房地产投资营销策划方案.docx
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房地产投资营销策划方案.docx
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房地产投资营销策划方案
房地产投资营销策划方案
篇一:
最新房地产营销策划方案(完整)
华府项目整合营销策划方案
目录
引言
第一部分市场解构
基本描述项目SWOT分析
目标市场定位与分析第二部分客户分析
目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析
第三部分产品策略
策划思路产品规划卖点梳理
第四部分价格策略
价格策略价格结构价格预期
华府项目整合营销策划方案
第五部分营销通路
营销展示中心接待中心VIP营销
第六部分营销推广
推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神
营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略
推广部署
阶段销售周期划分及策略附录
华府项目整合营销策划方案
引言
对于华府项目的市场研究,是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性,决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度,更具有与生俱来的冲击力:
如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清,并且富有执行性?
如何从种种困难与矛盾中找出正解,解决变数及不确定的风险?
如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成,打动市场的市场攻击体系?
如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台,实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系?
一个项目的推广成功,需经多方面努力及细致铺排,而这些工作必须经多方面的专业人士担当,本项目的市场定位,形象包装,广告及宣传策略等工作,均需严谨地执行。
华府项目整合营销策划方案
本策略,仅做概要性阐述,并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体,产品的定位与开发理念,需与开发商的经营理念相一致,才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则,也是立足业界、长远发展的根本;“感动六安”是开发理念的核心,指对人性的关注,体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀;“品位”指产品质量方针和品质保障。
华府项目整合营销策划方案
策划目的
1.树立产品品牌,体现华府项目的三个价值:
中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区;
升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力;
新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
2.使产品具有较高的市场认可度,保证产品顺利去化。
3.以成功的项目操作和品牌树立,打造开发商在业界的良好品牌形象,为开发商的后期开发铺平道路。
策划思路
详细请参阅《六安华府项目整合营销推广系统方案逻辑图》
篇二:
房地产公司营销策划书
房地产公司营销策划书
在去年金融危机之前,我们国家的房地产市场一片繁荣,楼房的价格被炒到了历史最高,不过在我看来只不过是虚假的繁荣,果然自从全球金融危机到来之后,我们国家的楼市持续低迷,虽然房地产厂家想出了多种促销方式,不过似乎作用一直不大。
房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展,所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了,一般的地段是不会再投资了,不过已经盖好的楼房却需要销售,我做房地产策划工作已经很多年了,奉命写出了房地产公司营销策划书。
一般说来,“营销策划书”并没有统一的格式和
内容,但是,大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的,通常包括下列内容:
一、研展部分1、项目简介。
其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。
其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。
主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。
4、客源分析。
包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。
通过对目标客户的分析,从而可以对产品进行定位。
这部分内容通常可以用饼图来显示,较直观。
5、产品定位。
包括产品建议、价格建议及付款建议。
在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议,在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分包括:
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。
其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。
业务策略及执行计划也分为三部分:
策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后,一份提案报告书基本上出来了,但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及,那就是与开发商的“合作方案”,营销公司一般可以有三种代理的方式:
(1)纯代理;
(2)代理(即包括广告);
(3)包销。
这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的,可以在报告书中罗列出来,由发展商去选择,双方再做进一步的商讨。
“提案报告书”写出来后,做一个闪亮的包装也是很必要的。
这可以给开发商一个醒目的感觉,使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的,也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。
从而赢得开发商的信任。
总之,撰
写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权,让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合,以奇胜”房地产策划之体会
成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招,最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上,再加上一些突破之举,策划才能绽放异彩,取得成功!
策划工作中应把握以下关键要点:
一、定位(市场定位、产品定位及规划设计等)你的市场定位是否适应市场的需求,产品定位是否满足目标客户需求,这是项目成败的关键所在。
“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、时机(投资开发的时机)投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。
如果对投资开发时机的决策失误,则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。
“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。
对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产,还要清楚在不同的时期,房地产投资的利润水平会有所不同。
因此,做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
三、位置(项目开发所在的地理位置)位置的选择取决于发展商的投资眼光。
同样一块地,对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块,其地价水平也不同,在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素,能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。
因此,了解发展商地价水平,做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。
“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得,这在当时被认为是一个失败的投资项目,但现在看来,再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
在接受代理楼盘时,发展商往往会要求其写出“营销策划书”。
根据“提案报告书”的好坏,发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘,所以,“提案报告书”制作的好坏,基本上决定了营销公司生存的命运。
一份好的“营销策划书”,必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作,才能很好地完成。
撰写“营销策划书”来时,首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图,以及其他相关资料。
在此基础上,再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。
同时,还要收集该个案区域市场的市场调查资料表,作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
其实我感觉策划书并不是最重要的,最重要的还是楼房的设计和地位问题,策划书只不过是一个参考,明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传,至于宣传的效果,楼房的质量问题是最重要的。
做房地产策划已经还是不错的,不过最近的房地产市场普遍低迷,我知道这也许是暂时的,不过楼房确实要降价了,现在的房子实在太贵,超出了一般人的承受范围。
我会在今后的工作中继续努力的!
篇三:
房地产全案营销策划
房地产全案营销策划/销售代理合作协议
甲方:
秦皇岛仁杰房地产开发限公司
住所地:
法定代表人:
乙方:
秦皇岛正韬房地产咨询服务有限公司
住所地:
秦皇岛开发区秦皇西大街100号
法定代表人:
王振刚
秦皇岛仁杰房地产开发限公司(以下简称甲方)与秦皇岛正韬房地产咨询服务有限公司(以下简称乙方),为保证【抚宁县骊骏华府】项目全案营销策划/销售代理工作的实施与执行,双方本着友好合作的态度,依照国家有关法律,就建立【抚宁县骊骏华府】项目全案营销策划/销售代理合作事宜协商一致,达成本协议,共同遵守。
第一条:
总则
乙方受甲方委托,为【抚宁县骊骏华府】全案营销策划与销售代理执行公司,甲方按本协议规定向乙方支付全案营销策划与销售代理费用。
1、本协议有效期内,甲乙双方应本着精诚合作、诚实信用、平等互利的原则,严格遵守本协议的规定。
2、乙方负责【抚宁县骊骏华府】全案营销策划/销售代理工作。
3、乙方在本案全程策划与代理过程中,必须提供足够的人力为项目服务,否则甲方有权终止合同。
第二条:
合作期限
双方合作期限自合同签定之日起,至【抚宁县骊骏华府】项目一期销售率达到80%之日止。
第三条:
甲方工作范围
1、甲方应提供给乙方本项目所有相关证明文件及乙方工作过程中所需的全
部资料,并保证一切资料的合法性和准确性。
否则,由此所引起的纠纷,均由甲方负责。
2、甲方负责项目营销推广过程中所需费用,主要限于以下内容:
(1)各种广告推广、销售道具(楼书、DM单页、户型图、项目总体模型及户型单体模型、引导旗、售楼处包装等)及有关销售资料的制作、和发布费用。
(2)广告制作费/广告发布费:
广告制作与发布由甲方与制作单位或媒体单位直接签署合同。
(3)乙方项目组策划/设计/文案/销售经理等人员的住宿由甲方负责(三居室一间)。
(4)各类公关活动所需用展示场地(包括售楼部、本地及外地房展会等)及有关设备(如电脑、宽带网、打印机(一台)、复印机(一台)、文件柜、办公桌椅、空调等)的购买、租用、布置、水电费(含日常饮用水)、固定电话费等费用。
(5)其它:
甲方负责制作配备项目相关的工作人员名片、信封、信纸、文件夹、礼品、水杯、胸卡、便笺、办公用品等相关道具。
(6)售楼处装修设计与现场包装费用。
(7)项目销售过程中产生的其它相关广告推广、销售费用。
(8)项目总体广告投放费用应该不超过本案的预估推广费用,应不高于项目总销售额的%,详细分阶段的费用投放根据项目的进程由甲乙双方协商进行;详细广告计划费用由乙方事先提出书面报告,双方沟通并经甲方书面确认后,方可实施。
(9)甲方根据项目总体工程进度,制订全年销售额任务,并结合开盘时间制定各月以及重大销售节点的阶段性销售额指标,经甲乙双方确认后执行。
以上几条及其它各种活动的推出,由乙方负责组织并报甲方书面认定后实施,实施过程由甲方监督;以上所涉及费用的确定和支出由乙方提出并经甲方审核书面同意方可执行。
第四条:
乙方工作范围
第一阶段:
前期策划
一、项目重新定位
1、完成项目所在地块的优劣势及机会点与威胁点分析的报告。
2、完成项目剩余房源销售总体思路及定位属性报告、客户市场定位、价格定位范围建议的书面报告。
第二阶段:
营销策划
一、营销建议
1.入市时机评估
2.阶段性销售策略
3.阶段性促销策略及推广活动建议
二、定价策略
1、项目价格制定原则
2、项目价格制定方法
3、甲方向乙方提供项目分期工程进度与可售面积后,乙方拟定项目分期销售价格,经甲方审定同意后在价格表上签字盖章确认,乙方方可执行。
乙方据此向甲方提供项目销售进度计划表和预计销售额。
三、营销推广策略
1、乙方每月20日前,向甲方提交下月度总体营销策略报告及推广费用预算。
第三阶段:
广告策划
一、推广策略
1、
2、
3、
4、
5、
6、阶段性广告策略制定阶段性广告主题及文案架构工地现场包装思路公关活动及促销活动策划媒体组合方案及媒体推广策略媒体广告形式及主题
7、推广费用预算
二、广告设计
1、VI运用系统设计:
标志\名片\信封\信纸\文件夹\礼品\水杯\胸卡\
便笺\引导牌\引导旗
2、
3、作业流程表格设计售楼部包装设计及建议:
售楼部规划设计建议\售楼部主体灯箱设计\售楼部室内看板设计
4、
5、
6、
7、工地包装设计:
工地围墙设计\围墙灯箱户外广告设计:
车体广告\户外广告牌\户外看板\户外灯箱\条幅广告设计:
销平\楼书(含概念楼书、产品楼书)\海报\单页其他媒体:
报纸广告制作(包括文案、设计)等
第四阶段:
销售代理
1.由乙方建立销售队伍,依合同授权范围内执行销售行为,并承担销售场所内销售人员和乙方其它相关工作人员的工资待遇及佣金、奖金,销售人员工装、餐费、用于客户沟通的移动电话费用;
2.负责已下达房源的销控管理,做好销售登记工作,每周向甲方提交销售进度表,供双方根据销售实际及时调整销售策略。
3.负责客户接待,根据甲方签字认可的项目资料,如实向客户介绍项目的法定手续、户型、建筑面积,建筑标准,付款办法,交房日期和客户预售购房合同条约等情况。
不得向客户做任何虚假承诺,不得损害甲方的利益及企业形象。
4、负责催促落实客户按约交纳首付房款、贷款客户按合同约定限期到银行办理按揭交件合格,确保房款按约到账。
5、负责销售人员培训
6、销售执行的内部协调程序
7、客户资源库的建立
8、售后服务机制建立
9、销售现场管理
10、乙方须根据甲方的全年销售任务,以及开盘时间等重大活动节点,在总体营销策略报告中体现详细的销售策略及时间计划表。
11、乙方应提交本项目各专业人员配置名单,参与项目营销管理、策划、执行人员的调整征求甲方意见。
整体人员配置不少于8人,现场销售人员5-6人。
第五条:
营销策划/销售代理收费标准及支付方式
一、营销策划/销售代理费收费标准
(1)乙方按开发项目住宅、车位、车库、下房等一切可销售面积总销售额的2%收取销售代理费。
项目销售成交金额以客户签定正式合同并收齐销售合同约定的首期款和按揭贷款到位,及其它任何形式的销售成交为准组成总价金额。
二、广告推广/广告设计费支付方式
1、合同签定三日后,甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币伍万元整。
2、项目完成阶段性销售任务额的60%(暂定两个月为一个阶段,时间为8月31日前核定),甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币伍万元整。
3、项目完成第二阶段性销售任务额的70%(暂定两个月为一个阶段,时间为10月31日前核定),甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币伍万元整。
4、项目完成第三阶段性销售任务额的70%(暂定两个月为一个阶段,时间为12月31日前核定),甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币拾万元整。
5、项目完成第三阶段性销售任务额的60%(暂定一个月为一个阶段,时间为1月31日前核定),甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币伍万元整。
6、自XX年2月份起,甲方不再向单独支付广告推广/广告设计费。
7、乙方出具正式发票。
(二)营销策划与销售代理费按以下方式支付:
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