处时,可不计入空鼓这一施工质量缺点);
(2)地面表面应密实,不得有起砂,蜂窝和裂痕等质量缺点;
(3)地面表面的许诺误差:
表面平整度许诺误差为5mm,标高许诺误差为正负8mm,厚度许诺误差为不大于设计厚度的1/10;
(4)有防水要求的地面的立管、套管、地漏处严禁渗漏,坡向应正确,无积水。
2.业主应当针对地面的以下方面进行检查
(1)地面是不是有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺点;
(2)地面是不是存在倒返水和积水现象;
(3)地面水暖预埋管线是不是有标识;
(4)地面是不是预留装修地面做法。
五墙面查验
1.墙面查验标准
(1)墙面抹灰表面滑腻、干净、接槎平整;
(2)墙面抹灰层与基层之间必需粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂痕,外墙不得显现渗水现象;
(3)有排水要求的部位应做滴水线(槽),滴水线应整齐顺直,内高外低;
(4)墙面抹灰的许诺误差:
立面垂直度许诺误差为4mm,表面平整度许诺误差为4mm,阴阳角应方正,许诺误差为4mm。
一样业主对墙面质量比较关注的是抹灰空鼓和墙面裂痕问题。
实际查验中墙面空鼓许诺的范围为:
单面墙体小于5平方米,许诺1处空鼓,空鼓面积不大于5平方厘米;单面墙体大于5平方米,最多许诺2处空鼓,每处空鼓面积不大于5平方厘米;墙面裂痕问题产生缘故主若是受温度和材料阻碍。
不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度阻碍产生裂痕。
2.一样裂痕检查重点
墙面裂痕和楼板裂痕是业主收楼时关注的重点,必需认真对待。
一样裂痕检查的重点如下:
(1)检查衡宇外墙是不是有裂痕(有漏水的隐患);
(2)繁重墙是不是有裂痕,裂痕是不是贯穿整个墙面且穿到背后,是不是有倾斜性裂痕(有结构平安隐患);
(3)繁重墙是不是有贯穿裂痕且在不同楼层墙体的同一名置均显现有方向、有规那么的裂痕(有结构平安隐患);
(4)检查楼板(地面和顶板)是不是有对贯穿型裂痕(与衡宇横梁平行的裂痕),依照《混凝土结构工程施工质量验收标准》第条规定,条规定,裂痕宽度在现行设计标准予诺范围()内属一样缺点,不阻碍现浇板的承载能力;
(5)检查楼板(地面和顶板)是不是有受力裂痕,这种情形一样出此刻支座处的板面或板中部的板底。
此类裂痕一样表示为与墙角呈45度的裂痕、与横梁垂直的裂痕等,这种裂痕往往不对穿,形状外宽内窄。
应该说这种裂痕往往对结构平安和耐久性都有阻碍,是需要认真对待的;
(6)阳台、雨篷等悬挑结构板是不是有贯穿裂痕(有结构平安隐患)
六防水查验
查验标准:
(1)防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺点,刚性防水层无酥松、开裂、起砂等短处,防水层排水坡度符合设计要求,无明显积水现象;
(2)细部构造做法符合规定要求,且密封周密无渗漏。
衡宇的防水质量是业主重要关注的质量问题,防水查验要紧包括洗手间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口的防水查验。
其中洗手间、阳台、厨房、屋面业主在收楼时会要求做24小时的闭水实验进行查验。
对查验进程中显现渗漏问题的必需要求整改,并再次进行试水查验直至不发生渗漏。
七给排水查验
毛坯房除预留管道几乎没有说明给排水设施,也不安装洗手间器具。
业主重点检查的是以下内容:
(1)现有阀门、龙头检查:
位置是不是合理,开启、关闭是不是正常,水路是不是通畅,无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象;
(2)管道是不是固定牢固,安装是不是平直整齐,管道有无破损,接头是不是完好;
(3)预留上水堵头、管线等是不是考虑装修面层尺寸,水堵头是不是打开;
(4)水表查验:
水表安装是不是符合标准,水表接头是不是紧密完好,有无空转现象;
(5)排水管道检查:
排水管道有无直角、死角;接头是不是紧密完好,接口处有无渗漏,管道是不是畅通,管线是不是固定、安装整齐、无破损;楼上下延管道是不是太长太低阻碍装修;
(6)排水口、地漏口检测:
是不是有地漏,地漏位置是不是合理,排水口、地漏口是不是完整,是不是封口周密;
(7)排水口应进行封堵,避免垃圾进入排水管道发生管道堵塞。
八电气查验
关于毛坯房的电气和设备业主重点检查的是以下内容:
(1)分户配电箱检查:
配电箱安装垂直度符合国家标准要求;箱体、饰面板内外清洁,无刮碰痕迹及色差;箱门开启灵活;箱内各开关、漏电爱惜器动作正确,操纵范围正确;箱内结线整齐,回路编号齐全,正确;倒想与开关连接牢固紧密;
(2)电表检查:
电表安装符合标准,在关闭总闸后无电表空转现象;
(3)开关插座检查:
开关、插座面板表面清洁、无损坏;开关操纵范围正确;开关心断相线,单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确;暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面,周围无裂缝;导线接线符合国家标准要求;
(4)照明检查:
灯具安装牢固、位置正确;
(5)其他弱电系统:
对讲门禁、安防、音响系统等的验收应遵循相应的国家标准标准
验收注意事项
一、注意及时接收入住通知书
1.这是收房的第一步,要注意期限。
一样,开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内,因此购房者要安排好时刻。
2.接到入住通知书后,第一应判定开发商是不是如期交房。
假设超期交房,那么应提出处置意见,并依照开发商的回答决定是不是前去收房,按通知上约定的时刻前去收房。
专门提示:
1.要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多。
2.收楼日期可提早不可推延。
假设实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。
3.有特殊情形不能如期到场的,能够书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约按时刻,并以书面形式确认。
4.假设购房者在约按时刻内没有到指定地址办理相关收房手续,从法律角度来讲,那么一样被视为开发商已实际将该房交付买家利用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确信衡宇是不是达到交付条件
1.《完工验收备案表》――最重要《衡宇建筑工程和市政基础设施工程完工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。
该表是建设部为标准工程完工验收备案的治理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程完工15天内到建设行政主管部门完工备案。
《完工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,进展商就必需对楼盘终生负责。
因此《完工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,依照有关规定,表上的每一项都必需报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,那个楼盘确实是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对衡宇质量及保修期限、范围作出的许诺,必需作为购房合同的附件,与购房合同具有一样的效劳。
因此提示收房者要认真审查其中的具体各款,专门注意保修期限。
3.《住宅利用说明书》
《住宅利用说明书》是针对衡宇设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建设工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目完工综合验收合格证》
6.实测面积记录表
专门提示:
1.只有具有上述文件,才说明衡宇已经具体交付条件。
因此收房时先要审查相关文件,确认衡宇已经具有交付条件以后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。
因此要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.《建筑工程完工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有无这张《备案表》,必然还要认真观察各个分项有无都备案。
它是收房的前提,即便开发商做得再好,若是没有此表就说明它全然不具有交房的标准,您有权拒绝收房。
3.关于这些文件,一方面要验收它有无,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4.若是开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅利用说明书》、《建筑工程完工验收备案表》的责任确认函”。
5.提示您:
《住宅质量保证书》、《住宅利用说明书》和管线散布完工图,您可带走,作为证据资料保留。
6.若是开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、衡宇查验
收房进程中必需要把握一个原那么:
“先验后收”。
即购房者必然要先验收衡宇(包括验收交房必需的文件),确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业老例的,而且也是有法律依据的。
衡宇的对价是房款,消费者只要付清房款,或依照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。
而在衡宇交付以前,业主有权先验收衡宇:
1.检测衡宇面积:
要求开发商出具《实测面积测绘报告》,依照衡宇土地治理局所属的专业测量单位对每一套衡宇面积进行核定所得实测面积,查对其与销售面积是不是存在误差,误差率的范围有多大;假设实测面积误差超出3%,能够中止收房。
2.查验衡宇质量:
购房者进行衡宇验收时需认真检查商品房质量,要紧可从以下几方面入手:
(一)衡宇本身的质量
(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是不是符合合同约定。
(三)装修质量
专门提示:
1.必然要把握“先验后收”的原那么。
2.若是开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,那么购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒断交验衡宇的责任确认函”后中止办理手续。
3.购房者应了解公摊面积及相关知识,避免开发商侵占。
4.假设发觉有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此致使业主超期入住的,开发商应承担违约责任。
5.只要付清房款,依照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务,开发商就应该无条件交房,不然应视为开发商违约,若是开发商拒不交房,应承担超期交房的责任。
开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒断交房。
6.不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。
四、新房验收的最终结果
1.
衡宇查验没有问题的:
按实际验收情形填写《验房交接表》等相关文件。
在那个记录表上,应把查验情形一一记录,凡是无法确认的事项,那么不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。
假设发觉问题,那么如实记录下来,并要求进展商限期处置。
2.如有不中意的地址,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如进展商未预备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交进展商。
3.发觉问题,生意两边可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时刻(一样不超过30天)。
4.对发觉的问题要详细在验楼表上予以注明,若是确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的缘故并要求开发商签字、盖章。
专门提示:
1.验房后要坚持的原那么:
只要发觉问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同的收房人员如何甜言蜜语;若是楼盘全然就没预备验收记录表,那么应自备纸笔,一一记录。
2.物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权),因此不要就衡宇质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收衡宇发觉问题时,必然要开发商盖章确认,约定处置方案。
4、若是开发商拒绝盖章确认衡宇存在的问题,必然要取得证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付衡宇不符合合同的约定或法定条件。
注意事项:
以下问题,购房者在买房、收房进程中会常常碰到,专门常常碰到此类的咨询问题,把关键注意事项列出,提示消费者予以重视,以保护自己的权益。
一、买房相关税费
(一)商品房生意应缴以下税费:
一、契税
二、衡宇生意交易手续费
3、生意合同印花税
4、公共维修基金
五、衡宇所有权记录费
六、衡宇所有权印花贴税
7、权证工本费
(二)税费问题
专门提示:
依据法律的规定和大部份购房合同的约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付衡宇的前提。
1.契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时刻:
契税只能在过户时交纳
专门提示:
除税务机关,任何单位无权代收。
实施:
业主入住时不需要向开发商交纳契税,等衡宇能够办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2.公共维修基金
此项基金不同于物业治理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率:
衡宇成交价的2%。
专门提示:
任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。
该基金应该交给小区办。
若是您将大修基金交给开发商,您极可能无法要回。
3、面积测绘费
面积测绘费收取原那么为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发商交纳。
4、物业费
一年物业治理费、物业治理费和水电保证金
专门提示:
一般小区交一年以下物业费并非违规。
物业治理效劳收费实行明码标价,收费项目和标准及收费方法应在经营场所或收费地址发布。
5.产权代办费
业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。
二、面积问题
面积问题是消费者最为关切的内容之一,购房人买房时尤其是买期房时,必然要考虑到合同面积与实际面积可能显现误差如此的问题,并在签定合同时以附加条款加以防范。
(一)存在的问题:
1.商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直是个核心问题。
消费者常常因面积问题显现纠纷而处于被动局面,建议购房人在购房合同中对相关可能显现的问题详细进行约定,以保护自己的权益。
2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益,还不易被发觉。
正确测算衡宇面积,是专业人员的工作,一样购房者全然无法完成。
第二,面积测量的人工操作特点,正常误差都难以幸免,一些开发商在使之产生人为误差侵占购房者一、两米面积轻而易举。
再有,由于消费者相关知识把握不够,使得购房进程中信息不对称,开发商很容易偷梁换柱,把非公摊的面积加入公摊当中。
(二)如何解决面积误差?
面积误差:
依照有关规定,生意两边因设计变更造成的实测衡宇套内面积或建筑面积(含公摊面积)与衡宇生意合同约定面积不符的,依照合同约定处置。
合同没有约定或约定不明确的,依照以下原那么处置:
(一)面积误差比绝对值在3%之内(含3%),依照合同约定的价钱据实结算房款;
(二)面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。
开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。
如购房人同意继续履行合同,衡宇实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%之内(含3%)部份的房价款由购房人依照约定的价钱补足,面积误差比超出3%部份的房价款由开发商承担,所有权归买受人;衡宇实际面积小于合同约定面积的,面积在3%之内(含3%)部份的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部份的房价款由开发商双倍返还买受人。
专门提示:
1.想测出您买的商品房的真实面积,第一购房者索要出建筑的完工图纸,请专家依照图纸进行计算。
2.签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权记录面积发生误差时的处置方式。
如规定合同中未约定处置方式的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。
(三)关于分摊面积
公用建筑面积分摊原那么:
一、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢衡宇内。
二、为整幢商品房效劳的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围效劳的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的,别离计算分摊系数。
各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的利用功能。
分摊的公用建筑面积由以下两部份组成:
一、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室和其他功能上为整栋建筑效劳的公共用房和治理用房建筑面积;
二、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
凡已作为独立利用空间销售或出租的地下室、车棚等,不该计入公用建筑面积部份,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
不该入的公用建筑空间:
一、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程的地下室、单独具有利用功能的独立利用空间。
二、售房单位自营、自用的衡宇。
3、为多幢衡宇效劳的警卫室、治理(包括物业治理)用房。
4、关于半地下室,不论采光井的结构如何,都不计入建筑面积。
专门提示:
1.签定合同时应明确约定公摊的具体项目。
2.售房单位在预售商品房前,应向商品房预售治理部门提交预售商品房的面积测量报告。
预售商品房设计方案变更涉及预售衡宇面积的,应从头提交面积测量报告。
售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
3.其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明衡宇名称、需分摊的总建筑面积。
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