商场物业管理制度标准流程.docx
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商场物业管理制度标准流程.docx
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商场物业管理制度标准流程
商场物业管理制度标准流程已20PP07
1.商场设备部门操作规范
1.设备设施管理标准
商场建筑完好率达到95%以上,外观美观、整洁,无改变使用功能无违反规划乱搭乱建现象。
水电、电梯等设施随报随修,商场土建方面的问题接报后三天内完成方案报上级审核,零星
维修合格率达98%以上。
重要设备机房主要管理制度上墙。
重要设备全年维修计划上墙。
1.1设备管理
设备台帐、档案资料齐全,管理完善。
可随时查阅,配备所需各种专业技术人员,维修和操
作人员持证上岗。
针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针
急措施,确保年无故障运行时间达到95%以上
1.2供电系统
保证24小时正常运行,出现故障。
立即排除。
限电、停电按规定提前通知厂商。
1.3消防系统
消防控制中心及消防系统配备齐全,完好无损。
可随时启用。
制定突发性火灾等紧急事件处
理程序,设立消防疏散示意图,保持紧急疏散通道畅通,照明设施、引路标志完好。
1.4电梯
电梯轿厢、井道保持清洁。
出现运行故障后,维修人员及时到达现场进行维修。
1.5给排水系统
按照国家环境管理的标准,制定环境保护措施。
定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消
毒,保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。
设备阀门、管道无跑、冒、
滴、漏现象。
所有排水系统畅通,汛期道路无积水,楼内、地下层及车库无积水、浸泡发生。
遇有事故,维修人员能及时进行抢修,无大面积跑水、长时间停水事故。
1.6公用设施管理
公共配套服务设施完好,不随意改变用途。
公用照明、通讯、设备设施齐全,工作正常。
交
通车辆管理运行有序,无乱停乱放现象。
1.7商场出租面积管理
商场物业部要参加商场出租展位面积的测量工作,区域物业和集团物业推进中心会抽查30
%展位,核定测量面积是否有误差。
2设备维修运行管理目标
2.1设备计划保养完成率:
100%。
2.2设备开机完好率:
100%。
2.3设施、设备大、中、小维修计划完成率:
98%。
2.4设备运行成本控制在预算内。
2.5设备临时故障排除的及时率:
98%。
2.6员工工伤事故发生率:
零。
2.7值班记录准确合格率:
99%。
2.8机房卫生达标率:
95%。
2.9作业规程抽检合格率:
98%。
2.10内审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项为10项以下。
2.11客户对维修保养工作的满意率:
98%。
3.设备部门制度流程
3.1工作内容:
设备部是管理部对商场进行物业管理运行的重要管理部门。
在商场物业经理
的领导下,全面
负责物业的土木建筑、电器、空调、电梯、给排水等,机械设备的运行管理和维修保养及污
水处理等工作是物业管理后勤保障的职能部门。
3.2工作要求:
--根据商场以及集团物业推进中心的要求和物业管理部的决策,负责制定物
业管理部近期和
远期设备,更新和维修保养计划,制定经费预算报告;负责有关设备物资的请购计划等工
作;
--严格执行安全操作规程,组织实施对物业设备的定期检查、保养和维修,负责各类设备的
应急抢修,并及时排除故障,保证设备处于正常的工作状态;
--按照国家有关环境保护,安全生产,劳动保护等政策法规,负责制定有关设备的使用管理
制度,落实岗位责任制,保证设施的安全运行,并经常督促检查,及时改进工作中存在的
问题;
--配合办公室和政府有关管理部门,开展对员工有关技术的培训工作;提高员工的技术水平
和技能,取得合格的技术岗位证书,做好技术人员的技术晋级和职称的考核、评聘等工作;
--坚持勤俭办企业的精神,积极开展技术革新,提高设备使用效率,节约能源,降低成本;
--及时处理设备故障、报修和商户的有关投诉;
--加强设备、设施及工具的管理,定期进行检查核对,做到帐、卡、物一致;
--按照集团物业推进中心档案管理工作制度,负责有关物业的土建工程,设备设施的施工,
安装图纸、资料的交接。
保管以及检修记录等文本,资料的立卷,归档的保管工作。
4.商场出租展位面积的测量规定
--从展位隔断的外沿测量,如果隔断在两个展位中间,那么两个展位各承担一半。
--防火卷帘门按10公分算,商场和厂家各承担一半,也就是从展位总面积中减掉5公分卷
帘门的长度。
--大楼立柱都不减面积,但包含消防设施的柱子可以减掉。
--测量面积之前先绘制一张展位图,计算过程以及结果都写在上面,参与测量人员最后一起
在测量图纸上签字确认。
--公摊一般按15%计算(每个商场情况不一样,可根据商场实际情况定)。
2.配电房、电梯、空调、水泵房管理制度
1.配电房管理制度:
--配电房全部机电设备,由工程部负责监管,停电及送电均由当班持有电工证人员操作,其
它人员一概禁止操作,一切无关人员禁止进入配电房,非管理处人员须得工程主管/物业
经理书面许可后方可进入;
--保持良好的室内照明和通风,墙上配挂温、湿度计,室温应控制在35度摄氏以下;
--建立运行记录,每班最少巡查一次,每月组织检查一次,每年大检修一次,遇查出问题应
及时修理,不能解决的问题及时上报工程主管,每班巡查时应按配电系统保养表上执行及
记录,发现异常者,应及时修理及报告;
--供电线路操作开关设明显标示,停电拉闸、检修停电,应挂牌标示;
--房内禁止乱拉乱接线路,供电线路严禁超载供电,如为紧急情况,应报工程主管/物业经
理的同意方可进行;
--配电房内设备及线路变更要经工程主管同意,重大改变应报相关部门物业经理批准;
--节约电能消耗,降低成本是每位技术人员重要职责之一,工程部每月书面上报物业管理部
有关总电表运行数;
--严禁违章操作,操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及绝
缘手套等;
--值班技术员要随时接受对机电设备情况的投诉,并作记录和及时排险故障,并向上级汇报,
以便按排整改;
--防止小动物进出配电房;
2.电梯管理制度:
--电梯机房内任何设备均不容非电梯维修人员操作,如确需入内要有工程主
管批准;
--运行中的电梯若出现突然停机事故,值班保安人员应尽量安慰乘客,并马上通知电梯工在
规定的时间内放人并通知电梯保养外包商紧急到来抢修,在抢修人员未到位
前,保安员应
记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患者在电梯内被困,以便作
进一步跟进及向管理部报告;
--电梯保养将按既定的时间进行对电梯及电扶梯的例行保养,工程部人员应
进行有关登记及
通知以便作出相应的安排;
--电梯保养商员工在每次执行及完成对电梯及电扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养
工作后,应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录,以便
工程部跟进验收;
--未经管理部工程主管、物业经理批准,电梯上的任何设备及功能均不准变改;
--一切有关电梯及电扶梯的维修、保养、正常停用,测试等等动作,均应在首层挂牌告示;
--劝喻商户不要用电梯搬运过量物件,以免电梯超载;
--乘搭电梯人数过多时,应维持秩序,指导分批乘搭,以免超载而发生危险;
--勿让小孩单独进入电梯;
--设法防止乘客恶意破坏电梯内外设备;
--经常清理电梯门内外积存的垃圾,以免影响梯门开关;
--如发现电梯有不正常震荡声音或电梯有损坏时,应即时通知电梯保养商派员修理,当电梯
维修员到达时,应对其详述电梯不妥之处,以便查究毛病,一切情况必须详细记录存档;
--在狂风暴雨时,如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入,应即时尽量阻止雨水流入电梯
槽,暴风雨过后,必须根治漏水问题;
--如有水渗入电梯,应即时停止使用,免生危险,并应将电梯升高至较安全的地方,并将电
梯锁停在该楼层;
--如发现电梯槽有积水,应即时报告上级处理,同时研究水的来源,及早维修;
--除电梯维修员或消防人员外,任何人均不得随意进入电梯机房或使用有关之锁匙;
--每年劳动局所发出电梯检验合格证的原件需张贴在电梯内指定位置;
--清洗走廊或楼梯时,勿让水流入电梯,以免电梯设备受水湿影响而失灵;
--火警发生时,切勿乘搭电梯;
--电梯内之求救警钟及抽气扇,必须经常保持正常操作,以免紧急时,被困者无法求救及导
致窒息;
3.空调管理制度:
--空调机房内任何设备非维修人员禁止操作。
外人进入机房必须由管理部工程主管批准,当
空调设备进行维修、保养时必须做好安全维护工作;
--空调在运行中突然发生故障,空调工必须尽快赶到现场,不能解决的问题立即上报管理部
工程主管;
--空调操作工必须每日对空调进行巡检并认真记录,未经工程部主管或物业
经理书面批准,
空调任何设备及功能不准改变;
--空调工按照月度和年度维修保养规定认真填写维修保养记录;空调内部设
备维修保养必须
照像存档;
--机房内窗明地净,设备上无积尘、渗油及锈迹,照明良好;
4•水泵房管理制度:
--水泵房及储水池,消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控,定期保
养、维修、安排
清理及定期进行操作记录,遇解决不了的问题应书面报工程主管处理;
--泵房内机电设备操作均由工程部人员负责,其它人员不得操作,无关人员
一概不得进入泵
房,如确需进入需管理部工程主管批准;
--消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下,选择开关及操作位置要简单、清楚及
明确;
--生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次,主电箱及限流装置每半月检
查一次,遇有不
良接合及动作应进行调校及打磨;
--消防泵按定期保养规定定期检查,每季进行一次“自动及手动”操作检查,每年进行一次
全面检查;
--水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养;
--泵房应每周安排打扫一次,泵及管道等每月检查及擦洗一次;
--技术员在执行上述保养工程后,需将检查保养结果记录在报告表内,交工程主管审阅;
3.设备/设施管理(维护保养工作)规范
1.目的
定期对房屋、设备(设施)维护保养和修缮,保持或恢复其使用功能。
2.适用范围
房屋、设备(设施)维护保养和修缮。
3.职责
维修班负责确保房屋、设备(设施)正常运行,延长使用寿命,降低管理成本,充分发挥各
设备(设施)的使用功能,最大限度满足需求。
4.工作规程
4.1在房屋、设备、设施运行中由于各种因素的存在,总会发生破损,维修班就是要将所发
生的破损进行修复或更换零件,排除故障,使其恢复原有使用价值和功能;
消除隐患,切实
保障人身和设备安全。
为此,在房屋、设备、设施运行中要建立一系列的安全操作制度,定
期巡视检查,发现问题及时处理,用质量来控制操作,用制度来约束规范。
4.1.1房屋、设备、设施运行中的保养是管理部维修班的重点工作,这项工作可分如下:
三
级保养制:
--日常维护保养(三级):
是指经常性的保养工作,主要包括定期检查、清洁和润滑,发现
小故障及时排除,及时作好紧固工作以及文字记录存档等。
--二级保养:
是由设备维修人员按计划进行保养维修工作,主要包括对设备
局部解体,进行
清洗、调整,按照设备磨损规律进行定期保养。
--一级保养:
是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理,更换或修
复磨损件,使设备能够达到完好状态的保养,并填写〖设备保养记录表〗。
4.2正确使用、合理养护、革新改进,以降低维修率,增加使用功能,延长使用寿命,提高
经济效益。
4.2.1更新和技术改造:
当房屋、设备(设施)使用到一定年限后,技术性能落后、效率低、
能耗大、污染环境日益严重或已失去了修缮的价值,则须淘汰或更换、更新设备,以提高和
改善技术性能。
4.2.2设备(设施)突发性事故的应急处理,意外事故的发生较难预料,这就要求物业管理
人员平时要有忧患意识,防患于未然,在管理上要拟出各种突发事故应急处理预案;在制度
上要制定严格的巡回检查制度,将事故隐患消灭在萌芽状态,强化员工应变处理能力;在物
质上要储备好各种处理突发事故的应急器材。
4.2.3计划管理:
对所在商场的物业,进行全面验收,建立完善的管理档案,并根据房屋、
设备(设施)的实际情况、维修更新周期制定维保、修缮计划,尤其是大、中修工程项目的
计划,并按时完成,确保房屋、设备(设施)的完好与正常使用。
4.2.4房屋、设备(设施)的档案管理,对图纸文件、技术资料、维修保养记录等都应建
册立账、保存。
它对房屋、设备(设施)的维修保养、更新、事故分析都有着极大的参考作
用。
4.供配电设备、给排水设备(设施)管理工作规范
1.供配电设备设施管理规范
1.1目的
保证供配电设备的安全运行,保证供配电设备操作正确性和安全性。
1.2适用范围
适用各商场高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的运行和操作管理。
1.3职责
1.3.1维修班电工负责供配电设备的巡检、记录、操作、清洁、异常情况报告及供配电系统
维修、保养。
1.3.2工程主管负责对上述工作的检查督导。
1.4供配电设备(设施)运行规程
1.4.1变配电房
--变配电房是商场供电系统的关键部位,设专职电工对其设备进行运行值
班。
未经管理部
门的许可,非工作人员不得入内,如进入必须在〖设备房出入登记表〗上进行登记。
--值班员必须持证上岗,熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。
--值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的记载情况;禁止过载运行。
--保持配电房及设备清洁,保持良好通风及照明,门窗开启灵活。
--配电房设备的倒闸操作必须保证安全,采取有效的管理组织措施和制度。
执行工作票制
度,认真填写〖倒/送闸操作票〗。
--因故需停某部分负荷时,应提前向使用该部分负荷的商户发出停电通知。
对于突发性的停
电事故应立即向部门领导汇报并向商户作出解释。
--保持配电房消防设施的完好齐备,保证应急灯在停电状态下能正常使用。
--做好配电房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
--值班员应认真做好值班记录和巡检记录。
1.4.2管理人员工作程序
1.4.2.1工程维修主管
--负责设备的技术资料和档案的收集、保管,负责零星设备的配件和材料的采购计划,外协
保养、检测的联系工作。
--每年按运行状况制订中、大修计划。
--对供配电设备维修保养提供工作指导及检查监督。
--负责编制供配电设备台账。
142.2区域物业部负责对上述工作的审核和检查督导。
143安全操作工作程序
--工程维修人员须严格按操作规范进行作业,保证设备安全、正常运行。
--停电或部份停电作业时,应在断开的开关处悬挂“有人工作,禁止合闸”的警示牌。
--自动空气开关跳闸或熔断器熔断时,应查明原因再进行恢复,必要时允许试送电一次。
--高压开关操作须穿戴绝缘手套、绝缘鞋,确认安全才可进行。
--因工程维修或抢修原因停电须报管理部经理批淮,提前告知相关商户。
1.5供配电设备(设施)操作规程
1.5.1高、低压配电柜维修保养
--为切实保证商场安全用电,必须定人定时做好巡视记录工作,发现问题及时处理。
--定时察看变压器油位、油温或温升是否正常,外壳接地是否可靠,并且无裂缝渗漏,保持
清洁。
--定时察看高、低压母排以及刀排接头是否变色,刀片是否到位,接触可靠。
--察看指示标具、监视灯及电源指示灯是否完好,显示正常,二次继电器封印是否完好,无
抖动、无噪声现象。
--检查电容器散热良好,电容有无膨胀、漏油或异常响声,如有则应更换。
--检查接头处,接地线是否有松脱或锈蚀,如有则应除锈处理并拧紧。
--检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相,如是则更换电容。
--每年利用商场的假期视情况需要进行一次停电大保养,清洁结尘,刀排接
头螺丝紧固,机
械转动器装置试验灵活状态,并加牛油润滑,接地电阻测量,添加或调换变压器油。
--每三年必须有供电部门进行设备系统检测,确保设备(设施)安全、可靠
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