土地价值评估报告样本样本.docx
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土地价值评估报告样本样本
######号宗地
土地价值评估报告
公司
####年##月##日
1.0研究结论
1.1宗地基本状况
1.2地价范畴
1.3地块投资价值
2.0研究办法
2.1剩余法求地价
2.2运用《建设项目投资经济评价办法与参数》进行宗地财务评价
2.3研究根据
3.0宗地最佳运用方式构思
3.1宗地总体规划方案设计
3.2最佳开发建设方案设计
4.0宗地地价测算
4.1地价之外成本测算
4.2销售收入测算
4.3地价成本测算
5.0项目财务评价
5.1项目赚钱能力分析
5.1.1税金计算
5.1.2损益表
5.1.3宗地钞票流量表与动态赚钱分析
5.2项目不拟定性分析
5.2.1项目盈亏平衡分析
5.2.2敏感性分析
5.2.3概率分析
6.0项目综合经济评价与建议
6.1项目综合经济评价
6.2关于阐明及建议
附表、附图
附表一宗地地价测算表
附图一项目概率分析图
1.0研究结论
1.1宗地基本状况
1.1.1宗地编号为######,
1.1.2地块地址
1.1.3土地用途为
1.1.4用地面积
1.1.5建筑容积率
1.1.6可建设总建筑面积为:
其中:
住宅面积
高层住宅:
多层住宅
低层住宅
商业面积
公建面积
社区管理中心
幼儿园
垃圾站
变电房
1.1.7土地使用年期、起止时间
1.1.8地价结算方式
1.1.9涉及物权转让税费及承担方式
1.2地价范畴
经测算,本地块正常地价范畴应在元至人民币之间,其中市场正常价位点应在元,扣除土地转让契税%,则得竞标报价范畴应在万元人民币之间,市场正常竞标价位点在万元人民币。
相应市场价位点万元,则得相应楼面地价为元/平方米.
1.3地块投资价值
相应以上地价范畴,测得相应投资财务效果指标如表1-1所示。
表1-1宗地投资财务效果指标
项目
地价为####万元
地价为####万元
地价为####万元
投资利润率(%)
税后利润(万元)
内部收益率(IRR)(%)
财务净现值(FNPV)(万元)
投资回收期(静态)(年)
投资回收期(动态)(年)
综上,本地价在万元人民币之间时,属于投资安全区;本地价在万元人民币之间时,即进入投资风险区;超过万元后,将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
2.0研究办法
2.1剩余法求地价
运用剩余法来拟定宗地最高限价,其基本思路为:
地价=房地产建成价格-(建筑费+专业费+租售费用+税费)-利润
研究待估宗地基本状况
该办法操作程序如下:
选取最佳开发运用方式
估算开发后房地产价格
预计建筑费、专业费、利息、税费、租售
费用和开发商应得利润
求地价
2.2运用《建设项目经济评价办法与参数》进行宗地财务评价
建设项目财务评价普通分两个层次,即:
所有投资财务效果评价和自有(权益)资金财务效果评价。
所有投资财务效果评价,即排除财务条件影响,将所有资金(涉及所有借贷资金和权益资金)作为计算基本,考察项目赚钱能力。
由于它不考虑投资资金来源构成,以及借贷还本付息和所得税问题,因此它事实上是一种简化了、投资项目“息、税前”赚钱能力分析,借此可以在各个投资项目或方案间建立互相比较共同基本,以便考察项目与否有投资价值,在分析与否可行同步,进行方案选优。
自有(权益)资金财务效果评价,即从公司角度出发,分析涉及财务条件在内两类因素对项目影响,以公司投入权益资金为计算基本,而所谓考察公司投入所投入权益资金赚钱能力,事实上是对项目息、税后赚钱能力分析。
同步,还考察公司生存能力、偿债能力、利润及其分派,以及各方投资者赚钱能力等。
在本宗地评估报告中,选用所有投资财务效果评价法,分析该地块投资赚钱能力——通过所有投资钞票流量表,得出项目内部收益率(FIRR)、投资回收期(Pt)、财务内部净现值(FNPV)以及投资利润率等指标。
由此来判断该宗地投资在财务上可行性。
2.3研究根据
Ø######宗地规划指标
Ø河南省房地产开发各类管理费用原则
Ø中华人民共和国人民银行存、贷款利率
Ø河南省建筑和安装工程综合基价
3.0宗地最佳运用方式构思
依照该宗地位于、建筑容积率≦,可以拟定,该地块要想获得最大收益,就必要按崇高住宅区规划,定位于高品位客户,保证以优美景观环境和国际性配套设施来赢得市场。
3.1宗地总体规划方案设计
总基底面积,用地平衡表及项目重要经济指标分别见表3-1和表3-2。
3.1.1高层住宅
总建筑面积
住宅规划为m2/户,平均每套面积为m2左右,规划户数户。
筹划规划为栋层住宅。
3.1.2多层住宅
总建筑面积
住宅规划为m2/户,平均每套面积为m2左右,规划户数户。
筹划规划为栋层住宅。
3.1.3低层住宅
总建筑面积
住宅规划为m2/户,平均每套面积为m2左右,规划户数户。
筹划规划为栋层住宅。
3.1.4沿街商业
总建筑面积
商业规划为m2/套,平均每套面积为m2左右,规划铺位数。
3.1.5社区内商业
总建筑面积
商业规划为m2/套,平均每套面积为m2左右,规划铺位数。
3.1.6公建配套
幼儿园,其占地
社区管理中心,其占地
垃圾站,其占地
变电房,其占地
3.1.7停车位
基于该地块将来将规划,建议车库设立,规划车位设立,每个车位按平方米考虑,车库规划面积位为
3.1.8园林、绿化及道路
建议该住宅区绿地覆盖率不低于%,则
绿地面积为m2
道路规划占地面积为m2
表3-1用地平衡表
项目
用地面积(m2)
所占比重(%)
人均面积(m2/人)
备注
规划总用地
一、居住用地
高层住宅用地
多层住宅用地
低层住宅用地
沿街商业用地
社区内部商业用地
公建用地
道路用地
公共绿地
二、其她用地
表3-2项目重要技术经济指标
项目
数量
单位
总户数
户
居住人口
人
总建筑面积
M2
1、住宅建筑面积
M2
2、多层住宅建筑面积
M2
3、住宅建筑面积
M2
4、商业建筑面积
M2
5、社区内商业建筑面积
M2
配套建筑面积
M2
车库建筑面积
M2
车位数
个
人口密度
人/公顷
绿化率
%
容积率
3.2最佳开发建设方案设计
建议分期滚动开发,首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设,通过别墅市场推广来打造项目品牌,提高项目品位,从而带动其后高层销售。
筹划整个地块开发建设周期为个月,销售周期为个月。
其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月,宗地竞买后个月时推出首期,分期推出,筹划至个月时完毕所有销售。
与此相应项目投资与融资筹划如下表3-3所示.
表3-3项目投资与融资筹划表
序号
项目
建设经营期
共计
1~6
7~12
13~18
19~24
25~30
31~36
……
1
投资总额
1.1
建设投资
1.1.1
土地成本
1.1.2
前期工程费
1.1.3
建安成本费
1.1.5
基本设施费
1.1.6
公建配套费
1.1.7
不可预见费
1.1.8
管理费
1.1.9
销售费用
1.1.10
利息费用
1.2
流动资金
2
资金筹措
2.1
自有资金
2.2
借款
2.3
销售收入再投入
阐明:
4.0宗地地价测算
4.1地价之外成本测算
参照当前建筑市场及房地产开发市场基本行情,估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。
详细测算详见附表1。
4.2销售收入测算
参照当前区域住宅市场行情,高层为元/m2,多层元/m2,低层为元/m2,沿街商铺元/m2,社区内商铺元/m2,停车库(为便于计算,所有按销售考虑)为元/个,则测算出总销售收入为万元。
详细测算详见附表1。
4.3地价成本测算
依照当前该地区房地产市场投资回报基本现状,并综合考虑###房地产市场竞争限度,取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为%,正常盼望投资回报率为%,市场投资回报率上限为%。
则该宗地地价范畴为万元,正常市场盼望地价为万元。
扣除宗地转让契税%,则得该宗地竞投报价范畴为万元,正常市场水平竞投报价为万元。
详细测算详见附表1。
5.0项目财务评价
5.1项目赚钱能力分析
总述
5.1.1税金计算(见表5-1)
总结
5.1.2损益表(见表5-2)
总结:
5.1.3宗地钞票流量表与动态赚钱分析(见表5-3)
总结
表5-1销售税金及附加表(单位:
万元)
序号
项目
建设经营期
共计
1~6
7~12
13~18
19~24
25~30
31~36
37~42
1
销售收入
2
销售税金及附加
2.1
营业税
2.2
都市维护建设税
2.3
教诲费附加
2.4
防洪工程维护费
2.5
交易管理费
2.6
印花税
3
土地增值税
表5-2损益表(单位:
万元)
序号
项目
共计
1~12
13~24
25~36
…….
1
销售收入
2
总成本费用
3
利润总额
4
所得税
5
税后利润
6
盈余公积金
7
可分派利润
表5-3宗地钞票流量表与动态赚钱分析(单位:
万元)
序号
项目
建设经营期
1~12
13~24
25~36
……
1
钞票流入
1.1
销售收入
1.2
其她钞票流入
2
钞票流出
2.1
建设投资
2.2
土地增值税
2.3
销售税金及附加
3
净钞票流
4
合计净钞票流
5
折现钞票流
6
合计折现净钞票流
评价指标
FNPV(I=8%)
财务内部收益率IRR
投资回收期(静态)
投资回收期(动态)
表5-4财务效果指标比较
项目
地价为万时
地价为万时
内部收益率(IRR)(%)
财务净现值(FNPV)(万元)
投资回收期(静态)(年)
投资回收期(动态)(年)
5.2项目不拟定性分析
5.2.1盈亏平衡分析
总结
5.2.2敏感性分析
影响本宗地投资财务效益重要不拟定因素为
计算成果详见敏感性分析表5-4。
表5-4项目敏感性分析表
所有投资
基准方案
地价变动
售价变动
FNPV
FNPV升降幅度
IRR
IRR升降幅度
投资利润率
投资利润率升降幅度
由表中数据可得:
(1)地价、售价变动对财务净现值影响
(2)地价、售价变动对财务内部收益率影响
(3)地价、售价变动对投资收益率影响
总结
5.2.3概率分析
为了更精准地预测该宗地投资地风险限度,下面用决策树来进行计算,详看附图1。
经计算,E(FNPV)=
风险原则偏差=
净现值变异系数=
计算成果表白
6.0项目综合经济评价与建议
6.1项目综合经济评价
6.2关于阐明及建议
1.本报告是在未有投资方详细融资方案前提下进行测算,仅反映地块自身投资收益状况,待拟定投资方详细融资方案后,才干测算出投资方实际投资收益状况。
2.为便于计算比较,本报告中车库所有按销售解决,不考虑租赁经营。
同步,财务年度以受让到该宗地第一种月开始,每12个月为一财务年度。
3.本报告是基于财务分析角度来思考问题,一种项目投资与否,财务指标是很重要,但却不是唯一起决定作用。
如果公司是基于战略方面考虑,想通过对该地块竞买与开发来树立公司品牌,那么财务指标在决策中所占权重将会下降,竞买价格将会跃上一种新台阶。
4.宗地价格评估应是建立对市场充分调查研究,涉及竞争对手也许竞投方略、目的客户消费心理、宗地优劣势分析等基本上来综合进行。
显然,本报告缺少充分市场调查支持。
5.在本报告有关测算数据选用是基于笔者对市场理解并考虑了房地产市场差别基本上拟定。
本报告中最佳土地开发运用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑,因而方案设想不一定是最优。
原则上此步应进行多方案比较、评估及选优。
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