制度与政策.docx
- 文档编号:3892284
- 上传时间:2022-11-26
- 格式:DOCX
- 页数:35
- 大小:43.04KB
制度与政策.docx
《制度与政策.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《制度与政策.docx(35页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
制度与政策
第一章物业管理企业的设立和组织机构
试题的题型分为单项选择题和多项选择题;
1、物业管理的概念与定位
(1)物业管理:
是指业主通过选聘物业管理企业,由物业管理企业和业主按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
(2)《条例》既调整住宅物业的管理活动,也调整非住宅物业管理活动。
(3)《条例》规定:
住宅物业的建设单位需通过招投标方式来选择物业管理企业;而对非住宅物业的建设单位,没有这一要求。
同时规定:
住宅物业应当建立专项维修资金制度。
(4)《条例》适用范围:
既适用于城市物业管理活动,也适用于乡村物业管理活动。
2、(5)物业管理的特征:
社会化、专业化、市场化。
3、物业管理市场化特征
A-市场化是物业管理主要特征。
特点:
(1)在市场经济条件下,物业管理属性是经营。
(2)所提供的是劳务。
(3)方式是等价有偿。
(4)业主通过招投标方式选聘物业管理企业,由物业管理企业具体实施。
B-特征是:
(1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。
(2)多元化的物业权履状况要求物业管理形式与之相适应。
(3)物业管理活动应当遵循市场原则。
(4)非市场性房屋管理不属于物业管理。
C物业管理社会化的两个含义:
(1)物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业。
(2)物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
D物业管理专业化
(1)有专业的人员配备。
(2)有专门的组织机构。
(3)有专门的管理工具设备。
(4)有科学规范的管理措施与工作程序。
4、市场做为物业管理活动的前提条件,有以下两点目的。
(1)强调物业管理活动必须纳入市场秩序,物业管理为业主提供哪些服务、服务标准是什么。
业主如何承担服务费用、以及业主与管理企业相互之间所承担的违约责任,都必须在物业服务中做出明确约定。
(2)强调业主在市场活动中的自主性,业主做为物业的主人,具有充分的选择权,而且必须依法得到保护。
前提条件:
必须通过市场原则来实现,也就是由业主通过市场选聘物业管理企业,并和物业管理企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上,签定物业管理服务合同,然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。
将市场原则做为物业管理活动的前提条件。
5-1、我国物业管理的产生和发展的前提事项:
(1)物业管理起源于19世纪60年代的英国。
(2)一位名叫奥克维亚·希尔的女士制定了一套有效的管理办法。
(3)19世纪20世纪初,物业管理得到发展,20世纪初,美国成立了第一个行业协会—芝加哥建筑管理人协会。
(4)1949年中华人民共和国成立后:
①国家对城市房地产确立了逐步实行国有化政策。
②一方面,大量城市房屋经过私房社会主义改造转化为国有。
③另一方面,政府和国营企业又建造大量的住房提供给居民和职工租用。
④形成了具有中国特色的公有住宅体系(包括非住宅公房)。
5-2、我国物业管理的产生、发展:
产生:
1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立。
为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功经验。
发展:
(1)1993年,深圳市人大颁布发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
(2)建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
(3)1999年建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议,推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。
(4)2000年中国物业管理协会成立,加强了行业指导和行业自律作用。
(5)2001年中国物业管理协会在杭州举办了中国物业管理发展论坛,把理念与实践的研究工作引向深入。
(6)建设部建立全国管理企业信用档案系统有力促进了物业管理行业的诚信建设,推动物业管理企业规范运作。
6、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征:
(1)一是住房投资由国家和国有企业统包。
(2)二是住房分配采取实物分配。
(3)三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
7-1、物业管理在社会经济中的地位和作用
(1)实施物业管理有利于促进经济增长。
(2)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。
(3)实施物业管理有利于增加就业。
(4)实施物业管理有利于维护社会稳定。
(5)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。
7-2居住消费包含的消费环节:
(1)购房消费支出。
(2)家庭装饰装修、家具家电等消费支出。
(3)使用过程中的水、电、气、暖等方面长期消费支出。
(4)房屋大、中、修及设施设备改造以及物业管理消费支出。
8、我国物业管理制度建设的历史沿革:
(1)计划经济向市场经济转型,由福利制的房屋管理模式转变为市场化物业管理模式,需政府发挥应有作用。
(2)物业管理是我国城市管理的重要组成部分,政府必须进行适度干预。
(3)普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题,需政府进行必要监管。
9、政府在我国物业管理发展中的特殊地位:
政府起到不可或缺的作用。
10、《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点:
(1)借鉴性;
(2)过渡性;(3)针对性;
11、《城市新建住宅小区管理办法》:
(1)于1994年3月23日颁布了城市新建住宅小区物业管理的新体制,指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。
(2)《城市新建住宅小区管理办法》是推动我国全面开展物业管理活动的基石。
(3)《物业管理服务考评标准》:
①建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》
②2000年5月建设部发布了《关于修订全国物业管理示范小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》
③1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》
④1996年国家计季和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂时行办法》
⑤1998年财政部颁布了《物业管理企业财务管理规定》
⑥1998年11月,财政部印发了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》
⑦1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》
⑧2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》
12、《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点:
(1)2003年6月28日,《物业管理条例颁布
(2)这一阶段物业管理政策法规主要体现的特点:
配套性;经验性;操作性;
(3)2003年6月建设部发布《业主大会规程》
2003年9月建设部发布《前期物业管理招投标管理暂行办法》
2003年11月国改委及建设部《物业服务收费管理办法》
2004年1月中国物业管理协会制订《普通住宅物业管理服务等级标准》
2004年3月建设部发布《物业管理企业资质管理办法》
2004年7月国改委、建设部《物业收费服务明码标价规定》
2004年9月建设部发布《业主临时合约(示范文本)》和《前期物业合同(示范文本)》
2005年11月人事部、建设部发布《物业管理师制度暂时行规定》《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》
13、《条例》立法的指导思想:
(1)强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系。
(2)强调业主与物业管理企业是平等的民事主体,是服务与被服务关系。
(3)强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
14、《条例》创设的法律制度及其内容:
(23页7条)
(1)条例在立法过程中主要遵循的基本原则:
①物业管理权利和财产权利相对应的原则。
②维护全体业主合法权益的原则。
③现实性与前瞻性有机结合的原则;
④从实际出发,实事求是的原则。
(2)条例就业主的权利和义务,业主大会的组成和职责和行为规则。
前期物业管理,业主与物业管理企业的关系,业主处理财产共同利益的方式等。
①创设了业主大会;②业主公约;③前期物业管理招投标;④物业承接查验;⑤物业管理企业资质管理;⑥物业管理从业人员职业资格;⑦住宅专项维修资金等7项物业管理基本制度。
15、条例的主要内容:
(1)总则;
(2)业主及业主大会;(3)前期物业管理;(4)物业管理服务;(5)物业的使用与维护;(6)法律责任
17、《条例》确立的基本法律关系:
(1)业主相互之间的关系;
(2)物业管理企业和业主之间的关系。
(3)开发企业与业主及物业管理企业之间的关系。
(4)供水、供电等单位与业主及物业管理企业之间的关系。
(5)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业之间的关系。
(6)物业管理各方主体与政府之间的关系。
第二章物业管理服务
1、物业管理服务的特点:
(1)物业管理服务的公共性和综合性;
(2)物业管理服务的受益主体的广泛性和差异性;
(3)物业管理服务的即时性和无形性;
(4)物业管理服务的持续性和长期性;
2、物业管理服务的内容:
(1)房屋公用部位的维修、养护与管理。
(2)房屋公用设施设备的维修、养护与管理。
(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理。
(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务。
(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务。
(6)物业装饰装修管理服务。
(7)物业档案资料的管理。
(8)专项维修资金的代管服务。
3、物业管理服务合同约定以外的服务(37~38页)
(1)提供物业服务合同约定以外的服务,并不是物业管理企业的法定义务。
(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。
(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。
4、物业管理服务标准(38~48页):
2004年中国物业协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》,从物业管理服务要求(基本)、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面,标准制定了三个等级服务标准。
5、物业服务收费的原则:
合理原则;公开原则;收费与服务水平相适应原则。
(45页)
6、物业服务收费定价形式:
一是政府定价;二是政府指导价;三是市场调节价。
(47页)
7、物业服务费用的计费方式:
(47页)
(1)包干制:
是我国住宅物业服务收费普遍采用的形式,物业服务费的构成包括:
物业服务成本,法定税费和物业管理企业的利润。
(2)酬金制:
收费形式,也称佣金制,物业服务资金包括:
物业服务支出和物业管理企业的酬金。
8、物业服务费用成本构成:
(50页)
(1)管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费等。
(2)物业公用部位,公用设备设施的日常运行,维护费用。
(3)物业管理区域清洁卫生费用。
(4)物业管理区域绿化养护费用。
(5)物业管理区域秩序维护费用。
(6)办公用费用。
(7)物业管理企业固定资产折旧。
(8)物业公用部位,公用设施设备及公众责任保险费用。
(9)经业主同意的其他费用。
9、实行酬金制的物业管理企业的义务:
(49页)
(1)物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
(2)业主或者业主大会对公布的物业服务年度预算决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应及时答复。
(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金支收情况进行审计。
10、物业服务费的缴纳和督促:
(50~51页)
(1)非业主使用人的交费责任:
①《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定。
②连带缴纳责任:
是指当物业使用人不履行或不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时,业主仍负缴纳物业服务费用的义务,物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
(2)未交付房屋的交费主体
《条例》规定:
已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位缴纳。
(3)业主委员会对欠费业主的督促义务
《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定:
对于欠费业主,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可依法追缴。
对拒不缴纳的业主,可依法追缴,但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。
11、物业管理企业代收代交各项公用事业费用的规定:
(52页条例规定)
(1)物业管理企业并不是合同的当事人,没有义务向公用事业单位支付这些费用,也没有权利向业主收取这些费用。
(2)规定:
“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收钱款的费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
”《物业服务收费管理办法》进一步明确“物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向有关委托单位收取手续费。
12、物业服务合同的主要内容:
(54~55页)
(1)物业管理事项;
(2)物业服务质量要求;(3)物业服务费用;(4)双方的权利义务;
(5)专项维修资金的管理与使用;(6)物业管理用房;(7)合同期限;(8)违约责任;
除上述8项内容外,还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其它条款,如约定合同生效的条件,解除合同的损失赔偿,名责条款约定,合同履行争议的解决方式等。
13、物业管理资料的移交:
(55~56页)
(1)物业管理企业承接物业时,应与业主委员会办理物业验收手续,业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料。
(2)物业服务合同终止时,物业管理企业应向业主委员会交还物管资料。
(3)物业服务合同终止时,业主大会选聘了新物业管理企业,物业管理企业之间应当做好交接工作。
14、前期物业服务合同的主要条款:
(58~59页)
(1)合同当事人与物业的基本情况。
(2)物业服务内容与质量。
(3)物业服务收费方式。
(4)物业经营管理活动的内容。
(5)物业的承接查验。
(6)物业的使用与维护。
(7)专项维修资金;
(8)违约责任;
(9)其他事项。
15、前期的业服务合同的特征:
(56~57页)通常情况下,业主、业主大会选聘物业管理企业开展工作,物业服务合同在业主大会和物业管理企业之间签订。
但前期就需要进行物业管理活动,具有以下三个特征:
(1)前期物业服务合同具有过渡性;
(2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订;
(3)前期物业服务合同是要式合同;
16、前期物业合同的时效规定:
(57页)
《条例》特别规定,前期服务合同可以约定期限,但期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的,物业服务合同生效的前期物业服务合同终止。
(是一种附终止条件的合同)
17、物业管理企业的义务:
履行告知义务;履行制止义务;履行报告义务;
18、物业管理企业的责任:
(63页)
《条例》规定:
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应法律责任。
19、物业使用和维护的相关法律规范:
(65页)
(1)公用建筑和共用设施规划用途不得擅自改变。
(2)物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘。
(3)公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任。
(4)业主装饰装修房屋应当依法规范。
(5)利用物业共用部位,共用设施设备经营应当遵守有关规定。
20、利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定:
(1)一是规定了办理程序,原则规定利用共用部位、共用设备设施进行经营的办理程序。
(2)二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业公用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权。
(3)三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。
21、业主装饰装修房屋的规范:
(67页)
(1)《条例》规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务。
(2)业主装饰装修房屋时,不得有违反法规规定以及业主公约明文禁止的行为并应该尽到合理的注意义务。
(3)《条例》规定物业管理企业在知道业主装修后,应当将相关禁止行业和注意事项告之业主。
一是可以帮助业主更好地装饰装修房屋;二是可以起到预防作用,避免出现违法装修或装修扰民情况。
第三章物业管理的基本制度
《条例》确立了七项物业管理的基本制度:
1、业主大会制度;2、业主公约制度;3、前期物业管理招投标制度;4、物业承接查验制度;
5、物业管理企业资质管理制度;6、物业管理人员职业资格制度;7、住宅专项维修基金制度;
1、业主的权利:
(70页)
(1)房屋的所有权人为业主。
(2)具备业主身份的三种情况:
一是所有房屋权证书持有人;二是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
(3)《条例》规定业主在物业管理活动中所享有的权利:
①按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
②提议召开业主大会会议,就物业管理的有关事项提出建议;
③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
④参加业主大会行使投票权;
⑤选举业主委员会会员,并享有被选举权;
⑥监督业主委员会的工作;
⑦监督物业管理企业履行物业服务合同;
⑧对物业共用部位、共用设备设施和相关场地的使用情况享有知情权和监督权;
⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的管理和使用。
2、业主的义务:
(72~73页)
①遵守业主公区,业主大会议事规则;
②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
④按照国家有关规定交纳专项维修资金;
⑤按时交纳物业服务费用;
⑥法律、法规规定的其它义务。
3、业主大会的组成:
由物业管理区域内全体业主组成,业主大会是业主参与物业管理
4、业主大会的性质:
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,有权依据法律法规的规定和业主公约的约定,决定物业管理区域内的一切物业管理事项。
5、成立业主大会的限制和选择:
限制:
一个物业管理区域只能成立一个业主大会,不能成立多个。
《条例》规定:
同一个物业管理区域内的业主应当在物业管理所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
选择:
只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会业主委员会职责。
6、业主大会的筹备:
业主筹备业主大会,应当在物业所在地区的县、区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。
7、筹备业主大会的工作要求:
(75页)
(1)业主大会的筹备内容,应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
(2)公告《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案的同时,应当将业主向筹备组反馈修改的意见和反馈方式同时公告。
(3)确认业主身份,应当以业主房屋产权证标明的房屋所有权人为准。
(4)业主在首次业主大会会议上的投票权,应当根据业主拥有物业的建筑面积,住宅套数等因素确定。
8、业主大会的成立:
业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地区县人民政府房地产主管部门的指导下,组织召开首次业主大会会议。
9、业主大会的职责:
(96页)
(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
(2)选举、更换业主委员会会员,监督业主委员会的工作。
(3)选聘、解聘物业管理企业。
(4)决定专项维修基金的使用,续筹方案并监督实施。
(5)制定修改物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(6)法律法规或业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。
10、召开业主大会临时会议的三种情况:
(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的。
(2)发生重大事故或紧急事件需要及时处理的。
(3)业主大会议事规则或业主公约规定的其它情况。
11、业主大会的表决规则:
(1)业主大会做出一般的决定,实行简单多数表决原则,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
(2)业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定,实行特别多数表决原则,必须经物业管理区域内全体业主所持股票权2/3以上通过。
12、业主委员会的性质:
《条例》将业主委员会明确定位为业主大会执行机构。
13、业主委员会的职责:
(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同。
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
(4)监督业主公约的实施。
(5)业主大会赋予的其它职责。
14、业主委员会的备案:
《条例》还对业主委员会的备案时间作了限定,规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。
15、业主委员会委员的资格条件:
(79页)
(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。
(2)遵守国家有关法律法规。
(3)遵守业主大会议事规则,业主公约、模范履行业主义务。
(4)热心公益事业、责任心强,公正廉洁,具有社会公信力。
(5)具有一定组织能力。
(6)具备必要的工作时间。
16、业主委员会资格终止:
(80页)
(1)因物业转让,灭失等原因不再是业主的。
(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的。
(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的。
(4)有犯罪行为的。
(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的。
(6)拒不履行业主义务的。
(7)其他原因,不宜再担任业主委员会委员的。
17、业主委员会会议规范:
(80页)
(1)业主委员会应当定期召开,研究本物业管理区域内的物业管理事宜。
遇有特殊情况,经1/3以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为有必要召开会议的,也应及时召开。
无论是定期还是临时召开会议的,均应有过半数委员出席,作出决定必须经过全体委员人数半数以上同意。
(2)业主委员会委员变更:
经业主委员会或20%以上业主提议,认为有必要变更的,由业主大会会议作出变更决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
(3)业主委员会的工作经费,由全体业主承担。
18、业主大会,业主委员会的限制性要求:
禁止业主大会业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定及无关的活动。
19、业主公约的性质:
业主公约是由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内有关物业使用、管理、维护等涉及业主共同利益的事项,对全体业主具有普遍约束力的自律性规范,一般以书面形式订立。
20、业主公约的主要内容:
(1)有关物业的使用、维护、管理;
(2)业主的共同利益;
(3)业主应当履行的义务;
(4)违反公约应当承担的责任;
21、业主公约的特殊作用:
业主公约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
22、业主公约的法律效力:
(1)业主公约对物业管理区域内的所有全体业主具有约束力。
(2)业主公约对物业使用人也发生法律效力。
(3)业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。
23、业主临时公约的特殊主体:
《条例》要求建设单位在销售物业之前,应当制定临时业主公约,对有关物业的使用维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、以及违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。
建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主,具有过渡性质。
24、业主临时公约的内容:
2004年9月建设部发布了《业主临时公约(示范文本)》具体内容如下:
(1)物业的自然情况和权属情况(名称座落位置,权属划分)
(2)业主使用物业应当遵守
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 制度 政策