田园小区北苑廉租房拆迁安置房项目可研究性报告.docx
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田园小区北苑廉租房拆迁安置房项目可研究性报告.docx
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田园小区北苑廉租房拆迁安置房项目可研究性报告
田园小区北苑廉租房拆迁安置房项目可研究性报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
田园小区北苑廉租房、拆迁安置房建设项目
1.1.2建设性质
新建项目
1.1.3项目建设单位
建设单位名称:
**县城市经营投资有限公司
单位简介:
**县城市经营投资有限公司是由县政府投资设立的国有独资公司。
下设三部一室,即资产运营部、计划财务部、项目部和办公室。
公司注册资本为人民币1亿元。
公司的经营是依托政府有效资产筹措、融通建设发展资金;对城市基础设施和市政公共设施建设进行投资、监管;为县内重点骨干企业提供融资担保,兼营房地产开发。
公司的宗旨和主要的任务:
集聚财力,盘活资产存量,筹措建设发展资金,加快**经济建设步伐,为发展和繁荣**县域经济服务。
地址:
**县尧渡镇建德路29号
1.1.4项目建设地点
**县城西部,界于尧渡河和尧渡老河之间,总占地面积20206.46平方米,总建筑面积46102平方米(含自行车库)。
1.2建设内容与规模
根据《**县田园新村小区规划》和国家关于廉租住房保障办法,为解决低收入家庭住房困难,改善因城市改造拆迁户安置的条件,进一步做好城市住房工作,拟建设田园小区北苑廉租房、拆迁安置房。
本工程规划总建筑面积46102平方米,其中廉租房建筑面积34973.64平方米,共702户;安置房建筑面积7286.49平方米,共123户,其中安置房小户69户,建筑面积3769.47平方米,中户54户,建筑面积3517.02平方米;自行车库3841.87平方米;配套小区内道路、给排水、广场、消防、供电及绿化等。
1.3投资估算与资金筹措
1.3.1建设总投资
项目建设总投资为6001.70万元,包括工程费用5006.93万元,工程建设其他费用449.16万元,预备费545.61万元。
1.3.2资金筹措
项目单位自筹2100万元,申请银行贷款3901.70万元。
根据《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》规定,中央将对中西部新建廉租房进行专项资金补贴,原则上每平方米补贴300元。
本项目建设廉租房34973.64平方米,中央补助1049.21万元。
1.4主要财务经济指标
表1-1财务评价指标汇总表
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
6001.70
1.1
建设投资
万元
6001.70
2
总销售收入
万元
8444.73
3
总成本费用
万元
6917.95
3.1
开发成本
万元
6001.70
3.2
开发费用
万元
916.25
4
利税总额
万元
1526.79
4.1
营业税金及附加
万元
534.55
4.2
利润总额
万元
992.23
5
净利润
万元
744.18
6
财务内部收益率
%
12.18
税后
7
财务净现值
万元
107.19
税后
8
税后投资回收期
年
2.36
含建设期
9
财务内部收益率
%
15.82
税前
10
财务净现值
万元
293.56
税前
11
总投资收益率
%
23.55
12
投资利税率
%
25.44
13
资本金净利润率
%
35.44
14
贷款偿还期
年
3.00
含建设期
15
盈亏平衡点
%
85.81
1.5可行性研究依据
(1)中华人民共和国《城市规划法》;
(2)中华人民共和国建设部《城市规划编制办法及实施细则》;
(3)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93);
(4)《**县城总体规划》(2004);
(5)《住宅设计规范》(GBJ96-86);
(6)中华人民共和国建设部令第162号“廉租住房保障办法”;
(7)《城镇燃气设计规范》(GB50028-93);
(8)《**县田园新村小区规划》。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
大景高速公路为安徽省西南地区的一条重要外出通道,**县境内的第二条高速。
大景高速公路安徽段始于**县大渡口镇,接安庆长江大桥南岸接线及沿江高速,向南经**县胜利、东流、尧渡、花园里,止于皖赣交界处的桃墅岭,接江西省景德镇至鹰潭高速公路。
大景高速公路全长80.6公里,为双向四车道、全封闭、全立交、平原——丘陵——山区高速公路。
为保证这一重点工程的早日开工、顺利施工,**县本着维护群众利益,保证施工顺利的原则,上下联动,加大宣传,争取沿线群众理解和支持,沿线8个乡镇群众也纷纷舍小家为大家,支持建设。
它的建成对皖西南地区的经济发展将起着十分重要的带动作用。
由于**县大景高速公路的建设,约有123户拆迁户需要安置,拟在**县城西部,至德大道与206国道交汇处建设本项目。
本项目用地东临环城西路、尧渡老河;西靠206国道;北临至德大道;南与环城西路、田园新村为邻。
总占地面积20206.46平方米,其中住宅小区建筑面积46102平方米,其余为道路和绿化用地。
依据《**县城总体规划》(2004)该地块为居住用地,沿尧渡老河和206国道为绿化用地。
廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅,有社会公共福利和住房社会保障性质。
为促进房地产市场持续、稳定、健康发展,关注民生,平抑房价,切实解决城镇中低收入家庭住房困难,更好地落实县委、县政府城镇建设攻坚年的战略任务,项目单位将拆迁安置工程的剩余用地作为开发建设廉租房用地,全力以赴搞好住房保障工作,尤其是廉租房中的实物配租房的建设工作,进一步扩大城镇廉租房的保障覆盖面,对县城规划区内住房困难实行应保尽保。
2.2项目建设必要性
2.2.1解决城镇中低收入家庭住房困难的需要
住房问题是重要的民生问题,直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。
目前**县还有部分困难家庭人均住房建筑面积不足10平方米,住房结构性矛盾比较突出,商品住房价格上涨过快,影响了人民群众的切身利益。
解决低收入家庭住房困难,进一步做好城市住房工作,是履行政府职能的必然要求,是全面建设小康社会的客观需要,是促进房地产市场健康发展的重要途径,也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。
项目单位坚持以人为本,进一步建立健全廉租住房制度,多渠道解决城市低收入家庭住房困难,逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。
2.2.2加快小城镇建设的需要
小城镇作为一种社会形态,是生产力水平发展到一定历史阶段的产物,它既有一定区域内的政治文化中心的职能,还具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金融信贷及提供其他服务等多种职能。
小城镇的建设和发展,是我国社会主义新农村建设的一个重要组成部分,也是构建和谐社会的一个重要环节。
2.2.3振兴**县域经济的需要
从长远来看,县域经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境,更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑,本项目建设,改善居民住房环境,带动地方经济的快速发展。
第三章项目区建设条件
3.1项目区概况
3.1.1地理位置
**县属池州市,位于安徽省南部边陲,长江中下游南岸,皖赣交界。
东北邻池州市贵池区,西北与安庆市的怀宁、望江二县一水之隔,北部和安庆市区隔江相望,西南、南与江西省彭泽、波阳、浮梁三县接壤,东连石台县和黄山市和祁门县。
县城尧渡镇位于县境中部,地处东经116°58′,北纬30°15′。
206国道由北向南穿城而过,北至皖西南中心城市安庆50余公里,南至瓷都景德镇150余公里,西至江西省重镇九江100余公里,是长江三角洲地区及本市省通往江西的主要通道之一。
3.1.2历史沿革
**县由原东流,至德二县于1958年合并而成,至德县始建于唐至德二年(公元575年),隶属池州,县治设于梅城。
五代关杨隆演十三年(公元920年)改至德为建德,辛亥革后又名秋浦,1932年复名至德,东流县始建于五代南唐,以前隶属江西彭泽县。
唐会昌年间(公元842年)置东流场,南唐保大年间(公元943年)划彭泽,贵池两地,升场为县,县治为东流镇。
今县城尧渡镇古称尧城渡(或尧城镇),紧临尧渡河,为皖赣官道上的商埠重镇。
辛亥革命后因**政府驻地至今。
3.1.3城市性质
**县政治、经济、文化中心,生态型工贸旅游城市
3.1.4县城规模
1、人口规模:
2005年6.0万人
近期:
(2010年)8.5万人
远期:
(2020年)10.5万人
2、用地规模:
2005年:
4.32平方公里
近期:
(2010年):
5.78平方公里
远期:
(2020年):
7.94平方公里
3.1.5自然环境
1、地形地貌
尧渡依山傍水,四周群峦环抱,三面环水,为山间河谷盆地,城区被尧渡新老二河分为三片,地势基本平坦,高差在1米之间,海拔高程一般在16~17米左右(吴淞口高程系)。
东北部梅城,孝义一带为山坡丘陵,高差一般在2~5米之间。
2、地震地质
县城东北南山岭一带,地貌单元属第四纪坡积,洪积层,由亚粘土、砂砾、园(角)砾等组成。
自上而下为;耕作土(0.5~1.0米)、亚粘土(1.5)米,承载力为20t/m2。
砾砂(1.0~2.0米),承载力为25t/m2。
圆(角)砾(1.0~3.5米),承载力为30t/m2。
河西沿山一带为残坡积、洪积层,承载力一般在13~30t/m2之间,城区中部一带地势较为平坦,地质条件稳定,承载力为13t/m2。
3、河流水文
尧渡新河濒城西向北,经东流新闸入江,梅城河由东向西自梅城经赤头桥汇入尧渡新河。
尧渡河干流长62.5公里,流域控制面积为896.57平方公里,发源于祁门山脉西麓,经尧渡镇过东流进入长江,上游河道水短流急,水位暴涨暴落,河床淤积严重。
历史上洪涝灾害频繁,据载:
尧渡镇1949--1973年的二十五年中,就有二十一年水淹,1954年受淹时间长达四个月。
七十年代中后期,结合尧渡河中下游防洪灭螺工程,将尧渡城区河段裁湾取直,磅西山脚开河筑堤,建成尧渡新河,使城区不再受洪水威胁。
4、气候气象
**县地属北亚热带湿润气候区,受季风影响,气候温和,雨量充沛,四季分明,日照多,湿度大,无霜期长。
多年平均气温16.9℃,平均湿度81%,多年平均降雨量1560毫米,常年盛行风向夏季东南风,冬季西北风,无霜期平均为222天,日照时数为2001小时。
3.2项目建设选址
3.2.1场址选择原则
本项目建设地址选择,遵循以下原则:
1、交通便利,无不良地质地段(如溶洞、断层、软土、湿陷土等)及水文;
2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求;
3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善;
4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过,与其他公共建筑,不造成相互干扰。
3.2.2场址选择
经过多方论证,本项目选址位于**县城西部,界于尧渡河和尧渡老河之间;从206国道可以俯视整个小区,是进入县城的第一道风景线。
本项目依山面水,区域环境条件优越。
南侧是城西居住小区用地,西河山庄为该居住小区的一个组团,小区级配套设施(如小学、菜市场、垃圾转运站等)可依托该居住小区,而不需单独建设。
距本地块250米有荛渡河桥与县城中心相连,交通条件便利。
第四章总体规划与平面设计
4.1总体规划
4.1.1设计依据
(1)《中华人民共和国城市规划法》;
(2)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93);
(3)《**县城总体规划》(2004);
(4)《住宅设计规范》(GBJ96-86);
(5)《城镇燃气设计规范》(GB50028-93);
(6)《**县田园新村小区规划》;
(7)其它相关政策法规和技术规范。
4.1.2设计原则
(1)人本——充分考虑**现代人的生活方式,形成一种绿意盎然,自然和谐的居住环境。
(2)自然——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想,在充分保持原有地形地貌的前提下,贯彻生态原则、文化原则与效益原则,力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。
将大自然的环境空间最大限度地引入住区环境。
(3)经济——作为住宅区,道路、建设等都应充分考虑地形因素,尽量减小土方建设量,利用高差进行整体设计。
(4)文化——体现**特有的文化底蕴,发展地域文化,使之与现代生活进行充分融合。
既具有传统遗风,又有现代开放的人文气息。
(5)融合——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为融合,建筑与绿化的融合。
(6)科技——强调高科技在建设、管理和生活中的运用,以科技为向导,加强市政基础设施的合理规划,注重物业管理。
(7)安全——针对不同出行设置道路及出入口,避免交叉干扰。
加强物业管理,确保居住的安全性。
4.1.3设计理念
以“人本、自然、文化、经济、融合、科技、安全”为中心原则,以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点,着意刻画优质生态环境,为居民塑造都市中自然优美,舒适便捷,卫生安全的怡然栖息之地。
1、打造人、自然、文化、科技的共生与共创,营造诗情画意的现代人居环境。
2、强调全区建设的整体性,包括功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间分布与市政基础设施,统一规划,形成统一整体。
3、在兼顾整体性的同时强化小区规划的相对独立性,包括:
功能、规模与组团景观。
4、以环境建设为重点,充分利用规划区块范围内自然环境,深厚的文化内涵和较大的开发规模,以小型广场、园林山地、水系、绿带、中心绿地及标志性公共建筑等内容为载体,点、线、面互为串联,全方位营造高品位居住环境。
5、规划、建筑及景观风格具有鲜明的文化与时代特色。
6、在整体风格协调的前提下,各类建筑具有清晰的可识别性,尤其是资源分享尽量均好。
7、尽量考虑经济性及可操作性,在此基础上尽量创造良好的空间及景观环境。
8、为更好体现住户的利益,尽量满足均好性,并在均好性的基础上做到适度的独好性。
4.1.4总体布局
项目规划根据地块情况安排了十二栋建筑。
沿街为两栋综合楼,结合地形高差设自行车库,临街一、二层商店,三层、局部四层为办公楼和物业管理用房;中部结合中心绿地安排幼儿园和会所;围绕中心绿地布置十栋住宅建筑。
另外还安排有配电房、公厕和三处垃圾收集点等配套设施。
在小区中心位置设置一处中心绿地,使公共绿地具有良好均好性。
本工程规划总建筑面积46102平方米,其中廉租房建筑面积34973.64平方米,共702户;安置房建筑面积7286.49平方米,共123户,其中安置房小户69户,建筑面积3769.47平方米,中户54户,建筑面积3517.02平方米;自行车库3841.87平方米。
该小区建筑密度53.87%,容积率为2.28,绿化率为29.40%。
表4-1主要用地指标
序号
名称
单位
规模
备注
1
总用地面积
M2
20206.46
2
总建筑面积
M2
46102
2.1
廉租房
M2
34973.64
702户
2.2
安置房
M2
7286.49
123户
2.2.1
其中:
小户
M2
3769.47
69户
2.2.2
中户
M2
3517.02
54户
2.3
自行车库
M2
3841.87
3
建筑占地面积
M2
10885.23
4
道路面积
M2
2381.24
5
绿地面积
M2
5940
6
广场面积
M2
1000
7
建筑容积率
2.28
8
建筑密度
%
53.87
9
绿地率
%
29.40
4.2平面设计
4.2.1功能布局
本项目设计将住宅、住区的生活服务设施作适当的集成,在满足人与社会交往的同时,有效消化建筑密度,让绿化环境成为居住空间真正的主题,从而进行合理的分区及布局。
方案中主体结构为“庭院式组合”,从而形成鲜明的时代特征。
“庭院”:
中心活动区,以休闲游乐为主,结合整体规划及环境关系,创造出为小区服务的休闲广场。
庭院主要是一个功能性的,涵盖了服务、文化、休闲等一系列的重要设施,形成住宅小区的功能性中心和构图的结构中心。
广场、水面、公建的结合体,形成小区的景观休闲中心,而周边的建筑围绕庭院展开,并享受中心景观的渗透。
广场、绿地、景观小品、公建共同形成美丽的『花园』。
依据现状资料,将不同功能的用地进行布局,充分利用道路与庭院。
1、庭院位于居住区中心。
2、小区绿地位于整个居住区的中心处,形状规则。
相对集中布置了树林、水面等各种景观。
4.2.2交通组织
1、道路设计原则
(1)统一性原则:
遵循组织交通,合理分区,创造景观的三统一原则进行路网规划。
(2)便捷性原则:
以主导性为主的道路尽量直达,达到环境的完整性。
(3)经济性原则:
坡地道路应尽量结合地形处理,尽量减少土方工程,保证便捷的基础上,尽量沿等高线设置。
(4)合理性原则:
道路走向顺应地势,并避免住宅前后无路的不利局面。
(5)舒适性原则:
道路与环境相结合。
邻水穿林,曲折幽静,对景生情,营造停留空间。
2、交通道路体系
小区主干路宽3.5~7.0米,是进出小区的通道,宅前路宽2.5米,采用尽端路,防干扰,防穿越。
中心绿地内设人行游步道,彩石铺砌,是居民日常休息的场所。
4.2.3空间构架
整体空间布局依据设计要点,居住建筑层数较为均匀。
整体空间是以庭院绿地的大空间逐渐渗通到宅前的绿化中,再向下逐渐过渡,形成一个主次分明的空间体系。
4.2.4绿化结构
全区贯穿以绿化为主体的户外空间特征,从入口到庭院绿地到组团绿地,到宅前绿地,处处营造一种绿的氛围。
“庭院空间渗透”:
小区的组团绿化通过一定的绿化景观通道与中心绿化相结合,做到庭院空间渗透。
4.2.5活动空间
1、小区内部的活动空间主要有三大类;公共活动空间、儿童活动场及老年休闲活动场。
2、公共活动空间分为两个层次:
一为小区公共活动空间,包括入口广场,公建广场及庭院绿地,二为小组团分隔带绿地活动区与宅间活动区。
两者形成连贯的体系,相互渗透,满足不同的活动需要。
3、儿童及老年活动场地根据各自的特点,分开布置,满足一定的服务半径,内部布置活动器械和场地。
第五章建筑结构设计与公用工程
5.1建筑设计
5.1.1设计依据
(1)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);
(2)《城镇燃气设计规范》(GB50028-93);
(3)《公共建筑设计节能标准》(GB50189-2005)
(4)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50—2001);
(5)《住宅设计规范》(GBJ96—86);
(6)国家、省、部相关法令、法规。
5.1.2建筑功能布局
规划设计注重整个小区在建筑体量、空间尺度等方面的协调,对总体布局进一步优化,并充分利用自然景观资源。
本项目最大限度的利用自然资源,同时兼顾满足周边现状住宅的日照要求。
整个小区现代、简洁、大气、且内部空间经济实用,为小区创造整体的空间形象,各空间围而不合,自然过渡,整个小区绿化面积非常宽广,景观空间开阔、丰富多变,结合曲径小路、绿地休闲、小品雕塑的内部庭院,充满自然情趣,为住宅提供温馨怡人的居住环境。
5.1.3无障碍,节能及环保设计
(1)小区出入口处设有消防坡道兼做无障碍坡道,在每栋住宅楼入口处都设有无障碍坡道。
(2)本项目在施工图阶段要进行节能设计,符合国家及地方节能要由。
要优先选用国家推广的环保节能建材。
(3)本项目在施工图阶段要进行环保及室内环境污染控制设计,充分利用地形地貌,尽量不破坏生态环境;同时要达到国家及地方相关规范规定的要求。
5.1.4建筑空间造型
本项目设计力求与周边建筑、环境协调,对项目周围环境做详细的调查研究,造型设计时力求创造一个曲折动人的立面效果。
空间设计上力求现代新颖、简洁美观,色彩上也与周围的色彩、及建筑相协调。
整体造型为简洁的现代风格;强调不同的体量高低前后退台及色彩构成,功能舒适而美观;建筑色彩以浅赭色为主色,整体以暖色调为主,色彩统一明快,立面丰富而挺拔、重点突出,具有非常浓的生活气息。
5.2结构设计
5.2.1设计依据
1、本工程结构设计所采用的国家颁发的现行规范、标准:
(1)《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001);
(2)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2006);
(3)《砌体结构设计规范》(GB50003-2001);
(4)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002);
(5)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002);
(6)《建筑桩基技术规范》(JGJ94-94);
(7)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001);
(8)《住宅设计规范》(GBJ96-86);
2、本工程设计使用年限为50年,建筑结构安全等级为二级。
3、本工程采用的主要活荷载标准值:
住宅3.5KN/㎡;卫生间3.5KN/㎡;上人屋面2.0KN/㎡;通风7.0KN/㎡;发电机房10KN/㎡。
车库2.5KN/㎡;地下室顶板室内考虑10KN/㎡施工堆载;地下室顶板室外考虑覆土及活荷载5.0KN/㎡。
填充墙按容重不超过10KN/㎡的轻质砌块考虑;玻璃幕墙按自重不超过1.5KN/㎡考虑。
4、自然条件
基本风压值W0=0.35KN/㎡(50年一遇);W0=0.4KN/㎡(100年一遇)。
风荷载体型系数、风压高度变化系数及风振系数按荷载规范采用,地面粗糙度为表C类。
基本雪压S0=0.6KN/㎡(50年一遇);S0=0.7KN/㎡(100年一遇)。
5、地震作用
本工程场地抗震设防烈度为7度,设计基本地震加速度值为0.10g,设计地震分组为第一组;抗震设防类别为丙类。
5.2.2结构设计
1、结构选型
(1)基础部分结构型式待地勘后确定。
(2)结构型式
采用钢筋混凝土框架结构,建筑结构抗震等级设为三级。
2、主要建筑材料材质
(1)钢材:
钢筋:
直径≤8mm,HPB235钢;8mm<直径≤14mm,HPB335钢;直径≥16mm,HPB400钢或HPB335钢(或根据当地实际情况确定)
(2)砌块和砂浆:
与土壤接触处采用蒸压灰砂砖,强度等级不小于MU5.0,水泥砂浆强度等级不小于M5.0。
其它位置采用加气砼砌块,强度等级不小于MU5.0,混合砂浆强度等级不小于M5.0,容重不大于8KN/M3。
(或根据当地实际情况确定)
5.3给排水工程
5.3.1设计依据
(1)《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
(2)《建筑设计防火规范》GB50016-2006
(3)《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005版)
(4)《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
(5)业主的设计要求及各工种提供的有关图纸及资料
5.3.2给水系统
(1)水源:
生活给水由市政管网分别引入二条DN200给水管接至项目区生活储水池。
(2)用水定额及用水量:
本工程设计共825户,最高日用水量约为660M3/d。
5.3.3排水系统
(1)最高日污水排水量528M3/d。
(2)雨污水采取分流制。
近期雨污水排入排水箱涵处理后,然后汇入荛渡河;远期洋湖路等城市道路建成后,污水排入洋湖路城市污水干管。
5.3.4消防给水
(1)消防水量:
室外消火栓用水量
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