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资产评估计算题
资产评估计算题
第二章5、计算题 某待评估的生产设备每月可生产10000件产品,生产每件产品的工资成本为元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为元。
假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同,待评估设备资产还可以使用5年,所得税税率为33%,适用折现率为10%。
根据上述调查资料,求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。
[×10000×12×]×[1-1/5]/10%=91434第三章机械设备评估3、计算题 某被评估的生产控制装置购建于1985年,原始价值100万元,1990年和1993年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造,1995年对该资产进行评估。
调查表明,该类设备及相关零部件的定基价格指数在1985年、1990年、1993年、1995年分别为110%、125%、130%、150%。
该设备尚可使用年限为6年。
另外,该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员,而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同,操作人员的人均年工资福利费为12000元,所得税税率为33%,适用折现率为10%。
根据上述调查资料,求待评估资产的价值。
1)重置成本=100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%=2)加权投资年限=10×÷+5×6÷+2×÷=年3)实体性贬值率=÷=% 4)实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=×%=(万元)5)功能性贬值=×12000*=(万元)6)待评估资产的价值=--=(万元) 某被评估设备购建于1995年6月,账面原值100万元,1998年6月对该设备进行了技术改造,以使用某种专利技术,改造费用为10万元,1999年6月对该设备进行评估,评估基准日为1999年6月30日。
现得到以下数据:
①1995年至1999年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%;②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元;③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模效益指数为,该企业为正常纳税企业;④经过了解,得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因,其实际利用率为正常利用率的60%,经过评估人员鉴定分析认为,被评估设备尚可使用6年,预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。
根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。
1)重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%=(万元) 2)加权投资年限=4×÷+1×÷=年3)实体性贬值率=*60%÷=% 4)实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=×%=34(万元)5)估算功能性贬值=-1000×12××=- 6)经济性贬值率=[1-]×100%=[1-]×100%=%7)经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率 =×%=(万元)8)待评估资产的价值=-34+=(万元)第四章房地产价格评估 投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5,单价为1000元/平方米,乙地容积率为3,单价为800元/平方米,两幅土地其他条件相同,问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
根据题中所给条件计算如下:
1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米) 从投资的经济性角度出发,投资者应投资购买甲地。
某房屋建筑面积为1200平方米,同类型房屋标准新建单价为970元/平方米,但该房屋装修好,调整增加1%;设备配置齐全,增加2%;地段、层次、朝向增加%,其他情况同于标准房屋。
经现场评定,该房屋为7成新。
根据上述情况,评估房屋价格。
根据题意:
该房屋价格=970×(1+l%+2%+%)×1200×=970××1200×=851832(元) 某商业用房地产,按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年,现该房屋拟出租,出租期l0年,按租赁双方合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。
假定资本化率为l0%,该房地产l0年租期内的收益现值为多少?
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8被估房地产十年租期内的收益现值=?
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有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。
成交价格宗地800850760780交易时间2000/011998/011999/011998/011998/01交易情况02%1%00容积率 剩余使用年限4550504045区域因素01%00-1%个别因素001%-2%1%待估地1234表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为:
容积率在之间时,容积率每增加,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
该城市地价指数见下表:
年份指数199510019961051451997108199811019991112000115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
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元/平方米115100106P?
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元/平方米?
44即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米元 有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为,拟开发建设为公寓。
土地使用权年期为50年。
据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。
建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。
假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。
试评估该宗土地的地价。
计算结果以元为单位。
该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。
1)测算不动产总价=[3200**300*90%*(1-25%)/8%]*[1-1/(1+8%)]=197061132)测算建筑费及专业费=1000××8000=8800000 3)利息=地价×[(1+7%)-1×3]+8800000×[(1+7%)-1]=地价+9399864)利润=19706113×15%=2955917 5)地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=地价-939986-2955917地价=6994224/=5722620 2 单价=5722620/3200=1788 2 楼面地价=/=715 房地产的总使用面积为1万平方米,月租金为7元/平方米。
预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为万元/年。
预计该房地产尚可以使用10年。
折现率为12%。
计算该房地产的评估值。
1)该房地产的年租金总收入为:
1×7×12=84(万元) 2)该房地产的年出租费用为:
84×(5%+12%+6%)+=19.62(万元)3)该房地产的年纯收益为:
=(万元) 10 4)该房地产的价格为:
×[1-1/(1+12%)]/12%=(万元) 假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积5000平方米,容积率限定为4,土地使用权70年,某开发商欲购买此地,他准备取得土地后即投资开发,施工期为2年,建筑投资均匀投入。
建筑成本为1500元/平方米,专业费为建筑成本的6%,开发商的目标利润为成本的15%,有关税费为楼价的5%,折现率为10%,工程完工后每平方米售价5500元,估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格,试计算分析。
1)完工后的预期楼价现值为:
5000×4×5500/= 2)建筑成本及专业费:
1500××2/=2891(万元)3)有关税费:
×5%=(万元) 4)目标利润为:
(地价+2891)×15%=15%地价+万元 5)估算地价:
地价=%地价地价=(万元) 某在建工程开工于2001年3月1日,用地面积为2000平方米,建筑容积率为,用途为公寓。
土地使用权年限从2001年3月1日起50年。
土地取得费为楼面地价1000元/平方米,该公寓正常建设期为2年,建造费用为2500元/建筑平方米,到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。
估计该公寓开发项目可以按期完成,建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·月,可出租面积为总建筑面积的65%,正常出租率为80%,出租经营费用为收入的30%。
购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。
试估算该在建工程2001年9月1日的价格。
折现率为10%。
1)预期完工后的楼价现值:
80×12×2000××65%×80%×(1-30%)× [1-1/(1+10%)]/[10%×(1+10%)]=(万元) 2)在建工程的完工费用现值:
2500×(1-45%)×2000×/(1+10%)=(万元)3)税费:
购买价格×4% 4)正常购买价格:
购买价格=购买价格×4%购买价格=(万元)第五章无形资产评估5、计算题 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业,拟采用利润分成支付的方法。
该专利技术是三年前自行研制的,账面成本为80万元,三年间物价累计上升了25%,该专利保护期10年,剩余保护期6年,专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%,乙企业资产的重置成本为4000万元,成本利润率为13%。
专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析,认为该专利的剩余经济使用年限为4年。
通过对市场供求状况及生产状况分析得知,乙企业的年实际生产能力为20万件,成本费为每件400元,未来4年期间的产量与成本费用变动不大,使用该专利技术后产品的性能提高,预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元,第三、四年为450元。
折现率为10%,所得税税率为33%。
试确定该专利的评估价值。
1)该专利资产的约当投资量=80××=500求乙公司的约当投资量=4000*(1+13%)=4520(万元)利润分成率=500/500+4520=%2)求未来每年的预期利润额第1、2年:
×20=2000第3、4年:
×20=1000 23 3)求评估值:
%××[2000/+2000/+1000/+ 4 +1000/]= 某企业为了整体资产转让需要进行评估。
经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元,预计从第6年起每年收益处于稳定状态,即每年平均为160万元。
该企业一直没有负债,其有形资产只有货币资金和固定资产,且其评估值分别为100万元和500万元。
该企业有一尚可使用5年的非专利技术,该技术产品每件可获得超额利润10元,目前该企业每年生产产品8万件,经过综合生产能力和市场分析预测,在未来5年每年可生产10万件。
折现率为6%。
试评估该企业的商誉价值。
1)计算企业整体价值 估算出该企业整体资产评估价值 2/2 2)计算企业各单项资产价值单项有形资产评估值为600万估算出非专利技术评估值:
100×(++++)=(万元)3)商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值) =(600+)=(万元) 甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。
使用时间为5年。
双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。
根据估测乙企业使用该商标后,每件产品可新增加税前利润10元,预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。
假定折现率为14%,所得税率为25%。
试估算该商标许可使用权价值。
23 25%××[40×10/+45×10/+55×10/+60×10/45 +65×10/]=甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年,拟采用利润分成的方式收取转让费。
该专利的开发研制成本为100万元,专利成本利润率为500%,乙公司的资产重置成本为3000万元,成本利润率为15%。
乙公司的实际年生产能力为20万件,每件生产成本为50元,预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。
折现率为10%,所得税率为25%。
试确定该专利的使用权转让费。
利润分成率=100×/[100×+3000×]=% 2 专利的使用权转让费=×20×[/+/+ 345 /+/+/]*%=(万元) 第六章金融资产评估5、计算题 甲企业持有乙企业发行的优先股200股,每股面值500元,股息率为12%。
当前的国库券市场利率为8%,乙企业的风险报酬率为2%。
甲企业打算3年后将这些优先股出售,预计出售时市场利率将上升2个百分点。
试评估该批优先股的价值。
3 优先股的评估值=200×500×12%/10%*[1-1/=评估机构于2002年1月对某公司进行评估,该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股,每股面值1元。
经调查,于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%,2001年度的收益率为10%,如果甲企业没有新产品投放市场,预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。
已知甲企业正在开发研制一个新产品,预计2年后新产品即可投放市场,并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右,而且从投产后第3年起,甲企业将以净利润的75%发放股利,其余的25%用作企业的追加投资,净资产利润率将保持在20%的水平。
若折现率为15%,求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
1)新产品投资前两年的收益率为10%×(1-2%)=%%×(1-2%)=%2)新产品投产以前两年内股票收益现值为:
收益现值=100×1×%/(1+15%)+100×1×%/(1+15%)=+=(万元)3)新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和:
股票收益现值之和=100×1× 34 15%/(1+15%)+100×1×15%/(1+15%)=+=4)新产品投产后第三年起该股票收益现值为:
于从新产品投产后第三年起股利增长率=20%×25%=5% 所以从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值=100×1×15%×/ 4 = 5)该股票评估值=++=(万元)第七章流动资产和其他资产评估4、计算题 企业中某材料是两个月以前从外地购进,数量300公斤,单价150元,当时支付的运杂费为1500元。
根据原始记录和清查盘点,评估时库存尚有100公斤这种材料。
试评估该材料的价值。
材料评估值=100×=15500元 某企业要对其库存的某种钢材进行评估。
该种钢材是分两批购进的,第一批购进时间是上年10月,购进1000吨,每吨3800元;第二批是今年4月购进的,数量100吨,每吨4500元。
今年5月1日评估时,经核实去年购进的此种钢材尚存500吨,今年4月购进的尚未使用。
因此,需评估的钢材数量是600吨,价格可采用每吨4500元计算,试计算其评估值。
该钢材评估值=600×4500=2700000 某企业向甲企业售出材料,价款1000万元,商议9个月后收款,采取商业承兑汇票结算,该企业于3月10日开出汇票并将甲企业承兑。
汇票到期日为12月10日。
现对该企业进行评估,评估基准日为6月10日。
贴现率为月利息6 贴现息=票据到期价值×贴现率×贴现期=1000×6‰×6=36万元应收票据=票据到期价值-贴现息=1000-36=964万元
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