中级经济师考试房地产经济专业知识与实务精准试题及答案知识资料.docx
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中级经济师考试房地产经济专业知识与实务精准试题及答案知识资料
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一、单项选择题(每题1分)
第1题
(2008年)房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础,确定房地产价格的方法,称为()。
A.成本导向定价法
B.需求导向定价法
C.随行就市定价法
D.比较定价法
正确答案:
A,
第2题
在按月等额偿还方式下,会导致个人住房贷款月还款额增加的是()。
A.降低首付款比例
B.降低贷款利率
C.降低抵押率
D.延长贷款期限
正确答案:
A,
第3题
用假设开发法估价,不属于在测算投资利息时要把握的是()。
A.报酬率
B.应计息项目
C.计息周期
D.计息方式和利率
正确答案:
A,
第4题
某跨江项目考虑两个建设方案,一个是建桥方案A,一个是轮渡方案B,两个方案都是收费的,该方案类型为()。
A.互补方案
B.独立方案
C.混合方案
D.现金流量相关方案
正确答案:
D,
第5题
下列不属于房地产设计阶段的质量控制的是()。
A.一次性全面审查
B.委托专家审查
C.多方案对比选择
D.对设计工作质量进行检查
正确答案:
A,
第6题
价格指数如果是以某个时期作为基期的,则又可称作()。
A.定基价格指数
B.环比价格指数
C.基期指数
D.定期指数
正确答案:
A,
第7题
根据我国目前的规定,个人购买普通住房超过2年不足5年的,营业税()。
A.免征
B.按其取得的售房收入全额征收
C.按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额征收
D.按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额减半征收
正确答案:
B,
第8题
某人现在存款16000元,单利年利率为2.45%,则5年年末的本利和为()元。
A.1895
B.17960
C.19650
D.16890
正确答案:
B,
第9题
()是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映,关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。
A.投资收益率
B.市场占有率
C.销售利润率
D.投资回收额
正确答案:
B,
第10题
集聚因素是影响某些城市发展的关键因素,其中主要是指()。
A.社会集聚
B.生产或技术集聚
C.特殊集聚
D.偶然集聚
正确答案:
B,
第11题
以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是()。
A.成本加成定价法
B.竞争价格定价法
C.客户感受定价法
D.价值效用定价法
正确答案:
C,
第12题
运用房地产市场调研的结果,在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益,体现了房地产市场调研的()。
A.客观性
B.系统性
C.科学性
D.实践性
正确答案:
D,
第13题
在房地产开发项目管理的矩阵型组织中,每一项纵向和横向交汇的工作,指令来自()。
A.纵向部门
B.横向部门
C.纵向和横向两个部门
D.项目经理
正确答案:
C,
第14题
关于房地产股票融资的优点表述错误的是()。
A.促使房地产开发企业提高资金使用效益
B.资本成本较低
C.降低房地产开发融资成本
D.降低房地产融资的风险
正确答案:
B,
第15题
房地产股票融资的缺点不包括()。
A.普通股的发行费用较高
B.资本成本较高
C.提高房地产融资的风险
D.容易分散控制权
正确答案:
C,
第16题
以一定时期内,同类项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本,通过求出单位变动成本来推算固定成本和变动成本属于分解方法中的()。
A.线性盈亏平衡分析法
B.费用分解法
C.高低点法
D.回归分析法
正确答案:
C,
第17题
物业服务企业按投资主体的经济成分划分不包括()。
A.全民所有制物业服务企业
B.集体所有制物业服务企业
C.股份合作型物业服务企业
D.民营物业服务企业
正确答案:
C,
第18题
征收企业所得税时,下列项目中,应纳入企业收入总额的是()。
A.财政拨款
B.政府性基金
C.接受捐赠的收入
D.行政事业性收费
正确答案:
C,
第19题
租赁计划制定属于房地产投资项目可行性研究内容中的()。
A.开发建设计划的编制
B.项目总说明
C.规划设计方案的选择
D.市场分析和建设规模的确定
正确答案:
D,
第20题
下列不属于房地产保险作用的是()。
A.增强投保人的信用,促进资金融通
B.抵御意外不幸,实现经济补偿
C.为抵押二级市场的发展提供坚实的基础
D.有利于社会增强防灾救灾能力,避免灾害损失
正确答案:
D,
第21题
净收益=有效毛收入一()。
A.物业服务费
B.运营费用
C.经营成本
D.开发建设成本
正确答案:
B,
第22题
房地产保险合同的形式不包括()。
A.保险单
B.保单发票
C.暂保单
D.投保单
正确答案:
B,
第23题
房地产商品特有的属性是()。
A.研究目标的确定
B.区域环境直接影响着房地产产品的价格
C.政治法律环境调研影响房地产价格
D.抽样方法
正确答案:
B,
第24题
方案间互不干扰,在选择方案时可任意组合,直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是()。
A.独立方案
B.互斥方案
C.混合方案
D.现金流量相关方案
正确答案:
A,
第25题
在房地产开发项目管理过程中,可行性研究阶段的启动标志是()。
A.项目建议书获批准
B.编制可行性研究大纲
C.项目机会研究
D.签订设计合同
正确答案:
A,
第26题
(2008年)下列关于房地产信托主要特点的说法中,错误的是()。
A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资,具有很强的灵活性
B.房地产信托投资具有较高的收益性
C.房地产的低流动性,使得房地产信托投资具有很大的风险性
D.房地产信托投资的融资方式以物资为主,在融资方式上具有单一性
正确答案:
D,
第27题
关于业主的权利,下述不正确的是()。
A.业主基于房屋所有权,享有对物业和相关共同事务进行管理的权利
B.权利主要由单个业主享有和行使
C.有权选举业务委员会委员,并享有被选举权
D.有权提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出意见
正确答案:
B,
第28题
从工业化社会到后工业化社会,城市的发展演变可依次划分为()四个阶段。
A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散
B.相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散
C.绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散
D.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散
正确答案:
D,
第29题
当出现下列情况时,业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议().
①业主大会议事规则或管理规约规定的需要召开业主大会临时会议的情况
②15%以上业主提议
③发生重大事故或者紧急事件需要及时处理
A.②③
B.①②
C.①③
D.①②③
正确答案:
C,
第30题
进行面积内涵换算时,套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×()。
A.套内建筑面积/建筑面积
B.使用面积/建筑面积
C.使用面积/套内建筑面积
D.套内建筑面积/建筑面积
正确答案:
C,
第31题
协议出让最低价不得低于所在级别基准地价的()。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
正确答案:
C,
第32题
下列关于REITs,说法正确的是()。
A.美国政府允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs是美国最重要的一种房地产金融方式
B.REITs仅可以封闭运行
C.REITs与我国信托相同,纯粹属于私募性质
D.1960年,世界上第一支REITs在英国诞生
正确答案:
A,
第33题
下列工作中,不属于房地产开发项目工程招标程序的是()。
A.发出招标公告或邀请函
B.工程投标询价和现场考察
C.开标、评标和授标
D.签订工程承包合同
正确答案:
B,
第34题
逾期未全部支付出让金的,出让方有权()。
A.不需批准而变更合同
B.扣压已交付的土地出让金
C.解除合同,并请求违约赔偿
D.强行收回土地使用权
正确答案:
C,
第35题
()是宅基地的所有者,拥有完全的所有权。
A.国家
B.农村集体
C.个人
D.单位
正确答案:
B,
第36题
关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法,错误的是()。
A.两者的适用范围不同
B.两者的出让金形成方式不同
C.两者的最低价确定原则不同
D.两者的出让主体不同
正确答案:
D,
第37题
下列选项中,对资金等效值理解错误的是()。
A.影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小
B.运用资金等效值的概念,可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析
C.在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等效值资金
D.在房地产投资项目经济评价中,资金等效值是个十分重要的概念
正确答案:
C,
第38题
房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润,它等于可供分配的利润,一般按照下列顺序分配()。
A.提取法定盈余公积金和公益金弥补企业以前年度的亏损向投资者分配利润
B.向投资者分配利润弥补企业以前年度的亏损~提取法定盈余公积金和公益金
C.弥补企业以前年度的亏损一提取法定盈余公积金和公益金一向投资者分配利润
D.提取法定盈余公积金和公益金一向投资者分配利润一弥补企业以前年度的亏损
正确答案:
C,
第39题
某写字楼刚刚建成,其建筑造价实际为1000万元,建筑面积为5000㎡,其基地的现时市场价格为600万元,附近类似写字楼(包括土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/㎡,则该写字楼中建筑物的合理市场价格为()万元。
A.800
B.900
C.1000
D.大于1000
正确答案:
A,
第40题
房地产市场营销过程中的目标顾客确定阶段的工作包括()、目标市场选择和市场定位。
A.企业目标确定
B.市场细分
C.产品设计
D.产品价格制定
正确答案:
B,
第41题
国有土地上房屋征收的主体是()。
A.乡政府
B.镇政府
C.市政府
D.省政府
正确答案:
C,
第42题
原料指数是指需要运输的限定性原料及其重量和制成品重量之比.限定性原料的失重程度越大,原料指数()。
A.越大
B.越小
C.为零
D.无关
正确答案:
A,
第43题
下列阶段不属于三阶段设计的是()
A.初步设计
B.交底设计
C.技术设计
D.施工图设计
正确答案:
B,
第44题
()是投资活动的出发点和归结点。
A.投资
B.利润
C.收益
D.以上答案都不对
正确答案:
C,
第45题
下列不属于招标文件内容的是()。
A.招标公告
B.合同的专用条款
C.购买招标文件的时间
D.技术规格和图纸
正确答案:
C,
第46题
某套住房建筑面积100㎡,单价每平方米建筑面积1600元.假设该套住房套内建筑面积80㎡,则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为()元。
A.1280
B.1600
C.2000
D.3200
正确答案:
C,
第47题
下列不是房地产投资风险应对方法的是()。
A.风险预防
B.风险回避
C.风险应对
D.风险自留
正确答案:
C,
第557题(单项选择题)(每题1.00分)题目分类:
第七章房地产开发项目管理>单项选择题>
房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在()万元人民币以上,必须进行招标。
A.100
B.200
C.500
D.1000
正确答案:
B,
第49题
(2009年)根据古典地租理论,地租是农产品市场价格扣除生产成本和()后的余额。
A.平均税费
B.平均利润
C.平均市值
D.平均价格
正确答案:
B,
第50题
下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。
A.财务内部收益率
B.成本利润率
C.资本金利润率
D.投资利润率
正确答案:
A,
第51题
建设用地使用权转让地上建筑物及地上附着物所有权时()。
A.土地使用权随之转让,但地上建筑及附着物作为动产转让的除外
B.土地使用权随之转让,但地上建筑物及附着物作为不动产转让的除外
C.土地使用权是否随之转让由双方协商
D.土地使用权随之转让
正确答案:
A,
第52题
对投资项目的()是房地产投资项目可行性研究报告中的核心内容。
A.社会评价
B.环境影响评价
C.经济评价
D.以上都不对
正确答案:
C,
第53题
建设单位组织工程竣工验收前,应提前()个工作日将验收的时间、地点及验收组名单书面通知质监站,并提交有关工程质量文件和质量保证资料。
A.1
B.2
C.3
D.4
正确答案:
C,
第54题
下列不属于房地产金融特点的是()。
A.短期性
B.多样性
C.政策性
D.安全性
正确答案:
A,
第55题
进行房屋保险时,先要确定保险金额,原则上要求()。
A.保险金额为房屋实际价值的1.5倍
B.保险金额与房屋实际价值相等
C.房屋实际价值为保险价值的70%
D.保险金额等于保险费
正确答案:
B,
第56题
投标前的准备工作不包括()。
A.填制标书
B.收集招标信息和资料
C.投标可行性分析
D.组成招标小组
正确答案:
A,
第57题
()是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
A.收益法
B.市场法
C.成本法
D.假设开发法
正确答案:
B,
第58题
欲用200万元购买某专利,专利的有效期为8年,所需的资金可以按年利率10%从银行贷款,8年内均等地偿还本利和.为了使购买的专利不造成损失,每年年末的净收益应超过()万元.已知:
(A/P,10%,8)=0.18744。
A.39.486
B.37.488
C.36.885
D.37.665
正确答案:
B,
第59题
房地产开发项目是一个大工程,该大工程分为若干个阶段,不属于其中的阶段的是()。
A.项目决策书
B.可行性研究
C.设计
D.施工准备
正确答案:
A,
第60题
采用等额本息还款方式还款时,()。
A.利息占分期的比重保持不变
B.利息占分期的比重逐期增加
C.每月还款本金逐渐增加
D.每月还款本金逐渐减少
正确答案:
C,
二、多项选择题(每题2分)
第61题
下列有关固定成本和变动成本的叙述,正确的是()。
A.把投资项目的总成本分解为固定成本和变动成本是进行盈亏平衡分析的基础
B.单位产品中的固定成本与产量的增减成正比例关系
C.单位产品的变动成本是固定不变的
D.运输费、加班工人工资属于变动成本
E.在进行分析时,应该在总成本中减去混合成本
正确答案:
A,C,
第62题
以下关于国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的关系说法正确的有()。
A.出租和转让都是有偿的
B.出让是土地一级市场特有的一种经营方式,出租则存在于二、三级土地市场
C.出租是对一定期限内的建设用地使用权的买断
D.出租是一种独立的主合同行为.不依附于其他合同行为
E.抵押期间,土地使用者仍然占有土地并可以使用土地
正确答案:
B,D,E,
第63题
下列属于招标文件包括的内容的是()。
A.招标须知
B.招标工程的技术要求
C.工程价格
D.招标工程的设计文件
E.拟签订合同的主要条款
正确答案:
A,B,D,E,
第64题
下列选项中,()的价格评估适于采用假设开发法。
A.可供开发建设的土地
B.在建工程
C.可装修改造的旧的房地产
D.新房
E.以上答案均正确
正确答案:
A,B,C,
第65题
建设用地使用权不得设定抵押的情况有():
A.权属有争议的
B.用于非公共福利的土地使用权
C.未列入公告拆迁范围的房地产
D.被依法查封的房地产
E.依法列入文物保护的建筑物
正确答案:
A,D,E,
第66题
收益法的运营费用中,不包括()。
A.折旧额
B.人工费
C.管理费
D.改扩建费用
E.抵押贷款还本付息额
正确答案:
A,D,E,
第67题
下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中,正确的是()。
A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和
B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和
C.有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价
D.有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%
E.有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%
正确答案:
A,D,
第68题
下列对互斥方案的各种比选方法表述中,不正确的有()。
A.净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性
B.净现值率法与净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性
C.净现值率法与净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论有时会得出相反的结论
D.净现值从投资总额的效益角度评价,净现值率从单位投资的效益角度评价
E.在进行互斥方案比选时,究竟应选择哪个判据,主要看资金的限制条件,若资金为短缺要素,此时采用净现值作为比选判据较为合理
正确答案:
B,E,
第69题
前期物业服务合同与物业服务合同的区别在于()。
A.合同主体不同
B.合同签订的时间不同
C.合同的服务对象不同
D.合同的有效期限不同
E.合同的生效方式不同
正确答案:
A,B,D,
第70题
(2009年)编制房地产广告预算的基本方法有()等。
A.目标任务法
B.消费者需求法
C.销售百分比法
D.销售人员规模法
E.竞争对等法
正确答案:
A,C,E,
第71题
下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中,正确的有()。
A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数
B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有
C.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担
D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定
E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入,经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定,可以计提酬金
正确答案:
A,B,D,E,
第72题
与其他类型的投资相比,下列选项中属于房地产投资特点的有()。
A.投资品种的多样性
B.投资变现的复杂性
C.投资价值的附加性
D.投资区域的差异性
E.投资收益的确保性
正确答案:
A,B,C,D,
第73题
征收土地方案符合下列()条件的,土地行政主管部门方可报人民政府批准。
A.被征收土地界址、地类、面积清楚,权属无争议的
B.被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的
C.被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行
D.被征收土地面积符合建设用地标准和集约用地要求的
E.被征收土地以划拔方式供地的,符合法定的划拔用地条件
正确答案:
A,B,C,
第74题
以下属于业主义务的是()。
A.交纳物业服务费用
B.交纳专项维修资金
C.制定和修改管理规约
D.遵守物业管理规章
E.提议召开业主大会会议
正确答案:
A,B,D,
第75题
物业管理招投标的原则包括()。
A.公平原则
B.公正原则
C.公开原则
D.诚实信用原则
E.乎等原则
正确答案:
A,B,C,D,
第76题
采用等额本息还款法时,在贷款后期每月的还款额中()。
A.本金和利息比例相同
B.所占比例较大的是本金
C.所占比例较小的是利息
D.所占比例较小的是本金
E.所占比例较大的是利息
正确答案:
B,C,
第77题
确定什么样的定价目标,主要考虑()。
A.企业自身的财务和经营状况
B.房地产商品的特点
C.市场状况
D.企业性质
E.企业家偏好
正确答案:
A,B,C,
第78题
下列选项中,属于市场分析和建设规模的确定的具体内容的是()。
A.租赁计划制定
B.开发成本估计
C.建设规模的确定
D.服务对象分析
E.建设进程的确定
正确答案:
A,C,D,
第79题
物业管理招标投标的原则包括()。
A.便利原则
B.公开原则
C.公平原则
D.公正原则
E.诚实信用原则
正确答案:
B,C,D,E,
第80题
克氏理论的假设条件是()。
A.区域是一个均质平原
B.有一个统一的交通系统
C.厂商和消费者都是经济人
D.货物可以在平原上自由流动
E.不同规模的城市的交通便捷性相同
正确答案:
A,B,C,D,
三、不定项选择题(每题2分)
第81题(2010年)某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权.该地块面积为20000㎡,规划容积率为0.5,绿地率不低于35%.预期投资利润率为35%,销售税费为销售收入的6%.
产品定位为高档别墅区,按规划容积率进行产品设计,预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/㎡,小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/㎡,可销售比率为95%.促进工作的安排是:
开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息;开盘当日在当地电视台播出开盘情况,组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍,并对当日前十名下订单的客户赠与车库.
项目按预定计划进行建设,在项目施工进入后期即将面市时,政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知.
该项目涉及的促销方式有()。
A.公共关系
B.人员促销
C.广告促销
D.营业推广
正确答案:
B,C,D,
第82题
(三)从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变,以后每月递增1%.估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例,并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均).
注:
房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
可比实例A的市场状况调整系数为()。
A.
B.
C.
D.
正确答案:
A,
第83题
(一)张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营,经营期为20年.根据市场预测,经营期内前10年的年净租金为30万元,后10年的年净租金可达40万元.张某在不考虑店铺未来转售的情况下,其投
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