《旺力城》物业接管验收手册.docx
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《旺力城》物业接管验收手册
《旺力城》物业接管验收手册
目录
目的1
职责2
接管验收应检索提交资料5
物业接收工程项目验收依据7
物业工程验收流程表8
物业接管验收中质量问题的处理9
物业工程验收移交项目11
物业工程移交项目表
(一)11
消防系统验收及表格17
火灾自动报警系统调试报告17
系统竣工表18
验收表20
暖通空调系统验收及表格21
设备开箱检查记录21
隐蔽工程验收记录22
设备单机试验记录23
采暖系统水压实验及调试24
中间验收记录25
金属管道工程验收及表格26
地下防水工程28
室内给水系统30
电气施工验收31
建筑地面工程验收38
玻璃幕墙工程验收39
园林绿化工程验收40
1.目的
规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。
2.适用范围
适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。
3.职责
1.
2.
3.
3.1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。
3.2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。
3.3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收,设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。
3.4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。
3.5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。
4.工作程序
1.
2.
3.
4.
4.1.验收的准备
验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。
4.2.验收的实施
1.
2.
3.
4.
4.1.
4.2.
1.1.1.验收小组依据验收计划、标准,按专业分工进行预验收。
1.1.2.在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备,提出书面整改报告返回发展商,由发展商督促施工单位进行整改。
1.1.3.对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备,整改实施后,验收小组进行检查、验证,整改合格后进行正式验收。
楼宇的实物验收,应注意对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查,并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。
1.1.4.设备的实物验收,要做到符合以下几点:
1.
2.
3.
4.
4.1.
4.2.
4.2.1.
4.2.2.
4.2.3.
4.2.4.
1.1.1.1.图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。
1.1.1.2.主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。
1.1.1.3.设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。
1.1.5.对物业的其它配套系统、设施进行验收,验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。
1.1.6.移交档案、资料验收。
根据验收情况计收提交档案、资料,进行对照检查,并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。
接管验收应检索提交资料
1.综合资料
1.1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件(永久)
1.2.建设许可证、工程建筑报建(表)(永久)
1.3.工程招、投、定标书(永久)
1.4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件(永久)
1.5.征地批文、协议书(合同书)、红线图(永久)
1.6.初步设计方案、设计鉴定审批文件(永久)
1.7.施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录(永久)
1.8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书(永久)
1.9.工程勘测资料:
地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料(永久)
1.10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书(永久)
1.11.工程决算书、三算表(永久)
1.12.消防设施验收合格证(永久)
2.土建资料
1.
2.
2.1.主体隐蔽工程验收记录(永久)
2.2.图纸会审和设计修改变更及联系单〈永久〉
2.3.事故处理记录〈永久〉
2.4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)
2.5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料代换审批单、试件试验报告(长期)
3.给排水、消防资料
1.
2.
3.
3.1.开、竣工报告及中间交工验收证明书(永久)
3.2.图纸会审及设计修改变更通知(永久)
3.3.事故处理及探伤记录(永久)
3.4.隐蔽工程验收记录(永久)
3.5.材料构件出厂证明及材料代换审批单(永久)
3.6.管线标高、位置、坡度、测量记录(永久)
3.7.试水、闭水试压试验记录(永久)
3.8.设备调试记录(永久)
3.9.管线清洗、通水、消毒记录(短期)
4.电气资料
1.
2.
3.
4.
4.1.开、竣工报告及中间交工验收证明书〈永久〉
4.2.图纸会审及设计变更通知(永久)
4.3.事故处理及探伤记录(永久)
4.4.隐蔽工程验收记录(永久)
4.5.防雷电阻接地实测记录(永久)
4.6.引下线焊接记录〈永久〉
4.7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单(长期)
4.8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录(长期)
4.9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料
5.施工图〈竣工图〉
1.
2.
3.
4.
5.
5.1.总平面布置图(包括综合系统图)(永久)
5.2.建筑施(竣)工图(永久)
5.3.结构施(竣)工图(永久)
5.4.给排水、消防施(竣)工图(永久)。
5.5.电气施〈竣〉工图(永久)
5.6.空调施(竣)工图(永久)
5.7.智能化系统施(竣)工图(永久)
5.8.通讯施(竣)工图(永久)
5.9.液化(煤)气施(竣)工图(永久)
6.声像资料
1.
2.
3.
4.
5.
6.
6.1.建筑前后的现状、侧、立面照片(永久)
6.2.内外景观照片(永久)
6.3.建筑小品
6.4.工程奠基、开、竣工典礼,重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像(永久)
6.5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像
7.其它
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
7.1.各专业的施工合同;
7.2.设备采购合同、安装合同;
7.3.设备的维保协议;
7.4.设备的使用、操作说明书;
7.5.设备的维护、保养说明书;
7.6.设备的检测报告;
7.7.设备的合格证;
7.8.设备的装箱单;
7.9.设备的备品备件;
7.10.变电所管理文件和电业局配套的劳保设施;
7.11.工程遗留问题档案。
物业接收工程项目验收依据
1.所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准(包括国家、行业及地方相关的规范、标准)。
2.前期施工合同(协议)制定的标准及技术要求。
所有的各专业施工所用的施工图纸、竣工图纸及设计变更单。
3.所有的设备、材料等的技术说明书,安装使用说明书,设备、设备制品及主要材料等的清单、合格证等。
4.隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
5.工程质量事故处理记录。
6.前期施工阶段竣工验收报表(由政府部门和监理公司出具);分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
7.设备试压、试运行合格报告等。
物业工程验收流程表
各分包商
工程总包商
制定验收表格及竣工图纸
各施工单位
发展商(甲方)
监理单位
整改资料问题
审核有关材料
整改工程质量问题
进行验收
移交发展商
施工单位
监理单位
物业公司
发展商代表
按照验收表及图纸验收,并将遗漏工程记录
完成验收后,由各专业签收,工程问题整改
安排培训
物业公司
接管项目
物业接管验收中质量问题的处理
1.处理质量问题的方法
1.1.发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固、补强返修,直至合格,并按双方商定的时间组织复验。
1.2.发现影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理;因施工原因造成的质量问题,应由施工单位负责,按照约定期限进行加固、补强返修,直至合格,并按双方商定的时间组织复验。
1.3.对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责修缮,或可采取费用补偿的办法,由物业管理企业处理。
1.4.房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性重大质量事故,应由接管单位会同建设、设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因。
如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理。
2.处理质量问题应把握的两条原则
1.
2.
2.1.原则性与灵活性相结合
所谓原则性,就是实事求是、铁面无私,严格按照规章制度办事。
物业管理企业应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录,该返工的要责成施工单位返工,属无法返工的问题就应索赔。
返工没有达到要求,不予签字,直至达到要求。
所谓灵活性,就是在不违背原则的前提下,具体问题具体分析。
对于大规模的物业,难免会出现一些不尽人意之处,接管验收人员不必拘泥于成规,要针对不同情况分别采取措施,不能把接管验收的双方置于对立状态,而应共同协商,力争合理、圆满地解决接管验收中存在的问题。
2.2.细致入微与整体把握相结合
工程质量问题对物业产生的影响相当久远,给管理带来的困难与障碍也是巨大的。
所以,物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微。
任何一点疏忽都有可能给日后的管理带来无尽的麻烦,也会严重损害业主的利益。
大的方面,如给排水管是否通畅,供电线路的正确与否,各种设备的运行是否正常。
细微之处,如所用材料的性能优劣,供电线路容量的大小是否恰当等。
电梯、空凋、发电机组等大型设备的检测和验收必须在其负载运行一段时间以后进行。
整体把握是指从更高层次,从整体的角度去验收,无论是什么类型的物业,都不是孤立的和一成不变的,物业土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示出该物业的档次和发展潜力。
对于住宅小区而言,因为与人们日常生活紧密相关,这一特点决定了一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标,这正是更高层次的把握;而写字楼则重视商务、办公的快捷、方便,并重视体现使用者的地位和身份,因此,内外装修和设备应是接管验收的重点。
物业承接查验交接双方的责任
1.建设单位的责任
1.1.提前做好房屋交验准备。
房屋竣工后要及时提出接管验收申请,未经接管验收的新建房屋一律不得分配使用。
1.2.在接管验收时,应严格按照接管验收标准进行验收,验收不合格的负责返修。
1.3.房屋接管交付使用后,如发生重大质量事故,应由接管单位会同建设、设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因。
如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理。
1.4.按规定负责保修,并应向接管单位预付保修保证金和保修费。
1.5.新建房屋接管后,应负责在3个月内组织办理承租手续,逾期不办应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。
2.接管单位的责任
1.
2.
2.1.对建设单位提出的接管验收申请,应在15日内审核完毕,及时签发验收通知并约定时间验收。
2.2.经检验符合要求,应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管验收文件。
2.3.接管验收时,应严格按照接管验收条件进行验收,对在验收中发现的问题应明确记录在案,并会同建没单位共同协议处理办法,商定复验时间,督促施工单位限期改正。
2.4.房屋接管交付使用后,如发生重大质量事故,应会同建设、设计、施工等单位,共同分析研究,查明原因。
2.5.根据协议,可负责代修、保修。
物业工程验收移交项目
物业工程移交项目表
(一)
项目
评价
存在问题
整改建议
电气系统
高、低压配电室
主要机电配电箱
楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱
防雷接地系统
其它
暖通系
统
水泵、换热器等设备
地热系统
暖通管路系统
公共区域暖通用管井
燃气设施管井
公共区域燃气设施管井
楼宇排气设施
其它
给
排
水
系
统
公共区域生活用水管井
蓄水箱(池)、管路
草坪等浇灌设施
卫生洁具等设施
排水管路等设施
公共区域排水管井
化粪池及排污设施
公共区域排污管井及管路
其它
物业工程移交项目表
(二)
专案
评价
存在问题
整改建议
电
梯
系
统
电梯轿厢及设备
井道与底坑附属设备
曳引及其它设备
井道照明等
井道门等
电气控制设备系统
其它
消
防
系
统
车库各种指示标志灯
喷淋头/烟、温感探头
消火栓管路及设备
灭火器等设备
消防水池(箱)
消防电气控制设备
监控中心设备
其它
物业工程移交项目表(三)
项目
评价
存在问题
整改建议
通信网络
系统
电话系统设备
电话插座等
有线电视设备
有线电视插座等
公共广播/应急广播设备
音响设备
楼宇监控
系统
楼宇监控设备系统
楼宇监控用的各种传感器等
办公自动化系统
办工自动化系统设备
物业管理营运信息系统
办公和服务系统
信息服务系统
智能卡管理体制系统工程
计算机网络管理系统
安全防范系统
入侵报警系统
电视监控系统
出入口控制系统
电子巡更系统
车库管理系统
综合布线系统
建筑群主干线
建筑物主干线
水平布线
工作区布线
其它
各类编程手册、相关软件及ID地址码手册
物业工程移交项目表(四)
项目
评价
存在问题
整改建议
楼
宇
土
建
工
程
1.主体结构
1.1地基
1.2钢筋混凝土结构
1.3砖石结构
1.4抗震性能
2.外墙
2.1防水
2.2墙及墙面
3.屋面
3.1保温隔热性能
3.2防水性能
3.3排水设施
3.4面层
4.楼宇地面
5.公共楼梯
6.门窗玻璃
7.卫生间防水
8.其它
物业设施交接
物业设施交接书
序号
交接项目
型号规格
数量
接收意见
处理结果
确认
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
管理
公司
经办人签名:
管理公司盖章:
发
展
商
经办人签名:
发展商盖章:
消防系统验收及表格
火灾自动报警系统调试报告
年月日编号:
工程名称
工程地址
使用单位
联系人
电话
调试单位
联系人
电话
设计单位
施工单位
工程主要设备
设备名称编号
数量
编号
出厂日期
生产厂家
备注
施工有无遗留问题
施工单位联系人
电话
调试情况
调试人员(签字)
使用单位人员(签字)
施工单位负责人(签字)
设计单位负责人(签字)
系统竣工表
验收时间:
年月日
工程名称
验收建筑名称
隐蔽工程记录
验收报告
系统竣工图
设计更改
设计更改内容
工程验收情况
有/无
有/无
有/无
有/无
合格/基本合格/不合格
主要消防设施
消防栓系统
产品名称
产品型号
生产厂家
数量
产品名称
产品
型号
生产厂家
数量
室内消防栓
水泵接合器
室外消防栓
气压水灌
消防水泵
稳压泵
通风空调系统
产品名称
产品型号
生产厂家
数量
产品名称
产品
型号
生产厂家
数量
风机
防火阀
防烟排烟系统
部位/方式
1.自然排烟;2.机械排烟;3.通风兼排烟
产品名称
产品
型号
生产厂家
数量
防烟楼梯间
防烟阀
前室及合用前室
送风机
走道
排风机
房间
排烟阀
自然排烟口面积
机械排烟送风量
机械排烟排风量
m²
m²/h
m²/h
安全疏散系统
设备名称及有无状况
产品名称
产品型号
生产厂家
数量
疏散指示标志
有/无
防火门
消防电源
有/无
防火卷帘
事故照明
有/无
消防电梯
火灾报警系统
系统设计单位
施工单位
形式:
区域报警/集中报警/控制中心
设置部位
产品名称
产品型号
生产厂家
数量
产品名称
产品型号
生产厂家
数量
感烟探测器
集中报警器
感温探测器
区域报警器
火焰探测器
事故广播
手动按钮
(续表)
系统设计单位
系统施工单位
喷洒灭火系统
系统类型
喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备
喷洒类型
干式/湿式/预作用/开式
系统设置部位
产品名称
产品型号
生产厂家
数量
产品名称
产品型号
生产厂家
数量
喷洒头
水泵
水流报警器
稳压泵
报警阀
气压水罐
压力开关
卤代烷系统
系统设计单位
系统施工单位
系统类型
系统形式
全充满系统/局部应用系统
系统设置部位
产品名称
产品型号
生产厂家
数量
产品名称
产品型号
生产厂家
数量
喷头
远程启动装置
瓶头阀
联动开启装置
分配阀
手动开启装置
储罐阀(储量/瓶)
压力
紧急制动
消防控制室
系统设计单位
系统施工单位
控制室位置
控制室面积
耐火等级
出入口数量
应有控制功能数
实有控制功能数
缺何种功能控制数
其它灭火系统
系统设置单位
系统施工单位
系统设置部位
系统名称
系统类别
系统启动方式
用量或储量
工作压力
二氧化碳灭火系统
全充满/局部应用
自动/半自动/手动
(kg)
使用压力
泡沫灭火系统
低倍/高倍/氟氮白/抗溶性
固定/半固定/移动式
(kg)
供给强度
干粉灭火系统
氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素
自动/半自动/手动
(kg)
供给强度
蒸气灭火系统
全充满固定/全充满半固定/局部
固定/半固定/移动式
(%)
供给强度
氮气灭火系统
全充满/局部应用
自动/半自动/手动
(kg)
使用压力
排风机
排烟阀
验收表
序号
主要项目
分项内容
主要技术要求
分项验收意见
综合验收意见
合格
不合格
合格
基本合格
不合格
1
技
术
资
料
文
件
图纸、文件
设计任务书、有关批件、地质资料齐全
隐蔽工程验收资料
埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全
调试及验收技术资料
安装调试记录,测试验收单元、人员等全套资料齐全
2
水
源
电
源
等
水源、水量
符合设计规范要求
系统压力
系统最不利点水压不小于0.05Mpa
泵房功能
消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求
电源
有备用电源
其它
水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求
3
管
网
报警阀以后的管网
不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头
管网管径
对照管径估算表合理
管网布置
坡度、排水口、末端试水装
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- 旺力城 物业 接管 验收 手册