攀枝花商业市场情况摸底及项目可行性建议.docx
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攀枝花商业市场情况摸底及项目可行性建议
攀枝花商业市场情况摸底及项目可行性建议
攀枝花2014年城市发展状况及经济发展情况简介
攀枝花面积7440平方公里,人口120万,2014年,攀枝花市人均地区生产总值(GDP)首次突破7万元(约合美元),达70646元,位居全省第一位。
攀枝花市辖三区两县,也是最大的,攀枝花是四川省除成都外唯一的劳动力输入城市,流动人口高达30万。
城市人口占全市总人口的%,是仅次于成都的城市。
2014年,面对宏观经济持续下行、产品市场长期低迷、企业效益整体下滑等严峻形势,市委、市政府主动适应新常态,沉着应对破难题,抢抓机遇谋发展,经济实现平稳较快增长,社会保持和谐稳定,民生得到持续改善。
经四川省统计局初步审定,全年全市实现地区生产总值(GDP)亿元,按可比价计算,增长%。
其中:
第一产业增加值亿元,增长%,对经济增长的贡献率为%,拉动经济增长个百分点;第二产业增加值亿元,增长%,对经济增长的贡献率为%,拉动经济增长个百分点;第三产业增加值亿元,增长%,对经济增长的贡献率为19%,拉动经济增长个百分点。
人均地区生产总值70646元,增长%。
三次产业结构由上年的:
:
调整为:
:
。
全市非公有制经济实现增加值亿元,增长%,占GDP的比重为%,非公有制经济对全市经济的贡献率%。
全年东区实现地区生产总值亿元,增长%;西区实现地区生产总值亿元,增长%;仁和区实现地区生产总值亿元,增长%;米易县实现地区生产总值亿元,增长%;盐边县实现地区生产总值亿元,增长%。
全年居民消费价格总水平(CPI)上涨%,其中:
食品类价格上涨%,家庭设备用品及维修服务类上涨%,医疗保健和个人用品类上涨%,衣着、娱乐教育文化用品及服务、居住类价格分别上涨%、%和%,烟酒及用品和交通通信类价格分别下降%和%。
工业生产者出厂价格(PPI)下降%,工业生产者购进价格下降%。
全年完成全社会固定资产投资亿元,增长%,其中,民间投资亿元,增长%。
从三次产业看,第一产业投资亿元,增长%;第二产业投资亿元,下降%;第三产业投资亿元,增长%。
从管理渠道看,基础设施投资亿元,增长%;产业投资亿元,下降%;民生及社会事业投资亿元,增长%;房地产开发投资亿元,增长%。
全年房屋施工面积万平方米,增长%;房屋竣工面积万平方米,下降%;商品房销售面积万平方米,下降%,其中,住宅销售面积万平方米,下降%。
全市城镇居民人均住房建筑面积平方米,增长%;%的城镇居民家庭拥有自由房屋产权。
PS:
2014年,受国家经济发展放缓大环境影响,城市人均收入水平和消费力略有放缓。
攀枝花城市整体经济发展相对稳定,人均住房情况已经达到一定饱和,城市建设投资环境仍具有一定的发展空间。
攀枝花2013年-2014年全市土地市场供应情况
2013年-2014年东区供应土地较多,据了解,东区炳草岗至炳三区未来几乎无土地供应,仁和区和花城新区将是未来土地主要供应区域,而在花城新区供应土地的同时,主要与仁和区供应土地产生直接竞争。
2014年,由于国家经济发展放缓,城市整体新出让土地较少,土地流标情况较多。
2013年-2014年东区供应土地较多,据了解,东区炳草岗至炳三区未来几乎无土地供应,仁和区和花城新区将是未来土地主要供应区域,而在花城新区供应土地的同时,主要与仁和区供应土地产生直接竞争。
2014年,由于国家经济发展放缓,城市整体新出让土地较少,土地流标情况较多。
2015年,攀枝花在售楼盘项目约为22个,全年商品房销售套数总共约:
8000套。
平均每月去化666套,月均每个项目去化约33套。
原因有二:
一是城市经济放缓,二是人均住房率几乎饱和。
小结:
全国经济发展放缓,对国民经济的发展带来了一定的影响。
导致2015年攀枝花土地市场交易下滑。
但是,随着攀枝花住宅市场的不断饱和,预示着相应的商业配套或将拥有较大的发展潜力。
攀枝花商业市场调研分析
商圈分布情况
攀枝花商圈主要集中在炳草区、炳三区(仁合沿线)、东区以及西区。
其中,炳草区是城市中心,商圈氛围最为浓厚。
炳三区是城市规划发展重点开发区域,未来的商业新中心,但成长时间尚久。
东区主要为中低端批发市场。
西区相对较远,商业发展情况并不理想。
各商圈发展情况评级
区域
租金水平
销售均价
商圈氛围
人流量
通达情况
炳草区
300-1000㎡
万
★★★★★
★★★★
优
炳三区
70-240㎡
万
★★★
★★★
优
东区
50-160㎡
万
★★☆
★☆
优
西区
50-120㎡
万
★★☆
★☆
良
炳草区作为攀枝花传统的商业中心,地理位置优渥,商业氛围浓厚,积累时间较长,周边大型生活超市有德铭阳光购物中心,商业街,大昌隆超市,手机超市,北京华联,摩尔盈盛等商场,并且也是城市核心交通主干道枢纽中心,平均车次达到每小时3000以上,人流量高峰期平均每小时约4000人次。
周边商家铺面转租情况较少,可见该区域商业价值较高。
商业街实际情况商业街实际情况
点评:
炳三区作为攀枝花近年重点发展区域,攀枝花整个新建项目均在该区域。
由于该区域尚在开发建设当中,虽云集了90%的在建在售项目,但成型时间相对会较长,预计3-5年才可达到一定人气。
东区的商业氛围主要是由商品批发市场支撑而起,整体环境和道路情况较之前两者,存在一定的差距。
西区也属于正在打造中的区域,但离城市中心较远,成型时间更久。
小结:
炳草区的商业开发及运作价值最大,也是产能最高的区域。
而该区域目前更是一铺难求。
炳三区还存在一定的发展时间,未来潜力巨大,但短期难见效益。
东、西区本身较之城市中心较远,并且经济价值较低。
综上所述,此次对攀枝花城市商业情况的调研以及项目开发的选址,便得出了结论。
攀枝花项目考察选址依据
本项目选址为炳草岗大道之上的中心广场,由于项目开发的特殊型是非一般的沿街商业形式,而是地下人防建筑模式。
因此,选址在此处的理由,基本成立。
并且,在考察过攀枝花唯一一个地下人防商业形态的“竹湖商业街”之后,对选址此处的必要性和唯一性也更加确定。
下面对“竹湖商业街”做简述
“竹湖商业街”实景
“竹湖商业街”攀枝花大道竹湖生活广场下面,主要功能其实更多是做为人行通道。
整个商业街面积约4000平米,以小超市、百货、服装、手机为主,商场形象较为脏乱差。
因此,该项目不能做为借鉴,仅作为参考了解。
项目开发选址依据陈述:
一:
中心广场位置,地势相对平坦,对开发工程减少了攀枝花坡地城市的施工难度,降低开发成本,并且利于打造规模。
二:
考虑到项目所需要的便捷入口以及入口、通道所需的大小,该区域也是最为合适的。
攀枝花普遍的人行街道教小,仅3-4米。
而项目所需要的道路长度最少6米,而入口最小为米。
因此,也只有该区域具备此条件。
三:
周边商业氛围浓厚,而且商铺价值是整个城市最高的,且上述也提到几乎一铺难求。
若项目再次开发,能够快速的切入市场进行运营,对销售及回款也有一定的利好条件。
四:
正因为该区域一铺难求,而我司考察建议的开发地址在正中心,同时,也能够对该区域的交通疏通,缓堵起到一定的利好作用,一举三得。
五:
项目完工之后,项目本身区域可设置一些广告位作为项目额外的利润,可租可售给第三方广告公司,也可自持。
六:
可跟政府提议,项目完工之后,将该区域路段的红绿灯及人行马路取消,保证交通先行。
而商城作为行人过街的必要道路,强制动线。
可增加项目预期价值。
项目开发存在难点
1、施工难点:
项目优渥的地理位置,交通要道之上,施工过程中存在施工进出场、建材囤放,建渣处理,施工打围等情况,不易处理。
2、较长一段时间会对该主要大道的交通情况造成一定程度的影响。
3、对中心广场原有面貌破坏,不能恢复。
4、对现有的地下管线(水电气)迁改,工程量较大,较复杂;
解决建议
1、在项目确定修建之后,建议由政府出面发布公示,并且对交通进行一定的管制方便施工。
今日的不便是为了明日的方便。
2、在确定项目施工之后,一定要保证项目能够快、稳、准、好、优的完成。
争取提早完成建设。
3、项目从规划设计角度,设计单位必须要将项目从城市面貌,城市形象、城市名片的设计角度出发。
已获得更多当地政府的支持,民众的支持,确保项目后续事宜顺利。
项目设计风格参考
项目开发投入及收益经济测算
按照项目原定的15000㎡规模进行测算(最终以勘察单位实测可修建面积为准),此测算仅为大略的估算,不做容积,公摊,人工,管理、的纳入;
指标参数
开发面积(㎡)
开发总成本(元)
开发投入(元)
销售预估均价(元/㎡)
总产值(元)
销售折扣后利润(不含营销推广费用)
营销费用比3%(元)
利润(元)
6%
8%
10%
折扣利润-营销费用比-开发投入
15000
9000
0
20000
0
0
0
0
9000000
0
0
0
24000
0
0
0
0
0
0
0
26000
0
0
0
0
0
0
0
28000
0
0
0
0
0
0
0
30000
0
0
0
0
0
0
0
总结
1.项目开发的可行性较高;
2.经济回报较为可观;
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