中国房地产市场的投机行为分析.docx
- 文档编号:27316871
- 上传时间:2023-06-29
- 格式:DOCX
- 页数:19
- 大小:223.76KB
中国房地产市场的投机行为分析.docx
《中国房地产市场的投机行为分析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中国房地产市场的投机行为分析.docx(19页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
中国房地产市场的投机行为分析
中国房地产市场的投机行为分析
徐 蜚,任 宏
(重庆大学建设管理与房地产学院,重庆400044)[摘 要]从行为金融学的视角,对我国房地产市场的投机性表现以及普通投资者参与市场投机活动的心理进行研究,并
结合我国房地产市场的特点,提出规范房地产市场发展、防止过度投机的政策建议,包括加强对投资者的教育、控制房市操纵
行为、发挥有关部门的引导作用、进行政府干预等。
[关键词]房地产市场; 投机行为; 投机心理
[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1007-9556(2006)04-0087-06AnalysisonsomeSpeculationBehaviorinChineseEstateMarket
XUMan,RENHong
(SchoolofConstructionManagementandEstate,ChongqingUniversity,Chongqing400044,China)
Abstract:
FromtheperspectiveofBehavioralEconomics,thispapermakesaresearchonpsychologyparticipatinginspeculationbehavio
inChineseestatemarketanditproposessomepolicysuggestionbasedonthefeaturesofChineseestatemarket.
KeyWords:
estatemarket;speculationbehavior;psychologyofspeculationbehavior 长期以来,以有效市场假说(简称EMH)为核心
内容的理性市场理论,是人们分析房地产市场价格
运行机制的基本框架。
然而,随着实证研究的深入,
人们发现,房市会受到强烈的投机心理影响,投机现
象在房地产市场中普遍存在。
许多学者对房地产市
场的投机性进行了多维度研究,并对投机性的成因
给出了多种解释,但迄今为止,没有人对房地产市场
的投机行为进行微观心理学方面的解释。
本文将从
行为金融(行为金融是对金融行为———金融市场参
与者行为的心理学分析)的独特视角,从市场参与者
(主要是个人投资者)的投机心理分析出发,研究我
国房地产市场交易中的投机行为。
在此基础上,本
文提出加强投资者教育,防止过度投机,促进房地产
市场健康、稳定和持续发展的政策建议。
一、房地产市场投机理论综述
投机交易是市场交易的天然组成部分,只要有
市场,就有投机活动。
经济学意义上的投机,是指投
机者以资本利得为目的,在不确定的环境下,在预期
到市场价格变动对自己有利时买入(卖出),在未来
某一时刻卖出(再买入)的交易。
也就是说,投机是
在商业和金融交易中甘冒特殊风险,企图获得特殊
利润的行为(格林沃德,1983)。
马克思指出,资本主
义生产方式的进步不仅创造了一个享乐世界,随着
投机和信用事业的发展,它还开辟了千百个突然致
富的源泉。
随着现代虚拟资本市场的建立和发展
在大量投机资本的配合下,投机也进入了一个新的
发展时期。
房地产市场的投机理论主要是以分析市场参与
者的本性、心理和社会行为等为基础,可分为早期的
房地产市场投机理论和最新的行为金融学理论。
(一)早期的投机理论
弗里德曼(MiltonFriedman,1953)认为不存在稳定的投机活动,因为投机者在价格上升时买进、在价
格下跌时卖出的高买低卖会使他们亏损。
由于投机
者能够正确预测基础价值将要发生的变动,或者发
现市场价格对基础价值的偏离,通过在市场中逆势
操作,从事获利性的低买高卖交易,将价格拉回到基
础价值,从而稳定了市场。
对早期市场投机理论做出突出贡献的学者有凯
恩斯、凡伯伦和加尔布雷斯等,他们对市场投机行为
的分析主要集中在三个方面。
1.人的本性(humannature)分析。
大多数人对
长期投资有胆怯、贪婪、不耐烦和不安全心理。
凯恩
斯在解释人们为何愿意进行短期投资时指出:
“由于
人的生命有限,人的本性要求人们快速获取收益;人
们在快速赚钱方面有着特殊的热情,而长期收益对
一般人来说贴现率较高。
”凯恩斯还指出,投机与人
的“赌博本能”(gamblinginstinct)有关,具有“赌博本
能”的人是愿意为投机活动付出代价的。
另一个与
人的本性有关的是“动物本能”(animalspirit),即人
们存在一种自发行事而不是无所事事的冲动,并会
自发产生乐观情绪。
2.按常规(convention)行事的原则。
人的本性与
投资过程中不确定性的共同作用,会产生一种特定
的投机心理,即现实中人们之间存在默契,大家都按
照常规来行事。
在按照常规行事时,人们会假设现
有的市场价值是唯一正确的,它是人们所了解的能
影响投资收益的各种事实综合作用的结果,从而其
只能随人们认识的变动而变动。
投资者依照常规进
行投资决策会遵循三个重要原则:
(1)人们在很大程
度上忽略了对无法获知的未来变化的期望;
(2)当前
价格是所有人对未来预期的加总,并会反映人们现
有的一些看法;(3)每位投资者都试图参照市场参与
者的一般行为来进行决策,这样,每个人都力图模仿
别人的行为,也就产生了通常所说的“常规判断”
(conventionaljudgment)。
在房地产市场为投资提供
流动性的情况下,每位投资者会感到面临很大风险,
而且这种风险的大小会随其掌握信息的变化而变
化。
但是,由于投资者的判断是靠常规形成的,他们
不会认真考虑这些风险,并且还认为即使真的出现
变化,也会有充分的时间调整自己的投资策略,因
此,投资者往往认为短期投资比较安全,而较少考虑
长期投资。
3.投机动力(dynamicsofspeculative)和投机情绪
分析。
金德尔伯格认为,一种资产或一系列资产的
价格若在一个连续过程中急剧上涨,初始的价格上
涨会使人们产生价格进一步上涨的预期,从而吸引
新的买主。
当然,上述预期并不必然产生市场投机
性,以投机快感为特征的大众心理才是市场投机狂
热背后的驱动力。
当房价长期连续上涨时,市场参
与者的认识能力会发生变化,即人们心理情绪的改
变会引发思维偏见的产生。
投机情绪的产生是自发
的,不需要别人诱导,当投机情绪高涨时,乐观的投
资者会多方面解释房价上涨的原因,所以说,一般投
资者在很大程度上不需要从现实生活中寻找解释。
(二)市场投机理论的新进展:
行为金融对投机
的分析
Harrison和Kreps(1978)根据具有类内同质的两
类交易者对投机问题进行了研究。
他们认为,如果
交易者对市场的判断是理性预期的,他们就是理性
交易者。
Tirole(1982)、Leach(1991)认为,理性投机
是可能存在的,但相对非理性的交易同样值得关注。
由于受到预期和信息获取与处理上的限制,非理性
投机者可能在投机博弈中成为实际的亏损者和不稳
定者。
Black(1986)对金融市场中的噪声进行了系统阐
述。
DeLong(1990)认为,由于存在以噪声信号为交
易依据的噪声交易者,因而金融市场中存在噪声交
易者风险。
通过将不知情的非理性交易者模型化为
噪声交易者,DeLong指出,这些交易者在与理性交
易者进行交易时,实际上是正反馈交易者,在理性投
机者发动的投机冲击下,二者的交易序列形成一条
正反馈链,其结果是使市场价格偏离基础价值,市场
产生不稳定。
投机理论的最新进展是从行为金融的独特视角
对投资者行为进行解释,其中,耶鲁大学的罗勃特·
希勒关于社会心理和社会动力学的研究最为引人注
目。
希勒创造性地提出资产投机的“大众模型”理
论,并将其用于解释“现实资产价格为何比EMH的
预期具有更大的易变性”。
所谓“大众模型”(popular
model),是指在资产价格形成过程中,被个人或机构
投资者广泛应用,以形成他们预期的一种思维习惯。
在该模型中,资产价格受到社会心理尤其是投资者
潮流和时尚(fadsandfashion)的广泛影响。
大众模
型没有完全否定EMH理论,只是认为它是一种很
少出现的极端情况,可以有选择地应用于对实际市
场的理解。
与其他金融市场理论相比,“大众模型”
是一种简单、自发的,包含大量因果推测和假想的相关性、周期性以及其他经济变量的理论机制(希勒,
1989)。
与社会心理理论一样,与“大众模型”的应用
紧密联系的是投资者的行为模式,如沟通模式、反应
时滞和社会规范等。
“大众模型”一般通过两种方式
影响市场上的资产价格:
(1)使人们对经济数据做出
错误反应,即反应过度或反应不足;
(2)理论所涵盖
的因素本身具有易变性,这使人们在分析股价走势
时,往往不考虑经济基本面情况。
“大众模型”可以
产生反馈环(feed-backloop)和恶性循环(viciouscir-
cle),即投资者对价格的反应引起价格的进一步变
动,价格的进一步变动又导致投资者进一步做出反
应。
通过对社会学中的社会动力机制进行研究,希
勒发现,投资是一种社会活动,投资者的行为、投机
性资产的价格势必受社会运动的影响。
Banerjee(1992)、Bikchandani(1992)、Caplin和
Leahy(1994)、Lee(1997)、Chari和Kehoe(1998)等人认
为,宏观经济基础和金融资产价格之间之所以缺乏
唯一的对应关系而产生多重均衡,是因为投资者在
信息不完备或信息不对称环境下的预期形成模式会
导致“羊群行为”。
这些学者的模型解释了投资者在
信息不对称环境下产生“羊群行为”为什么可能是理
性的:
如果每个投资者拥有一些私人信息,而且知道
其他投资者也拥有私人信息,那么,在不能有效地分
享他人信息的情况下,观察他人的行为也可以获得
他人信息的有用线索,从而使得模仿他人成为一种
理性的行为。
Calvo和Mendoza(1998)认为,即使是在投资者
同时进行投资决策的情况下,也可能存在“羊群效
应”。
在存在信息摩擦的情况下,随着世界资本市场
规模的扩大和市场行为的日趋复杂,“羊群行为”可
能会越来越普遍。
随着全球化进程的加快,收集关
于某一个特定国家的信息并辨明信息真假的成本会
加大,经理们在面临信誉成本的情况下,会模仿市场
上通行的资产组合,此时,谣言也可以诱发“羊群行
为”,进而使经济从一个没有投机攻击的均衡转到一
个有攻击的均衡。
二、我国房地产市场的投机行为分析
房地产市场的投机行为是由人的本性和投机心
理等因素共同决定的,它是房地产市场运行中普遍
存在的现象。
我国是发展中国家,人均收入水平较
低,与发达国家相比,绝大多数“富裕的”投资者实际
上是“中产阶级”,按照加尔布雷斯的投机心理分析,
这类投资者更想实现“不需努力的富裕”。
另外,在现有的投融资体制下,我国居民投资渠道狭窄,其在
面对房市这一新生事物时出现投机冲动也是正常
的。
我们将从宏观和微观两个角度,对我国房地产
市场的投机行为进行分析。
(一)我国房地产市场投机的宏观表象
1.土地价格具有不断上涨的趋势。
林毅夫认
为,在经济发展中,随着社会总需求的增长,供给弹
性越小的要素,价格增长越快。
土地的供给弹性很
小,再加上土地的稀缺性,土地价格的不断攀升就在
所难免,这也促使不少投资者将资金投向土地或房
产。
从中经网提供的数据来看,我国的土地价格从
2001年第4季度开始攀升,其中,居民住宅用地交
易价格在2002年第4季度至2003年第4季度,各季
的增长幅度都在10%以上。
2004年第1季度的增
幅虽稍有回落,但其后的季度同期比增长率又达到
10%以上。
尽管2005年第1季度增幅有所回落,但
仍达1.39%。
2.房价持续上涨。
进一步考察房价的波动可以
发现,虽然房价的年增长速度处于波动状态,而且
1988~1995年商品房价格上涨幅度较大,波动幅度
也较大(见图2),但房价一直处于上涨的态势,全国
商品房价格由1990年的每平方米703元升至2001
年的2226元,增长了2.16倍。
在房价持续走高的
同时,我国的房地产需求依然十分强劲,房价的上涨
并没有抑制市场的需求,房地产市场的需求比以前
更加旺盛。
从表1可以看出,自2001年以来,我国商品房
和商品住宅的销售价格逐年上涨,且上升幅度逐年
加快。
2005年第1季度,全国商品房平均销售价格
同比增长12.5%,增幅提高5.8个百分点,其中,住
宅售价增长13.5%,增幅提高7个百分点。
据国家
发改委发布的消息,2006年1月,70个大中城市房
屋销售价格同比上涨5.5%,涨幅比上月下降0.7个
百分点;环比上涨0.9%,涨幅比上月提高0.3个百
分点。
同期,新建商品住房销售价格同比上涨
6.9%,涨幅比上月回落0.2个百分点;环比上涨
0.8%,涨幅比上月提高0.1个百分点。
面对房地产价格不断上升的趋势,投资者会预
期资产价值在未来进一步升值,因此,他们纷纷扩大
对房地产市场的投资。
3.我国房市的波动较大。
由于土地总量有限,
对土地的需求会不断增长,从长期来看,房地产的价
格会呈上升趋势,房地产具有保值、增值之功效,因此,房地产市场是被人们普遍看好的投资场所。
但
是,我国的房地产热并不是投资热,而是投机热,各
种非理性投机及非法投机行为都出现在市场中。
出
现市场投机之风是我国房地产市场不完善的表现,
而土地使用权价格未全部进入房地产价格则在客观
上增大了房地产投机的空间。
例如,1992年以后,
我国房地产业快速发展,月投资最高增幅曾高达
146.9%,致使房地产市场在局部地区出现混乱,在
个别地区出现较为明显的房地产泡沫(如海南省)。
从海南省的房地产价格波动来看,1988年房地产平
均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方
米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增
长257%。
1993年上半年,房地产价格达到顶峰,为
7500元/平方米,从1993年下半年开始呈现回落趋
势。
另据统计,海口市地价1991年最高为
98万元/亩,1993年涨至680万元/亩,到1996年初
又下降到100万元/亩,基本上回落到1991年的水
平(唐健,1996)。
尽管我国1993年下半年开始实施
的宏观紧缩政策在一定程度上抑制了房地产投机之
风,但房地产投机的空间和市场条件并未消除,非理
性投机和非法投机的隐患依然存在,由此导致的房
地产价格暴涨暴跌难以避免,进而引起房地产市场
的剧烈波动,使房地产市场的稳定性较差。
(二)我国房地产市场投机行为的微观机理分析
无论是从房地产投资的收益率还是波动性来分
析,都可以看出我国房地产市场存在着较强的投机
性,上述投机行为的宏观表象背后隐藏着普通投资
者投资本性、投机心态等微观机理。
因此,从行为金
融学的角度分析普通投资者的投机行为和投机心
理,就显得非常必要。
1.房地产的需求弹性小,即它不会随着价格的
波动而大幅度变化。
对比图4和图5可以看出,尽
管商品房价格不断上涨,但商品房销售面积仍然不
断增加。
同时,土地资源的有限性、土地供给与需求
矛盾的日益突出,使得房地产价格具有与物价水平
同步上涨的特性,即房地产具有抵抗通货膨胀的能
力。
这种保值和增值功能刺激房地产购买者把购买
房地产当作一种投资,而不仅仅是为了使用。
这种
稳定和潜在的需求特性又会给人一种错觉,即买房
子就会保值、增值。
这种错觉还影响到房屋开发商
和金融机构,使开发商产生过高的投资期望,使金融
机构过于低估投资风险。
我国房地产投资者普遍存在较强的乐观情绪,这是与人的本性有关的“动物本能”。
人们在房地产
市场中的行动很大程度上是源于这种自发的乐观情
绪,这种普遍乐观的情绪在我国的房地产市场中表
现得尤为明显,特别是在房价持续上涨阶段。
从图3和表2中可以看出,自2001年以来,我国的房屋销售价格指数连续几年持续上涨,而商品
房销售面积有增无减,这已经违背了经济学的规律
———在价格上涨的情况下,需求会减少。
我们可以
得出这样的结论:
人们的投资情绪高涨,整个社会存
在对房地产快速增值的乐观预期,由于投资者预期
资产价值在未来会进一步升值,因而他们纷纷扩大
投资。
如果在一段时间内房地产需求趋热,价格逐
渐升高,那么,对需求的预期就相应增大,这将促使
房地产价格上涨,最终导致房地产热上加热。
正是
这种普遍乐观的心理驱使人们将大部分储蓄资金投
向房地产市场,有些人甚至东挪西借或向银行贷款,
这又为部分寡头操纵房市、谋取暴利提供了便利,导
致市场投机性增强,从而使房价飞涨,大大超过其重
置成本,产生房价泡沫。
2.我国房地产投资者普遍存在赌博心理。
由于
历史和制度方面的原因,一般性的博彩业在我国是
被禁止的,而体育彩票、足球彩票以及股票、房产投
资等受到法律保护,而且为社会大众普遍欢迎。
房
地产市场的赌博特性是与投机性密切联系的,从某
种程度上可以说赌博特性就是投机性。
房市的投机
性强,也就隐含了较大的赌博性。
这种赌博性会诱
使一部分“赌徒式”房地产投资者的热情参与,而这
类投资者的热情参与势必会增强房市的赌博性和投
机性。
3.我国房地产投资者普遍持暴富心态,即存在
“赚大钱”的心理。
进入房地产市场的投资者大都是
为赚钱而来,再加上一些新闻媒体的不当引导,许多
房地产投资者都希望快速致富,甚至一夜暴富。
他
们在炒房过程中,往往追求赚大钱,既不分楼盘品质
的好坏,也不论房屋价格的高低,只是一味地买进,
这种购买心理和行为势必会增强房市的投机性。
4.我国房地产投资者普遍存在追求时尚的从众
心理。
根据“大众模型”,房价会受到社会心理特别
是投资者潮流和时尚的影响,这在我国房地产市场
中表现得尤为明显。
一部分年龄较大的房地产投资
者,每天通过看报、读杂志等了解房价走势,很多年
轻人更是将评价房价走势、提供小道消息作为日常
谈话的重要内容,公务员、教师等也纷纷加入炒房大
军。
在这些潮流与时尚的影响下,人们开始崇拜那
些具有智慧、诚实可靠、有洞察力和市场创造力的市
场精英,并对这些人产生了特别的信任感,乐意将资
金交由他们代理,投向房市。
当炒房、论房取代股票
成为社会的一种时尚时,追随时尚与从众心理往往会因某些偶然因素,引发众多小户的盲目跟风和效
仿,从而进一步增强了市场的投机性,增大了房地产
泡沫成分。
三、结论与启示
房地产市场的资源配置功能是理性市场所必备
的,但在充满投机行为的房地产市场中能否实现这
一功能值得怀疑。
近期的研究证明,如果价格是非
理性的,房市就不能很好地实现资本资源的有效配
置。
我国的资本市场建立时间不长,对国有企业改
革和投融资体制的完善已起到明显的促进作用,显
示出很强的生命力。
然而,我国房地产市场投机性
强的问题仍然长期存在。
我们拟结合对投机者行为
和投机心理的分析,提出规范我国房地产投资者行
为的措施。
(一)加强对投资者的教育,使其树立正确的投
资理念
我国房地产市场起步较晚,投资者缺乏足够的
投资知识,自我保护意识和能力较差。
大多数投资
者盲目跟风,具有明显的“羊群效应”,突出表现为中
小户的“追涨杀跌”行为,这增强了房地产市场的投
机性和风险性。
因此,应通过各种渠道,借助各种媒
体,采用多种形式,对投资者加强教育,使众多中小
投资者树立正确的投资理念。
(二)加大信息披露力度,控制房地产市场操纵
行为
受巨额利润的诱惑,市场操纵行为在房地产市
场运作中不可避免,这大大增强了我国房地产市场
的投机性。
这种因信息不对称而产生的投机性,会
造成房地产市场收益分配的不公平,严重挫伤普通
投资者参与房地产市场运作的积极性,损害广大投
资者的利益,最终会阻碍我国房地产市场的健康发
展。
因此,政府监管部门必须严格控制价格操纵带
来的市场投机性,采取措施,保证相关信息发布的准
确性与及时性。
(三)积极发挥有关部门的引导作用
应发挥证券监管部门、新闻媒体及中介机构的
作用,对市场投机行为和投机心理加以正确引导,防
止市场中极端投机狂热的形成。
政策面上的利好消
息往往会通过特定的传导机制诱发投机泡沫的产
生,此时极易产生金融错觉———人们仅根据现在及
过去的价格上涨趋势来推断未来价格的上涨,表现
出盲目自信,认为自己能够在价格下跌之前抛出房
地产。
这一过程被罗伯特·J·希勒形象地称为“反馈
环”(feedbackloop)和“恶性循环”(viciouscircle)。
实
际上,在房价与投资者反应的相互作用过程中,有关
部门可以通过发布新闻及公布一些实质性的信息,
在抑制投机心理过度膨胀方面发挥积极作用。
(四)政府干预
政府干预的目标应该是规范和引导房地产市场
发展,弥补市场失灵的缺陷,而不是取代市场。
政府
的干预手段应避免单一化、简单化,通过运用宏观、
间接的调控方式,在微观规制领域谨慎从事。
[参考文献]
[1]格林沃德.现代经济辞典[Z].北京:
商务印书馆,1983.
[2]马克思.资本论(第1卷)[M].北京:
人民出版社,1975.
[3]中国房地产市场年鉴编委会.中国房地产市场年鉴(1996年)[M].北京:
中国计划出版社,1996.
[4]唐 健.市场机制渐成,调控作用日显———我国地价现状评析[N].中国土地报,1996-11-14.
[5]马洪潮.中国股市投机的实证研究[J].金融研究,2001,(3).
[6]张金明.论我国房地产市场的预期性质[J].现代财经,2000,(3).
[7]高 波.中国房地产市场发育和规范化运行的制度分析[J].南京大学学报,1998,(4).
[8]侯岳峰.房地产投机行为分析及对策探讨[J].经济问题,1994,(3).
[9]周京奎.中国房地产投机理论与实证研究[J].当代财经,2004,
(1).
[10]罗伯特·布伦纳.繁荣与泡沫[M].北京:
经济科学出版社,2003.
[11]罗伯特·J·希 勒.非理性繁荣[M].北京:
中国人民大学出版社,2001.
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 中国房地产 市场 投机 行为 分析