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拉萨市房地产资料精品资料完整
拉萨市房地产资料
一、交通:
A.车流量
由于金珠西路目前正在修路,7月底尚可建成通车,目前几乎所有的进出拉萨的车流都不得不改道经走北京西路。
所以,现阶段金珠西路的人车流量非常的少,但公路一旦建成通车,金珠西路将取代现在北京西路,真正成为拉萨市的“迎宾大道”。
所以,我们在此次调查中,分了几个不同的时段分别对北京西路和金珠西路的人车流量分别进行了统计。
金珠西路
时间段
机动车数/10分钟
非机动车数/10分钟
行人数/10分钟
10:
16~10:
26
21
45
63
12:
27~12:
37
31
30
51
17:
10~17:
20
28
41
55
北京西路
时间段
机动车数/10分钟
非机动车数/10分钟
行人数/10分钟
10:
20~10:
30
245
50
12
10:
56~11:
06
182
31
35
备注:
下列对象未纳入统计
机动车不包括:
货车、市政用车(洒水车、垃圾车、托车等、邮车)、工程机械车
非机动车与行人不包括:
小商小贩、民工等
B.公交线路
公交公司原有96路、108路经过金珠西,但目前由于金珠西路正在修路,此两条线路的公交车已经停开,到7月底金珠西路全线能峻工通车后,两条线路即会恢复。
但是,目前仍然有私人承包的城填公交线路(中巴车)在上下午的上下班时间会经过本项目,主要是200、201、202、203、204、205路等。
二、主要单位
以项目为中心,步行10分钟,所覆盖的范围中所包含主要大型单位情况如下:
A.西勘集团、西藏地热
职工总数:
约400人职工+家属:
约2500人
职工人均年收入:
约4万元家庭人均年收入:
约1.3万元
民族比例:
汉族4成,藏族6成
B.西郊水厂
职工总数50多人
其余数据暂时不详
C.邮政运输
职工总数:
约200人职工+家属:
约350人
其余数据暂时不详
D.二医院
职工总数:
约400人职工+家属:
约550人
职工人均年收入:
约4万元家庭人均年收入:
约3万元
住院部床位:
250张入住病员:
200多张(修路期间有所减少)
E.77571部队
军事单位相关数据不详
F.西藏军区汽车修理厂
军事单位相关数据不详
G拉萨兵站
军事单位相关数据不详
H.拉萨货运总站
职工总数:
约300人无家属宿舍
职工人均年收入:
约3.5万元
I.哈瓦坚地毯厂
职工总数:
89人
其余数据暂时不详
J.自治区北京小学:
金珠西路:
136#
老师20多个、学生200多个
藏文班收费标准:
一年级片内172.85元片外497.85元
二年级174.61499.61
三年级178.2503.2
四年级195.06520.6
五年级187.39512.39
汉文班收费标准:
一年级片内147.72元片外472.72元
二年级148.22473.22
三年级155.11480.11
四年级171.21496.21
五年级164.37489.37
K.自治区洛堆小学:
老师30多个,学生500多个
收费标准:
不是孤儿的收280元一个学期,
孤儿与贫困家庭不收费
关于竞争楼盘
一、调查楼盘基本情况
1、圣城花园
该项目由西藏圣城建设集团房地产开发公司开发;项目位于拉萨市扎基路,规划套数为435套,藏式房的销售单价为2260元/平米(含院子、围墙和附属用房价格),别墅的销售单价为3300元/平米;付款方式为按揭和一次性;
目前该项目已成现房,藏式房已销售完毕,仅有别墅尚未销售完。
现目前别墅的价格为3660元/平米,较去年价格上涨了360元/平米,而且付款方式只能为一次性。
(备注:
其透露在汽车三队将开发一个房产项目)
2、仙足岛
该项目由拉萨市房地产开发公司开发;项目位于仙足岛,规划套数为700多套,今年藏式房的建筑面积销售单价为2500元/平米;商铺的销售单价为3000元/平米;银行提供4成按揭。
目前该项目已成现房,住房并基本完成销售,仅剩余3套公寓:
面积为116平米;6套藏式房:
面积为205平米和168平米;通过已购买客户转卖房屋时了解到,该项目价格较去年上涨了100-200元/平米;商铺全部销售完毕。
3、纳金小康住宅小区
该项目由拉萨市房地产开发公司开发;项目位于纳金路,规划套数为100多套,均为藏式房,面积为162平米、148平米、137平米和102平米;定价为建筑面积2460元/平米,开发商不承诺按揭。
现目前该项目尚为期房,但已全部销售完毕。
其中主要以阿里人行、拉萨电视台等团购为主,散户一户未买到。
4、第九安居小区
该项目由拉萨市房地产开发公司开发;项目位于2医院后,规划套数为70多套,均为藏式房,面积为162平米、148平米、137平米和102平米,定价为建筑面积2280元/平米,散户一户未买到。
现目前该项目尚为期房,但已全部销售完毕。
其中有30多套为党校等集团购买。
5、市政公司小康安居住小区
该项目由琅赛房产公司开发,项目位于夺底路,规划套数为250多套,均为藏式房,定价为2313-3033元/平米。
付款方式为按揭,必须首付80%。
现目前该项目已经为现房,并已全部销售完毕。
该项目为市政公司自建房,因单位职工要钱不要房,后外界得知消息,有5000人报名购买,但之后250人买到房。
6、哲蚌寺下的安居小区
该项目由宏发房产公司开发,项目位于哲蚌寺下,规划套数为141套,均为藏式房,去年的销售价格为1823-2045元/平米。
现目前该项目已经为现房,并全部销售完毕。
通过已购买客户转卖房屋时了解到,该项目房屋转卖价格为2200-2500元/平米。
7、金藏林卡
该项目由时代置业公司开发,项目位于金珠西路,规划套数146套,其中单体别墅为16套,均价为4380元/平米;联排别墅20套,均价为3700元/平米;公寓110套,均价3300元/平米。
现目前该项目别墅已经封顶,单体别墅已销售3套;联排别墅已销售17套;公寓已销售50%;今年的销售价格较去年均上调了5%。
8、天海商业区
该项目由西藏拉萨汽车运输总公司开发,位于天海路,规划为商业项目;
该项目现已基本封顶,正在招商;商铺只租不卖,以竟标承租权的方式招租,竟标成功拥有15年承租权。
房屋租金按月交付,租赁合同一年一签。
二、楼盘分析
1、总面积与总价分析:
在调查中了解到,热销户型面积为102平米——162平米之间,总价为25.8万元——44.6万元之间。
由此可知,现目前总价在50万元以下商品房正被广泛购房者所接受。
2、价格涨幅分析:
由以上调查得知,房产市场价格今年有一定幅度上调,但上调幅度不到,涨幅基本上为100-200元/平米之间。
3、快速清盘原因分析:
因楼盘都销售完毕,无法对购买人群做细分,但从现目前的房产市场来看,由于现在人的收入增加,居住环境要求改变,房产增值带来的高回报使得现在的房产投资者增多,以及目前房产市场求大于供等原因,导致买房呈现火爆局面。
再者,地区上的单位将职工的退休房安置在拉萨,也推动了目前房屋的热销。
另外,通过对热销的户型分析,较低的总价和较小的面积,是吸引客户购买的主要原因;
再则,通过对已经购买房的客户做抽样调查,发现以上房产公司未做任何广告,客户均是人传人的方式得知房屋的销售。
但前期大量的客户报名排号,致使了以上部分项目的销售周期非常短暂。
惠州众望光耀城销售代理
招标邀请函
兹邀请贵司参加我公司组织众望光耀城销售代理招标。
请仔细阅读以下条款。
此次拟委托代理的楼盘众望光耀城,位于惠阳淡水镇北侧。
现以自愿、公平、公开的原则,诚邀贵司和我们携手合作,使楼盘的营销工作向更深层次和更高水准进步,使我公司开发的楼盘能够在合理的时间内以理想的价位成功销售,尽快回收资金,同时使楼盘知名度、开发商和代理商的品牌形象能深入人心,取得良好的经济效益和社会效益,最终做到开发商和代理商双赢的结果。
一、招标销售代理之物业
光耀城项目位于惠阳淡水镇北侧,东临新的惠南大道,南邻北环路,遥望城市中心。
项目占地面积约63万平方米,规划总建筑面积约90万平方米,容积率约1.5。
规划开发独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层、高层、商场及会所配套等。
本地块内有8万平方米水库一个,水质好有泉眼。
地形三面环山270度可眺山景,为结合小山包的缓坡地形,地质条件极好。
同时投资约近亿元,按省一级学校标准建设了富可达国际学校位于本项目南面。
学校占地面积约13万平方米,建筑面积约5.5万平方米。
学校设初中36个班、小学36个班、国际双语幼儿园(规划中)可容纳学生4500人。
目前学校运作状况良好,初中、小学已开学。
二、销售代理之范围
惠州众望光耀城房地产旗下之物业:
光耀城项目一期全部可售单位(具体以预售许可证的面积为准)。
三、销售代理商之基本资格要求
1、具合法经营资格的专业销售代理公司。
2、在房地产营销方面有较丰富的营销经验及成功范例。
3、具有专业精神及积极的服务意识。
4、市场行为规范,具有良好的社会口碑。
四、销售代理商应提供的资料
1、提供政府批准的有效营业执照和从业资质证书的复印件并加盖公章,并提供企业法人证明书、法人委托书。
2、提供公司简介、基本架构、运作模式,同时提供在项目运行过程中,不可变更的骨干人物简介及项目销售策划小组组成人员简介(附人员简历、业绩等)。
3、近三年来销售代理项目的有关情况调查表(见后附表,包括代理的起止时间、销售率等,并详细分析成功和失败的原因)。
4、策划报告(包括策划报告、公司简介等;提供纸质文本一式贰份,电子文本一套)。
5、代理公司销售代理商务标(提供纸质文本一式五份,以密封形式提案当日提交)。
五、代理商提交销售策划报告主要内容
1、市场细分及消费群分析
2、片区竞争楼盘和本项目市场定位及SWOT分析;
3、营销推广方案(营销推广时间、总体均价目标、价格策略、促销策略、现场包装、广告策划思路、推广费用及需要发展商付出的其它费用等);
4、预计营销推广阶段及相应的销售率;
5、项目销售代理委托合同(需明确销售代理服务期限、双方职责、目标及任务,销售代理费用收取标准及财务结算方式,合同解除条件等内容);
6、对发展商的要求;
7、策划小组主要成员架构
8、其它认为有必要的内容。
六、代理商提交销售策划方案要求:
市场调研数据准确、全面;分析有深度、逻辑清晰;市场把握准确,重点突出,切合实际;要有创意、亮点,能充分体现、发挥项目优势。
七、废标条件:
1)不准时出席评标会;
2)提交投标成果不全;
3)不符合招标书其它要求
八、注意事项
1、本次招标确定的销售代理公司为优选单位,开发商将根据投标代理商的方案和报价与其进行协商,如就重大合同条款无法达成一致,则开发商保留与评分成绩顺延的投标代理公司协商代理权的权利。
2、定标后,开发商对未获优选单位者不给予任何补偿。
九、招标进度安排:
1、2007年8月13日星期一
项目发标(惠阳区淡水镇教育路七巷二十号)。
2、2007年8月27日星期一
下午5:
30之前
截标,各公司提供投标成果。
3、2007年8月30日星期四
上午8:
30-11:
30
下午2:
30—5:
30
开标(以密封形式提供合同)、评标,公开答辩,经审议后确定销售代理公司,当场宣布评标结果。
以上时间如有更改,以通知的时间为准。
●请各应标销售代理公司接到标书后一周内将回执盖公司章后寄回本公司
●请各应标销售代理公司2007年8月27日下午5:
30之前将投标成果交至光耀城办公楼1楼办公室,并指派专人联络。
再次多谢贵司的支持与参与!
附件一:
光耀城项目销售代理招标评审标准
附件二:
销售代理费率表
附件三:
市场调研资料
附件四:
接标确认回执
附件五:
光耀城规划设计图及相关情况说明光碟一份
惠州众望光耀城房地产
二007年八月二日
若被邀请投标的单位对本标书所述之内容有任何布明确之处或对本项目有任何需要咨询的问题,请予敝司之下属人员联系:
:
惠阳区淡水镇排坊北环路富可达国际学校内策划部
公司:
惠州众望光耀城房地产
联系人:
杨珊E-mail:
联系:
传真:
QQ:
530460590
公司综合指标
(30分)
1、公司实力与信誉(9分)
公司专业人员素质(1-3分)
代理商的组织架构是否完整、是否有序(1-3分)
公司所拥有资源及信誉度(1-3分)
总和
2、公司资质年限及职业精神(9分)
公司是否规范及从事资历质书及年限(1-3分)
负责人及职员在过往项目是否具良好的职业操作(1-3分)
工作中是否具有客观、真实、真诚的作风(1-3分)
总和
3、与项目契合度与以往业绩及免费资源优势(12分)
对项目认识度及准备投入的人力、物力、财力(1-3分)
以往代理楼盘成功率及代理楼盘平均销售周期(1-3分)
人员、经验、销售网络的实力(1-3分)
可为项目提供的免费资源(1-3分)
总和
公司技术指标
(50分)
1、异地及本地类比房地产项目市场竞争分析(8分)
两个市场分析全面、透彻、重点突出(6-8分)
两个市场分析一般性分析、仅列数据(3-5分)
两个市场分析浅显分析、数据不全(1-2分)
2、项目定位及目标客户的把握(10分)
思路清晰、定位准确、分析到位、卖点突出(7-10分)
理解基本到位、定位语及记点提炼一般(4-6分)
理解不清、定位模糊、无竞争力(1-3分)
3、策划建议及策划思路把握:
两地市场的策略;销售目标:
客源的组织;价格策略(15分)
策划思路准确全面、创造性及可行性高(10-15分)
策划思路一般(5-9分)
策划思路不到位(1-4分)
4、项目营销推广方案可行性(12分)
方案合理(9-12分)
方案一般(4-8分)
方案不到位(1-3分)
公司经济指标
(20分)
按销售时间、销售比例收取销售代理费率(以两个月为准)
每高出0.1个点减5分
评分人意见:
签字:
年月日
附件一:
光耀城项目销售代理招标评审标准
附件二:
销售代理费率表
销售代理佣金:
具体时间要求和相应代理比例填表,此表将作为评分标准之一。
请与合同一并密封呈上。
销售时段
销售比例
代理费率
不达标
达标
超标
2个月
70%
4个月
85%
5个月
95%
附件三:
市场调研
(1)
楼盘调查表
调查人:
年月日
楼盘名称
楼盘详细地址
发展商
代理商名称
占地面积
M2
建筑面积
M2
总套数
开发分期
入伙时间
管理费
容积率:
覆盖率:
绿化率:
实用率:
楼盘类型
①高层栋;②小高层栋;③多层带电梯栋;④多层不带电梯栋
特殊资源
①江景②山景③湖景④花园⑤休闲广场⑥公园⑦其它:
住宅区内部设施
①会所②商场/超市③幼儿园④学校⑤健身娱乐场所⑥游泳池
⑦网球场⑧邮电所⑨餐饮场所⑩银行⑾智能化功能⑿其它(请说明)
户型
面积(M2)
数量(套)
占总套数比例(%)
销售率(%)
房厅卫阳台
房厅卫阳台
房厅卫阳台
房厅卫阳台
房厅卫阳台
房厅卫阳台
房厅卫阳台
特色户型
最低价:
最高价:
平均价:
楼层差价:
朝向差价:
特色产品价格说明:
开始发售:
年月日
当日销售套,率%
目前销售套,率%
一次性付款:
折
按揭(成)折
其它付款方式折
劣势简述:
优势简评:
销售优惠政策及促销手段:
最新动态(报纸广告诉求、室外广告的变化、促销策略、销售情况):
联系人公司售楼处
附件三:
市场调研
(2)市调考察要点
一、产品
1.楼盘类型(小户型、中端产品、高端产品)
2.规划(经济技术指标、布局、亮点、楼间距等)
3.户型
4.面积(尺度、层高)
5.创新
6.园林
7.配套
8.区域和交通
二、价格
1.总价区间
2.价格要素(起价、均价、最低价、最高价)
3.价格走势(内部认购、开盘、尾盘)
4.价格差异(层差、朝向差)
5.售后费用
三、促销
1、销售中心
2、样板房
3、模型
4、资料:
楼书、折页等
5、折扣\优惠
四、广告
1、定位语
2、媒体(报纸、网络、电视)
3、广告形象
五、服务
1、销售(专业化、职业化)
2、物管
附件三:
市场调研(3)
竞争产品价格调查表
楼盘:
户型
面积(M2)
数量以及销售率(%)
均价
备注
房厅
房厅
房厅
房厅
房厅
别墅
独立
双拼
联排
顶层
叠加
总套数
整体均价:
调查时间:
调查人:
附件四
光耀城项目销售代理招标书
确认函
惠州众望光耀城房地产:
上述招标邀请书条款清楚明确,我司现予以确认并接受各项内容。
盖章处
单位(确认人):
所在公司职务:
年月日
维新房地产销售管理软件方案
一、软件主要功能模块
资料管理:
项目管理、房间资料、房产定价、付款方式定义
销售管理:
接待记录、预约登记、图文咨询、房源检索、销售登记、退房处理、换房处理、二次交易、封房处理
客户管理:
会员类型维护、会员管理、客户资料、客户问卷、客户分析、生日提醒、策划活动、按揭办理、产权面积结算、产权办理
财务管理:
票据领退管理、财务收款、收据管理、欠款催收、打印催款单、财务接口
成果管理:
成果登记、成果检索
辅助管理:
佣金管理、广告管理、楼盘信息、媒体管理
统计报表:
二、软件特点
1.功能完善
系统功能涵盖房地产企业楼盘销售工作的全过程,包括前期资料准备(房源、价格、付款方式)的管理;销售业务中对小订、大定、签约、退房、换房、二次交易的处理,销售以后对客户收款、退款及客户服务管理等。
2.全面业务型管理
本系统全面支持客户的业务管理,电脑定价、电脑签单、电脑收款……总之,客户可通过本软件进行实时电脑管理:
认购书、合同、收据等票据或文书即可通过电脑套打或直接输出,相应的业务数据自动生成。
3.灵活自定义
系统面向用户设计,用户可以根据自己公司的需要,随意修改软件中认购书、收据、入伙通知书、报表等输出格式,修改费用名称、结构、用途、证件等称谓,增加部分窗口的描述字段等内容,使系统真正成为自己的软件。
4.强大的报表统计功能
根据业务生成的数据,系统自动生成公司所需的相关报表:
包括房产报表、销售报表、财务报表及相关统计分析报表。
5.系统主界面
系统界面为导航+菜单结构,多页面自由切换,界面清晰友好,容易上手,使繁琐的销售管理变得轻松自如。
三、应用效果
1.防止客源流失
客户资料的完整性:
通过使用软件,要求业务员必须将每天接待的客户资料与接待记录录入系统,这样业务员在接待客户时会有意识的了解客户详细信息,包括客户的基本资料、购房意向、来电来访的详细情况。
保证了客户的完整性,任何业务员接手该客户都很容易把握客户情况,对客户制订准确的跟踪回访计划。
客户资料的保密性:
业务员只能看到自己或允许查看的有限的客户资料与业务数据,即使业务员的流动也无法带走其他业务员的客户数据,同时原来的客户数据也完好的保存在数据库内,继续为公司所用。
2.准确地销售控制
房源多,房态变换频繁,销售控制比较困难,稍不注意就容易造成一房多卖,造成极坏的影响。
用了销售软件就可以有效地解决此问题,软件中房源状态是唯一的,进行相应租赁、保留、小订、大定、签约、退房、换房后,软件会自动更新相应的房源状态,只有待售的房源才可以选择,所以绝对不可能出现一房多卖现象。
房间面积、价格也是事先录入,经过审核的,产生的销售数据也不会造成误差。
3.全面客户服务
基于对客户信息准确和全面的掌握,相应的客户服务工作就可以做到细致入微,无论是潜在客户还是成交客户,出发点就是充分利用有限的客户资源创造无限价值,提高潜在客户的达成率、成交客户的满意率,通过客户的口碑开发更多客户,创造更多销售机会。
代办按揭、代办产权、签约提醒、付款提醒、客户生日提醒、节日问候等,让客户体验亲情式服务。
4.有效业绩考核
客户归属:
系统自动通过客户名称、证件号码、联系、等信息判断提示记录的相同性,有效杜绝业务员间相互争抢客户、争夺销售业绩。
客户归属以系统客户创建日期为准。
工作情况及业务能力:
系统准确反映每个业务员每天工作情况,接听、接待客户、客户跟踪及客户回访情况,开发新客户数量、创造机会数量、达成意向数量及最后签约数量,成交率等数据。
5.准确的往来帐务
软件严密的销售管理与财务管理,准确反映与客户间应收、已收、未收、到期未收等帐务数据,销售台帐与财务台帐保持高度的一致。
6.明确广告投放
通过管理广告的发布情况与广告的成效统计,进行广告监测,使广告投放在媒体、版面、尺寸、投放时间、广告内容方面更有针对性,避免广告投放的盲目性。
7.及时准确的数据反馈
系统提供客户接待、房源、销售、客户服务、财务收付款等几十种报表,比如销售日报、销售月报、房源状态分布表、未办已办按揭客户、租赁到期提醒表、收款日报、付清首期客户、付清全款客户报表等,通过这些报表可及时准确的掌握销售状况、财务资金回笼情况、房源去化情况等。
8.灵活强大的统计分析
客户分析:
通过记录分析客户特征、购房意向、意见反馈等数据,为营销策划提供准确的决策数据,比如客户来源、客户区域、年龄段、意向价位、关注内容等分布情况制订广告策略、促销政策等。
销售分析:
通过对销售时间、套型、物业用途、物业类型、户型、付款方式、面积范围等分析,便
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