恒大房地产项目动态成本管理流程.docx

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恒大房地产项目动态成本管理流程

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恒大房地产项目动态成本管理流程

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北京海赋兴业房地产开发有限公司

1.目的

规范项目开发过程中成本的管理过程，加强动态成本控制，建立动态成本监督预警机制。

2、适用范围

适用于公司开发项目实施阶段动态成本的管理控制工作。

3、术语和定义

3.1.动态成本：

指工程项目中的即时成本，主要包括项目工程成本、设计类成本、前期类成本和营销类成本等。

4、职责

4.1.成本采购部

4.1.1.负责项目目标成本管理；

4.1.2.负责根据项目开发目标成本，按月度定期（每月30日完成）编制项目成本信息报告；

4.1.3.根据项目开发阶段，负责审核项目相关责任主体的目标成本调整申请；

4.1.4.对各项目成本责任主体的成本执行情况进行监控；

4.1.5.负责对项目现场的设计变更、工程进度款、材料进度款、现场签证管理；

4.1.6.负责定期（每月25日）提交相关成本信息资料。

4.1.7.负责对工程供应商采购进行成本控制；

4.1.8.负责项目材料设备类目标成本控制；

4.1.9.负责对材料设备供应商采购进行成本控制；

4.2.工程部

4.2.1.负责项目工程签证的成本控制；

4.2.2.负责项目现场的工程成本管理，包括设计变更的执行监督管理、签证的执行监督和审核、进度款的形象进度审核、材料设备的验收和付款审核。

4.3.设计部

4.3.1.负责项目设计类目标成本控制；

4.3.2.负责按照限额设计要求完成设计工作，确保项目成本不超过目标；

4.3.3.负责对设计供应商采购、设计变更进行成本控制；

4.3.4.负责定期（每月25日）向成本采购部提交相关成本信息资料。

4.4.项目拓展部

4.4.1.负责控制项目前期费用；

4.4.2.负责定期（每月25日）向成本采购部提交相关成本信息资料。

4.5.营销部

4.5.1.负责项目营销类成本的控制；

4.5.2.负责对营销供应商采购、营销费用进行成本控制；

4.5.3.负责定期（每月25日）向成本采购部提交相关成本信息资料。

4.6.分管副总/总经理

4.6.1.负责按权限审核/审批目标成本的调整申请。

5.工作流程

5.1.项目目标成本制定

5.1.1.在方案设计结束后，成本采购部根据以审定批准的项目初步目标成本，分解目标成本并与相关部门签订目标成本控制责任书，经公司审批通过后，由总经理下发给各个责任部门。

（目标成本控制责任书）。

5.1.2.各责任部门主要负责的工程类成本费用如下：

5.1.1.1设计部：

负责按照成本限额设计的要求完成设计及控制设计变更、设计费用等设计类成本等；

5.1.1.2项目工程部：

负责控制项目工程签证成本、工程供应商、材料设备类采购成本等；

5.1.1.3项目拓展部：

负责控制项目前期费用；

5.1.1.4营销部：

负责控制项目营销类成本等。

5.1.2成本采购部：

负责对项目现场的设计变更、工程进度款、材料进度款、现场签证的管理。

5.1.3工程部负责项目现场的工程成本管理，包括设计变更的执行监督管理、签证的执行监督和审核、进度款的形象进度审核、材料设备的验收和付款审核。

5.1.4公司与项目工程总承包单位，通过项目工程承包合同形式建立甲乙方关系。

5.1.5在签订目标成本控制责任书后15天内，各责任部门编制工作进度计划表和费用支出

计划表，作为资金支付计划需求表。

（成本费用计划表）

5.2项目工程成本动态控制

5.2.1工程进度付款控制

5.2.1.1在工程开工之前，工程部组织确定工程施工进度计划，拟定单项工程形象进度计划；

5.2.1.2承包商按照合同提出工程进度款支付申请，项目工程部进行工程进度付款审核，同成本采购部一起负责复核工程进度和目标成本，并按照公司文件办理工程进度款支付手续；

5.2.1.3每月定期向成本采购部报送工程进度付款等相关报表。

（工程月形象进度表、工程月成本费用报表、工程成本费用记录台帐）

5.2.2甲供材料设备成本控制

5.2.2.1在工程开工之前，工程部对材料设备的需求，工程部拟定单项工程的甲供材料设备供应计划；

5.2.2.2工程部根据供应计划按照材料设备采购管理流程按期完成甲供材料设备的准备工作，按需供应；

5.2.2.3工程部按照材料设备采购合同和样板等验收甲供材料；

5.2.2.4工程部按照相关材料设备验收资料并按照公司文件办理甲供材料设备款支付手续；

5.2.2.5工程部每月定期向成本采购部报送甲供材料设备相关报表。

（材料设备月成本费用报表、材料设备成本费用记录台帐）

5.2.3现场签证成本控制

5.2.3.1现场签证按照工程现场签证管理流程规定的时间要求、审批规定办理；

5.2.3.2在工程签证申报内容实施前，提出单位填写《现场签证单》，注明适用的单项工程、

引起工程量变更的部位范围、成本变化估价，由监理单位、甲方相关部门在3日内对《现场签证单》的内容进行审核签字；

5.2.3.3在工程签证申报内容完成后的3日内，施工单位报送《现场签证单》，由监理单位、甲方相关部门对签证工程的工期、质量、工程量的增减变化进行审查签字；

5.2.3.4对于完工后可能隐蔽的签证工程量，在隐蔽之前需由施工单位、监理单位、甲方相关部门共同测量确认签字；

5.2.4设计变更成本控制

5.2.4.1设计变更按照设计变更管理流程执行。

5.2.5其他各责任部门（设计部、营销部）每月定期完成相关成本费用记录台帐，并向成本采购部报送成本费用报表。

（设计成本费用报表、设计成本费用记录台帐）

（营销成本费用报表、营销成本费用记录台帐）

5.2.6各部门可根据相关成本费用记录台帐的统计，预计下一阶段资金支付需求；

5.2.7成本采购部通过合同管理的方式监控管理项目各项工程成本费用，每月向公司管理层汇报项目工程成本的动态运行情况，每季度对各责任部门的成本控制成效进行评价和考核。

（项目动态成本记录表）

5.2.8在相关部门/项目工程部支出成本可能超出目标控制成本时，成本采购部及时启动预警机制，向责任部门发出预警通知书，并要求提出改进措施。

（成本控制预警通知书）

5.3项目工程目标成本调整

5.3.1成本采购部在项目开发的主要阶段审核目标成本的执行情况，根据实际情况提出相关目标成本调整建议，并按照目标成本调整审批权限经审批后，作为新的项目目标成本控制考核目标下发执行。

5.3.2因外界影响在项目工程成本可能发生重大变化时，相关部门提出申请，经成本采购部进行审核，并经公司副总经理、总经理审核批准。

5.3.3对于总体工程目标成本3%以内（仅供参考）的调整，由分管副总审批；对于超过3%（仅供参考）的调整，由总经理审批；

5.3.4成本采购部办理项目的目标成本调整手续，并及时更新项目成本信息库。

（目标成本调整申报表）

5.3.5对于未经目标成本调整的无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不予考虑。

6.相关表格记录

6.1.《设计限额要求及成本控制建议表》YST-QR-CB-24

6.2.《目标成本控制责任书》YST-QR-CB-05

6.3.《成本费用计划表》YST-QR-CB-06

6.4.《月成本费用报表》YST-QR-CB-07

6.5.《成本费用记录台帐》YST-QR-CB-08

6.6.《项目动态成本记录表》YST-QR-CB-09

6.7.《成本预警通知书》YST-QR-CB-10

6.8.《目标成本调整申报表》YST-QR-CB-11

6.9.《工程月形象进度表》YST-QR-CB-12

项目设计限额要求及成本控制建议表

YST-QR-CB-24

序号

工程

设计名称

总价

（万元）

经济指标

技术指标

材料

设计阶段成本控制要点建议

经济指标

经济指标值

面积

技术指标

技术指标值

材料名称

材料单价

说明：

不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）

目标成本控制责任书

YST-QR-CB-05

项目名称

责任部门

成本采购部

日期

副总经理

日期

总经理

日期

序号

成本费用名称

目标成本

备注

有关说明：

接收部门

经理

日期

说明：

1、本表流向：

成本采购部->相关成本责任部门

成本费用计划表

YST-QR-CB-06

项目名称：

责任部门：

序号

成本费用名称

目标成本

2012年度计划

2013年度计划

工作进度计划

年度合计

1月

2月

3月

。

。

。

说明：

1、本表流向：

相关成本责任部门->成本采购部，建议采用Excel表。

2012年月成本费用报表

YST-QR-CB-07

项目名称：

责任部门：

序号

合同

编号

成本费用名称

目标成本

合同额

单位名称

工作进度

应付款

累计付款

欠款

本月付款

备注

合计

说明：

1、本表流向：

相关成本责任部门->成本采购部，建议采用Excel表。

成本费用记录台帐

YST-QR-CB-08

项目名称：

责任部门：

序号

合同

编号

成本费

用名称

目标

成本

单位

名称

合同

总额

结算

值

应付款

说明

应付款

付款记录

欠付

应付款

累计

1月

2月

3月

。

。

。

已付款累计

1月

2月

欠付累计

注：

1、此表记录成本费用发生和支付情况，由各部门根据合同执行情况进行填写；

2、建议可结合各部门业务特点调整表格内容，编制excel表；

3、可结合每月成本费用报表向成本采购部报送。

YST-QR-CB-09

项目动态成本记录表

科目代码

成本科目

目标

成本

目前

已发生

目前

待发生

动态成本

（）项目

目标

已发生

待发生

动态

备注

注：

建议此表用Excel

成本预警通知书

YST-QR-CB-10

项目名称

提出部门

成本采购部

部门领导

经办人

主题

主要内容

接收部门

日期

经理

经办人

说明：

1、本表流向：

成本采购部->相关成本责任部门

目标成本调整申报表

YST-QR-CB-11

项目名称

提出部门

日期

经理

经办人

目标成本

调整前目标成本

调整值

调整后目标成本

主题

调整内容

成本采购部

副总经理

总经理

说明：

本表流向：

提出部门->成本采购部->分管副总经理->总经理

工程月形象进度表

YST-QR-CB-12

致：

我方已按施工合同要求，完成了工作内容：

1、已完工程造价：

2、其中甲供材共计：

3、本月工程进度

4、截止本月累计完成进度　　　　　　　　　　　　　　

附表：

1、单项工程汇总表2、单位工程汇总3、分部分项工程量清单计价表

4、甲供材料

施工单位意见：

（签字盖章）

项目经理：

日期：

监理单位审核意见：

项目总监：

日期：

工程部

经理意见

签名：

日期：

成本采购部意见

签名：

日期：

注：

本表流向：

项目工程部->成本采购部，由施工单位发起填写。