商住综合用途项目土地评估技术过程.docx
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商住综合用途项目土地评估技术过程
一、估价方法
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。
根据估价人员现场勘查情况,考虑到估价对象主要为商住,按照《城镇土地估价规程》的要求,结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况,评估可以选用以下方法:
考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内,且待估宗地是具有收益性或潜在收益的房地产,所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多,能够比较容易估算待估物业的市场售价,则选用基准地价系数修正法和假设开发法进行评估。
二、估价过程
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
⑴基准地价成果介绍及内涵
根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》(某政发[2011]XX号),某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。
基准地价内涵为在县城规划区范围内,以2009年7月1日为基准地价基准日,在现状利用条件和“五通一平”土地开发程度下,各土地用途不同等级的平均容积率条件下,将土地按照商业、住宅、工业等土地用途,分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。
不同用途基准地价见下表。
某县县城区国有建设用地基准地价表
单位:
元/平方米
路段级别基准地价
区域级别基准地价
用途
商业用地(40年)
商业用地(40年)
住宅用地(70年)
工业用地(50年)
级别
价格
容积率
价格
容积率
价格
容积率
价格
容积率
Ⅰ
3650
1.2
1680
1.2
650
1.8
330
/
Ⅱ
2040
1.2
1130
1.2
570
1.6
300
/
Ⅲ
1300
1.0
820
1.0
490
1.6
260
/
Ⅳ
820
1.0
610
1.0
410
1.4
230
/
Ⅴ
640
1.0
450
1.0
330
1.4
200
/
Ⅵ
460
1.0
330
1.0
250
1.4
180
/
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
估价设定开发程度下的宗地地价=(基准地价+Kf)×(1+∑Ki)×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai
式中:
∑Ki—宗地区域修正因素修正系数
Kai—宗地个别修正因素修正系数
KY—年期修正系数
Kv—容积率修正系数
Kt—估价期日修正系数
Kf—开发程度修正额
ΠKai—特殊因素修正系数。
⑵确定估价对象土地级别及基准地价
根据估价对象的具体位置及《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某县城区土地级别范围表”,确定估价对象所在土地级别为三级区域,估价对象设定用途商业用地的路段基准地价为1300元/平方米、区域基准地价为820元/平方米,住宅用地的基准地价为490元/平方米。
⑶区域因素修正系数∑Ki
根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”,按照评估宗地的区域因素条件,建立“评估宗地地价区域因素修正系数表”。
某县城区Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距商业中心距离(米)
<2500
2500-3000
3000-3500
3500-4000
>4000
交通
条件
临道路状况
综合型主干道
生活型主干道
生活次干道或交通型主干道
交通型次干道
巷道或支路
距公交站点距离
<50
50-100
100-150
150-300
>300
客运码头
<150
150-310
310-460
460-620
>620
距火车站距离
<1500
1500-1800
1800-2300
2300-2800
>2800
距长途汽车站距离
<650
650-900
900-1100
1100-1400
>1400
基本设施状况
供水保证率(%)
100
100-98
98-95
95-90
<90
排水状况
好
较好
一般
较差
差
电力保证率(%)
100
99-98
98-96
96-94
<94
距银行网点距离
<400
400-750
750-1500
1500-2000
>2000
距电信营业厅距离
<50
50-100
100-150
150-200
>200
人口状况
人口密度
人口稠密区
人口较稠密区
一般区域
人口较稀疏区
人口稀疏区
城市
规划
道路规划
综合型主干道
生活型主干道
生活次干道或交通型主干道
交通型次干道
巷道或支路
用地规划
最佳用途
较适合用途
一般适合用途
不太适合用途
不适合用途
某县城区Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
权重
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
0.3959
距商业中心距离
0.3959
0.0832
0.0416
0
-0.0388
-0.0775
交通
条件
0.2135
临道路状况
0.0776
0.0165
0.0082
0
-0.0065
-0.0130
公交便捷度
0.0685
0.0146
0.0073
0
-0.0057
-0.0114
客运码头
0.013
0.0028
0.0014
0
-0.0011
-0.0022
距火车站距离
0.0233
0.0050
0.0025
0
-0.0019
-0.0039
距长途汽车站距离
0.0311
0.0047
0.0023
0
-0.0018
-0.0037
基本设施状况
0.1525
供水保证率
0.032
0.0079
0.0040
0
-0.0031
-0.0062
排水状况
0.0232
0.0066
0.0033
0
-0.0026
-0.0052
电力保证率
0.04
0.0085
0.0043
0
-0.0033
-0.0067
距银行网点距离
0.0351
0.0080
0.0040
0
-0.0032
-0.0063
距电信营业厅距离
0.0222
0.0091
0.0045
0
-0.0036
-0.0071
人口状况
0.1321
人口密度
0.1321
0.0296
0.0148
0
-0.0116
-0.0233
城市
规划
0.106
道路规划
0.0631
0.0156
0.0078
0
-0.0061
-0.0123
用地规划
0.0429
0.0105
0.0052
0
-0.0041
-0.0082
宗地商业用地区域因素修正系数
因素
因子
优劣程度
修正系数
商服繁华度
距商业中心距离(米)
优
0.0832
交通
条件
临道路状况
一般
0
距公交站点距离
优
0.0146
客运码头
劣
-0.0022
距火车站距离
一般
0
距长途汽车站距离
一般
0
基本设施状况
供水保证率(%)
优
0.0079
排水状况
优
0.0066
电力保证率(%)
优
0.0085
距银行网点距离
优
0.008
距电信营业厅距离
优
0.0091
人口状况
人口密度
优
0.0296
城市
规划
道路规划
一般
0.0156
用地规划
优
0.0105
合计
某县城区Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距商业中心距离(米)
<2500
2500-3000
3000-3500
3500-4000
>4000
交通
条件
临街道路状况
生活型主干道
综合型主干道
交通型主干道或生活型次干道
交通型次干道
巷道或支路
距公交站点距离
<50
50-100
100-150
150-300
>300
距客运码头距离
<150
150-310
310-460
460-620
>620
距火车站距离
<1500
1500-1800
1800-2300
2300-2800
>2800
距长途汽车站距离
<650
650-900
900-1100
1100-1400
>1400
基础
设施
状况
供水保证率
100
100-98
98-95
95-90
<90
排水状况
好
较好
一般
较差
差
电力保证率
100
100-98
98-95
95-90
<90
供气保证率
100
100-98
98-95
95-90
<90
距农贸市场距离
<300
300-400
400-640
640-900
>900
距中学距离
<200
200-400
400-600
600-800
>800
距小学距离
<200
200-300
300-400
400-600
>600
距医院距离
<400
400-750
750-1500
1500-2000
>2000
距幼儿园距离
<300
300-500
500-700
700-900
>900
环境
条件
三害污染度
无污染
基本无污染
轻度污染
污染较重
严重污染
绿地覆盖率
好
较好
一般
较差
差
地形条件
地势平坦
较平坦,对建筑物无影响
较平坦,对建筑物影响较小
不平坦,需考虑坡度影响
不平坦,需经平整
地质条件
>25
25-22
22-18
18-15
<15
洪涝危害等级
>100年一遇
50-100年一遇
20-50年一遇
10-20年一遇
<10年一遇
人口状况
人口密度
人口稠密区
人口较稠密区
一般区域
人口较稀疏区
人口稀疏区
城市
规划
道路规划
生活型主干道
综合型主干道
交通型主干道或生活型次干道
交通型次干道
支路
用地规划
最佳用途
较适合用途
一般适合用途
不太适合用途
不适合用途
某县城区Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
权重
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
0.1579
距商服中心距离
0.1579
0.0275
0.0137
0
-0.0161
-0.0322
交通
条件
0.1755
临街道路状况
0.0654
0.0141
0.0070
0
-0.0082
-0.0165
距公交站点距离
0.0631
0.0204
0.0102
0
-0.0120
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