01增城市石滩镇新城区控制性详细规划说明书.docx
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01增城市石滩镇新城区控制性详细规划说明书
石滩镇新城区控制性详细规划说明书
前言
增城市石滩镇是广东省的中心镇,是广州市确定的2003年首批重点建设的五个中心镇之一,重要的地理区位和巨大发展潜力使其成为广州市近期发展的热点地区之一。
石滩历来重视规划工作,并十分注意规划的实施和安排,2005年8月份,由广州市城市规划勘测设计研究院完成的《增城市石滩镇总体规划》已经通过广州市规划局的终审,进入实施过程中。
目前,许多总体规划确定的重大项目还在推进,石滩新城区的建设成为建设新石滩的重点。
为了切实推进石滩新镇区的城市建设,尽快完善基础设施,推动土地的开发,在总体规划的指导下,广州市城市规划勘测设计研究院受石滩镇人民政府委托,开展石滩镇新城区的控制性详细规划工作。
在规划过程中,增城市石滩镇各级政府和领导都十分重视,给予项目组极大的方便和支持,同时,也为项目的规划工作提出了许多宝贵的意见,为项目的顺利开展创造了良好的条件,谨此表示衷心感谢。
第一章规划背景
石滩地处增城市南部快速发展区,北部紧邻增城市区,南部与珠江三角洲的经济大市东莞一江之隔,是广州产业东移的主要阵地之一,直接接受广州,东莞的辐射。
近年来经济发展十分迅速,城市规模不断扩大。
石滩旧镇区位于广深铁路以北,增江河以西,增滩公路以东,由几个村庄聚合而成,镇区面积狭小,道路狭窄,功能混乱,村镇混杂,城市面貌落后,不能起到中心镇应有的服务和辐射功能,也不能满足新时期石滩经济大发展的需要。
另外,改造旧镇区涉及面广,成本高,且旧镇区不能充分体现石潍中心镇区的新面貌,因此,在合适的地方建设新镇区,提升石潍的中心镇功能,以增强石滩的辐射和吸引作用十分必要。
石滩镇总体规划已就石滩新城区的选址做了安排。
新镇区位于旧镇区以北,增滩路东南侧,增江河以西,交通便利,有旧镇区的依托,且地势低平,景色秀丽。
目前,围饶新城区的开发,许多基础设施的建设已开展,如增江河堤,东西向主道和南北向主干道的建设等。
为进一步规范和指导新城区的建设,建造21世纪具有石潍特色的新型城区,对新城区做控制性详细规划就且得既必要且迫切。
石滩新城区控制性详细规划就在此背景下展开。
第二章规划依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》
3.建设部《城市规划编制办法及实施细则》
4.广东省城市控制性详细规划编制指引(试行)(2005.6)
5.广州市《城市规划编制办法及实施细则》
6.《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)
7.《增城市石滩镇总体规划(2004-2020)》
第三章现状条件分析
一、区位分析
规划区位于增滩公路东侧,增江以西,北部与郑田工业区隔广惠高速公路相邻,南面与石滩镇元洲村隔江相望,规划范围约4.08平方公里。
规划区现状人口约3000人,其中仙塘村1230人,顾屋村1882人。
新区周边环境优美,地块分布较为完整,是理想城市规划建设用地。
且新区与旧镇区紧密相连,是旧镇区的自然延伸,易于接受旧镇区的辐射,形成新区。
二、土地利用
规划区内现状主要以耕地、水塘、山地为主,城市建设用地很少。
包括鲍思高职业培训中心,石滩二中等教育科研用地,零星的工业用地等,城市建设用地规模约22.55公顷,只占规划区总用地的5.53%,村镇建设用地主要包括仙塘村和顾屋村,分别位于规划区的北部和南部,总用地面积约为25.5公顷。
包括村镇建设用地在内的非城市建设用地占到规划区总用地的94.47%,规划区内大部分用地还没有开发为建设用地。
三、地形地势
区内除北部、中部部分地区为坡地以外,其余用地相对平坦,地势由北往南,自西向东倾斜,地面标高在4—20米之间。
流经规划区东边的增江河江面宽约200~350米不等,水深约4~5米,是本区最大的水体。
四、现状交通分析
规划区内的交通主要由增滩公路疏导,通过增滩公路与旧镇区以及荔城镇相连。
目前,区内南北向的工业大道已完成北段工程,东西向的石滩大道也已经完成西段的部分工程,其余路段正在施工建设中。
另外,区内其余的道路还包括有由增滩公路联系仙塘村的村道,增江大堤等。
区内道路十字型的主骨架已经基本搭就,但其余道路系统不足,现有村道等级低,且不符合规划的要求,道路建设任务重。
五、现状景观分析
规划区内地势较平坦,以大片农田、丘陵山体和水塘为主,景观一览无遗,呈现一种田园水乡风光。
增江自用地东边蜿蜒流过,沿江景色秀丽。
增江、小山、水塘、农田及自然村落构成本区主要的自然景观要素。
六、现状水系分析
规划区内水网较为分散,具有水道狭长、水陆高差较小等特点,水体以水塘、灌溉水渠为主,自然水体生态环境较好。
七、现状设施分析
规划区内教育设施包括鲍思高技术培训中心和石滩二中。
规划区南面有一座110KV的石滩变电站,各种等级高压线分布较为密集,为规划设计和建设工作带来一定难度。
规划区内现状配套设施极不完善,尤其缺少商业、市政公共服务设施和公共绿化。
八、存在优势及问题
石滩镇是广州中心镇之一,也是增城增江地区一河两岸重要的组成部分,重要的工业生产基地,其中新城区主要以行政、居住、文化、娱乐、休闲、体育等功能为主的城市新区,将建成高档次、高标准的城市新区,其区位投资优势显而易见。
新区临近荔城、东莞,而且增江自新区北面往南流过,对外交通十分便利。
区内的道路通车后,将使石滩镇与其他镇区、城市的联系更为直接。
区内东临增江河,环境优美,空气清新,居住生活条件非常良好。
由于现状交通不发达,新区长期以来一直没有得到开发。
现状存在的企业及公共服务设施也只是沿增滩大道布置,布局凌乱,基础设施严重不足,影响社会经济的发展及居民生活水平的提高。
而且区内地势变化较大,地势高差最大达10多米,导致填方、挖方量增大,土地开发成本高。
另外区内行政村的搬迁与改造,涉及村民搬迁安置、房屋拆建、旧村的改造等问题。
使新区的建设、开发难度增大。
土地利用现状构成表
序号
用地性质代码
用地类别
用地面积(公顷)
百分比
1
C
公共设施用地
8.24
2.02%
2
M
工业用地
2.26
0.55%
3
S
道路广场用地
11.22
2.75%
4
U
市政公用设施用地
0.83
0.20%
5
小计
城市建设用地
22.55
5.53%
6
E
水域和其它用地
385.12
94.47%
其中
E1
水域
74.86
18.36%
林地
31.07
7.62%
耕地
253.69
62.23%
E6
村镇建设用地
25.50
6.26%
7
合计
407.67
100%
第四章规划建设目标
1.配合石滩镇总体规划的实施,带动整个石滩镇空间结构和功能分区的优化。
2.把该区建设成为广州市21世纪中心镇建设的示范城市新区,充分体现滨水、背山的生态型山水城市特色。
3.突出新区行政科技文化中心和服务信息中心特色,营造优美的居住和服务环境,把该区建设成为增城南部地区重要的有吸引力的科技、信息、服务、文化中心,承担辐射和服务周围城镇的任务。
4.实行分层、分区、分级建设,由点到线,由线到面逐步推进,提升城市的生活居住氛围,营造繁荣的城市新区。
第五章规划定位与发展规模
根据石滩镇总体规划确定的石滩镇总体发展性质,在综合考虑规划区在石滩镇的区位和社会经济发展中的地位的前提下,明确规划区是石滩镇的行政管理中心、金融贸易中心、科技文化信息中心,是自然与人文完美结合的居住新区,具有传统与时代特色的新型城区。
根据总体规划的人口和用地安排,考虑到本规划区的发展定位和用地安排,到规划期末,规划区内共安排人口10万人。
第六章规划布局
一、总体构思
遵循总体规划确定的主要道路骨架和布局结构,寻找新城区环境特质与土地开发效益的最佳结合点,引导新城区开发与风景园林的共生共荣,突出创业、居住全面发展的规划主题,培育良好的投资环境,创建高效、便捷、舒适、优美的城市意象,构筑“有珠三角特色的小城镇新区”风貌。
二、空间结构
结合镇区总体规划功能结构以及新区网格状道路网络,新城区形成“一心、六轴、多点”的网络状空间结构。
1、“一心”
由行政中心及其周边的服务配套设施构成的新区的核心节点,是石滩镇的指挥中枢。
2、“六轴”
“三纵三横”六条发展轴,包括南北向的城市核心功能和生态景观发展主轴以及东西向的城市商业服务业功能发展主轴,两条南北向的城市居住和商业发展次轴,两条东西向的组团联系发展次轴。
南北向的城市核心功能和生态景观发展主轴主要联系新区的核心功能区以及北部和南部的居住中心区,包括行政中心、市民广场、体育中心、北部居住区中心公园、南部居住区滨江公园等主要的功能节点,是新区的最重要的发展轴。
东西向的城市商业服务业功能发展主轴沿石滩大道构成,是石滩商贸业等公共服务设施积聚的主要地带,形成石滩重要的商业服务业积聚带。
各发展轴相互交织,通过功能和景观节点形成网络式的结构。
3、“多点”
分布于新区内的多个城市节点,包括交通节点、景观节点、商业服务节点等。
这些城市节点由城市发展轴相互串联,形成大小不一,错落有致的开放体系,也有助于形成有机的开放空间,为新区创造良好的环境。
三、功能分区
本规划区以服务和居住功能为主。
根据规划确定的用地布局和规划结构,规划区共分为四个功能分区,包括中部的核心功能区,北部、南部和西部的居住综合功能区。
中部的核心功能区位于规划区的中部,由行政办公、商业服务、商务办公、休闲娱乐等功能构成,是石滩镇的核心服务功能区。
北部居住综合功能区位于核心功能区北部,是规划建设的新居住区。
其中,滨河地带结合良好的区位和自然条件,规划建设一类居住区。
南部居住综合功能区位于核心功能区南面,规划结合顾屋村的改造,形成城市化的新型社区,并注意结合原有的自然水体,形成良好的自然环境。
西部居住综合功能区位于核心功能区西面,规划考虑与老镇区的结合,充分利用原有的配套设施,形成良好的居住氛围。
第七章用地规划
一、原则
1、遵循镇区总体规划用地布局框架,结合当前珠三角土地利用的新特征,高起点、高标准、适度超前的规划新城区用地,力求最大效能地开发土地资源。
2、充分利用增江这一有利自然条件,结合现状区内自然山体较多,沟塘渠堰纵横的环境特色,寻求各类用地与自然环境的相生共荣,创造有个性的舒适宜人的城市空间,突显城市新区形象。
3、强化规划管理与实施的可操作性,将新城区分期建设、滚动开发及可持续发展统一考虑。
4、注重与镇区其它片区建设的协调统一,包括用地功能布局、道路交通联系以及景观风貌建设等方面,使其成为镇区的有机组成部分。
二、用地布局
新城区规划用地总面积4.08平方公里,用地类别包括居住用地(R)、公共设施用地(C)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、水域和其它用地(E)6大类用地。
1、居住用地(R)布局
居住用地集中成片布局,用地类别有一类居住用地(R1)、二类居住用地(R2)两种,主要分布于滨河居住区、北部居住区、西部居住区、东部居住区,其中,一类居住用地(R1)集中安排于滨河居住区
北部居住区包括现状仙塘村的村镇建设用地,规划村镇建设用地改造为二类城市居住用地。
南部居住区的建设要结合顾屋村的改造来进行,规划强化绿地水体的安排,形成新型的城市居住区。
西部居住区着重强调与旧镇区的有机联系,形成传统与现代相结合的住区。
规划区内共安排居住用地133.47公顷,占规划城市建设用地的33.74%。
2、公共设施用地(C)布局
公共设施用地采用集中成“面”、沿主干道成“线”、特殊地段成“点”布局的点、线、面相结合的网轴状布局结构,用地类别有行政办公用地(C1)、商业金融业用地(C2)、文化娱乐用地(C3)、体育用地(C4)、医疗卫生用地(C5)、教育科研设计用地(C6)、商住综合用地(C/R)共7类用地。
公共设施用地主要集中布置在东南部核心功能片区中央,形成核心功能区,是石滩镇核心功能所在,主要安排中心镇镇级公共设施,服务石滩全镇,并承担中心镇辐射和服务周边城镇的职能,建设内容包括镇行政中心、相关职能部门办公楼、图书馆、文化科技馆、金融大楼、邮政电信大楼、商业中心、商务办公楼、市场、影剧院、娱乐中心、体育中心、展览馆、星级酒店等重大项目和重要设施。
行政办公用地(C1)、商业金融业用地(C2)、文化娱乐用地(C3)、体育用地(C4)等用地围绕核心功能区布局。
保留鲍思高技术培训中心等教育设施用地(C6),适当予以扩大。
医疗卫生用地(C5)安排在北部和西部、南部的居住组团中,包括两所综合医院和一所社区卫生机构。
沿新城区主干道两侧局部地段控制30米宽的商住综合用地(C/R),以引导和规范临街商业的发展,营造沿路街道氛围,丰富沿街建筑界面,体现沿线商贸活力;同时突出东西向主干道沿线及与滨江路交叉口处公共设施用地的配置,形成通达增江的功能态势和景观效果,并起到丰富滨江路沿线建筑景观的效果。
规划区内共安排公共设施用地91.13公顷,占规划城市建设用地的23.04%。
3、道路广场用地(S)布局
新城区道路布局遵循镇区总体规划确定的主要道路骨架,强化支路的系统性,规划道路用地面积102.01公顷,占规划城市建设用地的25.79%。
6、市政公用设施用地(U)布局
市政公用设施用地结合镇区总体规划按专业要求配置,包括供电用地、邮政设施用地和消防设施用地等。
新城区保留南部110KV变电站。
新城区在南部居住区规划安排一处消防设施用地,满足规划区消防需求。
7、绿地(G)布局
新城区绿地成线(沿道路街头绿地)、带(滨江生态公园、水渠两侧绿化、高压线走廊)、面(城市公园)相结合的网络状布局,用地类别有公园(G11)、街头绿地(G12)和防护绿地(G22)3类。
规划中利用增江这一有利自然条件滨江规划一处带形生态公园;结合现状区内自然山体和沟塘渠堰纵横的环境特质规划多处块状城市公共绿地;沿东西两条水渠两侧各控制15米宽绿化休闲带;沿主干道两侧控制8米或10米宽街头绿地;高压线地上部分按要求控制走廊防护绿地;各类绿地空间上互相联系贯通,共同组合形成一个生态网络系统,是新城区优美自然环境的主要体现。
规划区内共安排居住用地66.99公顷,占规划城市建设用地的16.94%。
8、水域和其它用地(E)布局
包括水域(E1),规划用地面积12.13公顷。
规划中梳理和导控现状纵横的沟塘渠堰,结合增江自然水体形成一个互相融会贯通并且串通了新城区所有功能区和绿地的网状水系,是新城区环境的一大特色和亮点。
规划用地平衡表
类别代号
类别名称
用地面积
(公顷)
占城市建设用地百分比(%)
大类
中小类
R
居住
用地
R
居住用地
133.47
33.74
R11
一类住宅用地
11.77
2.98
R21
二类住宅用地
97.14
24.56
R22
公共服务设施用地
24.56
6.21
C
公共
设施
用地
C
公共设施用地
91.13
23.04
C11
行政办公用地
7.71
1.95
C21
商业金融业用地
41.98
10.61
C25
旅馆酒店用地
4.22
1.07
C26
市场用地
6.21
1.57
C32
文化艺术团体用地
3.19
0.81
C51
医院用地
3.46
0.87
C62
中等专业学校用地
8.55
2.16
C/R
商住用地
15.81
4.00
S
道路广场用地
S
道路广场用地
102.01
25.79
S11
道路用地
101.29
25.61
S31
机动车停车场库用地
0.72
0.18
U
市政公用设施用地
U
市政公用设施用地
1.94
0.49
U12
供电用地
0.98
0.25
U3
邮电设施用地
0.48
0.12
U9
其他市政公用设施用地
0.48
0.12
G
绿
地
G
绿地
66.99
16.94
G11
公园
31.40
7.94
G12
街头绿地
35.59
9.00
城市建设用地
395.54
100
E
水域和其它用地
E
12.13
E1
水体
12.13
总用地
407.97
三、用地细分
为了与土地开发出让以及新城区建设的具体条件相适应,规划在充分考虑了用地功能布局的同时,对用地进行了细分。
土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式,以公共利益第一为原则,将新城区中的渠塘水系以及凭籍水系所形成的绿地系统和与公共服务设施相联络的公共空间等划分出来。
公共配套设施建设统一由政府做一级开发,成本可按比例分摊入周边细分地块中;细分地块可向社会出让,要求比较简单,便于实施操作和融入整个系统。
一般居住地块细分至2—5公顷,商业地块细分至1公顷左右,工业用地按大块控制,细分至10~20公顷不等,商住综合用地采用沿路控制宽度(20~60米)及灵活出让细分,公建配套设施用地参照国家、广东省及广州市相关技术规范细分。
其中,居住地段细分地块以住宅组团的规模为依据,建议采用以组团为单位的二级管理为主要模式,不宜采用传统的由居住小区构成居住区的模式。
建议以组团为单位构成居住区,避免由于封闭管理对绿地系统的连续性,和对道路交通组织的舒畅性造成破坏。
考虑到石滩镇现阶段居住用地开发建设的实际情况及将来发展趋势,局部居住地段住宅用地划分可采用细划至房屋基地的方法,以细分的住宅用地为基本出让单位,外围的道路绿地以及其它配套设施应统一开发建设,成本按比例分摊入细分地块中。
第八章公共服务设施规划
一、公共服务设施等级
公共设施用地结构采用居住区级、组团级和社区级的三极结构模式。
居住区级公共设施,是石滩镇的镇级公共服务设施集中区,为整个镇服务,也是核心功能区的重要组成部分,位于规划区的中部。
安排的公共设施主要有:
行政办公设施、金融保险机构、商业服务设施、休闲娱乐设施。
组团级公共设施结合居住组团沿主要道路形成。
规划区内共安排两处,分别位于北部滨河地区和南部工业大道南端。
社区级公共设施主要结合居住社区布局,主要安排托幼、居委会、社区服务中心等社区性服务机构。
二、布局规模
现状石滩镇经济发展不高,公共服务设施欠缺,规划中考虑区内公共设施为周边地区服务,特别是教育、文娱体育和医疗等设施,在数量、规模上在国家标准基础上适当提高。
布局规模具体见公共服务设施配套设施一览表。
三、公共服务设施分类规划
1、商业服务设施
结合核心功能区,沿石滩大道设置金融贸易、商业购物用地;在工业大道南设置一处大型贸易市场;沿工业大道沿线设置一系列商住用地。
2、教育设施
规划共配置2所中学,5所小学,9所托幼;扩大原有的包斯高职业培训中心,形成石滩镇职业培训的主要场所。
3、文娱体育设施
本区设置1处文化中心,1处体育中心,2处运动场及多个文化站、青少年活动中心。
4、医疗卫生设施
规划安排2所综合医院,1处社区卫生服务中心。
5、行政管理设施
规划设置1处镇级行政管理中心。
8处社区服务中心,12处居委会,2处街道办事处,2处派出所、工商所、税务所等行政管理设施。
6、市政公用设施
规划设置一处邮电总局,七处邮电所,一处消防站以及一座变电站。
公共服务设施配套一览表
级别
数目
规模
用地面积(m2)
建筑面积(m2)
教育设施
小学
小区
5
18-24班
10000-15000
3500-4500
中学
居住区
2
24-30班
19000-50000
8000~10000
托幼
小区
9
6-8班
医疗卫生
综合医院
居住区
2
500-800床
27000-50000
2300-2800
社区健康
服务中心
小区
1
1500-2000
文娱体育
影剧院
城市,居住区
800座
2000-3000
文化活动
中心
城市,居住区
1
8000-15000
4000-6000
文化活动站
小区
9
根据小区情况和需要设置
青少年活动中心
小区
根据小区情况和需要设置
老年人活动中心
小区
3
根据小区情况和需要设置
体育中心
城市
1
40000-50000
运动场
城市
2
30000-50000
600-1000
行政管理设施
街道办事处
居住区、街、镇
每行政街区设一处,宜与有关机构形成综合楼
800-1000
派出所
居住区
每行政街区设一处,宜与有关机构形成综合楼
800-1200
工商所
居住区
每行政街区设一处,宜与有关机构形成综合楼
400
税务所
居住区
每行政街区设一处,宜与有关机构形成综合楼
400
社区服务
中心
居住区
8
宜与有关机构形成综合楼
300
商业服务设施
综合商场
居住区
宜与文化、金融等形成居住区中心
2000-4000
贸易市场
居住区
1
66000
1500-3000
市政公用设施
邮政所
居住区
8
400
邮政支局
居住区
1
宜与文化、金融等形成经济中心
1000-2000
社会停车场
城市
1
3000-6000
10000
公交总站
城市
9000-30000
变电站
城市
1
根据现状调整
消防站
城市
1
6400
1600~3500
第九章道路交通规划
一、发展策略
1、遵循镇区总体规划确定的主要道路骨架,充分考虑新城区与周边其它功能区之间的交通联系。
2、强化与城市环路及交通性主干道的联系,线型尽量笔直通畅,快速便捷;强调与核心功能区的联系及景观功能;力求形成清晰的级别划分和便于实施高效的交通组织与管理;适当加大路网密度和道路面积。
3、道路规划与交通组织充分考虑与城市绿化景观的有机结合,使路网在满足交通需求的同时,成为城市景观空间展示的通廊,尤其要强化与增江的视觉联系,形成条条大路通增江的景观效果。
4、公共交通与自行车交通系统的建设应是未来新城区的主要发展方向。
在新城区道路断面设计中将自行车系统与机动车道路系统分开,考虑开辟公交专用线的可能性,公交总站、站点以及线路设计以全镇为一个大系统,做统一部署。
二、路网系统
1、总体上采用方格网状的相对均匀的路网形式,形成“两横两纵”的主干道系统,“四横四纵”的次干道系统,“环+发散式”的支路与组团路系统。
2、配合新城区功能分区与布局结构,道路形成4级路网结构。
(1)主干道:
红线宽度控制在30、45、60米;其中增江大道和石滩大道既是镇区的轴线路,又是新城区交通景观主轴,设计红线宽度60米,双向8车道;石滩大道北规划主干道设计红线宽度45米,双向6车道,滨河路主干道设计红线宽度30米,双向6车道。
(2)次干道:
设计红线宽度30米,双向4车道;包括交通性次干道、生活性次干道、综合性次干道。
次干道一般位于各功能片区的中间,基本形成“四纵四横”的结构,起到辅助运输、划分边界和景观过渡的作用。
(3)支路:
红线宽度控制在12~20米,支路在新城区中形成系统,主要用于各功能片区用地划分和局部地块的交通出入。
(4)组团路:
红线宽度控制为10米,主要为
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