房地产市场情况运行报告样本.docx
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房地产市场情况运行报告样本.docx
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房地产市场情况运行报告样本
东营名相:
2月房地产市场情况运行汇报
目 录
一、名相市场点评
二、东营市土地供给情况简析
三、东营各物业市场分析
(一)住宅市场
(二)写字楼市场
(三)商业市场
四、网上签约情况
五、2月市场小结
附件1:
全国、东营及关键城市2月份政策新闻动态
附件2:
2月签约成交前十
附件3:
关键项目市场动态表
附件4:
预售证书发放情况
一、名相市场点评
“新国五条”房地产调控政策立即雨
2月21日,本届政府在最终一次国务院调控会议上提出房地产市场调控五条方法,简称“国五条”,新政包含,完善稳定房价工作责任制、果断抑制投机投资性购房、增加一般商品住房及用地供给、加紧保障性安居工程计划建设、加强市场监管等五项内容。
“新国五条”是房产调控政策延续和加强,可谓“先礼后兵”,对市场影响由小见大;伴随城镇化进程加紧,收入水平提升,市场上购房需求增加。
所以,对楼市政府仍是“严”字当头。
从“新国五条”出台到细则公布,“温柔一刀”背后实则是“敲山震虎”。
房市主调控基调不变!
市场——春节假期影响成交骤减,“国五条”警示行业过热
2月份,受春节假日影响,十大关键城市成交面积涨全部下跌,其中深圳跌幅最大,达68.63%,其次为北京,环比下跌55.54%。
从全国来看,监控30个关键城市成交面积环比也是全部展现下跌,平均跌幅为42.14%。
市场——房屋契税加收,变相增加购房成本
日前,山东省政府公布了《相关修改〈山东省契税征收要求〉决定》,契税将修改为3%~5%,具体税率由省财政部门会同地方税务机关依据实际提出提议,报省人民政府同意并向社会公布。
新政将从4月1日起施行。
假如将契税提升到3%~5%,会对房价带来一定影响,但影响不大,关键增加买房成本。
契税提升3%~5%,税率政策对购房者来说是雪上加霜,交易税、房产税、契税等一系列买卖房屋所需缴纳高昂费用,肯定让更多市民对买房望而却步。
相同房价,契税这一项就得多缴纳2左右,无疑增加了消费者购置成本,增加购房难度,对于整个房地产行业是很不利。
蛇年新春迎来开门红 2月新房成交量和样本住宅均价实现同比双上涨
从全国来看,依据中国指数研究院统计数据显示,2月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/㎡,环比1月份上涨0.83%,自6月止跌后已经连续9个月环比上涨,但相对上月涨幅缩小0.17%,其中74个城市环比上涨,26个城市环比下降。
同比来看,全国100个城市住宅均价和2月相比上涨2.48%,相对于上月涨幅扩大1.28个百分点。
2月份,东营商品房累计签约566套,环比1月份下降72%;样本住宅均价5789元/㎡,环比上涨0.24%。
二、东营市土地供给情况简析
2月土地供给成交简析
2月份东营市土地供给58宗,供给面积为2227364.78㎡,其中一般商品房居住用地17宗,商务金融用地3宗,仓储用地3宗,工业用地35宗,累计58宗。
其中25宗属于垦利县,20宗属于广饶县,13宗属于东营市中心城区。
2月份,利津县临时没有土地供给计划。
2月份土地成交9宗,成交面积25.09公顷,因为本月是蛇年春节以后第30天,受中国传统节日影响,各开发商全部集中精力组织本年度发展,土地成交量较少,其中居住用地2宗、商业用地2宗,工业用地2宗,仓储用地1宗,其它文娱用地1宗。
2月份土地成交量再次下跌,自12月份出现成交高峰值以后,土地成交宗数出现三连跌,出现了最近12个月以来成交最低值。
土地供给方面,出现了翘尾上扬,本月土地供给58宗,处于最近十二个月以来中等偏上水平。
土地供给量上升,说明各地政府均经过土地成交换取财政收入。
值得关注是,伴随国家对于房地产市场调控,各地域工业用地供给逐步增加,政府财政收入出现了向工业用地上转移。
三、东营各物业市场分析
(一)住宅市场
1、东营市库存房源市场分析
据名相地产市场调研员统计,2月28日,整个东营区住宅市场库存房源为3263套,在售库存房源创近几月历史新低。
东城(冬青高速高架桥往东为界,涵括开发区)房源约为套房源,占整个市场剩下房源62%,也是现在东营库存房源关键集中地;新区(青岛路高架桥以西为界至庐山路)区域剩下房源为258套,占整个市场剩下房源8%,西城区域(庐山路以西至西五路)剩下房源987套,占整个市场剩下房源30%。
(本数据起源于名相实地调研)
2、东营在售剩下产品类型
2月份东营市场库存量中,高层、小高层房源最多,占整个市场57.25%,总价在55-75万之间产品去化很好;其次是别墅产品占了整个市场21.73%,去化相对较慢。
多层及花园洋房产品类型相同,剩下量较少,去化较快两种物业类型以一共剩下197套,总剩下房源6%,总价在65-85万去化很好。
现在去化最慢就是面积较大大平层产品和复式顶层复式产品,总价在130-200万之间。
别墅类产品现在剩下709套,关键为白金翰宫(信息 相册 户型 资讯)、理想之城(信息 相册 户型 资讯)、齐龙世纪花园(信息 相册 户型 资讯)等项目。
现在别墅产品去化较慢,关键有以下几方面原因:
首先源于项目本身设计硬伤,项目关键价值点难以和其总价相匹配,部分别墅项目因为存在时间较长,项目档次和项目品质感较差去化较慢。
其次是受到宏观大市场调控影响,房产税试点城市扩大和国家对限购范围扩大造成部分用户投资观念受到影响。
3、在售剩下产品面积及价格
(1)东城片
产品类型
面积区间(㎡)
单价区间(元/㎡)
总价区间(万元)
东
城
小高层、高层
110-290㎡
5000-6500元/㎡
45-200万元
别墅
360-544㎡
5900-16000元/㎡
180-500万元
多层
80-143㎡
4933-6600元/㎡
60-90万元
大平层
140-216㎡
5400-7000元/㎡
120-200万元
复式、顶层复式
190-325㎡、顶层复式(180-210㎡)
5200-8000元/㎡
110-250万元
花园洋房
120-140㎡
5500-7000元/㎡
70-100万元
东城整体剩下房源为套。
其中:
从东城区域市场剩下房源量来看,小高层、高层类产品有1143套,占据市场剩下量57%,是现在市场剩下产品较多业态;剩下面积区间多属于130㎡以上改善型户型,总价过高,较难去化;以城发花园(信息 相册 户型 资讯)、原香小镇(信息 相册 户型 资讯)、胜宏景苑(信息 相册 户型资讯)、恒大黄河生态城(信息 相册 户型 资讯)等为代表刚需用户为目标客群项目,因为其小户型、低总价,市场接收度极高,另外恒大黄河生态城因为其精装交房、完善小区配套和多频次售楼处暖场活动,去化较快。
东城在售别墅类剩下房源数量为328套,占库存量16%,以270-430m²叠拼及联排为主,即使叠拼剩下房源较少,但全部是老项目,另外叠拼3、4楼因为其本身价值实现较低,去化量较差。
比如纯别墅类楼盘齐龙世纪花园45套叠拼和35套联排就占据剩下总量23%,金宇润苑(信息 相册 户型 资讯)一期叠上剩下也较多叠上去化率不足50%。
别墅总价在180万-500万元/套,不过受市场环境及产品本身属性影响去化速度不是很快,剩下量较多。
本区域内多部分墅项目即使没有举行开盘仪式,不过已经处于销售状态,如唐正四季花园(信息 相册 户型 资讯)和悦来山水居(信息 相册 户型 资讯),唐正四季花园项目现在在售为部分双拼,悦来山水居为双拼和三拼。
东城复式及顶层复式类产品剩下132套,占库存量6%。
面积区间以190-325㎡复式及面积区间在180-210㎡顶层复式为主,因为面积相对较大,总价过高在110-250万之间,属于现在市场较难去化产品。
现在户型面积在140-216㎡大平层为325套,占总量16%,因为面积比较大、实用性不强,总价在110-150万之间,却又和别墅类产品舒适度相差较远,所以市场认同度较差去化较慢。
如伟浩御景广场(信息 相册 户型 资讯)及绅派金湖帝景(信息 相册 户型 资讯)等项目。
花园洋房类产品剩下套数为30套,作为和多层产品比较类似产品,较多赠予面积和园林绿化是其去化快关键原因之一。
现在花园洋房以其较高居住舒适度和高使用率得到了用户青睐。
现在洋房剩下套数较少,市场存量占到了区域市场存量1.5%,其面积比一般高层略大,总价集中在70-100万元之间,以改善户型为主,现在东营市洋房类产品普遍稀缺。
多层类产品剩下28套,占市场份额2.7%,属于现在市场较为稀缺型产品。
多层正房总价去化较快在55万-90万元之间,以嘉兴丽苑(信息 相册 户型 资讯)项目为代表,面积在108-124㎡实用户型,市场认同度较高。
部分多层等项目即使并未开盘,就开始内部认筹,而且取得很好销售情况。
(2)西城片区
产品类型
面积区间(㎡)
价格区间(元/㎡)
总价(万元)
西城
小高层、高层
50-230㎡
4900-6700元/㎡
55-90万元
别墅(双拼、独栋、联排、叠拼)
184-500㎡
6000-10000元/㎡
90-500万
洋房
110-120㎡
6700-6800元/㎡
60-95万
西城整体剩下房源为987套。
其中:
西城在售小高层、高层产品剩下630套,面积以85-160㎡中小户型为主,均价在5500-6500元/㎡之间,总价在55万-90万元之间部分楼盘如金辰富海广场(信息 相册 户型 资讯)、景典•杰作依仗地理位置优势、品牌及产品优势将均价定在7000元/㎡高价位,但销售情况通常,大部分用户为企业内部职员。
另外天业盛世龙城(信息 相册 户型 资讯)以90-125㎡小户型及正确刚需定位,加之其多频次暖场活动,销售情况很好现在剩下房源不多。
别墅类产品剩下313套,均价在6000-10000元/㎡,总价在170-500万之间,因为宏观政策、地段原因和其项目品质原因去化速度较慢。
现在西城区域别墅项目不乏大库存项目,如里奥•温莎谷(信息 相册 户型 资讯)项目库存就较大,其户型面积以200-500㎡为主。
洋房类产品剩下44套,仅朗润春天(信息 相册 户型 资讯)和逸水园(信息 相册 户型 资讯)两个项目,属于市场稀缺产品,总价在60-95万元之间,去化速度较快。
逸水园项目现在洋房剩下房源不足5套,估计三月底推出洋房及部分别墅房源。
(3)新区片区
产品类型
面积区间(㎡)
价格区间(元/㎡)
总价(万元)
新区
小高层、高层
140-316㎡
5300-6100元/㎡
70-160万
别墅
270-330㎡
8300元/㎡
200余万
多层
140㎡
5800元/㎡
50-80万
新区房源共258套,关键以高层、小高层和别墅为主,小高层、高层类剩下量只有90套左右,多层和阁楼剩下100套左右。
其原因首先是受位置、市场环境等综合原因,其次也源于项现在期产品给市场留下不良影响。
另外,面积较大也是一大原因,如华泰•国际豪园户型面积设计大多是190-300㎡改善型户型。
伟浩•中央花园别墅剩下较多,因为项目宣传不到位,去化较慢。
另外,理想之城于12月22日开盘,推出69套合院和独栋别墅,对外宣传当日去化近50套,开盘销售近两个亿。
中建国际大厦(信息 相册 户型 资讯)因为售楼处对外展示和项目本身定位不一致,造成其去化较慢。
4、立即推售项目
立即推售项目:
注定是东营房地产市场快速发展时期,伴随绿城集团、北京爱家国际和中南集团(旗下项目)等大型开发商进入,东营市楼市竞争将见面临着前所未有惨烈。
各开发商在3月份以后推售和开盘项目均多。
据名相实地调研,3月份以后,东城明佳花园(信息 相册 户型 资讯)、府左华苑(信息 相册 户型 资讯)、唐正四季花园、书香水韵(信息 相册 户型 资讯)、状元府邸(信息 相册 户型 资讯)、城市之星(信息 相册 户型 资讯),西城万里玫瑰郡(信息 相册 户型 资讯)、华纳悦府、万海金地(信息 相册 户型 资讯)、理想之城等项目将陆续开盘或推售,后期库存压力将不停加大。
其中3月份推盘项目有:
逸水园估计推售部分洋房和别墅、阳光100(信息 相册 户型 资讯)最终一期小高层、书香水韵、明佳花园等项目全部有推售或认筹计划。
产品类型:
整个东营市区后期供给项目以80-140㎡中小户型高层、小高层产品为主,兼有部分300-900㎡联排、独栋、别墅产品及100-140㎡多层产品。
后期上市产品小高层、高层仍是市场主角。
5、计划住宅项目
计划供给量。
据统计,现在东西城总计划住宅面积约在500万㎡,其中东城240万㎡,西城80万㎡,新区220万㎡。
计划量关键会在第二季度以后上市。
其区域计划量关键受城市发展计划影响。
西城向黄河路南发展,东城向东发展,向南发展,再就是东、西城对接新区,将是未来潜在计划量继开发区后又一关键供给区域,如在新区绿城和山东高速合作东营文化公园,将以其空前体量为东营房产市场注入新生命力;在东二路和运河路交汇处中南世纪锦城(信息 相册 户型 资讯)为该片区房地产发展注入了新活力;东城东四路和南一路周围爱家国际花园和黄河三角洲广场均属于东城计划区域。
另外,据悉青岛海尔集团估计在东五路和黄河路交汇处建立商业综合体,所以未来东营市房地产市场将见面临着较大竞争压力。
主力产品。
潜在计划以90-135㎡高层、小高层产品为主,另有部分高端高层项目,户型面积在200-591㎡;花园洋房面积在180-260㎡。
另有部分双拼、联排产品,户型集中在270-390㎡之间。
后期商业综合体也逐步展现,如东营市经济开发区黄河三角洲广场就是住宅和写字楼小型综合体、爱家国际开发爱家国际花园和北京爱家国际医院也在一定程度上也属于综合体系列,海尔集团欲建城市综合体,为东营市城市发展助力。
(二)写字楼市场
1、在售项目
在售库存量。
公开在售项目7个,其中3个在东城,2个在西城,2个在新区。
总建筑面积为50223㎡。
其中东城剩下32166㎡,西城剩下18057㎡。
在售项目中销售很好还有银座城市广场三期(信息 相册 户型 资讯),因为其在现在较为成熟东城银座百大商圈,而且其产品为创新独栋办公别墅,且均价仅为8000元/㎡,价格适中,去化较快。
两次加推均已去化完成,现在待加推。
金融港项目现在剩下两栋楼在售房源剩下不多,关键等候深入推售。
在售价格及去化情况。
较之年底住宅市场回暖,2月份东西城公开在售写字楼价格基础在7129-11000元/㎡之间。
因项目地段、配置、升值潜力、周围商业配套不一样而价格稍有变动。
2、待售项目
3月写字楼待售项目。
进入,东营市写字楼市场逐步活跃,东三路金石国际大厦(信息 相册 户型 资讯)已经动工建设,其它项目也有新推计划;海通大学城综合体现在也已经着手施工。
供给区域集中。
从东营写字楼市场未来供给来看,现在待售项目关键集中在西城和新区沿黄河路段,东城开发区和清风湖周围区域,且多为高级次写字楼。
以开发区CBD为主,比如,海通城展中心、悦来广场国贸大厦(信息 相册 户型 资讯)、黄蓝时代金融港、黄河三角洲国际广场(信息 相册 户型 资讯)(信息 相册 户型 资讯)(信息 相册 户型 资讯),前后仅一路之隔。
东城在售项目较为集中,大全部分布在政府计划CBD商务办公区。
新区部分也展现三足鼎立局面,华泰国际豪园(信息 相册 户型 资讯)、利通奥森国际商务中心、光伏国际大厦(信息 相册 户型 资讯)竞争较为猛烈。
推广营销。
计划项目推广力度相对较大,基础推广手段为:
折页、海报、楼书、围挡、户外、高炮。
其中以金融港、国贸大厦等东城项目为例,户外高炮、户外广告牌等全部在做,由此也看出楼盘迫切需要积累高端用户,蓄势待开需要。
营销手法上基础采取内部认购做前期铺垫或订制式销售、圈层式营销模式。
案场展示道具更丰富。
在待售项目中,案场展示道具上,高级次写字楼折页和楼书质量很好,表现了项目标高标准和高级次。
(三)商业市场
库存量。
据此次调研统计东营市在售商铺项目8个,待售项目新增开发区黄河三角洲广场项目,将为东城开发区增加其一直欠缺商业气氛。
现在赛拉维广场(信息 相册 户型 资讯)成为东营唯一在售大型纯商业楼盘,去化速度相对较慢。
去化情况。
相对住宅火热和写字楼维稳,东营商业市场显著较弱。
不管是成交还是供给。
关键缘于东营人口量限制和城市化进程速度。
四、网上签约情况
1、签约面积
2月份东营市商品住宅(含公寓)、商业用房、办公用房累计签约566套,总签约面积76899.1㎡,日均签约套数为20.21套。
其中住宅签约544套,签约面积73363.89㎡,日均签约19.4套;商业用房签约16套,签约面积1900.34㎡,办公用房签约6套,签约面积1634.87㎡。
受春节放假影响,2月份东营市楼市展现下降趋势,成交情况和1月份相比出现大幅下降。
(本板块数据起源于东营市房管局。
受统计系统及先交定金后签约等程序影响,本文统计数据或和开发建设企业统计数据略有差距。
另外,不一样统计方法可能会产生不一样统计结果,本文数据仅供参考。
)
2月份商品房签约总面积为76899.1㎡,其中住宅73363.89㎡,商业用房1900.34㎡,办公用房1634.87㎡。
环比1月,不管是一般住宅、商业还是办公写字楼环比签约面积全部有不一样程度下降,其中住宅签约面积下降幅度最大,住宅签约面积环比下降72%。
2月份商品房签约总套数(不含配套房数量)为566套,其中住宅签约544套,商业用房签约16套,办公用房6套。
环比1月份,多种物业形态均出现大幅度下降。
其中商品房签约总套数环比下降72%,住宅签约量环比下降72%,商业签约量环比下降59%,写字楼签约量环比下降90%。
2月份商品房日均签约2746㎡,其中住宅日均签约2620㎡。
2月商品住宅累计签约566套,日均签约20.2套,较1月份下降72%。
其中住宅日均签约19.4套,较1月份下降69%。
1月住宅最高签约数据出现在2月1日,当日签约91套。
2月份成交量、成交面积全部高于去年同期数据,东营楼市开始吹响“涨价进行曲”。
2、2月和1月、2月数据比较
据统计,2月住宅签约量同比1月份增加37.12%,环比1月份下降72%。
商品房签约总量同比2月上涨39.7%,环比1月份下降72.3%。
2月份即使环比出现下降趋势,不过和同时期相比,成交数据出现了大幅度上涨,能够说东营楼市春天立即到来。
3、住宅签约价格
东营住宅样本平均价格为5789元/㎡。
环比1月上涨0.24%,同比1月涨5.83%。
据数据分析发觉,自2月至2月累计13个月住宅样本均价数据显示,东营住宅样本均价一直在波折中上涨,且经历过4月价格低谷后上升较为显著,即使部分月份有所回落,不过整体呈上涨趋势。
(备注:
本图表采取数据起源于中国指数研究院,且签约价格不包含下辖县市)
下六个月,伴随刚需释放、政策及货币环境愈加宽松,住宅成交量较大,而房价是水涨船高,2月-2月份之间,东营市房价即使部分月份涨跌起伏总体呈上涨趋势。
尤其是11月份以后,因为中共十八大召开对房产形势调控基调确立以后,近期新政滞后性影响,房价上涨较快。
现在东营市中心城区住房价格已经连续三个月环比上涨,而且丝毫没有止涨势头。
2月份东营市样本房价为5789元/㎡,环比上涨0.24%。
按此规律来看,整体房价仍然会上涨,不过房价涨幅不可能太大,原因有二:
1、市场现在库存较低,不过会有一大批房源将会释放到市场上,上涨基础不强;2、房地产宏观调控政策短时间内不会退出。
五、2月市场小结
2月份,受春节放假影响,东营市中心城区住宅和商业成交量均出现不一样程度回落,不过同比2月份,不管是成交量还是成交价格均出现了大幅上涨。
整个东营市在2月份前后有浅水湾东苑小区、益城•名流世家(信息 相册 户型 资讯)2个项目前后取得预售许可证。
另外据名相地产策划部统计,最少32家项目将开盘或推新,其中纯新盘22个,新推盘10个,这将为东营楼市注入新鲜血液,推盘量同比暴增,东营楼市将见面临愈加严峻竞争。
2月份东营楼市具体特点以下:
一是签约均价实现环比同比双上涨,且同比上涨幅度较大。
2月份,东营市城区住宅样本均价为5879/㎡,环比上涨0.24%,同比上涨5.83%。
二是中小户型受热捧,签约户型逐步变大。
90㎡以下户型,占比13%,较前30天上升8个百分点,90-120㎡刚需户型成交较多,其成交量占总成交量17%,较上月上升1个百分点。
120㎡-144㎡户型成交最多,占比36%,较上个月下降16个百分点。
144-200㎡户型占比16%,较前一月上升4个百分点,200㎡以上户型,占比8%,较前30天上升3个百分点。
总体来说,2月份成交量和1月份成交量相比,120㎡成交量下降较大,120㎡以下刚需户型成交大幅上升,表明上六个月东营楼市关键以刚需户型为主。
2月份是中国传统节日春节所在月份,根据通例,本月成交量应该较小,商品房成交量应该不大,然现在年大有不一样,即使属于春节所在月份,不过项目开盘不多,开发商优惠活动也无大幅度增加。
本月属于蛇年第30天,不过成交量和成交价格均出现上涨趋势,东营楼市破冰显著,初见小阳春现象。
2月下旬国家相关房地产调控“国五条”出台和相关国五条实施细则,明确了房产税试点扩大和限购范围扩大,和相关二手房交易税费上涨,对于整个房地产市场调控将会起到很大作用。
备注:
本汇报只供信息共享参考,假如有单位采取本数据进行投资性经济行为,本企业将概不负责其由此引发经济损失。
附件1:
全国、东营及关键城市2月关键政策动态新闻
1. 全国1月关键政策动态新闻
国家税务总局:
离婚时分割房产所得须缴纳个税
时间:
-2-6
国家税务总局纳税服务司2月4日表示,对工伤职员及其近亲属根据要求取得工伤保险待遇,免征个人所得税。
离婚分割房产出售所得须缴个税。
个人房产税试点扩围方向已明时间表仍未敲定
时间:
-2-7
在国家发改委、财政部、人社部联合公布《相关深化收入分配制度改革若干意见》中第四项加紧健全再分配机制提出,改革完善房地产税等。
完善房产保有、交易等步骤税收制度,逐步扩大个人住房房产税改革试点范围,细化住房交易差异化税收政策,加强存量房交易税收征管。
住房城镇建设部要求加强规范住房保障档案管理
时间:
-2-8
住房城镇建设部办公厅近日就落实实施《住房保障档案管理措施》提出意见,要求各地加强和规范住房保障档案管理工作,加紧推进住房保障管理制度建设。
住建部:
派出住房公积金巡查组巡查试点城市
时间:
-2-9
住建部网站消息,住建部近日下发通知提出,向利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市(以下简称“试点城市”)派出督察员巡查组,对试点城市相关情况进行巡查。
部分银行今年有意提升房地产开发贷款额度
时间:
-2-11
部分银行今年已经有意提升房地产开发贷款额度,将更多信贷资金投向房地产龙头企业。
分析人士表示,此举将造成房地产行业深入分化。
沪渝房产税试点收效甚微扩围将成大约率事件
时间:
-2-15
备受关注房产税在上海、重庆试点满两年,业内人士却评价试点收效甚微。
和此同时,房地产税扩围消息却不停膨胀。
教授表示,蛇年,房产税扩围将是大约率事件。
中国多地出台房屋信息查询规范严控"以人查房"
时间:
-2-18
下六个月以来,频发“房
- 配套讲稿:
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