某地商贸中心综合体建设项目实施建议书.docx
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某地商贸中心综合体建设项目实施建议书
第1章总论2
1.1项目概况2
1.2项目编制依据2
1.3项目编制原则3
1.4结论3
第2章项目背景及条件4
2.1项目背景4
2.2建设条件8
第3章项目建设容.9
第4章项目工程设计方案9
4.1设计依据9
4.2设计理念10
4.3建筑设计10
第5章节能设计.11
第6章项目抗震设计.12
第7章环境保护.12
第8章项目实施进度.14
第9章项目投资估算.14
9.1开发成本估算14
9.2总投资15
第10章效益估算16
第11章结论与建议.16
11.1结论16
11.2建议17
鹤峰县商贸综合体建设
项目建议书
第1章总论
1.1项目概况
1、项目名称:
鹤峰县商贸综合体建设项目。
2、建设地点:
鹤峰县容美镇新庄古城区(龙王庙)。
3、行业主管:
鹤峰县商务局联系人:
罗斐,:
。
4、建设性质:
新建。
5、项目建设占地面积30亩,建筑占地面积2000〃,建筑面积12000平方米。
6、建设投资:
项目建设投资32780万元,其中:
固定资产投资:
29780万元;流动资金:
3000万元。
7、资金来源:
项目业主自筹。
8、项目建设期:
3年(2013年-2015年)。
1.2项目编制依据
1、《鹤峰县总体规划》。
2、《鹤峰县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。
3、《城市居住区公共服务设施设置规定》。
1.3项目编制原则
1、贯彻“超前性”与“务实性”相结合的原则,结合规划学科的最新理念,设计有鲜明的时代性和前瞻性的商贸综合体,设计体现新理念、新手法,使用新材料、新工艺,以高起点达到高标准、高水平。
2、遵循“以人为本”的原则,强调商贸环境与建筑的共存融合,以提高商贸环境质量和建设舒适安逸的人文商贸空间为目标,满足商贸综合体的商业性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。
创造一个布局合理、功能齐全、交通便携、环境优雅的现代商贸综合区。
3、强化“现代商贸区”概念,体现现代新型城镇商贸区的精神涵,以建设商贸文化智能型小区为目标,时代与发展综合兼顾,满足居民在知识经济时代的全新需求。
3、坚持“可持续发展”的原则,注重商贸综合体建设与社区建设相结合。
通过社区的营运,将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设施工、市场营销和物业管理中。
1.4结论
本项目符合鹤峰社会经济发展的总体要求,符合当前推进城镇化进程的发展方向。
从项目的成本、效益指标分析可以看出,本项目的静态经济效益良好,社会效益明显,项目建设完全能达到预期目的。
因此,项目开发切实可行。
第2章项目背景及条件
2.1项目背景
鹤峰县位于东经110度与北纬30度,国土面积2886平方公里,全县辖7乡2镇1个经济开发区和1个自然保护区。
即铁炉、五里、燕子、下坪、邬阳、中营、太平等7个乡,容美、走马等2个建制镇及鹤峰经济开发区、木林子自然保护区,205行政村、4个居民委员会,1364个村民小组。
2011年末,全县总人口222578人。
其中,城镇人口7.09万人,占32%。
乡村人口15.06万人,占68%。
以土家族、苗族、白族、蒙古族为主的少数人口13.8万人,占62.3%。
县农作物种植面积十分广阔,农副产品和自然经济作物十分丰富,是省反季节蔬菜的重要基地县,又是省的茶叶大县,更是州重要的中药材出产地。
全年农作物播种面积47.58千公顷,其中粮食作物种植面积
24.64千公顷,占总播种面积的51.8%,经济作物种植面积22.94千公顷,占总播种面积的48.2%。
粮食总产达到9.3万吨,农村居民人均达到490公斤;牲猪出栏23万头,农村居民人均1.2头,农业部形成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等5大为农民提供现金收入过亿元的产业。
茶叶面积17.8万为亩,产量1.51万吨,为农民提供现金收入1.52亿元;烟叶面积8万亩,产量1.01万吨,为农民提供现金收入1.35亿元;箬叶采摘面积30万亩,产量1.1万吨,为农民提供现金收入1.12亿;商品疏菜面积6.3万亩,产量12万吨,为农民提供现金收入0.96亿元;出售商品猪9.6万头,为农民提供现金收入1.1亿元。
以山野菜、高山蔬菜、茶叶、酿酒等绿色食品加工业产值达到6.25亿元,占农产品加工业比重为80%,其中薇菜产量500吨,居全国第一;茶叶产量1.2万吨,列全省前茅。
以箬叶、厚朴叶等为原料的绿色包装加工业产值达到1.3亿元,占农产品加工业比重为21%,其中箬叶产能1.1万吨,成为全国绿色包装第一县。
县有农产品加工企业180多家,总资产5亿元,总产能6亿元。
规模以上加工企业22家,总资产4.8亿元,从业人员3300人,2008年实现产值4.3亿元。
其中产值过亿元的企业一家(长友公司),5000万至1亿元的企业1家(白果茶厂),1000至5000万元14家,500至1000万元的企业5家。
被列入国家级农业产业化龙头企业1家,列入省级农业产业化龙头企3家,列入州级农业产业化龙头企业4家;产业化龙头企业拥有资产总额近3.5亿元,占全县规模以上农产品加工企业总资产比重为70%,2009年实现销售收入3.7亿元,占规模以上农产品加工企业销售收入比重为59%。
截至2010年底,全县农产品商标注册108件,占全县注册商标的57.75%。
在注册商标总数中,实际使用的商标有83件,使用率为44.38%,实际使用农产品商标73件,占实际使用注册商标的87.9%,在农产品商标中,农产品加工品牌注册商标有37件。
其中荣获省著名商标的有长友现代农业股份“长友”商标、鹤峰县翠泉茶业“翠泉”商标、鹤峰县骑龙茶业“骑龙”商标、鹤峰县白果茶厂“白果”商标。
获州知名商标的有八峰药化股份“八峰”商标和“土王宫”商标、鹤峰县特色农产品“鑫丰”标、省鹤峰县仙米开发“仙米”商标。
有14家获QS认证,4家获IS09001:
2000质量体系认证,6家企业获绿色食品认证。
县已经形成各类农产品基地面积123.3万亩,占全县国土总面积比重达到28%。
全县茶园形成面积17.8万亩,其中无性系良种茶园面积6.3万亩。
白果民族茶厂木耳山基地获瑞士生态市场研究所(IMQ有机茶认证,长友公司、翠泉公司、公司、骑龙公司、龙福公司等5家企业的茶叶基地获中国绿色食品中心认证,白果茶厂和长友公司所属基地获国家出口基地备案。
全县烟叶总面积8万亩,形成了25个专业村,33个重点村,1645户种植专业户,烤烟专业户户平种植面积达到9.86亩,白肋烟专业户户平种植面积达到3.78亩。
专业村、重点村烟叶种植面积占全县烟叶总面积80%,总产量达到14.5万担。
全县拥有4万担规模的乡镇1个,3万担乡镇2个,2万担乡镇1个,1万担乡镇3个;全县50—100亩连片区58个,100—500亩连片区41个,500—1000亩连片区8个,1000亩以上连片区7个,连片总面积达3.76万亩,占全县总面积的60%。
燕子乡建立了5000亩高规格烤烟科技示园,五里乡形成了40公里烟叶种植长廊,中营乡实现了万亩烤烟片。
全县共建大棚2058个,其中塑钢大棚448个,竹木中棚1610个,可供移栽面积占总面积的82%。
漂浮育苗面积占全县烟叶育苗面积98%,建标准化晾房4640间,农民新购置烟叶机械295台(套),其中,起垄机
89台,播种器25台,剪叶机15台,喷雾器163台
全县蔬菜加工原料基地面积6.3万亩(不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面积),其中高山蔬菜面积3.5万亩,魔芋面积2.8万亩。
全县林业产业基地总面积95万亩,其中:
日本落叶松、杉木为以主的速生丰产用材林基地30万亩;以厚朴、木瓜等木本药材为主的中药材基地23万亩;以板栗、柑橘、核桃等为主的干鲜果基地9.8万亩;天然箬叶可采摘面积30万亩,人工栽培面积0.53万亩;香椿等森林食品基地2.5万亩。
全县畜牧业基地按照公司化、大户化、区域化的模式稳步发展,现已形成1个万头生猪养殖区小区(长新畜牧发展太平小区),3个3000头生猪养殖小区(鹤峰经济开发区生猪养殖小区、燕子乡启盛牧业生猪养殖小区、燕子乡兴旺牧业养殖小区),10个“150”和100个50头以上生猪规模养殖大户。
2011年实现工业增加值108853万元,扣除价格因素同比增长18.3%。
规模工业企业发展到33家,实现增加值84107万元,同比增长20.0%,实现产值256568万元,同比增长31.6%。
规模工业实现主营业务收入243382万元,同比增长30.4%,工业经济综合效益指数198.1%,总资产贡献率10.3%,资本保值率97.7%,资产负债率47.1%,流动资产周转率3.54次,成本费用利润率3.83%,产品销售率97.4%,全员劳动生产率15.5万元/人。
县有9个资质建筑企业实现增加值11570万元,占第二产业增加值的9.6%。
建筑资质企业完成产值39786万元,房屋建筑施工面积
82.8万平方米。
县农村常年商品化肥施用量3.5万吨(折纯),农村用电量4234万千瓦。
综上所述,建设商贸综合服务体系对县域经济发展具有很强的推动作用。
2.2建设条件
鹤峰县是省七个重点扶贫县之一,是全州唯一的重点扶贫县,政策扶持优势强,争取国家政策、资金扶持的空间较大。
2011年县公路总里程2132公里,全年实现交通运输、仓储和邮政业增加值13830万元,同比增长17.2%,占第三产业的13.3%。
旅客周转量19374万人公里,同比增长12.2%。
货物周转量44782万吨公里,同比增长11.7%。
客货周转量45751万吨公里,同比增长9.4%。
随着州“两路”的开通,及鸦来一级公路的建设,规划中的安-恩-铁路以及未来的神-高速的建成,为商贸综合体的快速流通提供了保障。
县城供水管道长度31公里,比上年增加3公里,全年供水总量188万吨,其中生活用水量100万吨。
县城年末实有铺装道路面积54.9万平方米,比上年增加3.8万平方米。
具备一定的基础设施配套能力。
2011年全年完成财政总收入24376万元,其中地方一般预算收入16402万元,税收收入13359万元,财政支出125198万元。
2011年年末金融机构各项存款余额325083万元,比年初增加59245万元。
其中居民储蓄存款余额195736万元,比年初增加24925万元。
各项
贷款余额212415万元,比年初增加21051万元。
2011年城镇居民人均可支配收入12929元,比上年增加1723无,增长15.4%,城镇居民人均消费支出9122无。
农村居民人均纯收入4116元,较上年增加783元,农村居民人均生活费支出3707元。
城乡居民具有较强的消费能力。
鹤峰县城具备建设一个现代商贸综合体的建设条件。
第3章项目建设容拟建成集购物、休闲、娱乐、餐饮、停车等功能于一体的商贸综合服务大楼。
1、征地30亩。
2、建筑占地面积3000m2o
3、建筑面积12000m。
4、停车位600个,其中:
地上400个,地下200个。
第4章项目工程设计方案
4.1设计依据
1、《居住区规划设计规》
2、《住宅设计规》
3、《鹤峰县城市规划管理技术规定》
4、建设单位提供的规划设计文件
5、项目单位提供的规划用地红线图
6、鹤峰县住建局规划设计文件
4.2设计理念
本项目将以如下设计理念,体现现代商贸综合体的优越性与示性。
1、强化精品设计:
创造具有时代特色的商贸模式;
2、提升科技含量:
采用新材料、新技术、新设备,倡导节能、节水、节材设计;
3、突出人本思想:
规划应充分满足人的行为模式和心理需求,建立消费者的认同感及归属感,创造多功能而非复杂化的商贸条件;
4、注重环境质量:
优化项目区环境,精心营造绿化景观,合理规划交通网络,完善配套及服务设施;
5、追求务实作风:
从维护消费者的权益出发,关注消费需求,对消费定位、档次作多层次的综合考虑。
4.3建筑设计
充分体现以人为本的精神,注重商贸综合体的实用性、经济性和舒适性,于最细微处关怀用户,力求予经营者以最大的选择余地。
功能布局合理、空间利用得当、房间面积适中,合理适用。
建筑主体造型简洁明快,抛弃过多的装饰。
采用平坡屋顶结合丰富立面。
为保护小区建筑风格的一致性,建筑外观颜色基本统一。
坡屋顶采用青灰色波形瓦,外墙使用高级涂料,部分采用褐色面砖并以浅色挑线分隔。
窗户采用乳白色塑钢窗框,并对窗台做细部处理。
以此塑造出整体、
清雅又有时代感的高品位、高质量的商业综合大楼
第5章节能设计
随着我国经济快速发展,资源、能源和环境问题已经成为制约我国经济社会持续发展的主要瓶颈。
节能降耗工作是从根本上加快建设节约型、环境友好型社会的有效途径。
1、建筑总平面的布置和设计,利用冬季日照并避开冬季主导风向,利用夏季自然通风,摊位区屋顶合理布置通风孔。
建筑间及其部有良好的自然通风。
2、条式建筑的体型系数小于0.35,满足节能要求。
3、节能材料:
1屋面保温材料采用聚苯保温颗粒,厚度按计算。
2外门窗根据不同窗墙面积比限制要求,外窗采用断热铝合金门和窗。
外门玻璃采用6厚普通平板玻璃,外窗玻璃采用5厚普通平板玻璃各朝向外窗均采用单框双坡,空气层20厚,卫生间采用单窗单玻。
阳台门及落地窗开口较大部位,全部采用双玻,门窗下部填充聚苯乙烯保温板。
3工程塑钢窗气密性必须达到国家GB7101标准规定的1级抗风抗压性能,透性能,雨水渗透性能符合国家标准规定,满足使用要求。
4外墙采用蒸压粉煤灰多孔砖,外保温材料均采用30厚聚苯颗
粒保温砂浆,达到保温节能设计要求
5梁、柱等冷、热桥部位外保温砂浆各拐过500,根据热工计算,上述保温方法均能满足(JGJ134-2001)夏热冬冷地区居住建筑节能标准规定的保温要求。
项目年耗电约为186800千瓦时
第6章项目抗震设计
1、结构安全等级:
二级;
2、设防烈度:
根据GB50223-95《建筑抗震设防分类标准》,本工程抗震设防类别为丙类,地震作用及抗震措施均按6度考虑;
3、可变荷载标准值:
商业用房:
2.0KN/m2
一般上人屋面:
1.5KN/m2
不上人屋面:
0.5KN/m2
吊顶:
0.2KN/m2共余荷载均参照荷载规取值。
第7章环境保护
环境保护是我国经济建设中必须遵循的一项基本国策,特别是改
革开放以来,党和政府更加重视对环境的保护工作,因此,本项目在实施过程中将严格执行“三同时”制度。
1、项目环保执行标准
国务院1998第25号令《建设项目环境保护管理条例》《环境空气质量标准》GB3095-1996《地面水环境质量标准》GB3838-2002《地下水环境质量标准》GB/T14848-93《污水综合排放标准》GB8978-1996《生活饮用水卫生标准》GB5749-2005
2、污染物产生情况项目竣工交付使用后,主要污染物是生活污水、生活垃圾、商业垃圾等。
3、污染物的治理
各建筑单体的底层及楼层生活污水分别直接排至室外,经室外相对集中设置的化粪池初步处理、餐饮污水经隔油池处理后,由管网收集流注入CHWB-地理式污水处理设置进行处理,达到排放标准排出。
生活垃圾经袋装收集后,由环卫所集中转运处理。
商业活动产生的团体废弃物垃圾由环卫所集中转运处理。
第8章项目实施进度
本项目分为前期准备阶段、项目实施阶段和竣工验收阶段。
项目
前期准备阶段,主要是项目材料编制、申报立项、土地征用、规划设计、落实建设资金、场地准备等;项目实施阶段分为三通一平、土建工程施工;工程竣工验收。
项目建设时间计划为3年。
第9章项目投资估算
9.1开发成本估算
1、土地费用:
6030万元。
(契税:
按土地出让金的4%计算,其他补偿费:
按实际发生列支)
2、前期工程费:
440万元。
前期工程费包括:
规划设计、景观设计、勘探费、可行性研究、环境影响评价、临时水电、测量放线、规划技术服务费、三通一平费等等。
3、房屋开发费:
18330万元,
a、建安工程费:
15520万元,
b、附属工程费:
1080万元,
c、室外工程费:
1730万元。
4、其它费用:
320万元。
其它费用包括:
其中:
城建档案、施工图预算费、其他杂费、招标管理费、总承包管理费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、标底编制费等。
5、不可预见费:
420万元。
6、其它规费:
440万元。
其它规费包括:
市政支管线分摊、白蚁防治费、墙改基金费、避雷审查费、城市建设配套费等。
7、开发费用3800万元。
⑴财务费用:
1600万元(包括银行贷款),
⑵管理费用:
900万元,
⑶销售费用:
1300万元,
小计:
1+2+3+…+7=29780万元。
8、启动流动资金:
3000万元。
9.2总投资
总投资艺:
(一)+
(二)=32780万元
第10章效益估算
本项目设计建设期3年,投产期2年,达产期15年,计算项目计算期为20年。
项目总投资32780万元,建设投资28800万元,建设期利息980万元,流动资金3000万元。
资金筹措为项目资本金12000万元,债务资金20780万元。
估算年均销售收入15000万元,年均总成本费用9000万元,税费2000万元,年均净利润5000万元,全部投资回收期约为5年。
项目建成后可带动物流、旅游、餐馆、酒店等相关联产业的发展,形成农副地特产品,城乡建材产品,日用工业品的集散地。
可提供直接就业岗位300个,可使500余人有间接就业机会。
项目经济效益良好,社会效果明显,环境效益可控。
第11章结论与建议
11.1结论
本项目符合鹤峰社会经济发展的总体要求,符合当前推进城镇化进程的发展方向。
从项目的成本、效益指标分析可以看出,本项目的静态经济效益良好,社会效益明显,项目建设完全能达到预期目的。
因此,项目开发切实可行。
11.2建议
为使投资能在短期很快收回,项目单位可着手采取以下措施:
是缩短项目建设工期,促使建设项目尽快竣工交付使用,早见效益;二是加强工程质量监理,提高工程质量,减少返工率;三是加强运营管理,降低经营成本;四是争取国家对综合商贸服务体系建设的政策、资金支持。
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