中原地区与郑州房价走势.docx
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中原地区与郑州房价走势.docx
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中原地区与郑州房价走势
(一)地理位置:
中原区位于郑州市区西部,北纬34°42′30″至34°51′30″,东经113°27′30″至113°37′30″之间。
东起嵩山路与二七区为邻;西与荥阳市廿铺乡接壤;南和二七区的刘胡垌、齐礼阎两乡搭界;北与金水区和惠济区的古荥、老鸦陈两乡相邻。
是郑州市最早的建成区之一,素有“郑州西大门”之称。
南北长约17公里,东西宽约16公里。
辖区面积97.1平方公里,其中城区面积24平方公里。
下辖1个镇,10个办事处,总人口56万。
地图如下:
中文名称
中原区
邮政区码
450000
所属地区
中国河南省郑州市
地理位置
位于郑州市区西部
下辖地区
林山寨街道、建设路街道
面积
24平方公里
电话区号
0371
著名景点
茅庐生态园、天下渔仓
(二)、交通条件:
辖国道G045、G310线2条共计21.3公里,省道S314线1条共计10.6公里,县道X007、X009、X024线3条共计12.173公里,乡道Y001、Y002……Y037、Y046线等42条共计156.278公里,村道23条共计33.942公里。
公路通乡率100%,通行政村率100%。
全区公路上共有桥梁18座(含国、省道上桥梁)。
全区公路里程达到234.293公里(含国、省道公路里程),其中二级以上(含二级)公路里程55.377公里,公路密度达121公里/百平方公里。
(三)、经济成就:
中原区是市委、市政府所在地,是郑州市的主要工业区。
辖区工业基础雄厚,有白鸽集团、郑缆集团、嵩岳集团等国有大中型企业70余家,乡镇企业5000余家,年产值500万元以上的规模企业53家,磨料磨具、机械制造、纺织印染、电线电缆等行业在省内举足轻重;辖区科技力量集中,有各级科研机构20余家,大中专院校8所,是全国科技工作示范区,具有较强的科研开发能力;基础教育发达,市区现有中小学33所,郑州一中、外国语中学享誉全省,是全国“两基”工作先进区;辖区交通便利,陇海铁路、310国道、郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过,建设路、中原西路、嵩山路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络;市政基础设施完备,水、电、气、暖等公用设施配套齐全,得天时而占地利,享政通而悦人和。
近年来,中原区委、区政府坚持以经济建设为中心,解放思想,开拓进取,经济建设和社会事业取得长足发展。
2004年,全区生产总值完成18.96亿元,比上年增长15.2%。
其中,第一产业0.7亿元,增长4%;第二产业10.06亿元,增长19.1%;第三产业8.2亿元,增长19.4%。
全年财政收入完成3.25亿元,财政预算支出3.41亿元。
全社会固定资产投资完成9.9亿元。
社会消费品零售总额完成37.1亿元。
城镇居民人均可支配收入8732元,人均消费性支出7013.26元;农民人均纯收入4839元。
全区引进新项目115个,已建成74个;引进内资6.8亿元。
加快农业和农村经济发展的步伐。
大力发展花卉苗木业,全区花卉苗木种植面积发展到680公顷。
无公害蔬菜343.07公顷,总产量5.3万吨,比上年增长4.7%。
千头以上养猪场4个、200只以上养羊场1个、10头以上养牛户49个、1000只以上蛋禽户17个、3000只以上肉鸡户23个,奶牛养殖小区2个,奶牛存栏达1465头。
全年肉类总产达2702吨,禽蛋产量达742吨,奶类产量达5033吨,分别增长26%、21﹒6%、36﹒7%。
小麦种植1783公顷,总产859.1万公斤;秋粮1413.33公顷,总产754万公斤。
全区优质专用小麦种植面积1440公顷。
农田水利基本建设完成,新增有效灌溉面积26.27公顷,新增旱涝保收田26.67公顷,新增地埋管1.32万米,新打配机井8眼,更新改造机井9眼,完成小流域综合治理6平方公里,坡耕地改造35.33公顷。
完成了“南水北调”中线工程总干渠中原区段实物调查工作。
全区46个行政村免征农业税及取消农业特产税,全年免征农业税101万元,共向18510户种粮农民提供粮食直接补贴45万元。
工业经济快速发展。
新上项目39个,投入资金18651万元,开发新产品32个。
工业企业共完成增加值7﹒5亿元,比上年增长16.1%,其中规模以上工业企业完成增加值4亿元、增长24%,产销率达98%;实现销售收入12.5亿元、增长27%,实现利税0.8亿元、增长30%;出口创汇1750万美元,增长17.1%。
限额以下工业企业及个体工业完成增加值3.5亿元,增长8.8%。
企业改制稳妥推进,完成国有集体企业改制14个。
非公有制经济发展迅猛,全年销售收入超500万元的非公有制企业达到60个。
城市建设不断加强。
建成小游园11个;高标准整治了中原路、嵩山路、建设路3条精品街和桐柏路、工人路、伊河路3条重点景观示范路,改造背街小巷36条,完成了中原西路、防汛路西延工程,长江路、天下路、朱屯东路拆迁工作全部完成,桐柏路拓宽拆迁任务完成90%。
对全区70个社区分类开展环境整治,共投入资金1.2亿元,新建游园15万平方米,增加绿地21.2万平方米,硬化路面21.9万平方米,拆除违章建筑7.53万平方米,增添健身器材945件。
全区70个社区有28个达到一类社区标准,316个小区(楼院)、156个单位(庭院)达到一类标准。
各项社会事业全面进步。
引进和推广新技术40项,完成列入省、市、区各类科技计划和鉴定项目35个,获得科技进步二等奖2个。
新发展民营科技企业和技术贸易机构14个,完成技术合同成交额2253.95万元,科工贸总产值3892.14万元、总收入3955.67万元,合同登记额128万元。
全区适龄儿童入学率、巩固率均为100%,小学生辍学率为零;初中适龄少年入学率99.21%以上,初中学生巩固率、毕业率均达99%以上。
农村初中学生辍学率控制在1.5%左右,适龄残疾儿童、少年(丧失学习能力者除外)入学率达89.3%以上。
“中国疾病预防控制管理信息系统”启动,11个综合医院开通了传染病疫情网络直报。
开展大规模既往有偿供血者人员普查工作,入户调查144519个,既往有偿供血人员685人,采集血清577份,做到了“三个弄清,一个不漏”。
全区农村劳动力转移就业1894人。
企业养老保险参保职工10761人,年征收养老保险费1220万元。
全年累计发放城市最低保障资金558万元,发放农村特困户救助资金28万元,基本实现应保尽保。
[1]
2005年,全区生产总值完成21.7亿元,比上年增长15.2%。
规模以上工业企业完成增加值5.1亿元,增长35.1%,增速位居市内六区第一。
财政收入完成4.26亿元,按可比口径增长28.7%;城镇固定资产投资完成13.1亿元,增长50.7%;城镇居民人均可支配收入9940元,增长13.8%,四项指标增速均位居市内六区第二。
农村居民人均纯收入5377元,增长11.1%,综合实力位居全省46个城区前列。
(四)、市场发展现状和潜力
中原区是河南省省会郑州市委、市政府所在地,位于郑州市区西部,区辖一镇两乡和八个街道。
辖区总面积97.1平方公里,其中,城区面积24平方公里,总人口55.5万。
中原区素以科技力量集中、工业基础深厚而著称。
辖区内有国家、省、市科研机构28家,大中专院校、大中型企业百余家,有各类法人单位3000多家,拥有一支高素质的产业工人队伍,具备较强的科技开发和研制生产能力。
2004年全区生产总值18.96亿元,财政收入3.25亿元,城镇居民人均可支配8731元,农村居民人均纯收入4839元,综合实力位居全省46个城区前列。
中原区交通便捷,陇海铁路、连霍高速公路、310国道横穿东西,绕城高等级公路、环城高速公路纵贯南北;通讯、供水、供电等各项基础设施建设配套齐全;辖区内四通八达的交通、信息优势,使中原区成为辐射面宽、吸引力强的人流、物流、信息流的中心和集散地,中原区蕴藏着巨大的商机。
中原区商业发展迅猛,城区欣欣向荣。
2003年,碧沙岗商业区被确定为市级三大商业中心之一。
由中国长城房地产开发公司开发的中原商贸城已初具规模,商业大厦、中原商贸城、丹尼斯百货、泰隆商厦以及麦当劳、国美、思达、家中福、双汇连锁店等一批大型商业企业,和30个各类商品交易市场,在郑州西区形成了浓厚的商业氛围。
家世界、世纪联华等大型商业超市的建成开业更是锦上添花,全区初步形成了碧沙商业区、卧龙商业区、帝湖商业区和罗庄汽贸一条街等极具活力的商品流通和商业贸易市场。
而在历史上,西区就曾经是郑州市的政治、经济和文化中心,作为郑州市委、市政府所在地和郑州老工业基地,这片古老的土地上曾经创造出巨大的辉煌。
郑州曾是全国十大纺织工业基地之一,素有“纺织城”之称。
1954年郑州国棉一厂建成试车;1955年8月,郑棉三厂正式投产;接着是第四、第五、第六棉纺织厂、郑州印染厂、河南省纺织机械厂……到“二五”中期,纺织成为郑州市首屈一指的经济支柱,对地方财政的贡献率曾经达60%以上。
但是,当市场经济的浪潮扑面而来时,郑州纺织行业这艘用计划经济模式打造出的大船却越来越显示出不适和茫然,眼睁睁错失了几次关键的历史发展机遇,脚步比同行慢了下来,纺织能力也从占全省的50%下降到不足5%,终于陷入艰难和困顿。
连年亏损的不仅是棉纺企业,二砂、电缆厂也是如此。
虽然工业上遭遇了一定的危机,但现在的郑州西区,仍是郑州市委、市政府及市属各局所在地,拥有郑州大学、河南工业大学、中原工学院等多家高校和科研机构,市内规划整齐,交通道路状况良好,管网配套设施齐全,绿化程度较高,仍然是比较适合市民居住的区域。
(五)、西区房地产行业发展现状及评价
郑州地产西区的西南板块,是西区各板块中发展得最好的,也是唯一能够与其他区域板块分庭抗礼的一个板块。
客观地讲,这一区域以前在郑州地产界一直处于弱势地位,随着城市“北移东扩”的战略调整,前景似乎更加黯淡,因此并不被人看好,也一直以低价位形象自居。
但自2003年以来,西南板块地产不甘人后,强势反击,涌现出亚星盛世家园、兴达花园、世纪馨港、帝湖花园、开元丽城、居易国际?
凯旋门、茜城五月天、兴华南街3号、龙源新城、滨河名家等一大批大中型优质楼盘,在赢得市场的同时也提升了西南区域的楼盘品质,改变了以往这一区域楼盘在人们心目中价廉质劣的不良印象。
其实,从消费者的角度来分析,首先这一区域的人们绝大部分由于工作、生活、经济、人文的种种理由可能还要继续在这里生活下去,而周边各类众多市场里的经营人员需要就近购置房产,无疑会刺激房产销售;其次西区遍布了20多家大中专院校和科研机构,市委市政府和多家市直属事业单位也分布在此区域,蕴藏着旺盛的购买力;另外,西区自然环境优美,道路建设状况良好,管网配套建设非常发达,而且这一区域的地理环境要比东区简单得多,建筑成本要低。
从开发商的角度来讲,由于土地资源的稀缺性,在东区和北区有开发价值的土地不多时,西区土地成本相对低廉和庞大的住房需求,对开发商形成了一定的吸引。
因此,近三年来,一些眼光独到的开发商纷纷把这一区域作为投资重点,帝湖花园、凯旋门、亚星盛世家园等热销项目的开发充分证明了这一点。
西北板块的发展状况可以说是最滞后的。
由于棉纺企业的没落,加上本身自然条件落后,交通也不方便,所以很难有开发商的垂青。
然而暂时的冷清并不意味着永远的荒芜,相反此处为西工业区传统的家属生活区,生活氛围浓郁,配套完善,具有非常良好的高品质生活区的潜质。
农业西路的贯通,打通了西北板块的“瓶颈”,使得此区域地产开发日益升温。
目前此处已有楼盘活跃,如威尼斯水城、清城美苑、雅居一方、西湖春天等。
随着开发深入,此区域的市场价值将逐渐凸现。
要分析严格意义上的西区房地产市场,不能不提到位于西北部的郑州高新区。
郑州高新区作为名噪一时的国家高科技产业园区带动了区域房地产市场的飞速发展,然而随着国家产业政策的变化,郑州高新区房地产业并没有像人们想象中的持续升温,目前园区里很多项目虽然销售还算不错,但入住率实在不高。
在郑东新区和经济技术开发区的地产开发蒸蒸日上时,高新区依据延续着以往的走势,不愠不火,难见亮点。
(六)、西区城市发展规划及房地产发展潜力分析
2006年主导西区楼市升温的因素有三个,一是农业西路打通,使得楼市西北洼地开始隆起;二是西区几个大型国有企业的整体外迁给房地产开发留出了空间;三是郑州高新区由原来高科技产业园向新城区定位的转变,给高新区地产开发带来了空间。
1、农业西路打通后西北板块面临的机遇和挑战分析
如果说一个区域价值的重新定位将影响它今后数十年的发展方向,那么一条道路的修建也将给周围辐射区域带来不可估量的潜在利益。
当农业路冲过铁路桥的重重阻隔与桐柏路相会,历史性的将东、西两个区域连在一起时,注定了农业路两侧辐射区域将迎来前所未有的发展契机。
由桐柏路、农业路、经三路、城东路和航海路共同构筑而成的郑州中环这一强大交通网络辐射区内,农业路走廊凭借其得天独厚的区位优势,正在形成新的经济中心、科技中心、信息中心、金融中心、文化教育中心和娱乐消费中心。
从农业路一直向西,经过沙口路立交桥,就来到了冉屯路和桐柏北路的交叉口。
这一区域座落着城开集团和开元房产的几大杰作:
开元新城、银榕花园和威尼斯水城;其他楼盘还有新世纪小区、清城美苑、鸿基花园、风和日丽家园等,楼盘集中度一般。
区域内交通道路状况良好,路面平整宽阔,商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等,教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等。
无疑,农业西路的贯通,使得这一区域与郑州北区发生了直接联系,带来了巨大的机遇。
不过,经过圆点公司地产研究人员的实地调研后,发现了三点问题:
(1)、是该区域西边有郑州水晶股份有限公司(原郑州化肥厂)、郑州热电厂等污染较重的企业,对该区域的居住状况会造成一定的影响;
(2)、是该区域房地产发展的时间较短,楼盘集中程度不高,生活环境配套设施还不够完善,总体感觉污染大、周边居民区档次较低,而且还给人有些荒凉的感觉;
(3)、是如果以在农业路上工作的人群为目标客户,将直接面对南阳路上众多楼盘的竞争,如果没有核心优势(如价格、景观等),是很难竞争过南阳路成熟生活区域的楼盘的。
2、国企外迁后对西区地产的影响分析
2006年2月14日,“郑州西部老工业基地用地调整规划中期评审会”在郑州举行,华南理工大学、东南大学、美国斯道沃STOA建筑规划(中国)有限公司、郑州市规划勘测设计研究院等4家单位,分别就西部老工业基地的发展做出了4份详细的发展规划。
4套方案从不同的角度论证该地区该如何进行用地功能调整,明确解答了“郑州市西部工业区未来到底做什么合适”的问题。
据悉,此次评审是中期评审,政府拟将于今年3月份对规划方案做出中期评审,评审后,各企业的改造方案将分批分期进行实施。
此次规划城区范围以陇海路为分界线,分为南北两块共计17.05平方公里。
其中,陇海铁路以南:
西三环、汝河路、华山路、秦岭路、棉纺路、嵩山路、陇海铁路、工农路、郑上路围合城区,面积6.15平方公里(棉纺厂地区1.35平方公里)。
陇海铁路以北:
陇海铁路、京广铁路、北环、西环围合城区,面积10.9平方公里。
据了解目前的一个初步设想是:
沿伏牛路、棉纺路、建设路形成“L”形轴线,串联起担负各级城市服务功能的核心区,延续中原路的行政管理、商务办公职能。
方案规划人口规模为20万至26万。
而在陇海铁路南侧以居住、服务功能为主,布置商业、文化、娱乐和住宅设施;北部以产业发展为主,布置教育、办公、物流、部分商业金融及住宅。
扩大碧沙岗商圈规模,结合规划中的轨道交通站点,向西、向北拓展,建设大型购物中心、商业步行街、酒店等,形成市级商业中心区。
郑州市土地储备中心的一位负责人表示,郑州西部开发主流是,通过基础设施和第三产业的发展,可以提升居民经济生活水平,这是西部开发中最关键的。
郑州东西区的严重不平衡发展,早已引起了市政府的注意,在酝酿很长时间之后,关于西区的四套方案终于揭开了西区改造的序幕。
目前,郑州市委、市政府已明确下达文件,要求现有厂区土地按照调整的规划由政府收购储备后进行公开出让。
对郑州西沿棉纺路的5家棉纺织厂、沿华山路的原郑州第二砂轮厂和原郑州电缆厂等七大国有企业的搬迁工作已进入实质性阶段。
郑州市政府已完成郑州电缆厂的土地收购工作,郑州第二砂轮厂已完成土地评估工作,郑州五家棉纺厂已初步选定搬迁地址。
七大国企占据着市区大量的土地,这一个好消息在可供开发的土地越来越少的今天,足以使房地产开发商兴奋不已。
不难想象,随着大量土地的入市,伴随着今后几年力度空前的规划改造,曾经是“塌陷”地带的西区即将迅速崛起。
据了解,目前郑州市土地供求矛盾非常突出,预计全年全市用地需求尚有缺口829.33公顷,新增建设用地基本上已无地可用,土地紧缺的现状从两次土地拍卖可见一斑:
不久前,郑州高新技术开发区内的土地拍出了每亩近70万元的“天价”,两年前该区域地价大概不超过20万元。
2005年12月6日,原郑州水工机械厂一宗土地,在经过10余次的激烈角逐后,竟以超出出让底价1.26亿元的加价顺利成交。
而现在棉纺路上的5家棉纺企业生产区就占地超过1000亩,根据郑州市政府规定,搬迁后土地将由政府垄断一级市场,通过公开的“招、拍、挂”程序卖出。
郑州市决定用出售土地的差价收益,解决企业债务、搬迁和职工安置问题。
由于西区已经拥有成熟的生活区,生活氛围浓郁、配套设施完善,其本身具备良好的“宜居生活”品质;再加上老工业基地的改造、农业西路的打通及桐柏路的改造等交通条件的完善,因此,我们有足够的理由期待西区的房地产市场在新的一年里实现大的跨越,在房地产市场快速发展的今天,迎来属于自己的春天。
但是,对于西区的开发建设,圆点公司地产研究人员认为应注意以下几个问题:
一是地块成本问题。
在国有企业的改制搬迁过程中,政府通过土地储备中心收购原厂土地,并拨付企业一定资金。
这部分支出的资金,将优先用于职工安置,而后进行新厂房建设等。
这部分支出资金数目也是可观的,在政府后期通过“招、拍、挂”出让这部分土地时,势必要考虑到土地收益的市场因素。
如果地块成本太高,一方面,不容易吸引开发商,另一方面,容易导致西区地价上涨过快,如果郑州东西地价拉平的话,在收入未能提高的情形下,无形中增加了市民的居住成本,不利于和谐社会的建立和维护。
二是合理规划升值问题。
在西区的规划中,一定要注意规划的合理性。
尽可能通过整体规划,改变西区目前杂乱的布局,清晰的功能区划分也能够提升房地产价格。
三是住宅消费能力和产品定位问题。
由于棉纺路一带居住的主要是棉纺企业的从业人员,而企业的不景气导致这部分人群的生活水平和消费能力较低,因此房地产企业的产品定位要尽可能精确,定位准确了产品的销售才会顺利。
3、区域重新定位对高新区地产的影响分析
郑州高新区的定位向新城区的转变给该区域的房地产业带来了新的机遇。
本身区域内就有思达高科技、太古可口可乐、天方药业、省科学院创业中心等一批实力较强的高新技术企业,而文雅青年公寓、快乐e家、金色嘉园等楼盘的开发,也给该区域增添了不少人气。
不过,目前区域内楼盘的低入住率问题还没有得到实质性的改变,生活配套、商业氛围的问题仍然存在,因此在区域重新定位和规划的效果没有显现之前,我们建议开发商对这一区域暂且保持观望,先不要轻易介入。
(七)、发展目标
郑州市建设区域性中心城市为中原区带来了难得的发展机遇。
未来几年,中原区将坚持把加快发展作为第一要务,以城区扩张为龙头,以优化环境为基础,以招商引资为动力,调整农业,振兴工业,加快发展第三产业,积极打造服务型政府、学习型城区,努力建设生态中原、信用中原和平安中原,实现经济社会的跨越式发展。
中原地区与郑州房价走势:
绿色线代表中原地区价格走势。
灰色线代表郑州价格走势。
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