商住小区建设项目可行性研究报告代项目建议书.docx

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商住小区建设项目可行性研究报告代项目建议书

商住小区建设项目

可行性研究报告

（代项目建议书）

第一章总论4

一、项目概况4

二、建设单位基本情况5

三、研究依据及范围6

四、研究原则8

五、主要经济技术指标8

六、项目进展状况9

第二章项目建设的背景及意义11

一、项目建设的背景11

二、项目建设的可行性23

三、项目建设的意义23

第三章##房地产市场分析25

一、##房地产业发展概况25

二、##房地产现状分析25

三、##商业地产现状分析31

四、##房地产市场发展趋势分析34

五、##商业地产市场发展趋势分析36

第四章##县房地产购买力分析38

一、##人口及居住现状分析38

二、##市民消费力分析38

三、##市民购买力与购买习惯分析40

四、商品房的消费方式43

五、目标客户群分析44

第五章市场定位及SWOT分析47

一、楼盘购买对象及购买心理分析47

二、市场定位48

三、SWOT分析48

第六章项目选址与建设条件51

一、选址原则51

二、项目选址方案51

三、区位条件51

四、自然条件52

五、基础设施条件53

六、施工条件54

第七章项目建设规模与建设方案55

一、项目建设规模55

二、规划理念55

三、规划方案56

四、建筑工程58

五、结构工程60

六、给水、排水工程62

七、电气工程64

第八章节能评价67

一、节约能源的战略意义67

二、用能标准和节能规范67

三、项目所在地能源供应条件68

四、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况69

五、节能措施71

第九章环境影响评价76

一、项目周边生态环境现状76

二、编制依据76

三、环境影响分析77

四、环境保护措施79

第十章劳动安全与消防87

一、劳动安全87

二、消防87

第十一章项目的组织管理和工程招投标方案89

一、项目的组织管理89

二、工程招投标方案90

第十二章实施进度计划92

一、建设工期92

二、项目实施进度计划92

第十三章投资估算与资金筹措93

一、投资估算93

二、资金筹措及还贷来源94

第十四章财务评价99

一、经济效益测算与评价的依据及说明99

二、基础财务数据与说明99

三、销售收入预测99

四、项目的损益99

五、项目财务效益分析100

第十五章社会评价107

一、项目对社会的影响分析107

二、项目与社会的互适性分析108

三、项目对公平的影响108

四、结论108

第十六章风险分析110

一、项目风险识别110

二、风险评估110

三、降低风险的主要措施111

第十七章研究结论与建议113

一、结论113

二、建议113

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称

商住小区建设项目

2、建设单位

投资置业有限公司

3、建设地点

项目位于##新城区行政中心辐射区内，文体中心旁，距县行政中心仅1.7KM，距县一中仅3分钟车程，交通相对便捷。

用地东临县公安局新址，南接二环西路。

4、建设内容及建设规模

项目拟建多层建筑1栋、高层5栋，同时建设给排水、通信、电力、消防、燃气管道、绿化景观、广场铺装、道路硬化、地上停车位、设备安装等基础配套设施。

项目规划总用地面积31798.90㎡（47.70亩），净用地面积26083.50㎡（39.12亩）；规划总建筑面积76725.68㎡（含地下室面积），其中：

住宅建筑面积53158.28㎡；商业建筑面积9395.85㎡；物业配套设施建设面积336.36㎡；地下室面积13806.38㎡；架空层面积1765.63㎡。

5、投资规模

项目计划总投资约25699.17万元，其中土地费用约5008.50万元，工程费用约16861.71万元，工程建设其它费用约1437.98万元，预备费用约914.98万元，建设期贷款利息约1476.00万元。

项目建设资金来源为银行贷款10000.00万元（贷款期三年），其余由建设单位自筹。

6、开发定位

项目开发定位为中高档商住楼盘，将本项目打造成新城行政板块的品质典范样板商住区。

7、项目实施进度计划

根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划总工期24个月，2013年4月初开始实施，2015年3月底全部竣工并投入使用。

二、建设单位基本情况

单位名称：

某投资置业有限公司

公司类型：

有限责任公司

公司地址：

某市

法人代表：

注册资本：

人民币伍仟万元整

实收资本：

人民币伍仟万元整

经营范围：

房地产开发、经营；房地产项目投资及管理；园林工程、建筑工程、绿化工程项目的投资；建筑装饰材料（不含硅酮胶）、五金交电、机电产品、金属材料及法律法规允许的矿产品的销售。

公司尊崇“踏实、拼搏、责任”的企业精神，并以诚信、共赢开创经营理念，创造良好的企业环境，以全新的管理模式，完善的技术，周到的服务，卓越的品质为生存根本，始终坚持用户至上，用心服务于客户，坚持用自己的服务去打动客户。

三、研究依据及范围

1、研究依据

《中华人民共和国城市规划法》；

《中华人民共和国环境保护法》；

《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国国土管理法实施条例》；

《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》；

《湖南省土地利用总体规划条例》；

《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；

《湖南省人民政府关于推进节约集约利用土地的通知》（湘政发[2007]12号）；

《关于公布湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发[2009]43号）；

《某市总体城镇体系规划（2010-2020）》；

《城市用地分类与规划建设用地标准》；

《某市控制性详细规划成果标准》；

《某国民经济和社会发展“十二五”计划纲要》；

《##县城总体规划》（2009-2030修编）；

《##国民经济和社会发展“十二五”规划》；

工业与民用建筑可行性研究深度要求；

2009年7月国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；

《现代咨询方法与实务》；

国家发改委《投资项目可行性研究指南》；

##县城镇规划、水文、地质、地震、气象、市政设施等有关资料；

国家及行政主管部门现行有关设计规范、规程和规定；

项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；

现场查勘收集的其他相关资料；

其他有关专业设计规范。

2、研究范围

根据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，本报告通过对某·国仕汇商住小区建设项目进行全面深入的调查、分析、预测，论证了该项目技术、经济、方案、环境的可行性与合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。

包括：

1、对项目建设背景、可行性、房地产市场发展情况、消费者购买力等的研究；

2、对项目市场定位和SWOT的分析；

3、对项目选址和建设条件的分析；

4、对项目建设规模、总体规划、规划布局、工程建设方案等的研究；

5、对项目消防、卫生、安全、节能、环境影响等方面的分析；

6、对项目的组织管理与工程招投标方案进行分析；

7、对项目实施进度的确定；

8、对项目投资规模及社会经济进行综合评价；

9、对项目的风险识别、规避风险等研究；

10、提出项目的可行性研究工作结论。

四、研究原则

1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；

2、重视优化规划设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；

3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。

排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。

4、节能与降耗并重。

五、主要经济技术指标

1、建设用地情况

本项目规划总用地红线面积约47.70亩（31798.90㎡），以摘牌方式取得。

2、主要技术经济指标

根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表1-1：

表1-1某·国仕汇商住小区建设项目主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

数据

备注

1

规划总用地面积

㎡

31798.90

约47.70亩

2

规划净用地面积

㎡

26083.50

约39.12亩

2.1

建筑物占地面积

m2

4652.53

2.2

绿化面积

㎡

9228.34

2.3

道路面积

㎡

7812.36

2.4

地上停车位

㎡

2743.50

2.5

广场

㎡

1646.77

3

总建筑面积

㎡

76725.68

3.1

住宅

㎡

53158.28

不计容积率面积217.48㎡

3.2

商业

㎡

9395.85

不计容积率面积124.01㎡

3.3

物管用房

㎡

336.36

3.4

消防控制室

㎡

28.81

3.5

地下室

㎡

13806.38

未计入容积率

4

计容积率总建筑面积

㎡

62577.81

5

架空层

㎡

1765.63

未计入容积率与总建筑面积

6

商业骑楼

㎡

412.95

未计入容积率与总建筑面积

7

建筑密度

%

17.84

8

绿地率

%

35.38

9

容积率

2.399

10

机动车停车位

个

461

10.1

地上车位

个

78

无障碍车位4个、出租车位4个

10.2

地下车位

个

383

无障碍车位5个

11

非机动车停车位

个

1275

11.1

地上车位

个

278

11.2

地下车位

个

997

12

总居住户数

户

482

每户3.2人

13

总居住人数

人

1543

14

建设工期

月

24

2013.4-2015.3

15

总投资

万元

25699.17

15.1

工程费用

万元

16861.71

15.2

工程建设其他费用

万元

1437.98

15.3

预备费用

万元

914.98

15.4

建设期贷款利息

万元

1476.00

15.5

土地费用

万元

5008.50

16

经济评价指标

16.1

所得税前内部收益率

%

38.9189

16.2

所得税后内部收益率

%

30.9938

16.3

所得税前经济净现值

万元

5994.5634

16.4

所得税后经济净现值

万元

4003.2198

16.5

所得税前动态投资回收期

年

2.2845

16.6

所得税前动态投资回收期

年

2.3549

17

结论

经济合理，技术可行，项目效果好

六、项目进展状况

2013年3月，受某投资置业有限公司的委托，由我公司承担某·国仕汇商住小区建设项目的可行性研究工作。

我公司在签订合同后，成立了专门的研究小组，立即开展工作，首先在地形图上进行了方案研究，并组织人员开展一系列的社会、经济、市场调查及工程勘察工作，对区域地形、地质、水文、环境进行了全面的调查，比较详尽地收集了有关资料，对规划思路、建设规模和技术标准进行了反复论证，在充分掌握定性、定量资料的基础上，于2013年3月完成了本报告的编制工作。

第二章项目建设的背景及意义

一、项目建设的背景

##，位于某与益阳的交界处，处于大河西先导区的核心区位，是某西拓发展的重要阵地，也是房地产市场发展最活跃的区域之一。

伴随着“奋力抢擂先导区，加速挺进五十强”战略的相关落实，##正以突飞猛进的势头迅速崛起，经济的腾飞给##的房地产带来前所未有的发展机遇，在目前的房地产调控的宏观环境之下，随着市场的健康与理性，##的房地产市场必然将迎来美好的明天。

1、##县概况

⑴##在某的区位

##行政隶属某，是某新区的重要组团，##作为省会和国家级两型社会综合配套改革试验区规划范围，在吸纳外来投资、争取国家省市支持等方面具有其他地级市和县（市）无可比拟的优势。

##是某的西大门，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的第一驿站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路，这使##成为重要人流、物流、信息流中心，投资##可以拥有巨大的市场。

##是某新区发展空间最广阔的区域。

##面积2906k㎡，县城规划面积50k㎡，纳入某新城区规划面积420k㎡；辖33个镇、乡，1个国家级经济开发区和1个省级经济开发区；全县总人口为137.10万人，县城城市建成面积32.8k㎡，常住人口29.8万。

图2-1##县所处区位图

⑵人文条件

先后出土了四羊方尊等2000余件商周青铜国宝，被誉为“南中国青铜文化中心”。

从三国蜀相蒋琬、大理学家张拭，到中共创始人之一何叔衡、前国家主席刘少奇、人民司法奠基人谢觉哉，到原中国科学院院长周光召，##人才辈出。

##教育发达，高考升学人数常年居湖南省前列；每年培养技术型人才3万多人，享有“中国技工之乡”美誉。

⑶自然资源条件

##属亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，历史上从未有过重大自然灾害，得“安宁之乡”而取名。

物产丰富，是闻名全国的粮食大县、生猪大县、茶叶之乡，粮食和生猪产量长期居全国十强县之列。

矿产资源丰富，重点开发利用的有煤、锰、硅、石灰石、花岗岩、温泉等20多种，是著名的“温泉之乡”、“煤炭之乡”和“建材之乡”。

境内有沩、乌、楚、靳四大水系和多座大中型水库，水源充足，水质优良。

⑷旅游资源条件

##是中国首批17个旅游强县之一。

在##县城内，有以刘少奇故居花明楼国家首批4A景区为主线的“红色之旅”的线路，与韶山毛泽东故居紧邻相串；有密印禅寺和千佛洞的佛教禅宗五家七宗之首“沩仰宗”的宗教文化旅游；有沩山景区漂流、灰汤温泉国际旅游度假区自然山水游；##民俗风情游等。

⑸交通条件

①公路运输现状：

以国、省道为主脉，县、乡道为支脉，319国道横贯东西，S206、S208、S209、S311四条省道贯穿县境，构成##四通八达的交通网络。

区位优越，市场潜力巨大。

以##县城为圆心，2小时车程可以辐射湖南、湖北、江西三省11市5000多万人口。

投资##，可以以较低的运输成本和便捷发达的交通占领中部地区商品市场，尤其是湖南、湖北、江西等省份市场。

表2-1##公路交通路网

公路名称

距##县城距离

起点和终点

G319

0公里

厦门-成都

沪渝高速（长张高速）

0公里

上海-重庆（某-张家界）

京珠高速

45公里

北京-广州-珠海（深圳）

上瑞高速

40公里（距县域4公里）

上海-瑞丽（云南）

107国道

40公里

北京-深圳

②铁路运输现状：

铁路运输十分发达，有石长铁路、洛湛铁路在##穿境而过，客货运输可达全国各地。

##县城距某京广铁路客、货站车程分别为45公里、40公里；至株洲连接湘黔铁路、浙赣铁路为70公里。

③空运：

某黄花机场距##60公里，驱车50分钟到达。

④某霞凝港距##35公里，是内河主枢纽港口之一，全年可通1000吨货轮。

货物可经上海中转至世界各港口。

标准集装箱（20尺）至上海时间约为3天，费用为1200-1400元左右。

⑹社会经济条件

##享有“湖南经济四小龙”之美誉，县域经济综合实力居湖南省前三强。

##县作为某市的卫星城，近几年来总体水平一直呈良好的上升态势，经济总量迈上新台阶。

2012年全国县域经济基本竞争力百强县市排名中，##县晋升全国县域经济百强县市第61位。

表2-2“十二五”时期主要指标定位

类别

指标

“十二五”规划目标

2009年完成

2010年完成

2015年

预期

年均增长（%）

经济发展

CDP（亿元）

270

367.6

490

850

15

人均GDP（元）

29325

36296

61150

财政总收入（亿元）

14.9265

18.38

25.5

85

28

地方财政收入（亿元）

10.3784

14.4727

19.2

53

24

固定资产投资（亿元）

700（累计）

258.65

342

851

20

社会消费品零售总额（亿元）

98

99.13

117

288

20

外贸总出口（亿美元）

0.4

0.4

0.38

8

100

存款余额

160

159

200

700

30

贷款余额

120

97

118

500

35

结构调整

三次产业结构

15：

55：

30

14.4:

59.6：

26

12.6:

65.8:

21.6

5:

63:

32

高新技术产业增加值占GDP比重（%）

20

14.2

21

50

20

旅游产业占全县GDP比重（%）

8

8

8.3

15

35

工业总产值

400

561

800

2600

26

规模工业

443.2

650

2200

29

民生改善

全县总人口（万人）

134

136.6

137.1

139

0.45

城镇登记失业率（%）

5

3.97

4

4

城乡基本医疗保险覆盖率

95%

98%

0.6

城镇居民人均可支配收入（元）

14650

16672

18840

33203

12

农村居民人均纯收入（元）

6350

8216

9530

20000

16

城乡养老保险覆盖率

70%

100%

6

城镇建设

城镇化率（%）

42

42.37

44.5

65

县城建成区面积（k㎡）

32

60

县城人口（万人）

31

50

人均公共绿地面积（㎡）

6

8.6

10

10

绿地覆盖率（%）

30

29

32

40

人均道路面积（㎡）

12

人均居住面积（㎡）

35

40

资源环境

万元GDP能耗（吨标煤）

1.1167

1.0945

0.862

4

主要污染物排放总量减少（%）

--

7.8%

10%

达到国家约束指标

工业固体废物综合利用率（%）

--

85%

87%

95%（省厅指标值）

城市生活污水处理率（%）

65

75%

57.6%

100%（省厅指标值）

城市生活垃圾无害化处理率（%）

75

98.7%

98.8%

100%（省厅指标值）

森林覆盖率（%）

51

47.32

48.05

51

0.6

科技创新

研发经费占GDP比重（%）

1.5

1.8

2.0

2.5

专利授权量增长（%）

50

80.5

80

80

80

科技进步对经济增长的贡献率（%）

50

55

60

65

10

小结：

##县拥有绝佳的地理地位、浓郁的文化底蕴、富饶的自然资源、众多的旅游景点和优越的交通网络，这些有利的客观因素为##的快速发展提供了必要的客观条件，吸引越来越多的人落户和投资##，也在一定程度上促进了##房地产业的飞速成长。

2、##县宏观经济分析

近年##经济进入高速增长期，经济实力的提升、城市基础设施的完善为房地产市场创造了良好的发展环境。

居民可支配收入大幅度增长大大提升了##消费者的房地产消费能力和价格承接力。

##人均消费水平伴随人均收入的日益增长而迅速提高，使得##成为一个消费型城市，##人具有了很强的消费意识，住房消费意识也已大大提升。

县城城市规划和“北拓南联”战略的提出，加上县城的三环路贯通以后，城市扩容的步伐进一步加快，每年都要吸收数千人成为城镇居民，这些利好及某市规划方面的“大河西”策略都会为该县城注入强心剂，必将刺激##的相关产业的发展，首当其充，房地产业会受益最大。

大河西先导区战略的提出，使得某与##的联系更加紧密，##也将借助这一平台谋取更多的发展，这将给##的腾飞带来了前所未有的机遇。

（1）、##城市经济发展水平

2007年，全县生产总值（GDP）突破200亿元，达到207.23亿元，比上年增长15.3%。

其中第一产业增加值37.46亿元，增长6.8%；第二产业增加值112.51亿元，增长18.3%，第三产业增加值57.26亿元，增长15.5%。

按常住人口计算，全县人均生产总值16675元，比上年增长22.18%。

2008年，全县生产总值（GDP）282.41亿元，比上年增长16.0%。

其中第一产业增加值50.31亿元，增长7.8%；第二产业增加值161.83亿元，增长19.6%；第三产业增加值70.27亿元，增长14.0%。

按常住人口计算，全县人均生产总值22659元，比上年增长15.6%。

2009年，主要发展指标全面超额完成，提前一年完成“十一五”规划各项指标，实现区域生产总值310亿元，超过计划目标10亿元，比上年增长15.8%；工业总产值550亿元，超过计划目标20亿元，比上年增长26%；全社会固定资产投资258亿元，超过计划目标10亿元，比上年增长33.2%；

2010年实现县域生产总值（GDP）489.58亿元，比上年增长16.5%。

其中，第一产业增加值61.54亿元，增长6.1%；第二产业增加值321.99亿元，增长22.6%；第三产业增加值106.05亿元，增长7.8%。

县域经济基本竞争力不断加强，跃居全国第73位，中部第6位，分别比上年提高11和1个位次，朝着“挺进五十强”的目标迈出了铿锵步伐。

2011年全年实现地区生产总值（GDP）637.95亿元，比上年增长15.8%。

其中第一产业实现增加值75.26亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值434.39亿元，增长20.1%；第三产业实现增加值128.3亿元，增长9.0%。

县域基本竞争力前移5位，位居全国百强第68位，县域发展进一步呈现加快、争先之势。

2012年##地区GDP达到850亿以上，财政收入突破90亿。

小结：

虽然##县各项经济指标与某市其他发达县城，例如某县、浏阳市还有一定差距，但近年来经济进入高速发展轨道，实力明显增强，与其差距越来越小，经济已经处于一个较为领先地位，城市基础建设日趋完善；为房地产的发展奠定了良好的环境基础。

3、居民生活状况

（1）##城市人口状况

截至目前，##全县总人口137.09万人，常住人口125.15万人，其中，城镇人口51.17万人，乡村人口84.21万人。

人口性别比为105.5:

100。

（2）##城市居民可支配收入（元）

2007年，全县城镇居民人均可支配收入12187元，比上年增长14.2%，扣除价格因素，实际增长7.8%。

农村居民人均纯收入5735元，增长16.1%，扣除价格因素，实际增长9.6%。

农村居民人均可支配收入5479元，增长14.7%。

全县城镇居民人均消费性支出10037元，比上年增长13.8%。

家庭设备用品及服务、衣着和食品支出分别增长27.7%、24.6%和16.5%。

农村居民人均生活消费支出4944元，比上年增加660元，增长15.4%。

其中，食品和衣着支出分别增长16.5%和23.7%。

在第六