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了解房地产
第一章房地产法概述
1房地产市场:
是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
特点:
(1)综合功能。
(2)多级市场。
(3)法定形式。
(4)部分限制。
(5)国家适度干预。
2房地产业
狭义:
指专门从事房地产开发经营的行业。
包括两类:
1)从事城市房地产开发和交易的。
2)从事开发经营成片土地的。
广义:
包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。
地位作用:
1)基础性。
2)先导性。
3房地产法
1)概念:
调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。
2)调整对象的内容:
(1)土地、房屋财产关系;
(2)土地利用和管理关系;
(3)城市房地产开发经营关系;(4)城市房地产管理关系;
(5)城市物业管理关系。
3)我国房地产法律体系:
(1)综合的法:
《宪法》《民法通则》
(2)专门的法:
《城市规划法》《土地管理法》《建筑法》
(3)相关的法:
《森林法》《渔业法》《草原法》《婚姻法》
4)我国房地产法的基本原则:
(1)土地公有原则;
(2)土地有偿使用原则;
(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则;
(4)房地产综合开发原则;
(5)城镇住房商品化原则;
(6)宏观调控与市场调节相结合的原则。
4房地产法律关系
1)主体:
国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民和个人。
2)客体:
主体的权利和义务共同指向的对象——土地和房屋。
3)内容:
权利、义务。
5《城市规划法》规定:
规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度:
一书——《选址意见书》
两证——《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》
第二章房地产管理体制
一我国现行的房地产管理体制
1国务院——领导和管理全国城乡建设。
职责:
1)批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划,以及批准经省、自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在地的市,人口在100万以上的城市和国务院指定城市的土地利用总体规划;2)批准征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的;
3)其他权限。
2地方人民政府
在权限范围内征用土地、申请建设用地的审批权,征用土地的批准权只能由省一级人民政府行使。
3土地行政主管部门
国务院——国土资源部土地管理局
4建设行政主管部门——建设部
职责:
1)指导全国住宅建设和城镇住房制度改革;
2)负责住宅和房地产行业管理;
3)指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作;
4)指导规范房地产市场。
第三章土地管理法律制度(上)
一概述
1土地管理法——国家为了实现管理土地的目的而制定的法律规范。
他调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及规划管理土地而产生的各种经济关系。
《土地管理法》的宗旨:
加强土地管理;维护土地的社会主义公有制;保护、开发土地资源;合理利用土地;切实保护耕地;促进社会主义经济的可持续发展。
2土地法律关系:
由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。
包括两类:
1)土地财产法律关系;2)土地行政管理法律关系。
二土地管理法的基本内容:
1土地用途管理。
将土地分为农用地、建设用地和未利用地,以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据,严格限制农用地转为建设用地,严格控制建设用地的总量。
2加强耕地保护。
1)突出了保护耕地总量动态平衡,加重了各级人民政府保护耕地的责任。
2)实行基本农田保护制度,将粮、油、棉、蔬菜等生产基地再内的耕地划为基本农田,实行严格管理。
3)调整土地收益分配办法,新增建设用地的土地有偿使用费,30%上缴中央财政,70%留给地方政府,专项用于耕地开发。
3提高征用土地的补偿标准。
征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
征用耕地的土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均产值的6-10倍,安置补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的4-6倍,土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍。
4加大查处土地违法行为的力度。
三土地管理法的效力:
1时间效力;2空间效力;3对人的效力。
四土地所有权
1概念:
指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2特点:
1)他是一项专有权利,其权利主体是特定的,而义务主体是不特定的。
2)对土地所有权的行使实行严格限制,
3)土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合,但也可分离。
五国有土地所有权
1指国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2范围:
1)城市市区的土地;
2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。
3)国家依法征用的土地;
4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。
5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地。
6)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不在使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
3使用:
1)行政划拨;2)国有土地有偿使用;
3)国有土地承包经营。
六农民集体土地所有权。
特征:
1权利主体多样化;2所有权客体的限制性。
集体经济组织不得对属于集体所有的土地的地表或地下矿产资源主张权利;集体土地所有权的转让仅限于国家征用,禁止集体之间转让、买卖土地。
七国有土地有偿使用制度:
(一)土地使用权的出让
1概念:
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2法律特征:
1)是一种特殊的民事法律行为。
2)土地使用权出让附有特殊限制,表现为权利的有期性和有限性:
居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
3出让的方式:
协议;招标;拍卖/竞投。
4土地使用权出让合同:
1)出让地块的基本情况;2)出让金额的数量、支付方式和支付期限;3)出让期限;4)地块的规划设计条件;5)违约责任。
(二)土地使用权的转让
1方式:
买卖;增与;交换。
2条件:
1)土地使用权是有偿出让取得的;
2)按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
3)按照出让合同约定进行投资开发,属于房建工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或其他建设用地条件。
3禁止转让的土地:
1)以出让方式取得土地使用权,未达到法定转让条件的;
2)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的;
3)依法收回土地使用权的;
4)共有土地使用权,未经其他共有人书面同意的;
5)权属有争议的;
6)未依法登记领取权属证书的。
(三)土地使用权出租
法律后果:
1土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
2土地使用权出租,其地上建筑物及其他副附着物同时出租。
3承租人取得租赁权后,享有对土地的占有、使用和收益权,未经出租人同意,承租人不得将土地使用权再转租,也不得将土地使用权用于抵押。
4如发生转让,在同等条件下,承租人有优先于他人接受转让的权利。
(四)土地使用权的抵押
1概念:
指土地使用者提供可供抵押的土地使用权做为履行债务的担保行为。
他是担保物权的一种,表现为支配权、优先权和追溯力。
2担保物权:
是以确保清偿债务为目的,在债务人或第三人特定的物或权利上设定的一种物权。
3生效要件:
1)设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。
2)设定抵押必须由抵押人与抵押权人签定抵押合同。
3)抵押必须办理登记,抵押登记应当凭土地使用权证书办理,抵押权人可以领取他项权利证书。
(五)土地使用权的终止:
1因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。
2土地使用权届满前,国家根据社会公共利益的需要,可以依照法定程序提前收回土地使用权,并根据开发情况和实际情况给予相应的补偿。
3因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。
4因土地的灭失而导致土地使用权的终止。
八国有土地使用权的划拨
1概念
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。
2特征:
1)是一种具体的行政行为,国家行使社会经济管理者的行政权力,将土地使用权进行分配或调整。
2)他是一种无偿的行为。
3)土地使用权可以是有期限的,也可以是无期限的。
4)划拨的土地使用权,不可以转让、出租、抵押。
3划拨的范围:
1)国家机关用地和军事用地;
2)城市基础设施用地和公益事业用地;
3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
4)法律行政法规规定的其他用地。
4划拨的土地使用权的转让、出租、抵押的条件:
1)土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人。
2)领有国有土地使用证;3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;4)依照有关土地使用权出让的规定签定土地使用权合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得的收益低交土地使用权出让金。
5划拨土地使用权的收回
1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的前提:
(1)土地使用者因迁移、解散、撤消、破产或其他原因而停止使用土地的,市县人民政府应无偿收回其划拨的土地使用权;
(2)对划拨的土地使用权,市县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。
2)《土地管理法》规定的情况:
(1)为公共利益需要使用土地的;
(2)为实现城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的;(4)因单位撤消、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
6国有企业改革中划拨土地使用权的处理
1)企业改革中应当采用出让或租赁土地的情景:
(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的;
(2)国有企业改组为股份合作制的
(3)国有企业租赁经营的;(4)非国有企业兼并国有企业的。
2)保留划拨方式处置土地
(1)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,原土地用途不变的,但改造或改组为公司制企业除外;
(2)国有企业兼并国有企业或非国有企业,以及国有企业合并,兼并和合并后的企业是国有工业企业的;
(3)在国有企业兼并、合并中,被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业;
(4)国有企业改造或改组为国有独自公司的。
注:
除
(1)外,其他保留划拨用地方式的期限不超过5年。
3)处置土地使用权的要求
(1)土地使用权必须权属合法,无争议,并已办理了土地登记,企业持有土地使用权证书;
(2)采取出让、租赁、作价入股方式处置的,必须进行地价评估。
(3)签定合同和变更土地登记,以出让和租赁方式处置的,应当签订出让合同或土地租赁合同,并按照规定办理土地登记手续,以作价出资的,持作价出资决定书办理登记;
(4)土地用途必须符合当地的土地利用总体规划,在城市规划区内的,还应符合城市规划,需要改变土地用途的,应依法办理有关批准手续,补交出让金或有关土地使用费用。
第四章土地管理法律制度(下)
一土地利用总体规划
(一)土地利用与保护
1概念:
指人类在社会生产、生活中,为达到一定的目的,对土地进行的开发、利用、整治和保护的过程。
2目的:
协调国民经济各部门之间的用地矛盾,使社会效益、经济效益和生态效益达到最佳水平。
3原则:
(1)十分珍惜、合理利用土地的原则;
(2)切实保护耕地的原则;(3)全面规划,以土地利用总体规划管制土地的原则;(4)开发、利用与整治保护相结合的原则。
4内容:
土地利用总体规划制度;土地开发制度;耕地的特殊保护制度;土地调查和统计制度。
(二)土地利用总体规划的编制
1概念:
是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策,根据国民经济和社会发展规划,国土整治和环境保护的要求,土地供给能力以及各项建设土地的需求,编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。
2任务:
1)对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究,在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能,提出规划期内的土地利用目标和基本方针;
2)协调各部门的用地需求,提出各类用地控制指标;
3)调整土地利用的结构和布局;
4)提出实现规划的政策、措施和步骤。
3编制原则:
1)严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用地;
2)提高土地利用率;3)统筹安排各类、各区域用地;
4)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用;
5)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
4编制内容:
1)土地利用现状分析;2)土地需求量预测;
3)土地适宜性评价;4)确定规划目标和方针、进行布局与结构调整;5)土地利用分区规划;
6)制定实施规划的政策和措施。
5下级的土地利用总体规划应当依据上级的土地利用总体规划进行编制。
地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标,耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。
(三)土地利用总体规划的审批与修改
1分级审批:
1)全国土地利用总体规划,由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制,报国务院批转。
2)省、自治区、直辖市的土地利用总体规划,报国务院批准。
3)省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划,经省、自治区人民政府审查同意后,报国务院批准。
4)除上述以外,逐级报省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。
2土地利用规划公告的内容:
规划目标;规划期限;规划范围;地块用途;批准机关和批准日期。
(四)土地利用年度计划
1内容:
农用地转用计划指标;耕地保有量计划指标;土地开发整理计划指标。
2编制依据:
国民经济和社会发展计划;国家产业政策;土地利用总体规划;建设用地和土地利用的实际状况。
二耕地保护制度
(一)为实现耕地总量动态平衡,《土地管理法》规定的制度:
1从规划上保证总量平衡;2实行土地用途管理制度;
3实行占用耕地补偿制度;4实行基本农田保护制度;
5禁止闲置和荒芜耕地。
(二)基本农田保护制度
1基本农田——按照一定时期人口和社会发展对农产品的需求,依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
2应划入基本农田保护区的耕地:
1)经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;
2)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;
3)蔬菜生产基地;4)农业科研、教学实验田。
3基本农田的保护
1)要占用农田应报国务院批准;2)实行基本农田补充制度;
3)禁止破坏基本农田;4)实行基本农田地力等级评定制度。
5)实行基本农田保护责任制度。
(三)土地开发
1概念:
为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度,通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。
2原则:
1)符合土地利用总体规划;2)农业用地优先开发;
3)保护和改善生态环境,防止水土流失和土地荒漠化。
4)保护开发者利益。
3开垦的程序:
1),经过开垦的科学论证和评估;
2)开垦土地要依法申请批准。
600公顷以上,报国务院。
4土地的复垦:
1)概念:
对在生产建设过程中,因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地,采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动。
2土地复垦的费用,应根据土地被破坏的程度、复垦标准和复垦工程量合理确定。
3复垦后土地使用权和收益分配
1)复垦后的集体土地,不能恢复原用途或复垦后需要用于国家建留的,可以不实行征用;经复垦可以恢复原用途,但国家建设不需要的,不实行国家征用。
2)复垦后的国有土地,如果是企业利用自有资金或贷款进行复垦,复垦后归该企业使用,依照国家规定办理过户登记手续,企业不需要使用的土地,或未经当地土地管理部门同意复垦后连续2年以上不使用的土地,由县级以上人民政府统筹安排使用。
3)企业采取承包或集资方式复垦国有土地,复垦后的土地使用权和收益分配,依照承包合同或集资协议约定的期限和条件确定;如果因国家建设需要提前收回的,企业应当对承包合同或集资协议的另一方当事人支付适当的补偿费。
三建设用地制度
(一)国家建设用地的来源:
1将农村集体所有的土地征为国有;
2国家依法收回国有建设土地使用权;
3国有荒山、荒地,既将国有未利用土地改为建设用地。
(二)国家建设征用地
1法律特征:
1)征地主体的唯一性;2)征地行为的行政性;
3)征地条件的补偿性。
2审批权1)国务院批准:
(1)基本农田;
(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;其他土地超过70公顷的;
征用以上以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,报国务院备案。
3土地征用费:
1)土地补偿费:
该土地被征用前三年的平均产值的6—10倍。
2)安置补助费:
需要安置的农业人口数,按被征用的耕地数量除以征地前征用单位平均每人占有耕地数量计算。
每个需要安置的农业人口的安置补助标准,为该耕地被征用前三年的平均产值。
3)青苗补偿费:
4)地上附着物补偿费:
5)新菜地开发建设基金:
6)土地复垦费或耕地开垦费:
(三)临时用地的管理
1理由:
建设工程需要;地质勘探需要。
2期限:
不超过2年。
3农村宅基地包括:
居住用房和附属建筑物所使用的土地。
4农村集体所有的土地使用权,不得转让、出让或出租用于非农业建设。
5符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情况而致使土地使用权依法发生转移的,不受集体土地使用权不得转让的限制。
6集体土地使用权也可设定抵押。
第五章城市房地产权属及其管理法律制度
一城市房地产权属关系:
(一)房屋所有权
1概念:
指所有人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2种类:
1)国有房屋所有权;2)集体房屋所有权;
3)私有房屋所有权;4)外产房屋所有权;
5)中外合资房屋所有权;6)其他性质的房屋所有权。
(二)房屋共有:
1特征:
1)主体有两个或两个以上,单一主体不构成房屋共有;
2)客体是同一项房产;3)房屋共有存在着对内,对外两种关系。
2形式:
1)共同共有;
(1)概念:
指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地,不分分额地享有权利并承担义务。
(2)特征:
共有人之间不分份额、完全平等,即每个共有人都对整个共有的房屋享有所有权;/共有人对共有房屋享有的权利,并承担共同的义务;/共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额,只有在共同共有关系消灭是方能分清份额。
(3)处理原则:
A;共同共有人对共有的房屋性质不明,部分共有人主张按份共有,部分共有人主张共同共有,如不能证明房屋是按份共有的,应认定为共同共有。
B:
在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有房产的,一般认定无效。
C:
在共同共有关系终止时,对共有房产的分割,有协议的,按协议处理,没有协议的,应当根据等分原则处理,并考虑共有人对共有房屋的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
D:
共同共有房产分割后,一个或数个原共有人出卖自己分得的房产时,如出卖的房产与其他原共有人分得的房产属于一个整体或有配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应支持。
2)按份共有:
(1)概念:
两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。
(2)特征:
a:
主体各有份额,即对同一房屋有明确具体的份额。
B:
每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。
C:
每个共有人按照各自的份额,对共有房产分享权利、分担义务。
(3)处理原则:
a:
一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时,其他共有人不得妨碍其行使权利。
B:
共有人出售自己的份额时,其他共有人在同等条件下,有有限购买的权利。
C:
按份共有的房产分割必须保持房屋的使用价值,不能采用损害房屋的使用价值的办法,对其中不能分割或分割有损其价值的可以折价补偿、变价分割。
(三)土地使用权
1概念:
土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。
2内容:
1)使用权;2)收益权;3)处分权;
3特征:
1)权利的派生性;2)客体的有限性;
3)目的的特殊性;4)取得的法定性;
5)使用的期限性。
4取得:
1)原始取得:
有偿出让;行政划拨。
2)传来取得:
转让;抵押权的实现;民事执行。
5变更:
1)主体的变更:
买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并、法人分立、投资等。
国家的限制:
(1)限制国有企业与机关、事业单位之间流转;
(2)限制公民与法人、非法人组织之间流转;
(3)限制中国人与外国人之间,以及外国人相互之间流转。
2)内容变更:
3)其他事项变更。
(四)建筑物区分所有权
1代表学说:
1)一元论说:
法国学者提出,
2)二元论说:
法国
3)新一元论说/享益部分说:
4)三元论说:
德国学者提出,被《住宅所有权法》采纳。
2概念:
建筑物区分所有权由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及共同关系所生的成员权所构成。
3特征:
1)复合性;2)专有所有权的主导性;
3)一体性;4)权利主体身份的多重性。
(五)住房部分产权
1概念:
指城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利,包括占有权、使用权、有限的收益权,并可以继承。
2法律性质:
1)单独所有权说;2)租赁所有权说;
3)共有权说;4)他物权说。
(六)房地产相邻权:
1概念:
两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时,相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。
2特征:
1)主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。
2)房地产在位置上必须是相邻的。
3)客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益,而非房地产本身。
4)内容是相邻人之间的权利义务关系。
3种类:
1)因使用邻地、通道、或通行而发生的相邻关系。
2)因相邻环境保护而发生的相邻关系。
3)因险情危害而发生的相邻关系。
4)因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。
4异产毗连房屋关系
1)异产毗连房屋——结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。
2)内容:
(1)共用部位的使用与变更;
(2)异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担原则。
5处理房地产相邻关系应注意的问题
1)有利于生产发展;2)有利于方便人民生活;
3)有利于团结互助;4)是否公平合理。
二房地产权属登记
(一)
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