银湖财富公馆建设项目可行性研究报告.docx

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银湖财富公馆建设项目可行性研究报告

银湖财富公馆建设项目

可行性研究报告

银湖财富公馆项目可行性研究报告

一、项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

本次进行可行性研究的项目名称为：

银湖财富公馆。

1.1.2开发公司

本项目的开发公司为：

深圳市时代财富实业集团有限公司。

1.1.3承担可行性研究工作的单位

承担本次可行性研究工作的单位为：

深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司

1.1.4研究工作依据

本次进行项目可行性研究工作的依据如下：

（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：

深计[2003]590号）；

（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：

建标[2000]205号）；

（3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：

咨经[1998]11号）；

（4）《深圳市建设工程价格信息》；

（5）根据《深圳近期建设规划（2003—2005）》；

（6）发展商提供的《建设用地规划许可证》、《房地产证》等相关资料。

1.1.5项目建设规模和内容

根据委托方提供的深房地字第2000326279号《房地产证》、深规许ZS-2007-0159号《深圳建设用地规划许可证》及宗地图等相关资料，该项目宗地的经济技术指标分别如下表：

非别墅类低密度住宅用地:

项目名称

银湖公馆

宗地位置

罗湖区银湖路

宗地号

H402-0043

总用地面积

49,887.8m2

容积率

≤0.35

计容积率建筑面积

17,460m2

其中：

住宅

17,000m2

管理用房及文化活动室

460m2

机动车泊位数

170辆

建筑覆盖率：

≤25%

建筑高度或层数：

多层

预计建设周期

1.0年

1.1.6项目开发手续

拟用于开发的非别墅类低密度住宅用地H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号《深圳市建设用地规划许可证》。

开发企业已具备以下条件：

开发条件

取得文件证号

企业法人营业执照

注册号：

4403011013519

深圳市房地产开发企业资质证书

深房开字（2006）749号

关于H402-0043宗地开发问题的复函

深国房直函〔2007〕348号

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

通过对2006年度深圳市经济状况以及深圳市房地产行业的市场调研和分析，可得到如下结论：

□深圳市房地产市场目前对住宅用房的需求仍较大，尤其是本报告中拟开发项目的宗土位于深圳市罗湖区银湖路，地理位置极其优越，而该区域可供开发住宅土地极少，故项目开发前景乐观；

□银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。

□深圳市时代财富实业集团有限公司具备一定的开发经验及经济实力。

1.2.2项目建设进度

H402-0043号宗地开发周期预计为1.0年，即自2008年5月至2009年5月。

根据工程横道图一预计，该住宅用房主体工程约于2009年5月完工，2009年5月即具备销售条件，预计至2010年上半年销售完毕。

1.2.3投资估算及资金筹措

银湖财富公馆项目建设的总投资约为164,051,846元（包含地价款、建筑安装成本及各项税费等），在建设期内将按项目工程计划横道图的进度分期投入，项目投资估算详见下表：

项目总投资估算表

序号

项目名称

总额（元）

单价（元/平方米）

占总投资比例

1

土地成本

110,628,404.50

6,336.11

67%

2

前期工程费

2,619,000

150.00

2%

3

建安工程

31,689,900

1,815.00

19%

4

管理费用

2,898,746

166.02

2%

5

不可预见费

950,697

54.45

1%

6

其他费用

1,157,598

66.30

1%

7

财务费用

1,867,500

72.66

1%

8

销售费用

12,240,000

701.03

7%

合计

164,051,846

9,361.57

100%

注：

单价为按全部建筑总面积分摊计算。

本项目开发投资的资金来源包括：

企业自有资金109,406,204.50元；银行融资25,000,000.00元；销售收入29,645,641.09元。

总计164,051,845.59元。

项目资金来源表

序号

项目名称

总额

比例

1

自有资金

109,406,204.50

66.69%

2

银行融资

25,000,000.00

15.24%

3

销售收入

29,645,641.09

18.07%

4

总投资

164,051,845.59

100.00%

1.2.4项目综合评价结论

1、项目建设手续正在办理之中

银湖财富公馆项目属非别墅类低密度住宅开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策；H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号《深圳市建设用地规划许可证》。

项目建设后续资金有保证，主要来源于自筹资金、银行融资及销售收入。

2、项目具有良好的社会效益

项目的建设有利于改善该片区的住房结构及提升该片区的居住环境，同时有利于缓解城市中心区房源紧缺问题，也为社会创造就业机会。

故该项目的开发具有良好的社会效益。

3、项目经济效益良好

经测算主要经济技术指标如下表所示：

项目主要经济技术指标

序号

项目

指标

1

占地面积（m2）

49,887.80

2

总建筑面积（m2）

17,460.00

3

项目总投资（元）

164,051,845.59

4

项目经营收入（元）

408,000,000.00

5

利润总额（元）

112,319,979.04

6

税后利润（元）

95,471,982.19

7

成本利润率（税前）

38%

8

成本净利润率（税后）

32%

9

财务内部收益率（FIRR）

42%

10

动态投资回收期（年）

1.73

11

贷款偿还期（年）

1.00

综上所述，该项目开发前景乐观、开发资金有保障、且具有良好的社会效益和经济效益，我司认为本项目可行。

二、项目投资环境和市场研究

2.1市场宏观背景

2.1.1全国投资环境

2006年，全社会固定资产投资为93472.36亿元，同比增长24.5%，增幅比去年同期回落2.7个百分点。

其中，房地产开发投资19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅回落2.0个百分点；全国房地产开发到位资金26880.21亿元，同比增长25.6%；全国完成购置土地面积36791.02万平方米，同比下降3.8%，同比去年增幅上升了0.2个百分点，低于商品房施工面积涨幅的20.9个百分点、商品房新开工面积18.9个百分点。

2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控。

在有关部门和各级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得了一定的效果，房地产市场呈现出积极的变化。

主要是：

首先，房地产开发投资保持平稳增长。

全国房地产开发完成投资19382亿元，同比增长21.8%。

低于同期固定资产投资增速，处于近几年来较低水平，其次，房地产开发结构得到一定改善。

2006年实施的调整开发供应结构，鼓励普通商品住房建设措施初见成效；再次，房价涨幅有所回落，但部分城市仍上涨较快。

2006年是国家宏观调控政策最为密集、也最为具有刚性力度的一年，2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。

2006年宏观调控影响最大的是有关住房套型面积90平方米以下要占70%以上的技术性硬约束。

这种政策既有国际惯例，也符合中国的实际情况。

因为这种住房套型面积的硬约束，既可体现住房产品市场分配的效率原则，也可体现住房产品分配的公平性原则。

这将会改变国内居民的住房消费模式、改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。

以上所述都可以看出中国房地产发展战略正开始显露出从产业政策向公共政策回归的姿态。

2007年的房地产行业可以说正处在这种变革的前夜。

在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。

另外，中国已经走过了住房严重短缺的时代，正向着更加注重改善人居环境和节约资源的阶段发展。

但是中国房地产市场仍存在一些极待解决的问题。

适合中低收入家庭的中低价位、中小户型商品房供应不足，部分城市商品房价格上涨仍然较快，住房保障制度建设相对落后，房地产市场秩序仍需进一步规范。

为促进房地产业持续健康发展，解决房地产业在发展中存在的问题，政府将进一步加强房地产市场宏观调控，进一步调整改善住房供应结构。

根据中国人多地少的国情和现阶段的发展水平，发展节能省地、环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。

特别是要重点发展面向广大民众的普通商品住房，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度，着力解决低收入家庭的住房困难问题。

那么2007年房地产市场一定会围绕着上述房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，也就是说要生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。

预计2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。

2.1.2深圳市投资宏观背景

深圳市是中国大陆经济最发达的城市之一，综合经济实力逐年提高。

外贸出口额连续10年位居全国第一位。

经过二十年的发展，深圳城镇居民生活水平逐年提高，职工工资水平稳步上升，年均递增8.8%以上。

经过多年的发展建设，深圳城市基本建设已初具规模。

目前，深圳已建成通往境外各类口岸17个，其中包括中国最大的陆路客运口岸——罗湖口岸，中国最大的陆路货运口岸——皇岗口岸，中国第二大集装箱海港——盐田港，第四大空港——宝安国际机场。

深圳市公路通车里程超过1600公里，通行高速公路160公里。

公路网密度达0.75公里/平方公里。

建成蛇口、盐田等9个商业港区，500吨级以上泊位128个，其中万吨级经营性深水泊位39个，集装箱专用泊位10个，货物年设计吞吐能力近6000万吨，其中集装箱为320万标箱。

在此同时，深圳市环境质量也在逐步改善，区域环境噪声平均值56.0分贝，城市交通干线噪声平均值68.2分贝，均比2001年降低0.1分贝。

人均公共绿地超过14平方米。

2006年深圳市生产总值5684.39亿元,比上年增长15.0%，经济总量位居全国大中城市的第四位。

从产业结构看，2006年深圳市生产总值中，第一产业增加值7.48亿元，比上年下降24.4%；第二产业增加值3021.03亿元，增长16.8%；第三产业增加值2655.88亿元，增长13.1%。

三产业结构由上年的0.2∶53.2∶46.6发展为0.1∶53.2∶46.7。

2006年，深圳市社会固定资产投资完成1272.26亿元，比上年增长7.7%。

其中，基本建设投资639.68亿元，增长6.6%；房地产开发投资460.68亿元，增长速度止跌回升，增长8.7%；更新改造投资138.99亿元，增长21.7%；其他投资32.91亿元，下降24.0%。

2006年，深圳市居民人均可支配收入22567.08元，比上年增长5.0%，居民人均消费性支出16628.16元，增长4.5%。

居民消费价格总水平比上年上涨2.2%。

其特点是，食品、居住类价格平均水平涨幅最大，分别上涨4.2%和4.3%。

深圳市经济持续稳健地增长，为深圳市房地产的发展提供了强有力的“后援”。

十五期间，深圳市GDP保持了15.8%的年均增速，使深圳人均收入连续居全国大中城市第一位，这将最直接影响并首先作用于房地产行业，这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求，将在近几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。

与此同时，深圳现在正处在一个全民置业时期，基本的置业力量，至少还需要3-5年的时间才能得到一定程度的缓解。

而投资性置业仍然是影响深圳房价的重要因素。

在深圳现有的置业结构中，投资性置业占17%左右。

对深圳而言，一个高比例的投资性置业结构，是由深圳作为中国最大的住房租赁市场的特性所决定的。

深圳是中国最大的商务性城市之一，同时又是户籍人口最小的城市，商务性人口随着城市的升级还在不断持续流动和增长，在1200万的总人口中，75%的人口居住方式都是非产权式居住。

这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重要的力量。

综合上述因素，在政府宏观政策的影响下，2007年的深圳房价仍将保持一定的、稳健的增长。

对政府管理部门来说，对楼市的调控，不会使深圳房地产市场走入失控和无序。

2.1.3区域发展及前景预测

深圳市房地产市场经过多年的发展，已经形成了非常庞大的规模，各种层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。

随着深圳市经济的快速发展，“两轴、两带、十四个特色商业街区”的房地产商业格局正在逐步形成。

2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴

2006年深圳相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷等环节一并发力，给深圳的房地产市场造成了一定的震荡。

即便如此，纵观一年来深圳楼市的发展，住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续扩大，深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势。

（1）开发投资持续上涨

2006年，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资400.87亿元，较去年同期增加11.12%，其中住宅开发投资达273.54亿元，同比增长26.73%。

在占总额87.76%的投资用于商品房建设的同时，全市商品房竣工面积达到528.58万平方米，同比增加30.14%。

另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了36.51%和75.02%，并且643.36万平方米的商品房新开工面积较去年同期亦减少了28.30%，意味着一年后商品房竣工面积将出现缩减从而一定程度地影响商品房市场供应。

（2）土地交易价格屡创新高

政策频出的同时，2007年深圳土地交易市场表现依旧活跃，成交价格亦逐步上升。

位于南山区的T101-0046地块地面地价达8629元/平方米，位于罗湖区的H407-0036地块地面地价高达13526元/平方米，均创出所在片区土地交易价格的新高，拉升房地产开发成本的同时也反映出开发企业对深圳房地产市场的信心。

（3）新房供应减少

2007年上半年，我市完成房地产开发投资196.31亿元，同比下降7.66%，其中住宅完成投资136.9亿元，同比下降3.21%；商品房施工面积为2700.19万平方米，同比下降4.40%,其中住宅施工面积1890.56万平方米，同比下降3.67%；商品房新开工面积为432.59万平方米，同比下降4.98%，其中住宅新开工面积329.57万平方米，同比下降7.83%。

与1～5月相比，1～6月全市房地产投资与开发建设各项指标的下降幅度已明显减小，尤其是6月份，套型建筑面积90平方米以内住宅的投资规模和在建规模，均较上月成倍增长，并使今后普通商品住宅供应有望逐步增长。

（4）投资型客户逐渐减少

2006年5月中旬后密集出台的一系列房地产调控政策对住宅市场产生较大影响，消费者的观望情绪致使商品住宅销售量在7月跌至全年最低，仅为33.37万平方米，大量投资客撤出市场；而后，随着对政策的逐渐消化，有自住需求的客户在经历了几个月的观望后于11月开始大批进入市场，该月销售面积迅速增加约30万平方米达到80.68万平方米。

（5）非普通住宅领涨

2006年深圳房价大幅上涨，全市商品住宅均价达9081.24元/平方米，较2005年同期上涨30.37%之多。

其中，罗湖区价格增幅达到54.40%，居各区之首；而新房供应量最大的宝安区则在宝安中心区快速建设发展的带动下以48.96%的价格增幅着实地拉动了全市均价的快速上升。

此外，2006年对住宅供应结构的调整限制了未来非普通住宅的供应，致使非普通住宅物业的稀缺性显现，从而导致非普通住宅价格的飞速上涨。

截止2006年10月，占全市住宅销售总套数11.46%的非普通住宅价格为14312.67元/平方米，同比增幅高达59.58%；占全市住宅销售总套数88.53%的普通商品住宅价格为7307.88元/平方米，同比上涨20.37%。

（6）二手楼成交首超新房

特区内住宅开发用地的连续五年零供应和新房供应量的逐渐减少加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求的功能也日益强大。

2006年，在新房供应减少的情况下，二手住宅交易面积较2005年同期增长23.95%达到642.04万平方米，首次超过一手住宅销售面积，两者交易量的比例达到1.03:

1。

预计随着二手市场的进一步规范和发展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。

2.2区域市场分析

2.2.1区域市场界定

银湖财富公馆项目位于深圳市罗湖区。

罗湖区位于深圳经济特区中部，是深圳经济特区开发最早的城区，闻名全国的“深圳速度”在这里诞生。

罗湖区的前身是宝安县的深圳镇和附城公社。

1979年3月宝安县改为深圳市，罗湖区于同年10月正式组建，辖罗湖、附城两公社和深圳镇；1982年1月，设立罗湖行政区，辖整个深圳经济特区；1983年9月，深圳市把经济特区划分为4个管理区，罗湖管理区辖附城公社，人民路和和平路两个街道办事处；1990年，经国务院批准，罗湖区成立第一届人民政府，辖沙头角镇和东门、南湖、桂园、翠竹、笋岗、黄贝、梅沙、盐田等8个街道办事处；1997年，沙头角镇和梅沙、盐田两个街道办事处从罗湖区划出，成立盐田区，至此罗湖区管辖的范围是东门、南湖、黄贝、桂园、笋岗、翠竹、东湖、莲塘、东晓、清水河等10个街道办事处。

罗湖区东连盐田区，西至红岭路与福田区相连，南临深圳河与香港毗邻，北靠龙岗区和宝安区。

至2005年底止，辖区面积达78.36平方公里，全区总人口76.66万人。

罗湖区地理位置特殊，与香港新界一河之隔，一桥相通，辖区内的罗湖口岸和文锦渡口岸是国内外宾客和车辆出入境的主要通道。

广九铁路横贯辖区腹部，深圳地铁一期工程从罗湖火车站开始向西延伸；著名的深圳水库坐落在辖区的梧桐山下，将东江水源源不断地流向香港和深圳市区。

而银湖片区是指金湖路以北，红岗路以西，龙岗区、宝安区、罗湖区交界处以南、以东围合的区域。

按深圳市城市规划，该片区原规划为深圳旅游休闲用地，但在深圳快速发展的过程中，目前已经成为深圳居住较为集中的片区，人口规模不断扩大。

2.2.2供给与需求分析

（1）罗湖区住宅市场综述

2006年罗湖主要片区供应日渐稀少，新面市的项目纷纷凭借细节创新来寻找市场契机。

2006年全区新增项目共9个，以小户型项目居多为7个，全区住宅批售面积为39.2万平方米，与去年同期相比，整体降幅达53%，土地资源的严重匮乏将楼市推向一个“新”的开发环境。

从罗湖市委所提倡的能源重复利用中可以预见，未来楼市的重心不仅需要依托二级市场与三级市场的相互支撑，城市化进程中的旧城改造将更趋重要。

自2005年以来，新政继续以较大力度协调楼市的发展，而近年旺盛的刚性需求却为罗湖有限的市场供应造就了非主流片区的繁荣景象。

1）住宅供求关系分析

1998-2006年罗湖区住宅供求变化图（单位：

万平方米）

2002年开始，罗湖楼市进入消化存量的时期，据1996年-2005年十年间罗湖区商品住宅共批准预售面积906.41平方米，销售面积917.79万平方米，新增供求比为0.99:

1，表明存量房已基本消化完毕，市场容量进入饱和时期。

与去年同期相比，2006年整体供应量降幅超过50%，有限的市场供应已无法满足持续高涨的购房需求，同时受区域间产品竞争影响，市场主要表现为购买力大量外溢。

随着明年后续项目及城中村旧改项目的相继入市，罗湖将迈出实现住房功能转型的重要步伐，新的产品结构将更加适应市场多元化发展需要。

2）罗湖区住宅月度供求关系变化

2006年罗湖区月度供求变化图（单位：

万平方米）

2006年罗湖市场出现了明显的“季节性”断供现象，但销售量则保持相对稳定，说明楼市销量受季节性影响减弱。

受需求市场持续走强影响，2006年仍然保持强劲的购房需求，土地方面，由于企业转让及城中村旧改规模有限，未来供需矛盾将长期存在。

3）新增供应户型结构

2006年罗湖区住宅新增供应结构图

2006年罗湖住宅新增供应仍以小户型为绝对主流，单身公寓、一房、二房的总套数为62%，而鸿景翠峰、东方尊峪的入市，高端居家型产品有效填补市场空白，使三房及以上的产品比例达38%。

4）罗湖区历年价格走势

2002年－2006年罗湖区住宅价格走势图（单位：

元/平方米）

5）罗湖区住宅月度价格走势

2006年罗湖区住宅价格走势图（单位：

元/平方米）

2006年上半年罗湖区月度价格走势平稳，均价涨幅、降幅基本在3%-8%之间波动。

与上半年相比，今年下半年的涨幅波动较大，月度环比最高涨幅达11%，整体呈持续走高的态势。

6）罗湖区2006年楼盘营销分析

典型楼盘营销分析如下：

莲塘片区：

鸿景翠峰项目营销推广集中在4-5月份，节奏紧凑，定位高端，以大社区高品质产品形象面向市场；于4月中旬邀请行业内知名人士参与交流而举行的新产品发布会；利用五·一春交会期间展示样板房；在5月新政的影响下，开盘最终选择在威尼斯酒店，活动整体风格较为低调。

东方尊峪项目从2005年春交会开始登台亮相就聚焦了众人的目光，品牌开发商富春东方具有对产品持久的影响力，经过一年多网络、报刊、电视广告的宣传，直至开盘前已吸纳了大量人气，11月5日在深圳香格里拉大酒店，成功举行东方尊峪“峪言无限”产品发布会暨第一太平戴维斯签约仪式，不久便高调入市，截止年底销售情况良好。

桂园—蔡屋围片区：

风格名苑以“让生活奢华一点”为主要诉求，通过体验营销为主要方式的客户嘉年华活动系列，为产品后期销售积累了大量客户。

世界金融中心·世金汉宫推售主体分为C/B两栋公寓，截止4月，C座单位已售罄，B座延续以往销售模式，营销手法主要体现在五星级酒店的管理标准、万元/套为单位发售等产品细节上。

湖贝片区：

英伦玫瑰营销方式较为普通，主要以项目外墙广告，少数报刊广告进行推广，加上熟客之间的小范围传播，在新政出台前即顺利售出。

水库片区：

阳光绿地家园拥有水库片区较为稀缺的景观资源，背靠翠竹公园成为项目有力买点，围绕这些价值点，项目做了较多有效推广。

银湖片区：

银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。

。

片区内供应结构从中档到高档。

由于该片区得天独厚的优美环境及绿化，需求的呼声日益高涨。

综合该片区优势如下：

1、是一块难得的住宅区域、独一无二的的高绿化的理想居住地。

2、地块景色优美，山谷中有金银二湖、三面环山。

3、片区出行交通极为便利，银湖汽车站近在咫尺，二十几条公交线路途经片区周边，可直通火车站、机场、码头、高速公路及市区内外的商业繁华区。

7）罗湖区住宅后市展望

据深圳市统计局公布的数字显示，2007年罗