物业前期工作指引竣工验收配合及承接查验资料学习资料.docx

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物业前期工作指引竣工验收配合及承接查验资料学习资料

竣工验收配合及承接查验

物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。

工程项目竣工后，由建筑商向建设单位办理交付手续。

在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给建设单位，这一交接过程称之为验收。

物业竣工验收可分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收，物业竣工验收一般可分两个阶段验收：

初验和竣工验收。

竣工验收由建设单位、施工单位、物业公司、政府工程质量监督部门等共同进行。

物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。

前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。

第一章建设单位竣工验收的配合

一、管理处参与竣工验收配合的内容与流程

1、管理处应当参加住宅工程质量分户验收工作。

住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下四部分查验内容：

1）房屋本体及公共设施的查验（包括但不限于）：

a）房屋本体包括：

地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。

b）公共设施包括：

基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。

2）公共配套设备设施的查验（包括但不限于）：

强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水各系统、绿化工程等。

3）钥匙的查验：

钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进行，由于管理处不负责业主专有部分的管理，因此原则上业主钥匙只能由建设单位接收保管，如果建设单位在此阶段将业主钥匙交由管理处代管。

管理处必须与建设单位签订《钥匙代管协议》，明确双方责任关系，规避法律风险。

4）计量仪表查验：

含费用计量表和技术参数测量表，前者包括生活水表、中水表、电表、煤气表等，后者包括供水、供暖、空调系统的各类压力表、温度表等。

2、住宅工程质量分户验收应当按照以下程序进行：

1）在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明；

2）按照国家有关规范要求的方法，对本规定要求的分户验收内容进行检查；

3）填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；

4）分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。

5）住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

第二节承接查验组织架构及职责

一、承接查验组织的成立

物业承接查验组应根据专业细分，下设土建、电气（包括强电及智能化）、给排水、园艺、物业资料等小组。

项目承接查验小组由管理处经理提出具体的配置方案及计划，由区域公司（或区域分公司）协助管理处成立。

区域（分）公司人力资源部门负责承接查验小组人员的调配。

二、承接查验小组职责

1、负责编制承接查验方案并组织实施；

2、负责具体实施建筑、装修、配套设施、设备等方面的承接查验工作，详细填写各类承接查验表格；

3、负责物业项目相关资料承接手续办理（工程竣工图、竣工承接查验资料、设施设备技术资料、工程质量保修文件和物业使用说明文件等等）；

4负责整理、归类承接查验中的问题；

5、负责提交承接查验报告给建设单位，并与监理公司、施工单位保持沟通，负责落实发现问题的处理结果；

6、管理处责任人负责签署正式承接的物业文件；

7、区域公司应书面授权管理处经理进行共用部位、共用设施设备、档案资料交接手续签字办理。

三、承接查验小组分工

为确保项目的承接查验顺利进行，管理处应与建设单位工程部、监理公司、各施工单位协商成立承接查验领导小组，具体如下：

1、承接查验领导小组

组长：

副组长：

组员：

2、承接查验分工情况如下：

组别

组员

给排水

土建

电气

环境

其他配套

3、承接查验小组联系电话

序号

姓名

电话

序号

姓名

电话

1

5

2

6

3

7

4

8

一、承接查验应具备的条件

1、建设工程全部施工完毕，并已竣工查验合格；

2、供电、给排水、供暖、消防、道路等设备设施能正常使用；

3、有关部门对楼栋、户编号已经确认。

4、承接查验注意事项

1）承接查验虽然是以竣工查验合格为前提，但承接查验是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。

2）承接查验必须坚持合格一项承接一项的原则。

3）承接查验一定要写明承接日期，以便划清责任界线。

二、承接查验前的准备工作

1、人员的准备

承接查验前根据承接查验物业的类型特点、与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

2、工具的准备

承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体的情况提前准备好所需的检验设备和工具。

工具清单如下：

序号

物料（工具）名称

配备数量

用途

1

对讲机

组员联络用

2

两极插头

试验户内电源插座

3

三极插头

试验户内电源插座

4

胶管

每根20米，引水试验地漏

5

水桶

提水试验地漏

6

打压机

水系统打压试验

7

查验记录表

查验记录

8

线号笔

校验用户电表

9

园珠笔

查验记录

10

可写胶布

贴钥匙房号

11

单强夹

便携记录表

12

A4复写纸

复写记录

13

工具

现场使用

14

工具包

便于物品携带

15

安全帽

安全防护

16

小锤

检查空谷

17

彩色粉笔

白、红、绿色，标注质量缺陷位置

18

记录本

记录

19

标签纸

贴电表开关

20

灯头

试电

21

胶质线

0.5平方

22

电笔

查验水表及电表

23

小手电筒

查验水表及电表

24

验电器

试验户内电源插座

25

15A转10A转换插头

试验空调插座

26

胶袋及细沙

卫生间闭水试验用

27

钢筋（1.2米长）

检查地面及天花空鼓

3、资料的准备

根据移交单位申请查验所提供的资料（如竣工图、设备清单、设备调试运行记录等），编制查验所涉及内容的各种表格，并制定查验计划和查验工作流程，承接查验表格详见附件。

（详见附件1.13.1《房屋主体承接查验记录》、1.13.2《公共配套设施承接查验记录》、1.13.3《供配电系统承接查验记录》、1.13.4《给排水系统承接查验记录》、1.13.5《暖通系统承接查验记录》、1.13.6《消防系统承接查验记录》、1.13.7《楼控系统承接查验记录》、1.13.8《综合布线系统承接查验记录》、1.13.9《监控系统承接查验记录》、1.13.10《电梯承接查验记录》、1.13.11《门禁系统承接查验记录》、1.13.12《通信及安防系统承接查验记录》、1.13.13《工程遗留问题统计表》）

三、承接查验依据

ZBP30001-90房屋接管验收标准

GBJ7建筑地基基础设计规范

GBJ10钢筋混凝土结构设计规范

GBJ11建筑抗震设计规范

GBJ14室外排水设计规范

GBJ16建筑设计防火规范

GBJ45高层民用建筑设计防火规范

GBJ206木结构工程施工及验收规范

GBJ207屋面工程施工及验收规范

GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范

GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范

CJB13危险房屋鉴定标准

四、承接查验要求及方法（下面用电气照明装置做例子，其它可从相关法规标准或物业C版体系标准来做）

1、电气照明装置（灯具、插座、开关等）

1）一般要求：

a）灯具的安装应符合设计的规定，当设计无明确规定时，应符合下列要求：

在砖石结构中安装电气照明装置时，应采用预埋吊钩、螺栓、膨胀螺栓、尼龙塞或塑料塞固定，严禁使用木塞，当设计无明确规定时，上述固定件的承载能力应与电气装置的重量相匹配。

在危险性较大及特殊危险场所，当灯具距地面高度小于2.5m时，应使用额定电压为36V及以下的照明灯具，或采取保护措施。

布置和选用灯具时，应考虑维修方便和使用安全，并根据周围环境条件选用。

灯具等配件应齐全，并应无机械损伤、变形、油漆脱落和灯罩破裂等缺陷。

灯具不得直接安装在可燃构件上，当灯具表面高温部位靠近可燃物时，应采取隔热、散热措施。

b）插座的安装应符合设计的规定，当设计无明确规定时，应符合下列要求：

当不采用安全型插座时，幼儿园、小学校等儿童活动场所安装高度不小于1.8m，同一场所安装的插座高度应一致。

办公楼、民用住宅室内的安装高度距地面不应小于0.3m，特殊场所暗装的插座不应小于0.15m，同一室内安装的插座高度差不应大于5mm，并列安装的相同型号的插座高度差不应大于1mm。

落地插座应有牢固可靠的保护盖板。

在潮湿场所，应采用密封良好的防水防溅插座。

C）开关的安装应符合设计的规定，当设计无明确规定时，应符合下列要求：

开关安装的位置应便于操作，开关边缘距门框的距离应为0.15m—0.5m，开关距地面高度为1.3m,，拉线开关高度应为2m—3m，且拉线出口应垂直向下。

并列安装的相同型号开关距地面高度应一致，高度差不应大于1mm，同一室内安装的开关高度差不应大于5mm，并列安装的拉线开关的相邻间距不应小于20mm。

相线应经开关控制，民用住宅严禁装设床头开关。

暗装的开关面板应紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁、无碎裂、划伤，装饰帽齐全。

b）查验方法：

照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致，开关与灯具控制顺序相对应，插座接线顺序正确，风扇的转向及调速开关应正常。

公用建筑照明系统通电连续试运行12小时，民用住宅照明系统通电连续试运行6小时。

所有照明灯具均应开启，且每2小时记录运行状态1次，连续试运行时间内无故障。

检查制造厂提供的图纸资料和文件：

产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸以及备品备件、专用工具等。

第四节承接查验计划

管理处制定承接查验计划，让承接查验工作按步骤有计划地实施。

承接查验计划表

承接查验项目

计划时间

责任人

承接查验内容

备注

**项目（公共、室外）

室外土建、漆料

包括天面、道路

消防

给排水

包括泵房、燃气管道

电气

包括避雷系统

电梯

空调

绿化

第五节承接查验程序

一、基本承接查验程序

1、建设单位工程部书面通知管理处（长城物业）进行承接查验（单项工程承接查验或全部工程承接查验）；

2、管理处召开承接查验专题会议，组建承接查验小组；

3、建立承接检验项目一览表以及资料交接一览表；

4、根据国家有关标准、原设计要求等制定针对性的承接查验标准；

5、根据资料交接一览表，要求提供所需资