物业管理条例含人防版.docx
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物业管理条例含人防版
绵阳市物业管理条例(二审稿草案)
(征求意见稿)
第一章总则
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第一节业主大会
第二节 业主委员会
第三节 物业管理委员会
第三章 物业管理服务
第一节 前期物业管理
第二节 物业服务
第四章物业的承接查验、使用和维护
第一节物业的承接查验
第二节物业使用和维护
第五章监督管理
第六章 法律责任
第七章附则
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,建设和谐文明的人居环境,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合绵阳市实际,制定本条例。
第二条 绵阳市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。
第三条 物业管理应当坚持业主自治、依约服务、依法监管的原则。
第四条 市、县(市、区)人民政府负责本辖区内物业管理工作的组织和领导,将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,将物业监督管理工作纳入政府工作目标考核,制定和落实现代物业服务业扶持政策,促进物业服务行业健康发展。
第五条市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。
市、县(市、区)人民政府发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、城乡规划、卫生健康、生态环境、城市管理、市场监管、人防及其他相关行政主管部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。
第六条 街道办事处(乡、镇人民政府)组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;协调社区治理建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。
居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理活动。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合物业所在地的居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
第七条 建立物业服务第三方评估制度。
业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第一节业主大会
第八条 物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:
(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上;
(二)首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上;
(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天。
第九条符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当自条件具备之日起三十日内书面报告物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)申请设立业主大会,并同时报送下列资料:
(一)业主名册;
(二)物业管理区域划分资料;
(三)房屋及建筑面积清册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)物业承接查验备案证明;
(六)物业服务用房和业主委员会议事活动用房配置资料;
(七)设立业主大会必需的其他资料。
建设单位未及时书面报告申请设立业主大会,同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主联名向街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会书面要求的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令建设单位在十日内报送前款规定的资料。
建设单位注销的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以要求前期物业服务企业提供上述资料,也可以向相关单位调取。
前期物业服务企业和相关单位应当提供。
第十条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到报告之日起十五日内会同物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。
筹备组由住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会、建设单位代表各一名和业主代表若干名组成,其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。
筹备组组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。
筹备组中业主代表的产生办法由街道办事处(乡、镇人民政府)确定。
业主对业主代表的产生办法或业主代表有异议的,可以向街道办事处(乡、镇人民政府)提出,街道办事处(乡、镇人民政府)应当回复。
筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单和工作职责在物业管理区域内显着位置公示,公示时间不得少于七日。
街道办事处(乡、镇人民政府)应当对筹备组成员进行培训。
建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。
第十一条 筹备组中的业主代表成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)健康状况能够满足筹备组工作需要;
(三)按时足额交纳物业服务费及其他相关费用;
(四)按规定交存或续交住房专项维修资金;
(五)本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域提供物业服务的企业从事管理工作;
(六)无非法收受、索取建设单位、物业服务企业财物行为;
(七)无损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;
(八)无违法搭建建(构)筑物的行为;
(九)无占用公共区域或共用设施设备的行为;
(十)无其他严重违反临时管理规约的行为。
第十二条 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担。
建设单位注销的,可以使用公共收益或采取业主自筹等其他方式筹集。
筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费的具体金额由物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门核定。
建设单位应当在办理商品房预售许可前,向街道办事处(乡、镇人民政府)交纳筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费;本条例生效前已办理商品房预售许可尚未召开首次业主大会会议的,建设单位应当在报送设立业主大会资料时,向街道办事处(乡、镇人民政府)交纳筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费。
街道办事处(乡、镇人民政府)应当设立筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费专用账户。
第十三条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议;逾期不能组织召开首次业主大会会议的,经街道办事处(乡、镇人民政府)决定,可以适当延长期限,但延长期限最长不得超过九十日。
筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。
筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的,由街道办事处(乡、镇人民政府)书面公告筹备组解散。
第十四条 市、县(市、区)人民政府相关部门、建设单位、物业服务企业、筹备组、业主大会、业主委员会需要告知或征求全体业主意见的事项,可以通过以下方式进行:
(一)直接送达;
(二)在物业管理区域内显着的固定位置张贴;
(三)在足以覆盖小区范围的媒体公示;
(四)通过短信、微信、电子邮件等电子数据系统发布。
业主大会和业主委员会可以通过管理规约约定的其他方式发布信息并征求业主的意见,但对管理规约本身征求意见的除外。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议的召开时间、临时会议的召开事由以及召开程序,由业主大会议事规则约定。
业主委员会未及时组织召开业主大会会议的,由物业所在地的县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)责令限期召开。
逾期仍不组织召开的,由物业所在地的县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)组织召开。
街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。
第十六条 召开业主大会定期会议,组织者应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等内容书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会,并在物业管理区域内显着位置公示不得少于七日。
有下列情形之一的,应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)已入住总人数百分之二十以上的业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。
第十七条 业主大会可以采用现场会议、书面表决或者电子信息技术方式实名投票等形式举行,表决结果应当公示,公示时间不得少于七日。
第十八条 召开业主大会会议采用现场会议形式的,由全体业主参加。
业主也可以委托代理人或者推选业主代表参加。
业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书和受委托人身份证明,委托书应载明委托人身份信息、专有部分的面积、委托事项。
业主可以以幢、单元、楼层、住宅类型为单位,推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中约定。
业主代表参加业主大会会议七日前,应当书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表出席业主大会会议不得委托他人。
业主代表不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另行推选。
第十九条 召开业主大会会议采用书面表决形式的,应当将表决票送交全体业主,由业主或者其委托的代理人签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显着位置张贴,张贴时间不得少于七日。
第二十条 召开业主大会会议采用短信、微信、电子邮件等电子信息技术方式实名投票的,应当由投票的组织者核实业主身份。
第二节 业主委员会
第二十一条业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。
业主委员会由五人以上的单数组成,成员由业主或单位业主授权的自然人代表担任,任期三年或者五年。
街道办事处(乡、镇人民政府)或者村(居)民委员会可以派员列席业主委员会会议,被委派人员有权发表意见但无表决权。
第二十二条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任,但有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:
(一)违法搭建建(构)筑物、损坏房屋主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋构造和物业使用性质的;
(二)未按照规定交纳专项维修资金的;
(三)未按时足额交纳物业服务费用的;
(四)本人及其配偶、直系亲属在本物业管理区域内的物业服务企业从事管理工作的;
(五)有不良信用记录的;
(六)接受减免物业服务费及相关费用,收受或索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物,或牟取其他利益,可能妨碍公正履行职务的;
(七)在竞选业主委员会委员期间,有拉票贿选、作出侵害业主或他人合法权益承诺等违规行为的
(八)业主大会议事规则规定的其他情形。
第二十三条 业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列事项:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;
(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(七)业主委员会履职情况;
(八)业主委员会成员任职时在本物业管理区域的产权和物业服务费缴纳情况;
(九)其他应当向业主公开的情况和资料。
前款规定的第四至八项每年公布不得少于一次,公布时间不得少于七日。
业主有权查阅、复制第一款规定的资料,业主委员会不得拒绝。
第二十四条 业主大会议事规则可以约定对业主委员会及其成员履职过程中的财务收支情况进行审计。
审计报告应当在物业管理区域显着位置公示,公示时间不得少于七日。
业主委员会和物业服务企业应当配合审计,不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
第二十五条 业主委员会可以设置候补委员,业主委员会候补委员人数不得超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。
候补委员的任职资格、候补顺位、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中约定。
第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法办理备案手续。
备案后,备案事项变更的,业主委员会应当自变更之日起十日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显着位置公示。
第二十七条 业主委员会应当建立工作档案和印章管理等制度,业主委员会印章应当指定专人保管。
经业主大会批准,业主委员会可以持备案证明、业主大会成立和业主委员会选举情况开设商业银行资金账户。
业主委员会应当建立规范的财务制度,接受全体业主的监督。
第二十八条 业主委员会委员有下列情形的,应当按照业主大会议事规则予以更换或者罢免:
(一)有本条例第二十二条第二款规定情形的;
(二)挪用、侵占业主公共收益或共有财产的;
(三)泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业服务无关活动的;
(四)任期内连续三次或累计五次不参与业主委员会会议的;
(五)业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的;
(六)业主大会议事规则规定的其他情形。
第二十九条 业主委员会任期届满九十日前,应当书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会。
街道办事处(乡、镇人民政府)应当指导业主委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。
业主委员会任期届满时仍未能选举产生新一届业主委员会的,由街道办事处(乡、镇人民政府)成立换届改选小组,组织召开业主大会,选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组中的业主代表成员应当符合本条例第十条的规定,组长由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。
第三十条 业主委员会不按规定履行职责作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处(乡、镇人民政府),应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主委员会有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)可以组织召开业主大会会议,就是否解散业主委员会作出决议:
(一)违反法律、法规规定,严重侵害业主合法权益的;
(二)违反法律、法规规定,严重影响社区安定及公共秩序的;
(三)不按规定履行业主委员会职责,情节严重的。
业主大会会议决定解散业主委员会的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当依法组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。
第三十一条 业主委员会委员职务在任期内终止的,应当自终止之日起七日内将其保管的财物、资料、印章等移交业主委员会。
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内,前一届业主委员会应当将其保管的财物、资料、印章等移交给新一届业主委员会;前一届业主委员会任期届满之日起十日内,未选举产生新一届业主委员会的,前一届业主委员会移交给街道办事处(乡、镇人民政府)。
未在规定期限内移交的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当督促其移交。
第三节 物业管理委员会
第三十二条 物业管理区域有下列情形之一的且未实行业主自我管理的,街道办事处(乡、镇人民政府)可以组织成立物业管理委员会,作为临时机构代行业主委员会职责:
(一)具备设立业主大会条件但未设立,经物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)决定延期后仍不能设立的;
(二)换届改选小组在九十日内未能组织选举产生新一届业主委员会的;
(三)业主大会决定解散业主委员会,街道办事处(乡、镇人民政府)在九十日内未能组织选举产生新一届业主委员会的。
物业管理区域内,全部为公共租赁住房的,应当成立物业管理委员会。
第三十三条 街道办事处(乡、镇人民政府)、公安派出所、居(村)民委员会、建设单位应派员参加物业管理委员会。
建设单位已注销或未实际开展经营活动的,可不派员参加。
物业管理委员会由九至十三人的单数组成,其中业主成员不少于百分之五十。
物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十一条的规定。
按照本条例第三十二条第二款规定成立物业管理委员会的,参照前款规定执行。
第三十四条 物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处(乡、镇人民政府)应当将成立情况书面告知物业所在地县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门。
住房和城乡建设行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。
第三十五条 物业管理委员会应当推动召开业主大会会议,选举产生业主委员会。
物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起七日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。
第三章 物业管理服务
第一节前期物业管理
第三十六条前期物业管理,是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。
建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,监督物业服务企业履行前期物业服务合同。
建设单位应当自物业服务合同签订之日起三十日内报物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案。
第三十七条 建设单位在销售物业前应当参照示范文本制定临时管理规约。
临时管理规约应当包含下列内容:
(一)使用、维护物业共用部位的规则;
(二)使用物业专有部分的权利和义务;
(三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;
(四)共用水电费用分摊办法;
(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;
(六)消防安全防范义务;
(七)物业管理区域内人防地下室使用办法(增加);
(八)违反临时管理规约应当承担的责任;
(九)其他有关事项。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。
第三十八条 建设单位出售物业时,向物业买受人承诺减免物业服务费的,由建设单位就承诺减免的物业服务费承担责任。
第三十九条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应原则,区别不同物业的性质和特点,在物业服务合同中约定。
普通住宅前期物业服务、公共租赁住房物业服务收费实行政府指导价,物业服务费收费标准在政府指导价规定的浮动幅度内,与物业服务规范规定的服务标准相对应。
市、县(市、区)价格行政主管部门应当会同同级住房和城乡建设行政主管部门制定政府指导价,每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整,同时向社会公布。
第四十条 前期物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户,并按照合同约定公布收支情况。
合同未约定的,至少每半年公布一次收支情况。
业主委员会设立账户后,物业服务企业应当按照合同约定的时间和方式将属于业主共有的资金转入业主委员会账户;合同未约定的,物业服务企业应在业主委员会设立账户之日起十五日内将属于业主共有的资金转入业主委员会账户。
物业服务企业将属于业主共有的资金转入业主委员会账户后,仍应当公示利用共有部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的分配和移交情况。
第四十一条 前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当在原物业服务合同约定的内容和收费标准不变的前提下,制定选聘方案,向全体业主公示后,按照前期物业招投标规定重新选聘物业服务企业:
(一)物业服务企业拒不提供服务或擅自撤离的;
(二)物业服务企业被吊销营业执照或因其他情形丧失经营主体资格的;
(三)物业服务企业被依法宣告破产的;
(四)前期物业服务合同届满,业主大会或业主委员会尚未成立,且物业服务企业拒绝继续提供物业服务的。
建设单位拒绝、迟延选聘或注销的,街道办事处(乡、镇人民政府)组织业主决定物业管理模式。
建设单位应当自新的物业服务企业确定后十日内,将更换物业服务企业的情况告知物业买受人或使用人。
第二节 物业服务
第四十二条 业主大会设立后,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同签订生效后,前期物业服务合同自行终止。
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物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内,向市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门备案。
第四十三条 物业服务合同中的下列事项应当在合同签订前,提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:
(一)物业服务等级、收费标准和收取方式;
(二)利用共有部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;
(三)合同期限;
(四)违约责任。
第四十四条物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业服务企业应当在物业管理区域内显着位置公示下列信息,并及时更新:
(一)物业服务企业信用信息和项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;
(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;
(三)电梯、消防、监控等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;
(四)物业管理区内的人防地下室维护管理规定;(增加)
(五)共用水电费用分摊情况;
(六)共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况;
(七)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;
(八)其他应当公开的信息。
业主、物业使用人对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。
第四十五条物业服务企业不得有下列行为:
(一)擅自提高收费标准、增加收费项目或降低服务标准;
(二)擅自利用或者允许他人利用物业共有部位、共用设施设备进行经营;
(三)擅自改变物业服务用房、业主议事用房和共有部位、共用设施设备的用途;
(四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益;
(五)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;
(六)擅自退出物业管理区域或不履行物业服务合同约定义务;
(七)擅自实施停水、停电、停气;
(八)无正当理由阻止供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域服务;
(九)其他严重损害业主权益的情形。
第四十六条 物业服务企业应当就物业服务事项建立台账和记录。
业主要求查阅的,物业服务企业应当配合。
第四十七条物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,制订物业管理区域内安全防范应急预案,并定期开展应急演练。
物业管理区域内发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按照规定向辖区政府、相关行政管理部门和专业经营单位报告,协助做好相关工作。
第四十八条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内,将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。
第四十九条 业主应当遵守临时管理规约、管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。
业主或物业使用人欠交物业服务费用的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会可以通过书面催交、在物业管理区域内显着位置公示等形式,督促其限期交纳。
经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
第五十条 业主大会未能就选聘物业服务企业形成决议的,应当依照前期物业管理招标投标管理相关办法进行公开招标。
具体办法由市住房和城乡建设行政主管部门制定。
物业管理委员会根据业主授权选聘物业服务企业的,适用选聘前期物业服务企业的相关规定。
第四章物业的承接查验、使用和维护
第一节物业的承接查验
第五十一条 新建住宅物业时,建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。
同一物业管理区域分期开发建设的项目,物业服务用房、业主委员会议事活动用房应当首期建设;不能
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