《珠海市地价管理规定》修订听证报告.docx
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《珠海市地价管理规定》修订听证报告
《珠海市地价管理规定》修订听证报告
珠海市自然资源局根据《珠海市人民政府关于印发珠海市重大行政决策听证办法的通知》(珠府〔〕号)、《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市重大行政决策程序规定的通知》(珠府办〔〕号)的规定,于年月日下午时至时分在市自然资源局号楼一楼会议室公开举行《珠海市地价管理规定》修订听证会。
在听证会上,陈述人就《珠海市国有建设用地地价管理规定》(修订征求意见稿)修订背景、依据、修订内容和《土地用途(类别)修正系数表》的有关内容进行了详细说明,与会代表就该规定修订的可行性、合理性以及对各方的利益的影响充分发表了意见,提出了修改建议。
会议取得了预期效果。
现报告如下:
一、听证基本情况
听证项目:
《珠海市国有建设用地地价管理规定》(修订征求意见稿)
听证时间:
年月日下午:
听证地点:
市自然资源局号楼一楼会议室
听证机构:
市自然资源局
主持人:
市自然资源局黄素茵
听证员:
市自然资源局许爱红
听证员:
市自然资源局赖文韬
记录员:
市自然资源局李相洵
陈述人:
市自然资源局林欣
市自然资源局钟振翔
广东思远土地房地产评估咨询有限公司:
陈秋红
听证代表:
(实际参加会议个单位人,个人代表人,共人),分别是:
市人大:
吴薇;市政协:
王剑锋;台盟珠海市支部:
邹佳平;珠海市金湾区人民政府:
杨诗媚;珠海市高新区管委会:
陈丽瑜;珠海市商务局:
韩雪娇;珠海市评估协会:
何颖仪;珠海市龙光房地产开发有限公司:
冷静;珠海仁恒和由置地有限公司:
梁茜;珠海市天泉房产开发有限公司:
李凌云;珠海优特房地产开发有限公司:
李明红;广东陆地土地房地产估价有限公司:
陈纪荣;珠海诚正房地产评估有限公司:
刘丽君;深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司珠海分公司:
潘毅;珠海国睿中恒资产评估事务所:
曾志红;市民代表:
蔡旭、谢伟健、邓永杰、黄鸿峰。
二、听证事项说明
陈述人就《珠海市国有建设用地地价管理规定》(修订征求意见稿)修订背景、依据、修订内容和《土地用途(类别)修正系数表》的有关内容进行了详细说明。
为加强地价管理,维护土地市场正常秩序,进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度,根据自然资源部、省自然资源厅的有关规定,我局开展了我市地价管理规定的修订工作。
根据《广东省行政机关规范性文件管理规定》的要求,现就修订的有关情况说明如下:
(一)制定目的和必要性。
《珠海市人民政府关于印发珠海市地价管理规定的通知》(珠府[]号)自年月日起施行以来,国家及省级层面已陆续出台一系列涉及地价计收的政策及规范性文件:
《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔〕号)要求,市、县国土资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估,由土地估价师完成土地估价报告,并按要求由报告出具方履行电子备案程序,取得电子备案号。
各地要将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据,并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况,集体决策确定土地出让底价。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴、退缴地价款的,市、县国土资源主管部门应当按前述要求组织评估,不得在未经评估情况下,依据会议纪要和抄告单等形式或授意中介机构评估等方式确定补缴、退还地价。
《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)>的通知》(粤国土资规字〔〕号),对采取租赁、先租后让、租让结合等方式供应工业用地和相关地价问题进行了明确。
《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔〕号)中规定,年月日开始,各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。
年月日起实施的《土地利用现状分类》()代替原国标()。
《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔〕号),对出让地价评估的定义、目的、原则、方法、程序等进行了明确,进一步规范了拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款的评估。
针对上述文件的出台,我市需对现有地价管理政策进行变更及补充,形成规范完善的地价管理规定。
(二)修订依据。
.《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》(国办发〔〕号)
.《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔〕号)
.《国土资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引>的通知》(国土资厅发〔〕号)
.《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔〕号)
.《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)>的通知》(粤国土资规字〔〕号)
.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔〕号)
.《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔〕号)
.《广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知》(粤自然资利用发〔〕号)
.《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版)的通知》(粤府〔〕号)
.《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》
.《土地利用现状分类》()
(三)主要内容。
.文件标题修改。
鉴于国家已在探索国有农用地地价管理,故适用于国有建设用地使用权的《珠海市地价管理规定》标题进一步细化明确为《珠海市国有建设用地地价管理规定》。
.《规定》修订的主要内容:
()第二条根据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》和我市基准地价更新成果进行补充和修改。
该条款在地价款所指中根据上级文件新增了土地使用权出让地价评估价格的相应内容,并对接我市基准地价更新成果重新明确了地价内涵。
具体修订为:
本规定所称的国有建设用地使用权价款,是指国有建设用地使用权的出让价款(以下简称地价款),包括经市政府批准定期公布施行的基准地价、评估市场价格和逐宗委托土地估价机构开展的土地使用权出让地价评估价格。
地价内涵中土地开发程度除万山海洋开发试验区的为“三通”(宗地外通路、通电力、通电讯)外,其他区域的土地开发程度为“五通一平”(宗地外通路、通给水、通排水、通电力、通电讯和宗地内土地平整),各用途(类别)修正系数详见附件,本规定另有规定或土地出让合同(协议)另有约定的除外。
评估市场价格是指自然资源行政主管部门按照我市规定每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格。
土地使用权出让地价评估价格是指土地估价机构按照《国有建设用地使用权出让地价技术规范》等规定的程序和方法,参照珠海正常市场价格水平,评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
(2)第三条根据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》、《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》及《广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知》对原条款进行了规范且细化的表述。
其中规划报建、规划验收核地价情形根据前述文件规定统一表述为“用地单位在取得土地使用权后经依法批准改变原计缴地价已确定的规划设计条件的”情形。
(3)
具体修订为:
自然资源行政主管部门依以下及相关法律法规规定等情形,根据用地单位申请按照受理时的地价管理规定办理地价核实手续:
(一)用地单位以有偿使用方式取得土地使用权申请办理用地批准手续的。
(二)用地单位在取得土地使用权后经依法批准改变原计缴地价已确定的规划设计条件的。
(三)用地单位向不动产登记机构申请办理不动产确权的。
()第五条的适用范围调整为“我市行政区范围内(不含横琴新区及一体化新扩展区域)”,横琴新区及一体化新扩展区域的地价管理文件已由横琴新区自行制定。
()第六条考虑到国土及规划部门处于机构改革期间,故将国土部门和城乡规划部门统一修改为“自然资源行政主管部门”。
具体修订为:
自然资源行政主管部门负责本规定的具体实施工作。
各区人民政府(经济功能区管委会)、建设行政主管部门、财政、监察、发展和改革、国资管理、不动产登记、税务管理等部门,依据部门职责配合做好地价管理相关工作。
(5)第九条原对供地方式由有偿划拨变更为无偿划拨的地价款的处理未作规定,本次修订作以下补充完善“经市政府批准,原已按有偿划拨方式缴交的地价不再作退还抵顶,原已按有偿划拨方式取得土地但欠缴地价款或作挂账处理的,不再追缴或原挂账手续作注销处理”。
(6)
具体修订为:
对原经批准以有偿划拨方式提供土地使用权的用地,符合《划拨用地目录》规定的,其供地方式由有偿划拨变更为无偿划拨,经市政府批准,原已按有偿划拨方式缴交的地价不再作退还抵顶,原已按有偿划拨方式取得土地但欠缴地价款或作挂账处理的,不再追缴或原挂账手续作注销处理;不符合《划拨用地目录》规定的,经依法批准土地取得方式由划拨改为出让后,再按本规定补交地价。
(7)第十一条依据第三条的修订内容对新增的土地使用权出让地价评估价格和原评估市场价格的适用情形作出区别阐述为第十一条第(五)和第(六)项;另《市政府工作会议纪要》([]号)已明确对历史批复留用地开发经营性房地产的用地指标至今尚未消化完毕的,原则上一并纳入旧村改造城市更新中消化解决,不得再单独批准进行房地产开发,国土部门不再核定留用地开发经营房地产用地指标,故对第十一条原第
(二)项留用地进行经营性房地产开发地价内容作删除处理;第十一条原第(三)项的所述情形不仅存在于“协议出让方式取得”的情形,故修改为“出让方式取得”的表述更为严谨;第十一条原第(四)项“规划部门首次确定的建设规模超过容积率的”表述经相关业务部门反映易引起歧义,现修改为“规划部门首次确定的建设规模超过容积率的”。
(8)
具体修订为:
为规范土地使用者依法使用土地,按以下方式计收地价:
(五)已出让用地不动产确权登记申请的建筑面积超出《建设工程规划许可证》的超建部分,经行政主管部门确认属规划许可合理误差范围的,采用评估市场价格计收。
(六)经依法批准改变原计缴地价已确定的用地位置、用途、容积率等规划设计条件或本条第
(一)至第(五)项情形外其他情形涉及补交地价的,自然资源行政主管部门逐宗委托土地估价机构开展地价评估,并将土地估价机构出具的土地使用权出让地价评估价格作为重要参考,集体决策确定补缴金额。
如因改变土地使用条件等情形造成土地价值降低,不再退回相应地价款。
()原第十二条删除,因该条款核减原则与年的《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》的相关原则不一致。
()原第十四条调整为第十三条,并根据《广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知》关于“市、县自然资源部门在确定土地出让底价或核定因改变土地使用条件、发生土地增值应补缴的地价款前,要采用公开方式委托已经依法备案的土地估价中介机构逐宗进行地价评估”的要求,将“具体以办理当时相应用途的评估市场价格确定”修改为“土地价值按第十一条第六项规定确定”。
具体修订为:
以出让方式取得的国有建设用地使用权,因土地利用总体规划或者城市规划调整等原因,经市政府批准采用置换方式调整已经批准给用地单位或者个人使用的土地,新用地与原用地的土地价值须按等值原则处理,土地价值按第十一条第六项规定确定。
()原第十五条调整为第十四条,鉴于临时用地相关审批权限在各区人民政府(经济功能区管委会),并结合近年我市每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格,将条款“按照办理当时相应用途的评估市场价格标准的计收年租金”修改为“按照办理当时相应用途的评估市场价格标准的计收年租金,具体比例标准由各区人民政府(经济功能区管委会)根据辖区实际情况自行确定。
”。
()第十五条、第十六条属新增条款,根据《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)>的通知》要求,对我市依法采取租赁、先租后让等方式供应工业用地的相关地价问题进行了补充完善。
具体为:
第十五条依法租赁国有建设用地用于工业项目的,土地租赁期限最长不得超过年。
租赁底价采用公开方式委托土地估价机构进行评估,可按照租赁年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数后确定租赁底价。
续期时的地价款,可参照原租赁合同约定的价格评估确定,但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准。
第十六条通过招标拍卖挂牌方式取得工业用地土地使用权,采取先租后让方式使用土地的,中标人或竞得人可与自然资源行政主管部门签订“”的土地出让合同,在合同中应分别明确约定年基建租赁期、年投产租赁期和年出让期需缴纳的地价款,相应地价款均需采用公开方式委托土地估价机构进行评估后确定。
()第十七条属新增条款,依据《国土资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引>的通知》对我市属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目土地出让底价问题进行了明确。
具体为:
属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目,土地出让底价可按所在地土地等别对应工业用地最低价标准的执行。
(12)第十八条属新增条款,商业房地产受通达度影响较大,位于底层的商业用房优于楼上的商业用房,其房地产价值较楼上高,在现行的以平均楼面地价为表现形式的基准地价修正法中,通过合理的楼层修正体现地价随建筑物高度变化的规律,是在现行法律法规体系下较可行的做法,故本条规定商业用途建筑物的地价计收须进行楼层修正,并依据相应地价水平测算出附件的相关楼层修正系数。
(13)
具体为:
商业用途建筑物的地价计收须进行楼层修正(见附件)。
()原第十八条调整为第二十一条,并根据《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》对第(九)项原“已出让的加油站、加气站用地或加油、加气站混合用地经批准增加充电功能的”的表述修改为“经批准在现有停车场(位)等现有已出让建设用地上设立他项权利建设充电设施,并保持现有建设用地已设立的土地使用权及用途不变的”;第(十)项根据珠海市人民政府《印发关于进一步搞活我市房地产市场若干规定的通知》(珠府[]号)补充修改为“房改房、个人购买并已确权登记在个人名下的平价房、廉价房、经济适用房上市交易”;第(十三)项原“租赁(含临时)”修改为“临时租赁”;第(十四)项关于用地配建并无偿移交政府的公共服务设施部分的地价问题,鉴于用地公开出让时成交价已包含相应计容建筑面积,故此部分地价计收问题仅表述今后涉及变更的情形,即修改为“项目用地须配建并无偿移交政府的公共服务设施部分的建筑面积涉及变更的,地价不另计收亦不核减”。
()原第十九条调整为第二十二条,第
(一)项工业、物流、仓储用地情形中原“原则上不得分割转让”的表述进一步明确为“原则上用地及物业均不得分割转让”,并依据《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版)的通知》的要求列举制造业企业的工业物业产权可按规定分割转让的例外情形;第
(二)项新型产业用地情形依据《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)>的通知》关于由规划主管部门研究制定新产业、新业态发展的兼容性地类和相关控制指标的要求,将第二项增加“用于生活服务设施等配套的建筑面积比例由自然资源行政主管部门核定”的内容;第(三)项为新增情形,用于加强临时改变建筑使用功能类用地的监管,除符合国家支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新政策,可实行继续按原土地用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策(过渡期以年为限)情形的不另计收地价外,其余情形涉及土地增值的均需按规定补缴地价;第(四)项原“风景名胜旅游设施用地”根据《土地利用现状分类》()新国标规范表述为“风景名胜设施用地”;第(七)项为新增情形,在强调住宅小区配建的未纳入容积率计算的结建式地下停车位(库)在不涉及转让和转租的情况下不另计收地价的同时,依据《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》和《物权法》要求,明确相关产权登记及分割转让限制等规定。
具体修订为:
具有下列情形之一的,按以下规定计收地价:
(一)以出让方式取得的工业、物流、仓储用地,用于行政办公、生活服务设施及其他用地面积不超过总用地面积的(含本数,下同)、且行政办公、生活服务设施及其他用途的建筑面积不超过总建筑面积的时,不另计收地价;超过部分按相应用途的基准地价另行计收,其工业、物流、仓储用地用途不变,原则上用地及物业均不得分割转让;允许制造业企业的工业物业产权(不含行政办公、生活服务设施及其他用途物业)按幢、层的固定界限为基本单元分割转让用于引进相关产业链合作伙伴的生产型工业项目,原超出容积率部分未计收地价的生产性建筑面积转让应按土地使用权出让地价评估价格补缴地价。
(二)以出让方式取得的创意、软件、信息、动漫、无污染生产等新型产业用地,用于生活服务设施等配套的建筑面积比例由自然资源行政主管部门核定,不超过总建筑面积的时,不另计收地价;超过部分按相应功能的评估市场价格计收地价,其新型产业用地用途不变,原则上不得分割转让。
(三)经相关行政主管部门批准临时改变建筑使用功能的用地,符合国家支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新政策,可实行继续按原土地用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策(过渡期以年为限)情形的,不另计收地价;其余情形按批准临时改变后的建筑功能和批准年限,采用公开方式委托土地估价机构进行评估后确定应当补缴的地价款。
(四)以出让方式取得的风景名胜设施用地内,为其配套的永久性建筑物,建筑面积不超过总用地面积的时,不另计收地价;超过部分按相应用途的评估市场价格另行计收,其风景名胜设施用地用途不变,原则上不得分割转让;土地出让合同(协议)另有约定的除外。
(七)住宅小区配建的未纳入容积率计算的结建式地下停车位(库)可依法整体或分层办理不动产登记,不涉及转让和转租的不另计收地价;在符合建设工程规划的前提下,经建设等相关主管部门批准可分割销售的,地下停车位(库)整体应当按土地使用权出让地价评估价格补交地价,且地下停车位(库)的销售和使用应当首先满足业主的需要。
()原第二十条调整为第二十三条,其中地价补交标准依据第三条的修订内容和有关规定将“评估市场价格”修改为“土地使用权出让地价评估价格”,并补充完善“分割转让的部分属用地配套的”相关情形的规定。
具体修订为:
对本规定规定或土地出让合同(协议)约定原则上不得分割转让的项目,若经法院裁定或规划等部门批准分割转让的,按照办理当时相应用途的土地使用权出让地价评估价格补交地价;分割转让的部分属用地配套的,按配套的相应功能计收地价,其土地用途按原用地主用途确定。
(16)第二十六至第二十七条是关于本地价管理规定的解释部门、使用期限及施行时间。
(17)
具体修订为:
第二十六条本规定由市自然资源行政主管部门负责解释。
________________________________________________________________________________________________________________________________价格权价准,租赁(含临时)国有建设用地使用权用于经营性用途的,其________________________________________________________________________________________________第二十七条本规定自年月日起施行,有效期至年月日。
本规定施行后,《关于印发珠海市地价管理规定的通知》(珠府〔〕号)同时作废,市政府已颁布的其它地价管理规定与本规定相抵触的,以本规定为准。
根据《珠海市人民政府关于进一步规范我市重大行政决策听证工作的若干意见》(珠府〔〕号)要求,我局组织本次听证会,对《珠海市国有建设用地地价管理规定》(修订征求意见稿)的相关内容进行听证。
上述为本次修订的内容,其他没有提及的即和原来《关于印发珠海市地价管理规定的通知》(珠府〔〕号)一样,不涉及修订。
.《土地用途(类别)修正系数表》修订的主要内容:
本次《土地用途(类别)修正系数表》修订是结合《土地利用现状分类标准》()、《珠海市城市规划技术标准与准则》(版)、珠海市历年《土地用途(类别)修正系数表》,并经样点分析测算综合确定,与珠府〔〕号文的修正系数表相比,调整的地方在于两方面,一是框架上的变化、二是修正系数的调整。
()框架上的变化
①用地类别的划分
框架上保持原来的三级分类体系,并按照最新的《土地利用现状分类标准》()进行分类。
其中第一级分为“商服用地”、“工矿仓储用地”、“住宅用地”、“公共管理与公共服务用地”、“特殊用地”、“交通运输用地”和“农业生产用地”七大类。
二级类分类按《土地利用现状分类标准》做了拆分或调整。
包括原批发零售用地分为零售商业用地和批发市场用地,原住宿餐饮用地分为餐饮用地和旅馆用地,原科教用地分为教育用地和科研用地;原经营性道路用地分为轨道交通用地、公路用地、城镇村道路用地;新增了公园与绿地;风景名胜用地归入特殊用地;原“公共设施用地”修改为“公用设施用地”。
②细化了部分用途的含义内容
本次土地用途(类别)的含义根据《土地利用现状分类标准》()、《珠海市城市规划技术标准与准则》(版),结合上一轮的含义内容进行了修改。
如“大型商业整体项目场所用地”备注内容中增加了“其建筑面积物理连通,非分散分布”;增加了地下停车位(库)的地价修正;“港口码头用地”备注内容中增加“独立设置的游艇停泊码头及附属设施用地”等。
()修正系数上的调整
修正系数的确定原则是对比分析各类用途地价,采用分布规律和地价水平值最为接近的用地,作为修正参考类型,并确定修正系数。
由于本轮住宅用地变化幅度较大,因此原参考住宅地价修正的用地类型,其修正参考的用地类型和系数均发生变化,使其修正后的价格更接近实际。
根据《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》关于“年月日开始,各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。
”的规定,本次《土地用途(类别)修正系数表》中启用了“公共服务项目用地”的地价修正适用类型,并用于“公共管理与公共服务用地”、“特殊用地”、“交通运输用地”等用地的地价修正。
具体调整如下:
①商服用地
、餐饮用地,由住宅调整为商业;
、旅馆用地,由住宅调整为办公;
、会展用地,由办公调整为办公;
、汽车展销用地,由办公调整为工业;
、航空器材展销用地,由办公调整为工业;
、娱乐康体用地,由办公调整为商业;
、停车楼、地上停车库用地,由住宅调整为商业,并增加地下停车位(库)的地价修正为商业;
②工矿仓储用地
、采矿用地,由工业调整为工业;
③公共管理与公共服务用地
、机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地,由办公调整为公共服务项目用地
(一)(以下简称“公服
(一)”)的;营利性新闻出版用地、营利性教育用地、营利性医疗卫生用地、营利性社会福利用地为公服
(一)的;
、文化设施用地、体育用地,由办公调整为公服
(一)的;
、新增公园与绿地用地,其修正系数为公共服务项目用地
(二)以下简称“公服
(二)”的;
、单独制定公用设施用地地价,为公服
(二)的,营利性公用设施用地的修正系数为公服
(二)的;
④特殊用地
、军事用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地由办公调整为公服
(一);
、殡葬用地,由住宅调整为公服
(二)的;
、风景名胜设施用地,由住宅调整为公服
(二)的;
⑤交通运输用地
、铁路用地、轨道交通用地、公路用地、城镇村道路用地、管道运输用地,由工业调整为公服
(二)的;
、交通服务场站用地,由工业调整为公服
(二)的;
、机场用地,由工业调整为公服
(二)的;
、港口码头
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