土增税鉴证.docx
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土增税鉴证
第一章纳税主体资格的确认
第一节房地产开发业务的证据资料和审核评价
房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个:
一是形式条件,是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票
二是实质条件,是指受让人对土地使用权取得直接支配的物权,即受让人对土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权利
1.1.1五证的内容
根据房地产常规开发业务的流程,确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件,主要看形式条件,就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”。
(1)《建设用地规划许可证》;
(2)《建设工程规划许可证》;
(3)《建设工程开工证》;
(4)《国有土地使用证》;
(5)《销售许可证》。
1.1.2取得“五证”一般需要办理下列手续
(1)取得立项批复(发改委);
(2)项目可行性研究报告批复(发改委);
(3)办理土地使用权出让手续,取得土地使用权证书(国土局);
(4)建设用地规划许可证(规委);
(5)建设用地批准书(国土局);
(6)方案批准通知书(规委);
(7)获得计划任务(发改委);
(8)征得政府有关部门的认同意见(人防、消防、园林教育、市政、河湖、交通);
(9)建设工程规划许可证(规委);
(10)施工许可证(建委);
(11)办理预售登记,取得预售许可证(国土局)。
协议出让方式是指出让方与受让方就出让特定地块的土地使用权进行协商,最终达成出让协议,经登记受让人取得土地使用权的出让方式。
拍卖、招标和挂牌是通过竞价或竞标方式选择土地使用权受让人
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第4条明确规定:
“商业、旅游、娱乐和商品住宅必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
其他用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
”
第二节非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价
2.1证据资料
从事非房地产开发业务的纳税人,填报《土地增值税纳税申报表
(二),应取得下列证据:
(1)税务登记证复印件;
(2)土地使用权转让协议复印件;
(3)存量房买卖合同复印件;
(4)土地使用权、房屋转让发票复印件;
(5)营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件;
(6)工程竣工验收备案表复印件;
(7)房产证、土地使用证复印件;
(8)取得土地使用权的出让金单据和出让合同;
(9)取得房产证、土地使用证时交付的契税单据;
(10)取得土地使用权时支付的补偿费单据合同;
(11)建造成本的发票或房屋评估报告;
(12)根据项目情况应取得其他有关证据。
纳税义务人
房地产开发企业如果“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入”,就是土地增值税的纳税义务人。
是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第一节常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价
1.1确认应税行为的证据资料
1.1.1转让行为发生的证据
(1)清算项目的销售许可证。
(2)销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:
销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途
1.1.2转让国有土地使用权的证据
(1)国有土地使用权证书;
(2)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
1.1.3取得转让收入的证据
(1)与转让房地产有关的完税凭证,包括:
已缴纳的营业税、城建税、教育费附加。
(2)销售发票;
(3)银行交款书或确认应收帐款的结算单据。
非从事房地产开发性质销售转让业务
3.1确认应税行为的证据资料
3.1.1转让行为发生的证据
(1)地使用权转让协议复印件;
(2)房屋买卖合同复印件;
(3)土地使用权、房屋转让发票复印件。
3.1.2转让国有土地使用权的证据
变更前房产证和土地使用证的复印件,取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及土地使用权出让或转让合同,工程竣工验收备案表复印件。
3.1.3取得转让收入的证据
(1)销售发票;
(2)银行交款书或确认应收帐款的结算单据;
(3)已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件;
(4)取得房产证、土地使用证时交付的契税单据;
(5)取得土地使用权的出让金单据和出让合同;
(6)取得土地使用权时支付的补偿费单据合同;
(7)建造成本的发票或房屋评估报告。
3.2确认应税行为的方法
认定非从事房地产开发性质销售转让业务缴纳土地增值税的条件如下:
案例:
应根据出让方的立项文件确认转让房屋土地的交易性质
某投资管理公司将在建生产用房以4500万元的价格,转让给某房地产开发企业。
合同约定,受让方负责办理过户、纳税事宜。
确认视同销售行为
国税发[2006]187号文件规定:
“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
”
对于用于职工福利的商品房,作为视同销售应如何确认存在一定的难度。
如用于公司托儿所、公司健身康复疗养场所,由于产权没有变更,未发生转让行为,作为视同销售处理显然与土地增值税确认销售的三个条件不相符。
因此,应该理解为是用于职工个人的福利分配。
不征税和免税的交易行为
房地产的继承
房地产的赠与
房地产的联建
一方出土地,另一方出资金,共同建房,建成后双方各得一部分的行为。
这实际上是以转让部分土地使用权来换取新建成房屋部分产权的行为。
对其是否征收土地增值税,由财政部、国家税务总局另行规定。
房地产的代建房
但没有发生房地产权属的转移,收入是一种劳务收入,故不属于土地增值税的征税范围。
国家收回、征用
对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的也免征土地增值税
土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税
确认土地增值税清算单位的证据资料和审核评价
常规开发业务清算单位的确认
房地产开发项目的确认,是以“五证”为条件的,凡应独立办理“五证”的房地产开发项目,才是一个法定意义上的独立开发项目。
土地增值税清算单位,应以法定意义上的独立开发项目,作为划分对象。
根据实际开发情况,分别以单项开发项目、单位工程或单项工程,为清算单位。
非常规开发业务清算单位的确认
对于一个属于非常规开发业务的项目,在确认清算单位时,应坚持“实质重于形式”的原则。
比如,开发商按非正常程序取得土地后,先开发销售后办理审批手续。
在实际操作当中,一个项目规划开发五栋楼,由于资金困难,不能同时开工,采取逐栋滚动开发。
2001年开发销售第一栋,2002年开发销售完第二栋之后,其余三栋没有开工,到2007年,对这个项目进行土地增值税清算,清算单位的确认如按形式条件,因为没有取得“五证”,操作上是缺乏依据的。
对于这种情况,就不能够以项目规划作为确认清算单位的依据,不能将五栋楼作为一个清算单位,而应该将第一栋、第二栋和其余三栋,分别划分为三个清算单位。
对于属于非常规开发的项目,确认清算单位时,应注意以下几个问题:
一是开发项目的确认。
对于属于非常规开发的项目,原则上应根据取得土地后实际开发情况,划定确认独立开发项目。
比如,上述五栋楼的滚动开发项目,应根据开发商的规划,将五栋楼整体作为一个独立开发项目。
二是清算单位的确认。
清算单位的确认方法与常规开发项目的确认是相同的,都是根据项目的实际开发情况,分别以单项开发项目、单位工程或单项工程,为清算单位。
1.2.4普通标准住宅核算情况的确认
在此应注意的是,按照《条例》规定:
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
在计征土地增值税时,应将享受此免税规定的项目与其他征税项目分开来计税
1.2.5选择哪种清算单位作为纳税申报的计税单位
(1)配套设施扣除项目审核应选择的清算单位。
配套设施所发生的成本费用,能否作为土地增值税清算的扣除项目,关键是看该项目配套设施是否改变用途。
这时,就应该选择单位工程作为清算单位。
如:
某开发项目的公共配套设施面积12,000平方米,用途分别为:
变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。
上述各单位工程,如果都是作为公共配套设施使用,所对应的开发成本费用,就可以作为土地增值税清算的扣除项目。
如果改变了用途,就不属于公共配套设施,其对应的开发成本费用,就不能作为土地增值税清算的扣除项目。
比如,游泳馆4000平方米改为出租经营,再如车库改为经营收费。
2.1清算单位的税法依据
国税发[2006]187号文件规定,“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
”
在理解上述文件时,要把握法定的三类清算单位:
一是一次性单项开发的,以该单项房地产开发项目为清算单位;二是分期开发的房地产项目,以分期开发项目为清算单位;三是分用途开发的房地产项目,以不同用途的单项开发项目或单位开发项目为清算单位。
如开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别以普通住宅和非普通住宅划分清算单位。
房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。
但以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业,对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产,应分别按单位工程(栋号)计算缴纳土地增值税。
普通标准住宅与其他公建房成本划分不清的,一律按规定征税。
成本核算单位一经确定,在土地增值税未清算之前不得变动。
普通住宅认定的税法依据
享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%
不属于土地增值税清算范围的项目
出售使用过的房屋不属于土地增值税清算范围
开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用
单项工程是指具有独立的设计文件,可以独立施工,建成后能独立发挥生产能力或产生效益的工程。
单项工程是建设项目的组成部分
单位工程是指具有独立的施工条件或有独立作用的工程,必须是若干个分部工程完成后才能运行使用。
单位工程通常是一座独立建筑物
(3)分部工程、子分部工程
根据建筑部位及专业性质将一个单位工程划分为几个部分。
一般情况下,一个单位工程最多可分为地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给水排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调及电梯等九大分部工程。
当分部工程较大或较复杂时,可按材料种类、施工特点、施工顺序、专业系统和类别划分成若干子分部工程。
分项工程是分部工程的组成部分,一般按照不同的施工方法,不同的材料或件规格,将分部工程分解为一些简单的施工过程,是建设工程中最基本的单位内容,即通常所指的各种实物工程量,分项工程可由一个或若干个检验批组成。
土地增值税清算条件的确认和清算申请
确认土地增值税的清算条件,应注意收集以下证据资料。
(1)项目竣工清算报表;
(2)主要开发产品(工程)销售明细表;
(3)已完工开发项目成本表;
(4)直接转让土地使用权的转让合同;
(5)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单;
(6)销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:
销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途
(7)清算项目的工程竣工验收报告;
(8)清算项目的销售许可证;
(9)房屋土地管理局测绘面积成果。
1.2确认清算条件的确认
清算条件有关证据的审核评价,应包括三方面内容:
一是项目施工进度和项目的清算单位类型;
二是评价哪些清算单位已经符合清算条件,哪些清算单位不符合清算条件;
三是按照《土地增值税清算申请表》的要求,对符合清算条件的清算单位,分别做出说明,并填写《土地增值税清算申请表》,为按每个清算单位分别进行纳税申报奠定基础。
在具体审核评价中,要注意以下几个问题:
1.2.1审核清算项目资料是否齐全
1.2.2审核清算项目是否与初始项目登记表一致
土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。
对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。
如普通标准住宅与商业用房联体,由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。
必须分别计算增值率,否则普通标准住宅不能享受免税政策。
1.2.3整体项目用途与面积分布情况的全面介绍
(1)总况说明。
开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积
(2)普通标准住宅的说明。
应按税法规定,审核所清算项目普通住宅开发情况,如出售普通标准住宅竣工面积情况,分摊配套设施的具体用途面积
1.2.4销售比例的计算
确认土地增值税清算条件的税法依据
符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目;
3.直接转让土地使用权。
符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
”
符合土地增值税清算范围的房地产开发项目,由进行项目开发的房地产开发公司向主管税务机关提出清算申请,并按国家税务总局国税发[2006]187号文件第五条要求报送以下资料:
(1)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
(2)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
(3)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
土地增值税清算受理、审核
土地增值税清算的受理和审核由主管税务机关负责,在受理环节,应对房地产开发企业办理清算报送的有关资料进行审核,并重点审核以下内容:
(1)转让房地产收入:
对房地产转让收入应重点审核转让的全部价款及有关的经济收益,非直接销售和自用房地产的收入。
(2)扣除项目:
重点审核取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;利息支出;与转让房地产有关的税金。
上述扣除费用必须提供合法有效凭证,不能提供的不予扣除。
(3)房地产项目预缴税款情况:
重点审核房地产项目在申报营业税时是否已预缴了土地增值税。
土地增值税的清算处理
(1)房地产开发企业提出清算申请的项目,报送的项目相关资料经主管税务机关经审核确认齐全真实的,应及时进行土地增值税清算。
(2)房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以采取核定征收的方式进行土地增值税清算:
①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
③虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
④符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
⑤申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
第三节清算申请的期限和应报送的资料
凡符合土地增值税清算条件的,纳税人应在达到清算条件后90日内,向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》,经主管地方税务机关批准后,即可办理竣工清算税款手续。
凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,到地方税务机关据实填报《土地增值税清算申请表》,经主管地方税务机关审核核准后,在90日内办理清算税款手续。
3.2税务机关受理清算申请的条件和处理方法
对于受理纳税人清算申请的条件和程序,国家税务总局还没有做出一个非常详细的、统一的、操作性比较强的管理要求。
根据国家税务总局国税发[2006]187号文件规定,中介机构的《鉴证报告》是后置程序,要求在申报环节提交。
有的省市税务机关要求在清算的启动环节,即提出清算申请时,报送中介机构的《鉴证报告》
有关省市根据国税发[2006]187号文件规定,对土地增值税清算受理环节,要求纳税人提供的清算资料做了进一步细化
(1)项目竣工清算报表,当期财务会计报表(包括:
损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)。
(2)国有土地使用权证书。
(3)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
(4)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
(5)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
(6)销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:
销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途。
(7)清算项目的工程竣工验收报告。
(8)清算项目的销售许可证。
(9)与转让房地产有关的完税凭证,包括:
已缴纳的营业税、城建税、教育费附加。
(10)《土地增值税清算鉴证报告》
(11)土地增值税纳税申报表
(一)。
(12)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的资料。
第五章收入总额的确认计量
第一节确认计量房地产开发项目收入总额的证据资料和审核评价
1.1确认计量收入总额的证据资料
确认计量土地增值税的收入,应注意收集以下证据资料。
(1)主要开发产品(工程)销售明细表;
(2)销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:
销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途。
取得实物收入的,应提交评估报告;
(3)与转让房地产有关的完税凭证,包括:
已缴纳的营业税、城建税、教育费附加
(4)企业领用的全部房地产开发企业专用发票;
(5)银行明细对账单;
(6)直接转让土地使用权的转让合同。
房地产开发项目收入总额的审核评价
对于按交易价格确认的房地产转让收入,应注意评价帐面的每平米售价,与政府公布的每平米工程造价参数进行对比。
如果售价接近或低于工程造价较多,应进一步取得造成差异的证明资料。
对有差异而不能取得证明资料的,应终止执行审核业务。
按评估价格确认房地产转让收入,是因为企业主营业务收入帐户所反映的房地产转让收入明显不符合正常交易价格,按税法规定应当按评估价格重新确认房地产转让收入。
这一类收入的审核证据,属于中介机构出具的证明文件,表现形式是房地产价格评估报告。
房地产所在地税务机关应根据条例和细则的有关规定,对应纳税土地的评估结果进行严格审核及确认,对不符合实际情况的评估结果不予采用,并将此评估结果抄送土地管理部门备案。
”根据这个规定,某个评估报告只要税务机关没有不予采用的记录,正常情况下,说明税务机关已经采用。
房地产交易的视同销售收入
职工福利;奖励;对外投资;分配给股东或投资人;抵偿债务;换取其他单位和个人的非货币性资产。
对于视同销售收入的审核,包括两个方面:
一是视同销售的六项交易是否发生;二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。
1.2.4房地产转让价格的确定
(l)对房地产开发企业销售商品房取得的收入,应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。
(2)对于实物收入,一般要通过对这些形态的财产进行评估(通常采用市场交易法)确认其价值。
对于其他收入,其价值需要进行专门的评估。
对于视同销售的房地产,其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
(3)对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的,收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。
1.2.5房地产转让收入审核的重点
(1)对房地产销售合同的审核
在审核转让房地产取得的收入时,需要认真查看纳税人提供商品房购销合同内容,确定商品房购销合同中取得收入的来源情况,是否包括货币以外的经济收益,并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对,确定土地增值税计税收入
(2)对相关经济利益的审核
房地产转让收入不仅仅是指买卖或交易双方的成交价,还应包括税务机关根据评估价格确定的收入。
因此,在确定收入时重点审核企业相关的经济收益是否全部结转在收入里面。
同时还应注意纳税人相关的帐务处理,防止收入确定的遗漏。
应特别关注往来帐以及“营业外支出、固定资产清理、资本公积、待处理财产损益”科目,防止企业以房抵债、以房屋进行交换其他资源
(3)对代收费用的审核。
应审核政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,(如:
计入“其他应付款”科目的)可以不作为转让房地产的收入。
第二节确认计量房地产开发项目收入总额的税法依据
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。
税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
(2)提供扣除项目金额不实的;即纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。
税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的;即纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
2.3.2房地产价格评估的要求
(1)评估单位。
财税字[1995]061号文件规定,凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物(以下简称房地产)的纳税人,按照土地增值税的有关规定,需要根据房地产的评估价格计税的,可委托经政府批准设立,并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所及其他各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
(2)房地产价格评估方法。
对于已经完成城镇基准地价评估工作的地区,土地管理部门要根据社会经济发展的状况,定期更新基准地价成果,使之能够及时反映地产市场水平,满足土地增值税的
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