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住宅单价测试报告共14页文档
住宅售价测试报告
唐宋或更早之前,针对“经学”“律学”“算学”和“书学”各科目,其相应传授者称为“博士”,这与当今“博士”含义已经相去甚远。
而对那些特别讲授“武事”或讲解“经籍”者,又称“讲师”。
“教授”和“助教”均原为学官称谓。
前者始于宋,乃“宗学”“律学”“医学”“武学”等科目的讲授者;而后者则于西晋武帝时代即已设立了,主要协助国子、博士培养生徒。
“助教”在古代不仅要作入流的学问,其教书育人的职责也十分明晰。
唐代国子学、太学等所设之“助教”一席,也是当朝打眼的学官。
至明清两代,只设国子监(国子学)一科的“助教”,其身价不谓显赫,也称得上朝廷要员。
至此,无论是“博士”“讲师”,还是“教授”“助教”,其今日教师应具有的基本概念都具有了。
第一部分:
价格测试时间
“教书先生”恐怕是市井百姓最为熟悉的一种称呼,从最初的门馆、私塾到晚清的学堂,“教书先生”那一行当怎么说也算是让国人景仰甚或敬畏的一种社会职业。
只是更早的“先生”概念并非源于教书,最初出现的“先生”一词也并非有传授知识那般的含义。
《孟子》中的“先生何为出此言也?
”;《论语》中的“有酒食,先生馔”;《国策》中的“先生坐,何至于此?
”等等,均指“先生”为父兄或有学问、有德行的长辈。
其实《国策》中本身就有“先生长者,有德之称”的说法。
可见“先生”之原意非真正的“教师”之意,倒是与当今“先生”的称呼更接近。
看来,“先生”之本源含义在于礼貌和尊称,并非具学问者的专称。
称“老师”为“先生”的记载,首见于《礼记?
曲礼》,有“从于先生,不越礼而与人言”,其中之“先生”意为“年长、资深之传授知识者”,与教师、老师之意基本一致。
2019年5月15日——204年6月1日
唐宋或更早之前,针对“经学”“律学”“算学”和“书学”各科目,其相应传授者称为“博士”,这与当今“博士”含义已经相去甚远。
而对那些特别讲授“武事”或讲解“经籍”者,又称“讲师”。
“教授”和“助教”均原为学官称谓。
前者始于宋,乃“宗学”“律学”“医学”“武学”等科目的讲授者;而后者则于西晋武帝时代即已设立了,主要协助国子、博士培养生徒。
“助教”在古代不仅要作入流的学问,其教书育人的职责也十分明晰。
唐代国子学、太学等所设之“助教”一席,也是当朝打眼的学官。
至明清两代,只设国子监(国子学)一科的“助教”,其身价不谓显赫,也称得上朝廷要员。
至此,无论是“博士”“讲师”,还是“教授”“助教”,其今日教师应具有的基本概念都具有了。
第二部分:
价格测试人群151组
1、截止2019年5月15日以前参加认筹的126组客户;
2、从2019年5月15日至204年6月1日期间参加的认筹客户10组客户;
3、有购房意愿但是未参加认筹的客户15组客户;
第三部分:
价格测试方式
1、参加认筹的客户通过电话沟通,部分登门拜访;
2、来售房部客户通过政策宣讲,直接进行价格测试;
3、未认筹客户通过反复的电话跟踪,品质宣传、销售引导、宣讲、逼定;
第四部分:
住宅价格测试情况
1、客户对住宅价格的反馈
伊宁县住宅客户主要为刚性需求客户,改善型客户占比较小,投资型客户基本为零。
刚性需求客户对于住宅附加值的关注不强,刚性需求客户的特点是按揭付款方式,且对价格非常敏感,置业的心理比较谨慎,容易受价格的影响,更容易受县城弓月项目及安居房价格影响。
测试客户
客户反映
数量
百分比
备注
151组
完全接受
25
16.5%
已认筹
持续观望
15
9.9%
未认筹
价格过高
85
56.3%
已认筹
决心退房
26
17.3%
已认筹
合计
151
100%
由上表可以看出,已参加认筹的136组客户当中,完全认可测试价格的客户占到了16.5%,普遍认为价格过高的客户占到了56.3%(其中仍有可能出现退房客户),决心要退房的客户占17.3%,对项目感兴趣但是仍然持续观望的客户占到了10%左右。
因此要把工作重心放在认为价格过高的客户群体上,一方面通过强化产品。
树立购买信心,另外通过价格和惠让政策,争取完全消化,尽量杜绝客户流失。
2、客户认筹付款情况
伊宁县客户收入主要来源有农业收入、个体收入、单位职工工资收入。
农业收入:
客户资金积攒周期较长,对住宅的品质意识淡薄,附加值追求不强,对于这部分客户需求‘楼房’的概念多停留在拥有居住的层面,多为按揭。
且贪图便宜,购买谨慎,容易受我县安居住宅、弓月项目的价格影响。
个体收入:
客户资金流动性较强,在开盘之前认筹交款客户不易配合接受。
同时,伊宁县商业市场属于发展阶段,消费群体为周边乡镇居民。
整体数量有限、消费水平普遍较低,商品类型较单一,盈利薄弱。
加之距离伊宁市较近,交通便利,中上消费水平客户容易流失到伊宁市区。
致使伊宁县商户对商业项目信心不足,对商业前景观望态度强烈。
从而影响到本项目住宅与商业的消化速度。
基本呈现持续观望态势。
1、1#、2#共计36套房源,已认筹房源24套,剩余12套复式楼
付款方式
套数
百分比
预计补交款金额(单位:
元)
一次性付款
1
4.1%
327965元
分期付款
1
4.1%
100000元
公积金贷款
14
58%
700000元
银行按揭贷款
8
33.3%
296139元
合计
24
100%
1424104元
注:
1、12套可售房源每套最低5万认筹金,合计预回款:
60万元
2、公积金转首付预计5万元/户
共计预回款:
2024104元
2、3#、4#、5#、6#共计:
100套房源,已认筹房源54套(2套为房管局、司法局
预留)。
销控房源20套,剩余26套(复式楼15套,平层11套)
付款方式
套数
百分比
预计补交款金额/元
一次性付款
6
11.1%
1586731元
分期付款
0
0
0
公积金贷款
19
35.1%
950000元
银行按揭贷款
29
53.7%
1732690元
合计
54
100%
4269421元
注:
1、26套可售房源,每套最低5万认筹金,合计预回款:
130万元
2、公积金转首付预计5万元/户
共计预回款:
5569421元
3、7#、8#、9#、10#共计:
100套房源,已认筹房源60套(1套为县委秘书预留)
销控房源24套,剩余16套复式楼。
付款方式
套数
百分比
预计补交款金额/元
一次性付款
6
10%
1198803元
分期付款
1
1.6%
61851元
公积金贷款
25
41.6%
1250000元
银行按揭贷款
28
46.8%
1332287元
合计
60
100%
3592941元
注:
1、开盘打开24套销控房源销售+16套复式楼,每套最低5万认筹金,合计预回款:
200万元。
2、公积金转首付预计5万元/户
共计预回款:
5592941元。
针对1#-10#号住宅已认筹客户预计回款金额总计:
9286466元;剩余房源+销控房源=3900000元;剩余房源+销控房源+已认筹客户预计回款=13186466元
4、付款方式统计
付款方式
套数
百分比
一次性付款
13
9.4%
分期付款
2
1.4%
公积金贷款
银行按揭贷款
123
89.2%
合计
138
100%
由上表可以看出,在本项目,客户采取住房公积金贷款和银行按揭贷款方式付款的客户几乎占到了90%。
5、平均优惠统计
优惠金额
客户数量
总面积
总优惠金额
百分比
0元/m2
21套
2254.85㎡
0.0元
15.4%
30元/m2
7套
651.22㎡
19536.6元
5.1%
50元/m2
9套
992.47㎡
49623.5元
6.6%
60元/m2
2套
227.24㎡
13634.4元
1.5%
80元/m
75套
8156.23㎡
652498.4元
55.2%
100元/m
22套
2401.56㎡
240156元
16.2%
136套
14683.57㎡
975448.9元
100%
平均优惠:
66元/m²
第五部分:
车库价格测试简况
一、客户对车库的价格反馈
伊宁县房产市场车库销售在本项目属于首例,必须考虑客户的经济承受能力、主流车型价格、付款方式等。
自16日起,销售部针对来访客户及前期一二楼认筹客户宣传车库捆绑信息以来,大部分客户表示不能接受,部分客户表示车库单价太高,与住宅捆绑总价压力太大、月供款支付较高、难以接受。
部分客户属于老年人居住,实际可用性不强,故不接受捆绑销售车库。
而且车库捆绑销售给客户感觉强买强卖,是在逼迫客户强行购买,加之前期销售过程中没有推出房源车库捆绑销售的模式,经过本阶段测试客户逆反心理非常强。
为稳固客户情绪,增强购买信心,故建议车库捆绑销售只限定为每栋楼的1层,基本完成的话,可强销38个车库,其余部分车库和车位公开面对2-5层的所有房源公开入市销售,如此可实现车库的基本完全去化;另外,为促进车库销售的积极性,建议每销售一个车库/车位奖励置业顾问2000元销售佣金,以此提升每位置业顾问的销售积极性。
测试客户
客户反映
数量
百分比
备注
151组
完全接受
4
2.6%
已认筹
价格过高
36
23.8%
——
决心不要
111
73.6%
——
合计
151
100%
二、车库销售情况简况
1、1#、2#号楼认筹客户车库需求:
共认筹房源:
24套,车库无需求;
2、3#、4#、5#、6#号楼认筹客户车库需求:
共认筹房源:
52套,车库需求2个;
3、7#、8#、9#、10#号楼认筹客户车库需求:
共认筹房源:
59套,车库需求2个;
针对车库捆绑式销售,测试期已成交8套住宅中只有2组客户认可,其余客户对车库需求不高认为车库价格过高,针对车库捆绑销售模式客户心理抗性较大,建议:
少部分进行与一层住房捆绑销售、其余实行开放式销售。
第六部分:
价格测试结论
一、市场需求
伊宁县属于农牧业大县,兼有矿产,煤炭,旅游等经济产业,客户群也比较独特,大部分属于中下收入人群,刚性需求占比较大。
客户的需求多集中在拥有宜居型楼房的基础之上且对价格很敏感,对于住宅的附加值需求不是很明显。
如:
大绿化,私塾车库,高端品质等。
以客户的需求分析,客户从刚性需求向高品质追求过度,需要市场的引导,需要产品附加值的引导,现阶段如能以客户心理需求为基础,打造略高于其他同类型项目性价比的产品,那么本项目在市场的占有率将会很快凸显,客户的拥护程度将大大提高,购买信心将会更加充足,口碑效益将会永久传承,这将为本项目二次开盘销售和提价产生巨大的推动作用。
2、客户心理
客户的购买心理始终属于弱势地位,大都期待能用最少的钱买到最满意的产品。
基于伊宁县目前住宅与商业发展的状况,客户普遍心理认为住宅与商业价格过高。
在国家打压房价政策的同时,大城市房价下跌的现象,促使客户期待本地的房地产销售价格也遵循内地规律尽快的出现“下滑”的迹象。
心理都在盘算“县城的房子都和伊宁市价格一样,还不如去伊宁市买。
”再者,县城距离伊宁市较近,交通方便,给客户造成买市里的房子更要划算心理。
同时,县城发展的速度给客户心理造成发展缓慢、升值空间小、增长速度慢、开发商利润高、经济水平低等特点。
迫使客户从刚性需求转变成了理性购房心理,不断的对比项目,对比价格,对比户型,对比市场,迟迟不敢出手,持续观望态度强烈。
国家的相关政策也影响到客户期待房价下降心理。
最终导致本项目在现有市场下,给客户心理承受带来压力。
商业市场的现状更是增加了客户观望、对抗、迟疑的心理态度。
三、测试总结:
根据以上测试结果反馈,客户普遍对本项目的测试价格存在很大抗性,考虑到首批开盘1#-10#楼当中复式楼面积占比较大且1#、2#的一、二层为商铺,复式楼层和1、2号楼都在逐步拉低项目整体均价,为了保证项目入市的畅销以及大力的提升、吸引市场的关注度,同时为后期入市项目的持续旺销和提价打好先天的基础,建议均价不超过3180元/㎡。
同时对一二层住宅捆绑车库的销售模式存在很大质疑及抗性,特此建议结合伊宁县地域区位、县城经济、交通特点、房产市场、客户群体、客户需求、客户心理等特点,对项目住宅单价及车库销售模式重新进行调整,以为本项目入市创造良好的轰动效应,树立良好的市场形象同时赢得市场美誉,为二次开盘销售、提价打好先天的基础。
后附:
《1-10滨悦壹号开盘入市售价建议》
新疆欣信德投资管理有限公司
2019.6.9
滨悦·壹号1号楼(2942)
一单元
二单元
三单元
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
三楼
1-301
113.74
1-302
107.54
2-301
107.54
2-302
107.54
3-301
107.54
3-302
117.64
3310
3310
3310
3310
3340
3340
四楼
1-401
113.74
1-402
107.54
2-401
107.54
2-402
107.54
3-401
107.54
3-402
117.64
3140
3140
3140
3140
3170
3170
五楼
1-501
167.05
1-502
154.42
2-501
154.42
2-502
164.34
3-501
154.42
3-502
170.95
2520
2520
2520
2520
2550
2610
滨悦·壹号2号楼(2906)
一单元
二单元
三单元
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
三楼
1-301
114.22
1-302
107.99
2-301
107.99
2-302
107.99
3-301
107.99
3-302
114.22
3260
3260
3280
3280
3310
3310
四楼
1-401
114.22
1-402
107.99
2-401
107.99
2-402
107.99
3-401
107.99
3-402
114.22
3090
3090
3110
3110
3140
3140
五楼
1-501
168.18
1-502
155.49
2-501
155.49
2-502
165.46
3-501
154.49
3-502
168.18
2500
2500
2500
2500
2520
2520
滨悦·壹号3号楼(3207)
一单元
二单元
三单元
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
一楼
1-101
102.2
1-102
101.92
2-101
101.92
2-102
101.92
3-101
101.92
3-102
102.2
3700
3700
3700
3700
3720
3720(司法局预留)
二楼
1-201
102.61
1-202
102.33
2-201
102.33
2-202
102.33
3-201
102.33
3-202
102.61
3500
3500
3500
3500
3520
3520
三楼
1-301
102.61
1-302
102.33
2-301
102.33
2-302
102.33
3-301
102.33
3-302
102.61
3430
3430
3430
3430
3450
3450(房管局预留)
四楼
1-401
102.61
1-402
102.33
2-401
102.33
2-402
102.33
3-401
102.33
3-402
102.61
3240
3240
3240
3240
3260
3260
五楼
1-501
151.48
1-502
180.32
2-501
170.9
2-502
169.51
3-501
169.69
3-502
162.11
2540
2540
2540
2540
2560
2600
滨悦·壹号4号楼(3188)
一单元
二单元
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
一楼
1-101
102.35
1-102
102.07
2-101
102.07
2-102
102.35
3680
3680
3700
3700
二楼
1-201
102.75
1-202
102.47
2-201
102.47
2-202
102.75
3480
3480
3500
3500
三楼
1-301
102.75
1-302
102.47
2-301
102.47
2-302
102.75
3410
3410
3430
3430
四楼
1-401
102.75
1-402
102.47
2-401
102.47
2-402
102.75
3220
3220
3240
3240
五楼
1-501
162.34
1-502
169.92
2-501
169.92
2-502
162.34
2510
2510
2540
2540
滨悦·壹号5号楼(3289)
一单元
二单元
三单元
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
一楼
1-101
113.84
1-102
113.4
2-101
113.4
2-102
113.4
3-101
113.4
3-102
113.84
3780
3780
3780
3780
3780
3780
二楼
1-201
114.43
1-202
113.98
2-201
113.98
2-202
113.98
3-201
113.98
3-202
114.43
3580
3580
3580
3580
3580
3580
三楼
1-301
114.43
1-302
113.98
2-301
113.98
2-302
113.98
3-301
113.98
3-302
114.43
3520
3520
3490
3490
3490
3490
四楼
1-401
114.43
1-402
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2-401
113.98
2-402
113.98
3-401
113.98
3-402
114.43
3330
3330
3300
3300
3300
3300
五楼
1-501
178.39
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164.07
2-501
164.07
2-502
177.73
3-501
164.07
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178.39
2660
2620
2600
2600
2600
2600
滨悦·壹号6号楼(3264)
一单元
二单元
房号
面积
房号
面积
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面积
房号
面积
一楼
1-101
114.08
1-102
113.63
2-101
113.63
2-102
114.08
3760
3760
3740
3740
二楼
1-201
114.67
1-202
114.22
2-201
114.22
2-202
114.67
3560
3560
3540
3540
三楼
1-301
114.67
1-302
114.22
2-301
114.22
2-302
114.67
3490
3490
3470
3470
四楼
1-401
114.67
1-402
114.22
2-401
114.22
2-402
114.67
3300
3300
3280
3280
五楼
1-501
178.76
1-502
164.42
2-501
164.42
2-502
178.76
2600
2600
2580
2580
滨悦·壹号7号楼(3239)
一单元
二单元
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
一楼
1-101
120.83
1-102
120.26
2-101
120.26
2-102
120.83
3720
3720
3740
3740
二楼
1-201
121.27
1-202
120.69
2-201
120.69
2-202
121.27
3520
3520
3540
3540
三楼
1-301
121.27
1-302
120.69
2-301
120.69
2-302
121.27
3450
3450
3470
3470
四楼
1-401
121.27
1-402
120.69
2-401
120.69
2-402
121.27
3260
3260
3280
3280
五楼
1-501
191.42
1-502
187.1
2-501
187.1
2-502
191.42
2560
2560
2580
2620
滨悦·壹号8号楼(3216)
一单元
二单元
房号
面积
房号
面积
房号
面积
房号
面积
一楼
1-101
120.83
1-102
120.26
2-101
120.26
2-102
120.83
3700
3700
3720
3720
二楼
1-201
121.27
1-202
120.69
2-201
120.69
2-202
121.27
3500
3500
3520
3520
三楼
1-301
121.27
1-302
120.69
2-301
120.69
2-302
121.27
3430
3430
3450
3450
四楼
1-401
121.27
1-402
120.69
2-401
120.69
2-402
121.27
3240
3240
3260
3260
五楼
1-501
191.42
1-502
187.1
2-501
187.1
2-502
191.42
2540
2540
2560
2560
滨悦·壹号9号楼(3236)
一单元
二单元
房号
面积
房号
面积
房号
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