浅谈个人房地产开发项目管理经验.docx
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浅谈个人房地产开发项目管理经验
谈谈我的房地产开发项目管理经验
(一)
从业12年,从建筑公司到地产开发公司,一直在国内房地产业较为发达的深圳、东莞、惠州、萍乡等地工作,也侥幸有机会出国学习锻炼一年,参与管理的项目基本都是20-30万平方米不等,累计达到150万平方米以上,在公司任职期间,到过很多优秀或者样板工程参观、考察、学习过,各种性质的公司或者不同类型的工程项目管理模式也探讨研究过。
对自己从业多年的经验应该总结一下,和各位业者一起讨论,总结经验教训,交流成功之道。
首先介绍一下本人的从业历程,自2000年7月进入建筑行业从最基础的质量、安全管理员做起,很快的熟悉和了解工程施工管理和相关法律知识以及规范要求,把握施工管理的特点以及质量通病的预防措施,在整个职业生涯中,从建筑单位到地产开发公司,历经了国有企业、港资企业、私营企业的测量员、质量安全专职管理员、预算员、施工员、主管工长、专业组长、项目副经理、项目经理、项目工程副总经理等职务。
(二)
房地产开发过程是一个动态管理的系统工程,随着经济的发展,国家宏观调控的变迁,不同时期的开发模式与市场需求都存在着转变。
房地产开发也随着社会的进步,小业主对产品需求的不断提高而不断调整。
在产业不断发展的过程中,企业的开发模式与利润需求一直都处于市场主导地位。
2010年“新国十条”出台以来,中国房地产业进入一个改革时代,企业竞争力也从开始简单的“生态概念”、“健康概念”、“CBD概念”,开始增加“文化概念”、“科技概念”、“品质概念”、“智能概念”、“服务概念”、“物业概念”等等,同时也开始呈现“体力”透支现象。
重点讲一个问题,就是政策对于房地产发展过程起到了什么作用?
在具有中国特色的市场经济背景下,国家政策方面的变化绝对是中国商人应该注意研究的问题。
在经济发展的各个时期政府都会利用宏观调控与行业政策来抑制某些行业的过热发展,但房地产行业由于她明显的地域特点,所以中央的政策就与一些地方政策相互抵触。
就拿本次针对房地产行业的宏观调控来说,我认为中央的政策影响较大的也只有一线城市和部分二线城市。
中国经济在区域上发展不均衡,东部、中部、西部都有这各自的发展特点,各地区起步时间不一样,起点也不一样。
并且三
线城市正在发展初期,明显受国家政策影响不大,甚至一些城市出现供不应求的现象。
原因很简单,这些城市的发展,刚完成了解决“温饱问题”和“社会问题”,刚实现“小康生活”,刚将房地产业的发展作为经济建设的重点,正准备为当地经济建设注入新的活力,改善人民的居住水平和城市整体经济与形象做为近5-10年的重点工作来做,因此一些二、三线城市的发展空间与投资价值显现出来。
企业公司投资的方向是以盈利为根本,我们开发公司以投资利润率的角度来看,一线发达城市的开发成本至少在5000元/平方米以上,有些城市或者区域甚至达到了9000元以上(地价4000元以上,建安成本4000元左右,营销和管理费用以及财务费用至少1000多),即使销售价格在12000元以上,其利润空间也只有3000元,也就是说项目的抗风险能力较低。
成熟的投资企业应该将投资风险的预防放在首位,然后才能谈的上投资利润。
一些二、三线发展中城市在销售价格上没有办法与一线城市比较,但是却有着40%以上的利润率,比如一些城市销售均价在4500-5000元之间,但其开发成本只有3000元左右,投资利润率与抗风险能力远远大于发达城市。
对于一个成熟的房地产开发企业来说,在完成了开发项目前期所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后,在项目开发和管理过程中我们又有那些需要和注意的事项呢。
(三)
在项目开发和管理过程中,开发企业应注意的事项,首先从项目的开发程序或者流程说起:
项目立项——该阶段应根据项目所在区域市场情况以及待开发地块特征完成市场调研、研究供需关系、经济分析、制定初步开发计划、资金需求投入计划以及公司注册、项目可研、前期土地手续的办理工作,土地取得(是否有拆迁、补偿视情况而定)、三通一平(七通一平)、融资准备等。
项目定位——根据项目所在地的经济发展趋势、产业发展情况、居民收入和消费情况、市场需求情况、产品品质需求、建设资源情况等因素,对项目进行合理定位,确定待建项目品质在城市中的地位。
根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性,为后期的规划设计与营销推广确定方向。
同时做好项目开发成本预测和产品销售价格定位分析,完成项目定位初步成本、利润分析。
规划设计——结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节,中间还要穿插园林景观设计、消防设计、人防设计、水电配套设备设计、智能化设计、灯光设计等配套设计工作。
在整个设计阶段对于成本控制相当重要,在成功表达设计意图的同时,要保证经济效益的最大化,比如定额设计就是比较好的成本控制手段,后面就项目成本控制做重点阐述。
前期办证工作——该项工作是一项系统性的工作,针对项目规划设计的意图,完成《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售(预售)许可证》,在这期间与设计工作相辅相成。
期间需要完成规划、建设、人防、消防、环境、交通、街道、银行等接口部门的报批、报建和办证工作,工作强度大,环节错综复杂。
要求负责人既要了解相关程序,又要熟悉当地的法律、法规以及办事程序,才能保证办证工作的顺利完成。
招投标工作和施工监理单位的选择——施工图完成后就是总包单位和相关分包单位以及监理单位的选择,该项工作与前期办证工作同样相辅相成,办理施工许可证需要施工单位主导工作的开展,监理单位和建设单位全力配合。
为了后期工程建设能顺利开展,在总包单位、分包单位、监理单位的招投标管理上,必须重点把关,严格筛选,技术标和经济标要严格考察,根据待开发项目的定位选择适合项目建设的相关单位,对于项目后期建设能否顺利进行起到至关重要的作用。
建设工程合同的签订与管理——对于后期工程建设是否能顺利进行,能否按工程进度节点实施和法律风险预控,合同的内容、洽谈、签订和管理起到决定性的作用。
包含的内容主要有:
预算金额、工期、结算方式、管理要求、管理细则、双方责任、违约责任、起诉方式、合同签订的时间和地点、责任公司、责任人等等。
同时构成合同内容包括:
协议、专用条款、通用条款和补充协议。
对于合同的管理者和执行者,必须熟悉建筑行业以及相关行业法律、法规、条例、地方行业要求等,需要了解和熟悉己方法律责任和懂得合理规避己方法律责任。
建筑施工——该项工作前期的招投标与设备采购相当重要,项目质量与开发品质将在该阶段体现,是地产开发项目对外展示的一个重要窗口。
施工管理过程与施工质量的把握,作为该阶段的重要工作,通过专业加以实现。
本文后面对该阶段项目进度控制做重点阐述。
项目融资——地产开发企业必不可少的重要环节,目的在于企业资金的更合理化和最大利益化使用。
此项工作在获得“国有土地证使用许可证”的时候就应开始做融资工作了。
营销推广——“一切工作为了营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。
营销推广的过程中还有一个企业重要目的,就是建立和维护企业“品牌”和“竞争力”,为企业可持续发展保驾护航。
包含内容有营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售(该环节复杂且重要,对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高的要求),销售服务(包括按揭办理、产权办理等)、品牌建立(项目与企业双品牌)。
售后服务——从建立销售客户信息、合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理,都将体现一个开发企业的服务意识与态度,对于展示企业风采和品牌,增加企业竞争力都相当重要,特别对于分期开发的楼盘则更加重要。
除了上述开发流程外,企业内部管理是保证项目成功的另一个关键,开发企业还应该在管理制度、财务管理、成本控制、工作流程、人才运用等方面实行切实有效的管理模式,有了前面的基础,才能提高工作效率,才能有效控制成本,才能讲执行力,项目才能顺利开展。
(四)房地产开发几个关键环节
房地产项目开发是系统工程,环节多且复杂,不可预见因素能够左右项目的成功。
对此应做好充足的前期准备工作,规避风险。
这里首先对房地产开发环节进行分类,对重点环节加以分析(有些步骤根据项目的实际情况应该穿插进行,这将视项目风险预测和可利用资源情况而定)。
项目定位
项目定位工作是房地产开发过程中的关键环节,产品能否为市场所接受、能否实现土地的最大价值、能否为企业与项目树立品牌、能否降低和控制开发成本与风险,这些问题都将在项目定位阶段完成。
项目定位工作的重点在于:
对未来市场具备前瞻性,对城市发展有深入的研究,对城市文化的研究,对项目盈利模式有清醒的认识,确定企业的发展战略(赚笔钱就走,还是依托品牌长期发展)。
为求项目成功,项目定位工作是需要时间与资金投入的,通过专业性的对市场与项目进行研究,发掘项目潜在风险并研判其程度。
在这个过程中有一些
应该注意的问题:
当代经济社会的发展是一个资讯的时代、专业化的时代,各种咨询公司、调研公司和营销公司的存在,在投资活动中起着不可忽视的作用。
在聘请专业服务公司的同时,发展商应全程对其工作进行监督与配合,利用其专业的方式与较强的调研执行力,完成项目的前期调研工作。
发展商应该对调研成果的分析应理性,不是通过“市场调研报告+项目SWOT分析+华丽的形容词”进行渲染就可以将投资可行性描述清楚的。
项目定位时期的调研工作,大量的具体工作集中在“调”方面,而“研”却是核心成果。
为了给后面规划设计工作铺平道路,在调研阶段应该从市场研究(专业公司或自有部门)、可行性研究(综合性的开发部门)、财务分析(概预算部门)等三个方面进行。
项目定位虽然在整个开发过程中投入的时间与资金最少,却是项目开发的根本,是项目投资盈利的保障。
项目定位阶段应完成项目档次、品质定位;项目核心竞争力定位(概念、配套、细节、亮点(卖点)、价格);项目目标客户群定位;项目盈利状况与可控风险程度分析等重要工作。
为了减少项目的不可预见性,在调研工作中还应注意了解城市的气候、温差(是否需要采暖);地理、地质(通常承载力、湿陷性黄土、中、强风化层状况等基础问题);建材、劳务成本;市政配套情况与可能性;地方风俗习惯、以及地块自身的不利因素等。
在完成项目定位工作后,规划设计作为实现项目定位的最重要表现显得尤为重要,规划设计的好坏直接关系到市场的认可程度、营销推广的亮点(卖点)、项目核心竞争力的表现以及能否实现投资效益的最大化。
那么,在规划设计过程中有哪些是最值得注意的问题呢?
首先,将规划设计的内容按顺序加以区分,对各阶段的工作重点加以明确。
规划设计主要可以分为以下四项重点工作:
概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。
概念设计
概念设计工作最重要的就是如何理解和把握政府针对城市整体规划需要,对地块开发设定的各种限制性文件,如何针对《规划意见书》或者《设计要点》等所提出的要求,实现项目定位的表现方案。
同时,也是对项目投资及盈利情况的初步体现。
在项目概念设计阶段能否清晰、透彻的分析地块特点如:
形状、高差等地块自身条件,以及地块周边道路交通体系、市政配套设施、商业人流环境以及山、湖、林、海等自然资源。
同时,应把握好空间关系的处理、用地平衡与竖向分析以及经济效益等关键的细部问题。
这些因素都将是决定能否体现项目自身价值的重点。
另外,在概念设计过程中应该把握与研究项目所在城市的文化,对其文化内涵加以分析与延展,从情感上征服或者说是能够为当地消费者所接受。
只有对上述工作进行了全面细致的了解和研究后,才可以着手概念设计工作。
而这些工作应该由发展商与招标过程中的设计单位共同完成,通过紧密的沟通,在设计单位清楚的明白发展商开发意图的前提下,才不至于使该过程的工作出现反复与难度。
概念设计阶段还有一项重要的工作就是设计单位的选择,可以说设计单位的选定就是初步的确定了项目的风格与主题。
每一家设计单位都有自己独特的设计风格,根据项目地块情况、人文地理环境的不同而设计出不同的产品。
但还是会体现出设计单位最精髓的设计理念,而这些理念却是相同的。
因此,这个阶段对于设计单位的确定应当非常谨慎,在下发的《设计任务书》或者《招标文件》中,应尽量减少对设计思路的限制,为设计单位留出更多的设计空间。
设计单位在概念设计过程中,往往更多的从建筑艺术、空间合理、主题思维的角度出发进行表现。
而有些表现为了达到效果可能会牺牲掉发展商的商业利益,在这时发展商与设计单位的沟通与协调就相当重要。
同时,开发商应从专业的角度理性的分析设计单位的设计意图,发现其中不利于商业运作与推广的部分加以沟通。
与概念设计同时进行的还有一项重要工作就是“设计收资”工作,这项以设计单位为主的工作,发展商应该全程协助与参与。
这项工作为日后方案设计与施工图设计是在成本控制方面为发展商减少了麻烦。
方案设计、初步设计与施工图设计
方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解,对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。
方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图,在户型比例,面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。
同时,还应注意结合当地
气候、地质条件,合理运用规范与地方标准,对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通,研究当地习惯做法,提出较为合理的解决方案,以期顺利通过相关部门的审批。
开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》,为设计单位提供设计指引。
通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇,既要保证项目品质,又要保证容积率,提高项目效益,如何取舍?
我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析:
对于大盘、分期开发的项目,在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要,大盘的利润主要是在后期实现,如果不能在前期被市场认同,将对后期造成较大的压力。
而在竞争如此激烈的环境下,户型设计的合理性、园林设计规划、配套设计建设以及符合市场的价格将成为品牌价值的重要体现。
对于短、平、快项目,如何创造效益最大化,提升表面卖点是关键,可以通过概念的炒作,准确的户型定位、合理的价格,快速消化市场(应根据不同开发商的经营理念与项目自身条件综合分析)。
不论任何项目,通过细致的市场调研与项目竞争力分析,在开发前期阶段,发展商应对项目有一个合理的利润预期。
只有在确定了这个预期的情况下,心态、开发进度才不会因市场的轻微变化而产生变化。
避免在开发过程中左摇右摆,不停的变更定位与设计,从而延误了项目的开发时机,失去市场。
方案设计阶段“相关调研”与“设计收资”工作非常重要,为确保设计工作不至于出现反复,或不能通过审批,而影响整个项目的开发进度,前期应针对设计内容,汇同设计单位对以下内容进行充分的研究与确定:
1、地方规范。
如:
建筑节能标准,由于北方大多数城市执行的建筑节能标准的等级不同,对于寒冷、严寒地区的节能标准又有不同规定,在成本上有一定的变化。
建筑等级分类,各地根据不同的标准对建筑等级进行分类,应在设计过程中灵活运用,减少不必要的成本投入。
抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的规范。
建筑材料推广,各地对当地行业的政策性保护是这项调研工作的重点,有些材料却是能够在品质不变的情况下降低成本,有些却不可取,这些问题需要开发商认真分析。
2、地方习惯做法。
如:
掌握地质情况,合理选用基础形式。
南北方由于地质情况不同,采用的桩基础形式也各不相同,如:
预制桩、粉喷桩、灌注桩、钻孔桩、复合地基等都是常见的,选择适合的基础形式将有利于节省造价。
采暖方式、室外管沟、给排水管材、屋面、隔墙材料(粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料的本地化情况);
3、可利用的“擦边球”。
根据地区的不同以及对规范的掌握与理解的不同,根据企业的公关能力与公关力度不同,所产生的效果也不同,还需要根据实际情况判断;
初步设计阶段主要应把握建筑形式、结构选型、设备选型、材料选样,为下一步施工图设计做好准备,这个阶段将从技术的角度对方案设计进行深化。
在初步设计过程中要求开发商根据项目品质定位,对相关材料、设备进行初步选定,尤其是对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其他指标进行确认。
在方案设计与初步设计阶段应该对项目的成本进行核算,通过开发商的概预算部门对图纸的审核、计算,提出初步的土建工程预算,结合项目定位与成本控制计划,提出对图纸的修改意见。
这项工作一定要在这个阶段完成,如果拖到施工图阶段再改变,将对施工进度产生影响,也不利于降低成本。
施工图设计阶段,对于如何优化结构,合理计算荷载、配置含钢量,提高住宅与商业的空间实用率,向设计单位提出了更高要求。
施工图设计所采用的标准与设计时间对于工程造价的影响是很大的,对施工图设计过程应聘请相关专业的专家进行充分论证,同时应加强企业概预算方面的力量,主要从结构优化方面为成本控制提出合理的意见。
对于施工图设计单位的选择,应该慎重,由于房地产行业的特殊性,会选择不同的设计单位来完成。
根据经验品质较高的项目,从概念设计到扩初设计通常选择名气大、业务多的公司完成,而且多是国外公司或在中国的分公司。
而施工图设计应尽量本土化,如果是在较为成熟的地区开发项目,尽量选择当地设计单位,这些单位对当地情况、习惯做法、地方规范都相当了解,对缩短设计周期与节约成本都是有利的。
如不能选择当地的设计单位,则对于施工图设计深度应该按照国家相关规范设计完成,但有些地方由于多年来形成的行业习惯,施工图审查单位习惯了一种标准。
在设计前期设计单位应该通过渠道取得当地已通过审查的施工图样
本,加以研究,避免出现返工或通不过的情况。
施工图设计过程中,开发商还应注意制定严格的施工图审查程序,避免政府审图部门和施工单位拿到的图纸“错、漏、碰、缺”过多,为图纸的审查和施工带来麻烦。
前面多处提到项目成本控制,以下就重点讲讲本人对与项目成本控制的一些经验或理解。
优化项目成本控制
优化项目工程成本控制是企业成本管理的第一要素,工程是地产公司的“窗口”,是生产和管理的基点。
优化项目工程成本管理已经是全国各地产公司刻不容缓的事情,一直以来,不少项目不同程度存在着效益低的困扰,原因何在?
我认为主要是存在重视进度和绩效而忽视管理、先干后算、干而不算等原因造成的。
现场成本管理优化水平,代表了企业的管理水平,也是项目工程经营管理的综合表现,项目工程必须不断优化成本管理,从而提高企业或项目经济效益。
地产公司项目工程成本控制是通过计划、组织、管理、控制和协调等活动实现预定的成本目标,并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理活动,它主要通过技术(如建筑方案和施工图的优化设计)、经济(如概算、预算、核算)和管理(如合同管理、部分材料自购等)活动达到预定目标,实现盈利的目的。
项目工程成本控制贯穿于项目工程管理活动的全过程和每个环节,从项目前期准备阶段就已经开始,直至竣工验收,每个环节都离不开成本管理工作,就成本管理的完整工作过程来说,一般包括:
成本预测、成本概算、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。
这里仅谈谈本人负责过的项目部工程开工前期准备阶段成本控制的一些具体做法,与大家分享和探讨,如有不同想法和不足的地方,请多指正,目的是总结经验教训,对今后工作有所提高。
一、优化项目工程成本控制我们遵循以下几点基本原则:
1、经济效益原则。
项目工程管理必须克服只抓集团绩效要求、产值、进度和质量而不计成本和市场的投入,从而形成单纯的绩效观、产值观和进度观。
而应该在精品奉献、降低成本等方面下功夫,并同时在项目工程管理过程中,时时处处精打细算,力争少投入多产出,坚决杜绝浪费和不合理投入建造成本。
2、科学合理原则。
项目工程成本控制的各项工作都按照既科学又合理的原则办事,以期做到项目工程成本管理真正符合企业化、科学化、精品化的客
观要求。
还要做到管理方法符合集团管理流程,充分利用当地可利用资源,做到既要满足集团及项目预期成果目标,又要合理控制建造成本。
3、标准化、规范化原则。
标准化、规范化是对项目工程管理的最基本管理要求。
事实上,为了有效合理地进行项目工程成本管理活动,在管理过程中都必须坚决服从集团一个“统一”的思想,克服主观随意性。
只有这样,才能建立起一个科学而规范的成本管理秩序。
才能从根本上优化项目工程成本控制和工作效率以及管理效益。
4、成本量化目标控制原则。
目标管理是管理活动的基本技术和方法,它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以量化后逐一分解落实。
比如:
我们把总进度计划分解成年计划、季度计划、月计划、周计划,再把每周计划分解成若干条逐条逐条去落实,这就是量化目标控制,如果计划都经不起推敲和论证,又怎么能够实现计划呢?
而成本量化目标控制,将贯穿于整个目标计划全过程,有了清晰、明确、可行的目标计划,那么成本控制目标就很明确了。
比如我们在设计阶段所有设计工作尽量采用定额设计(当然首先要满足我们项目定位的基础上,符合我们的目标效果的原则上),就是遵行这一原则执行的。
5、动态控制原则。
成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动,所以必须坚持动态控制的原则。
在管理过程中实行工程二次预算制、材料采供质价对比制、购置设备开支计划制以及管理费用开支定额制,从而有效降低成本费用,提高企业的经济效益。
6、各个项目的特殊性:
各个项目位于不同城市,有着它独特的风俗习惯,很多问题都不能以常规的做法去实施,遇到此类问题的时候,我们只能以非常规手段去处理,目的只有一个,那就是以最低成本投入,获取最大利益回馈集团。
二、优化项目工程成本控制采取的有效措施
降低项目成本的方法有多种,概括起来可以从组织、技术、经济、合同管理等多个方面采取措施控制。
我们前期成本控制主要做了以下工作:
1、作为一个管理者,必须要有成本控制意识。
思想是行动的先导,从项目一上手,就应该有企业管理以项目管理为中心,项目管理以成本管理为中心的思想,不同阶段,不同细节均要有成本控制意识。
2、以市场为导向,搞好成本预测、成本控制策划、确定成本控制目标:
以市场为导向,市场定位决定建造成本的定位。
什么样的市场定位决定建造成本的最高定位,不能一味的追求所谓的高档小区,也不是不建造高档小区,
而是根据当地市场的需求,建造属于当地市场需要的小区,才是我们应该做的。
根据集团决策层对项目的市场定位,以及对项目市场今后几年的市场销售趋势和价格走向,再结合以往工程管理经验,我们对项目的建造成本做了一个最高成本控制目标预测,虽然当时我们建筑方案以及施工图都还未真正开始设计,但这个成本控制目标的制定对于项目成本控制来说是非常必要的。
成本控制策划。
对工程建造成本的发生进行预测、计划、预算等方面的策划,制定建造成本费用最高控制标准,结合营销、财务管理认真加工和处理成本会计信息,以期改善管理、降本增效,根据每个节点按期进行成本偏差和效益责任的分析评价。
成本预测是成本计划的基础,为编制科学、合理的成本控制目标提供依据。
因此,成本预测对提高成本计划的科学性、降低成本和提高经济效益,具有重要的作用。
加强成本控制,首先要抓成本预测。
本人10年管理的某项目做的建造成本预测为2809.44元/平方米,在施工图完成后,我们的建造成本预算为2965.19元/平方米,相差5.2%,而这个差距在今后的成本管理当中是完全可以控制的。
为什么预测和预算只相差这么多呢,我们在建筑方案的设计、施工图的设计当中,对于每个细节都充分考虑和论证,对于关键部位,既要满足基本的使用功能,又要节约建造成本,一般都拿出几个方案做论证比较,最后选择最为合理经济的方案来实施。
比如我们项目的地下室车库、地下室挡土墙、转换层之间的关系进行技术处理等等。
又如我们结构成本控制方面,在对设计院下达的设计任务书时,就钢筋含量、砼含量等提出成本控制要求(当然这个要求是根据该项目工程性质参考之前几个同类项目的设计成果而定的):
“设计成本
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