高士商贸城建设项目可行性实施报告.docx
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高士商贸城建设项目可行性实施报告
高士商贸城建设项目
第一章总论
1.1项目概况与建设背景
1.1.1项目名称
高士商贸城
1.1.2项目地点
项目建设地点位于望江县高士镇高士街东侧。
1.1.3项目建设单位
1.1.4法人代表
法人代表:
1.1.5项目建设单位概况
望江县鑫宝莱房地产开发有限公司成立于2012年5月11日,经望江县工商局注册的私营企业,位于望江县高士镇高士街,注册资金200万元,主营房地产开发。
望江县鑫宝莱房地产开发有限公司共有员工9人,中高级职称有6人,公司开发建设的高士花园小区,总建筑面积为9087㎡的商住楼,其中住宅房6400㎡,商业房2687㎡,配套设施齐全。
公司自成立以来,业务稳步、快速发展,公司以“理性、真诚、专业、创新”为经营理念,以“为顾客提供最好的产品和服务”为营销理念。
公司在发展壮大过程中,始终注意选拔和培养一批有上进心、职业素养好、专业水平高的优秀人才,并力求用优秀的企业文化塑造优秀团队,铸造出精品的作品,更好的服务于消费者。
1.1.6项目可行性报告编制的依据
(1)望江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要;
(2)市建筑定额、现行建筑市场行情;
(3)望江县城镇发展总体规划;
(4)建设方案与参数(第三版)。
1.1.6项目提出的理由
房地产行业作为关系到国计民生的一个重要产业,在国民经济发展中占有举足轻重的地位。
特别是近几年伴随着经济社会的快速发展和城镇化建设进程的加快,城镇住宅市场的需求量也在迅速的上升。
逐渐富裕起来的人们已经越来越不满足于现有的住房条件,迫切地期盼配套设施齐全、建筑设计前卫、环境状况良好的住宅小区。
高品味的住宅小区已经备受消费者青睐。
望江县现有人口61万,县城区常住人口已超过15万,按照县城发展规划和我县教育兴城的发展方向,未来几年望江将有大批农业人口向城镇转移,城镇房产需求空间将会进一步加大。
从经济角度看,望江县近几年的发展势头相当迅猛,房地产行业也还是处于上升阶段,建设用地需求越来越旺盛,因此住宅市场开发将进入一个崭新的局面。
本项目位于望江县高士镇高士街东侧,占据着重要的地理位置,区域位置优越,景观条件良好。
1.1.7项目规模及预期目标
项目总用地面积12317.79平方米,约18.48亩,总建筑面积26321平方米。
其中计容建筑面积19888.4平方米,不计容建筑面积6432.6平方米(其中地下车库4166平方米)。
项目建设遵循集居住、商务及配套服务为一体的规划设想,拟建商住楼、住宅楼、会所、幼儿园及相关配套设施等,力争做到小区生活设施齐全,基础配套完善,另配套增加高科技成分,如:
宽带、有线电视入户等。
1.2主要技术经济指标
主要技术经济指标一览表
序号
指标名称
单位
数据
一
技术指标
1
总用地面积
平方米
12317.79
2
总建筑面积
平方米
26321
3
总户数
户
160
4
容积率
1.61
5
绿化率
%
36.3
6
建筑密度
%
30
二
经济及财务指标
1
总投资
万元
5400
2
销售收入
万元
7861.09
3
营业税金及附加
万元
356.87
4
利润总额
万元
1627.12
5
所得税
万元
406.78
6
税后净利润
万元
1220.34
7
投资利润率(税前)
%
30.1
8
投资利润率(税后)
%
22.6
9
投资利税率
%
14.1
1.3问题与建议
(1)本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上,而基础配套设施又是乐观预计的,所以为了保证项目稳步实施,必须把好基础配套设施的建设关,兑现对消费者的承诺。
(2)本项目周边的竞争对手较多,所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点,从而增强竞争能力。
(3)从本项目的不确定性分析结果显示,项目的投资风险并不是很大,但是风险依然存在,要时刻保持警惕,严格执行预算,优化营销策略,尽早的收回投资。
第二章市场分析与预测
2.1房地产市场宏观形势分析及预测
2.1.1宏观形势
中国目前的城镇化率仅有43%左右,未来至少还有20%的提升空间,由于城镇化和家庭小型化带来的城镇新增家庭将超6000万户。
另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期,目前抚养负担比重约40%,这比例至少可以延续到2020年以后,在东部沿海城镇则可以延续更为长久,因此可以预见的是,在相当长一段时期,中国住宅市场将持续繁荣。
从供求关系上看,未来商品住宅供应量难以满足居民需求。
从新增土地供应角度看,2009年大部分城镇都未能完成供地计划,而随着城镇拆迁的难度不断上升,未来土地供应的能力更加不容乐观。
而从存量土地利用角度看,2005—2010期间,存量土地处于较快的消化状态,这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了一定资金的运用效率有很大关系;而随着预售融资功能的不断弱化,未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。
在这一背景下,市场未来的主要矛盾仍是供应不足,并不存在重大调整风险。
从政策调控角度看,未来商品住房市场的制度环境将更加明晰、稳定。
综上所述,未来相当长一段时期,中国房地产市场尤其是住宅市场,仍具有较为显着的上涨趋势,并不存在楼市泡沫现缘。
2009年,中国房地产市场全面繁荣,全国性房价上涨加速,地价和房价涨幅距离拉开,投资旺盛。
从购买力角度看,全国围的房地产泡沫尚未产生,但各大中心城镇作为资金和各类资源的热点流向,居民房价负担压力增加。
2009年虽然面对国际金融危机影响,国家实行积极财政政策和适度宽松的货币政策,房地产市场并没有萎缩,反而有加强加大的趋势。
国家“十一五”规划纲要中指出“控制城镇大广场建设,发展节能省地型公共建筑和住宅”和“十七大”报告强调“发展现代服务业,提高服务业比重和水平”,为我国城镇建设指明了方向。
2.2投资环境分析
2.2.1国家政策与宏观经济环境概述
随着国民经济的快速发展,人们生活水平不断提高,2020年我国将全面进入小康社会。
我国城镇化战略的实施,推动了各地城镇化的进程,而随着城镇化程度的提高,城镇在社会经济发展中的作用会不断增大。
城镇化程度也是一个国家经济发达程度,特别是工业化水平高低的一个重要标志。
改革开放以来,中国城镇化进展在快速发展,城镇发展的水平从1980年的19%,提高到2006年的43.90%,提高了24.90个百分点,增速是同时期世界平均水平的三倍,差不多每年城镇化的水平提高一个百分点。
到2020年中国要基本实现工业化和城镇化。
预计城镇化水平可以达到60%左右。
城镇发展不仅关系到中国经济发展的质量、速度和水平,而且也关系到信息社会与和谐社会的构建,城镇的科学发展蕴含着经济社会转型的现实方式,是关系到中国现代化能否顺利实现的大问题。
国家“十一五”规划纲要中指出“控制城镇大广场建设,发展节能省地型公共建筑和住宅”和“十七大”报告强调“发展现代服务业,提高服务业比重和水平”,为我国城镇建设指明了方向。
2.2.2我国房地产行业发展政策导向
国务院办公厅早在2008年就出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国发办[2008]131号),着重强调要贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大需、促进经济平稳较快增长的决策部署,加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。
在落实具体指导意见时,提出六条意见:
①加大保障性住房建设力度;②进一步鼓励普通商品住房消费;③支持房地产开发企业积极应对市场变化;④强化地方人民政府稳定房地产市场的职责;⑤加强房地产市场监测;⑥积极营造良好的舆论氛围。
面对当前房地产业发展趋势,控制房价过快上涨,国家连续出台了“国11条”、“新国10条”、“新国8条”,“新国5条”进一步加强和规房地产业发展。
从我国宏观经济发展来看,其基本点目前仍是扩大国需求、实施投资和消费双向拉动。
随着政府宏观调控能力的增强,特别是积极财政政策的实施,各行各业均呈现迅猛发展的态势,城镇居民经济收入逐年增强,购买力旺盛,恩格尔系数呈逐年下降趋势,这些足以表明居民生存型消费期正在向小康享受型消费方向转变。
根据居民生活水平不断提高的需求,房地产业正处于蓬勃向上的发展阶段。
住宅建设作为新的经济增长点是实施投资和消费双向拉动的主要举措之一,在二十一世纪初期仍然如此。
有关专家认为,若GDP要增长7%,就需要固定资产投资增长12%以上。
那么,作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在15%以上。
据此,当前继续加大住宅建设力度和建设规模势在必行,房地产全方位进入买方市场必定无疑。
近年来,随着城乡居民人均收入不断提高,顺应形势的房改政策陆续推出,人们对改善居住条件的愿望越来越迫切,更新弃旧、地域更换、层次调整等已成为广大居民关注的热点。
2.2.3省房地产行业发展政策导向
省人民政府以皖政[2004]17号文“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中指出,结合省实际,就促进省房地产市场持续健康发展问题,通知强调七条建议:
1、充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义
房地产业关联度高,带动力强。
促进房地产市场持续健康发展,对于拉动投资增长,促进消费,提高居民住房水平,改善居住条件,保持国民经济持续健康发展具有十分重要的意义,也是加快我省城镇化进程和全面建设小康社会的必然要求。
各地各有关部门必须遵循市场规律,坚持住房市场化方向,不断完善房地产市场体系,充分发挥市场在资源配置中的基础性作用;坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需要;坚持深化改革,不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍,加快建立和完善全省住房保障制度;坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,到2020年基本实现“户均一套功能配套、宽敞舒适的住房”的目标。
2、完善住房供应政策,调整供应结构
⑴增加普通商品住房供应。
优化房地产开发用地供应结构,优先满足普通商品住房建设合理发展的用地要求,合理确定普通商品住房用地在年度房地产开发用地供应计划中的比例。
⑵加强经济适用住房建设与管理。
各地要根据居民住房状况和收入水平的变化,合理确定经济适用住房年度供应量。
⑶规集资、合作建房。
⑷建立和完善廉租住房制度。
⑸规发展房屋租赁业务。
3、努力提高住宅建设水平,推进住宅产业现代化
⑴坚持综合开发、配套建设。
积极引导房地产开发企业建设规模适当、功能齐全、设施配套的现代化住宅小区。
鼓励以房地产开发带动危旧房改造,加快旧城区成街成片改造,做到统一规划、统一开发、统一配套,严格控制零星建设。
对较大规模的住宅小区和危旧住房改造项目,市、县政府应给予适当的政策倾斜。
⑵坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工。
对规划、设计、施工和监理等单位,要通过招标等方式确定,不得搞行业与地区垄断。
新的住宅小区建设要注重生态环境建设和住宅部功能设计,完善各类基础设施和配套设施,提高住宅综合质量,营造优美的人居环境。
⑶推进住宅产业现代化。
各地要积极营造平等竞争的市场环境,支持有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组等形式,形成有较强竞争力的大型企业和企业集团,提高产业集中度。
制定和完善住宅产业经济、技术政策,鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料,推动住宅产业技术进步。
完善住宅性能认定、住宅产品认证和淘汰制度,保证住宅质量。
4、深化城镇住房制度改革,落实各项房改政策
⑴加快现有公有住房清理出售,严格房改纪律。
⑵落实资金,兑现住房补贴。
⑶加强住房公积金归集和管理。
5、采取有效措施,进一步激活房地产市场
⑴调整有关收费政策。
⑵搞活住房二级市场。
⑶加快房地产交易中心建设。
6、加强市场监管,整顿规市场秩序
⑴强化用地管理。
⑵加强房地产开发建设管理。
⑶规商品房销售管理。
⑷加快房地产信用建设。
7、加强房地产市场宏观调控
⑴发挥计划引导作用。
市、县人民政府要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划,加强对房地产业的指导。
要组织有关部门编制房地产开发中长期计划、年度计划,确定住宅建设与房地产业发展目标和任务;根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城镇总体规划、房地产开发中长期计划、年度计划及房地产市场供求状况等,编制房地产开发用地计划,合理确定房地产开发用地供应总量、布局和结构,并及时向社会公开发布。
要充分发挥城乡规划的调控作用,在城镇总体规划和近期建设规划中,要合理确定各类房地产用地的布局和比例,优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城镇基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目,合理配置市政配套设施。
⑵建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统。
⑶加强协调领导。
各级政府要切实加强协调和领导,采取有效措施,推动房地产市场持续健康发展。
随着“新国8条”的颁布实施,省人民政府发布了《省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,制定了“新国8条”的实施细则。
(二)国家宏观调控下房地产业趋势分析。
1、当前房地产宏观调控的新特点
“新国八条”相对于此前两轮调控,最大的特点是“抬高门槛,强化力度”,以抑制过度消费和投资需求。
主要表现在:
首先,在政府监管方面,进一步落实地方政府责任,要求地方根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并于一季度公布,同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
其次,在金融政策方面,强化了差别化住房信贷政策,二套房首付款比例提至六成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,再次加强了对投资及投机购房的控制。
第三,在限购政策方面,要求各直辖市、计划单列市、省会城镇和房价过高、上涨过快的城镇,在一定时期,从严制定和执行住房限购措施。
当地户籍家庭限购第三套房,拥有1套及以上住房的非当地户籍家庭,无法提供一定年限当地纳税证明或社保缴纳证明的,均被纳入限购围。
与“国八条”相应,央行加息、上调存款准备金率等措施的推出,将提高购房持有成本。
目前,央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率,大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。
加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放,进一步影响市场预期。
国务院原则同意在部分城镇开展房产税试点工作。
和上海分别推出各自房产税征收管理细则,房产税税率0.5%-1.2%,对高档房和非户籍二套房征税;上海税率为0.6%,本地家庭新购二套房超面积开始征税。
房产税的推出增加了房产的持有成本,能有效抑制投资和投机需求。
2013年2月国家又出台了“新国五条”,研究部署继续做好房地产市场调控工作,提出要坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房产税改革试点围。
同时,会议确定了5项政策措施。
1、完善稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和除外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
2、坚决抑制投机投资性购房。
严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。
严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点围。
3、增加普通商品住房及用地供应。
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
4、加快保障性安居工程规划建设。
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。
完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。
2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障围。
5、加强市场监管。
加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。
推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
2.3省房地产市场行情
2.3.1省房地产市场发展现状
1、开发投资平稳较快增长,住宅投资居主导地位
近年来,省房地产开发投资保持着快速增长的良好态势,各年各月的同比增速比较平稳,基本保持在40%左右。
2007年1-10月份全省完成房地产投资692.89亿元,增长43.3%,增幅比全部投资低7.6个百分点,比上年同期提高5个百分点,投资总量占全部投资的19.1%。
2008年1-10月份,全省商品房销售面积2182.4万平方米,增长3%,增速比去年同期回落40.8个百分点,比上月回落3.7个百分点。
其中,现房销售面积426.71万平方米,同比下降16.7%,比今年最高2月份的21.4%回落38.1个百分点;期房销售面积1755.6万平方米,同比增长9.2%,比今年最高5月份的48.6%回落39.4个百分点。
分投资用途看,住宅投资居主导地位。
2007年1-10月份全省住宅完成投资518.95亿元,增长41%,投资额占房地产投资的74.9%;办公楼完成投资17.21亿元,增长59.3%,占总额的2.5%,所占比重最低;商业营业用房投资81.59亿元,增长34.9%,占11.8%;其它房地产完成投资75.14亿元,增长70%,占总额的10.8%。
2、施工竣工面积平稳增加
2007年1-10月份,全省房屋施工面积7821.27万平方米,同比增长30.3%,其中新开工2854.63万平方米,增长19%。
住宅施工面积6425.68万平方米,增长31.1%,其中新开工2381.28万平方米,增长19.6%;办公楼施工面积227.81万平方米,增长42%,其中新开工78.58万平方米,增长40.9%;商业用房施工面积882.58万平方米,增长15.2%,其中新开工291.61万平方米,增长4.5%。
2007年1-10月份,全省房屋竣工面积1249.69万平方米,同比增长13%。
其中,住宅竣工面积1095.92万平方米,增长17.1%;办公楼竣工面积27.46万平方米,增长67.7%;商业用房竣工面积99.42万平方米,下降11.7%。
3、土地购置面积较快增长,土地开发进度加快
自2007年6月以来,全省土地购置面积扭转了同比下降的局面,增幅逐月提高,1-10月份全省累计购置土地面积达到1410.37万平方米,同比增长30.6%;完成土地开发投资45.85亿元,增长57%,完成土地开发面积856.21万平方米,增长35.2%。
4、资金来源多元化,资金到位率高
2007年1-10月份,房地产开发投资资金来源总额939.27亿元,同比增长41.2%。
从各项资金来源看,其它资金364.8亿元,同比增长57%,其中个人按揭贷款105.2亿元,增长91.8%;利用外资7.72亿元,增长57.9%;自筹资金324.52亿元,增长32.6%;国贷款95.5亿元,增长31.4%。
值得一提的是,全省房地产开发到位资金明显超出房地产开发投资完成额,资金到位总量比完成投资多246.38亿元,资金到位率达135.6%,由此表明省房地产企业资金筹措能力较强,这为全省房地产业发展提供了有力保障。
5、商品房销售持续升温,增速呈逐步加快之势
2007年1-10月份,全省商品房销售面积2119.48万平方米,同比增长43.8%,其中现房销售512.38万平方米,增长16.1%;期房销售1607.1万平方米,增长55.6%。
自7月份以来,销售面积增速逐步加快,7、8、9、10各月增速分别达到26.4%、39.6%、44.8%和43.8%,期房销售面积增速在9月份超过50%,10月份达到55.6%。
销售面积的增长同时带来的是销售额的快速增加,1-10月份,全省累计完成销售额567.85亿元,同比增长63.2%,其中7、8、9各月增速分别达到42.4%、58.5%和65.2%。
6、商品房空置面积有所下降
2007年以来,随着商品房销售的持续升温,商品房空置面积增幅逐月回落,截至2007年10月底,全省空置房屋面积259.39万平方米,同比下降2.2%,其中住宅空置面积153万平方米,下降0.2%;办公楼空置面积16.04万平方米,下降19.4%;商业营业用房空置面积70.01万平方米,下降7.7%。
2.3.2当前我省房地产行业运行态势
1、开发投资呈加速增长态势。
从走势来看,我省房地产投资增速在2009年5月到达谷底,之后开始逐步回升转旺,去年除8、9月份外,我省增幅均高于全国平均水平。
今年1—2月份,全省完成房地产开发投资233.1亿元,增长38.7%,增速较上年同期和2009年全年分别提高13.4和16.2个百分点,房地产开发投资呈现加速增长态势。
2、销售价格涨幅创历史新高。
随着房地产销售市场的好转,在旺盛的需求带动和充足的资金支持等因素综合影响下,全省商品房销售价格持续走高。
2009年,全省商品房销售平均价格为3400元/m2,住宅销售平均价格为3215元/m2,两者分别较上年增长15.3%和14.5%。
商品房销售均价月度涨幅从09年以来基本维持在11%左右,2010年到11月份,涨幅明显加速。
今年前2个月,全省商品房销售均价突破4000元/m2,达到4061元/m2,同比增加896元/m2,增长28.3%,增速创历史新高。
3、居民购房意愿仍旧保持高位,但有所放缓。
2009年以来,随着经济形势的回暖、各项利好政策措施的出台,房地产销售趋向好转,商品房销售面积逐渐上升,并超出市场预期。
但随着销售价格的快速上涨,市场需求有所回落。
2010年1-2月份,全省商品房销售面积达493万m2,增长37.6%。
与全国相比,我省商品房销售增速低于全国平均水平0.6个百分点。
销售面积增幅较2009年全年回落7.9个百分点。
2.3.2省房地产市场需求分析
(一)需求市场分析。
“十五”和“十一五”期间,作为省新一轮经济的增长点的房地产业,保持着较快的发展势头。
房地产投资年均增长率42.3%,年均拉动省GDP增长1.4个百分点左右;房屋竣工面积年均增长率达21%左右;房地产销售面积年均增长率28%左右。
房产供求关系明显改善。
销售竣工面积之比已由2000年的0.71:
1上升到2004年的0.85:
1。
房价一路上涨。
平均房价已由2000年的1193元/平方米上涨到2004年的1782元/平方米。
由于国家对房地产的宏观调控,2007年房价涨幅同比放缓,2008年出现小幅回落。
“十二五”期间,随着经济的快速稳定增长,房地产市场发展潜力巨大。
1、房地产潜在需求依然旺盛,但有效需求增长不会太快
“十二五”期间,省经济仍将继续在新一轮扩期中保持较快的增长势头,预计省的GDP增速仍将保持10%左右。
经济快速增长为房地产业发展提供了扩空间;城镇居民收入水平有了较大提高,居民消费结构的升级转型,将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费的总量。
城镇化进程加快,近十年城镇化率年均增长1.5%。
这意味着每年大约有93.41万农村人口流向城镇,进一步加大了住房需求。
房地产的潜在需求依然旺盛。
房地产市场将在2008年的市场调整之后,包括消费者预期的调整、房屋结构的调整。
随着房地产市场相持的局面逐步被打破,房地产企业家信心指数将进一步回升,2009年房地产市场将会逐步趋暖,但房地产市场总体有效需求增幅不会太快。
2、未来房地产发展形势
从国际对比看,世界各发达国家和比较发达国家人均住房建筑面积大约为35平方米,如20世纪90年代初,美国的人均住房建筑面积是60平方米,英国、德国、法国均为37
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