房地产估价理论与方法分类模拟题18.docx
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房地产估价理论与方法分类模拟题18.docx
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房地产估价理论与方法分类模拟题18
房地产估价理论与方法分类模拟题18
(一)单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1.某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/m2。
汇率为1美元=8.26元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。
则其在2006年10月25日的价格为______元人民币(2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币)。
A.7935
B.7964
C.8260
D.8290
答案:
B
[解答]该类房地产在2006年10月25日的价格=1000×8.29×(1-0.5%)8元/m2=7964元/m2。
2.最适用的房地产价格指数或变动率是______。
A.全国房地产价格指数或变动率
B.某地区房地产价格指数或变动率
C.全国某类房地产价格指数或变动率
D.某地区某类房地产价格指数或变动率
答案:
D
3.下列不属于房地产区位因素的是______。
A.交通
B.用途
C.环境
D.楼层
答案:
B
4.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以______状况为参照系进行的。
A.可比实例房地产
B.估价对象房地产
C.标准房地产
D.类似房地产
答案:
C
[解答]房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以标准房地产状况为基准参照进行的。
5.在百分率法中,房地产状况调整系数应以______房地产状况为基准来确定。
A.估价对象
B.标准
C.市场上
D.交易情况
答案:
A
[解答]在百分率法中,房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。
6.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98,则其依据是______。
A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2.04%
答案:
C
[解答]100/98=1.0204,1.024-1=0.0204=2.04%。
7.按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。
若改为直接比较判定,将出现______的情形。
A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高7%
B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,价格低7%
C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
答案:
C
[解答]调整系数=1.05/0.98=1.071。
8.在比较法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分,则房地产状况修正系数为______。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案:
A
[解答]房地产状况修正系数=(100/102)×97/100=0.951。
9.某宗地的面积为1000m2,采用比较法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比较价值分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2。
如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比较价值为______元/m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
答案:
C
[解答]比较价值=(2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3)元/m2=2181元/m2。
10.某宗房地产选取三个可比实例,通过对三个可比实例修正、调整得出的三个价格分别为8200元/m2、8500元/m2、9000元/m2,若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗房地产的比较价值为______元/m2。
A.8500
B.8450
C.8690
D.8570
答案:
B
[解答]该宗房地产的比较价值=(8200×0.5+8500×0.3+9000×0.2)元/m2=8450元/m2。
11.已知某可比交易单价为4500元/m2,该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2;累计未收房屋租金150元/m2。
则统一财产范围的价格为______元/m2。
A.4750
B.4500
C.4250
D.4100
答案:
A
12.某城市房屋征收中,因有的房屋登记的是使用面积,有的房屋登记的是建筑面积,在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是______。
A.统一财产范围
B.统一付款方式
C.统一价格单位
D.统一市场状况
答案:
C
(二)多项选择题
(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)
1.比较法适用的对象有______。
A.标准厂房
B.在建工程
C.高档公寓
D.房地产开发用地
E.纪念馆
答案:
ACD
2.下列哪些难以采用比较法估价______。
A.特殊厂房
B.普通住宅
C.存量成套住宅
D.博物馆
E.在建工程
答案:
ADE
3.搜集交易实例时应搜集交易实例的______。
A.成交价格
B.议价时间
C.成交日期
D.付款方式
E.交易地点
答案:
ACD
4.选取可比实例时,应符合的要求包括______等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
答案:
BCDE
5.下列关于可比实例的说法中,正确的有______。
A.可比实例一定是交易实例
B.可比实例不一定是交易实例
C.交易实例一定是可比实例
D.交易实例不一定是可比实例
E.可比实例可以是交易实例,也可以不是交易实例
答案:
AD
6.建立比较基准,主要包括______等。
A.统一付款方式
B.统一价格单位
C.统一财产范围
D.统一产权性质
E.统一采用总价
答案:
ABC
7.下列房地产交易中,需要进行交易情况修正的有______。
A.以正常市场价格成交的交易
B.急于出售的交易
C.以协议方式进行的房地产交易
D.受迷信影响的交易
E.相邻房地产的合并交易
答案:
BDE
8.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。
根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由买方缴纳的税费包括______等。
A.出让金
B.营业税
C.土地增值税
D.契税
E.所得税
答案:
AD
9.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。
根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由卖方缴纳的税费包括______等。
A.出让金
B.营业税
C.土地增值税
D.契税
E.所得税
答案:
BCE
10.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。
根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括______等。
A.土地增值税
B.印花税
C.交易手续费
D.出让金
E.契税
答案:
BC
11.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于______。
A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C.买方实际付出的价格+应由买方负担的税费
D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E.买方实际付出的价格(1-应由买方缴纳的税费比率)
答案:
AD
12.房地产状况调整可分为______。
A.实物状况调整
B.权益状况调整
C.区位状况调整
D.土地状况调整
E.房屋状况调整
答案:
ABC
13.评估某套住宅价格中,进行区位状况调整时,比较、调整的内容包括______等。
A.环境景观
B.离市中心距离
C.朝向
D.城市规划限制条件
E.地势
答案:
ABC
14.比较法中实物状况比较和调整的内容包括______。
A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.内部基础设施完备程度
E.装饰装修
答案:
BDE
15.对于土地来说,实物状况比较、调整的内容包括______。
A.形状
B.外部配套设施
C.环境景观
D.基础设施完备程度
E.场地平整程度
答案:
ADE
16.权益状况比较、调整的内容包括______。
A.土地使用期限
B.城市规划限制条件
C.周围环境和景观
D.基础设施完备程度
E.建筑规模
答案:
AB
17.对于商业房地产来说,它看重的是______。
A.繁华程度
B.安宁程度
C.交通条件
D.动力的取得
E.基础设施条件
答案:
AC
(三)判断题A对B错
1.比较法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来计算房地产的价值。
答案:
A
2.对于存量成套住宅,由于数量较多、可比性较好,最适用比较法估价。
答案:
A
3.对在建工程的估价,可采用比较法估价。
答案:
B
4.即使在房地产市场比较发达的地区,比较法也并非完全有效。
答案:
A
5.对于估价人员收集的交易实例,只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。
答案:
B
6.采用比较法估价时,一般要求选取3~10个可比实例即可。
答案:
A
7.运用比较法求房地产的价格时,选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5~2范围内。
答案:
A
8.一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。
答案:
B
9.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
答案:
B
10.选取土地使用权出让实例作为可比实例时,可选用协议方式的出让实例。
答案:
B
11.交易税费非正常负担的房地产交易,其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。
答案:
A
12.设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。
现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2,则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2,买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。
答案:
A
[解答]卖方实际得到的价格=正常成交价格×(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500元/m2×(1-6%)=2350元/m2,
买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2×(1+3%)=2575元/m2。
13.在比较法中,可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期的修正。
答案:
A
14.某宗房地产2012年6月1日的价格为1800元/m2,现需要将其调整为2012年10月1日的价格。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2,74.5,76.5,85.0,89.1,92.7,98.0(以2012年1月1日为100)。
则该宗房地产2012年10月1日的价格为2305.88元。
答案:
A
[解答]该宗房地产2012年10月1日的价格=1800元/m2×98.0÷76.5=2305.88元/m2。
15.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%,假设人民币与美元的市场汇率2036年1月30日为1美元=7.98元人民币。
2006年9月30日为1美元=7.95元人民币。
则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。
答案:
B
[解答][500×7.98+(1-0.7%)8]元/m2=3771.96元/m2。
16.比较法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。
答案:
B
17.现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%,则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。
答案:
B
[解答]可比实例的房地产状况调整系数=100/(100-2)=100/98。
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