房地产税费问题.docx
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房地产税费问题.docx
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房地产税费问题
房地产交易的形式主要有买卖、出租、抵押三种。
不同的交易形式,其交易过程的应征收税费也不同。
房地产买卖中涉及的税费
一、在房地产买卖过程中,涉及到的税收种类:
(1)契税
依据:
1997年《契税暂行条例》
第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。
第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:
(一)国有土地使用权出让;
(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;
(三)房屋买卖;
(四)房屋赠与;
(五)房屋交换。
前款第二项土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。
第三条契税税率为3-5%。
契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。
第四条契税的计税依据:
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;
(二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
(三)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。
第五条契税应纳税额,依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。
应纳税额计算公式:
应纳税额=计税依据×税率
应纳税额以人民币计算。
转移土地、房屋权属以外汇结算的,按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
由此可见,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。
(2)印花税
依据:
1988年印花税暂行条例
第一条在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人,应当按照本条例规定缴纳印花税。
第二条下列凭证为应纳税凭证:
1购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;
2产权转移书据;
3营业帐簿;
4权利、许可证照;
5经财政部确定征税的其他凭证。
税率:
合同或具有合同性质的凭证、产权转移书据和营业帐簿中记载的账簿,适用0.5-1%的五级比例税率;权利、许可证照和营业帐簿中的其他账簿适用每件5元的定额税率。
对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要贴在房屋买卖契约正本上,按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。
(3)营业税
依据:
营业税暂行条例
第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳营业税。
第四条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
应纳税额计算公式:
应纳税额=营业额×税率
应纳税额以人民币计算。
纳税人以外汇结算营业额的,应当按外汇市场价格折合成人民币计算。
第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用;但是,下列情形除外……
根据:
2005年关于做好稳定住房价格工作的意见:
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。
自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
根据:
2006年关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见:
为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
在中华人民共和国境内,转让土地使用权、销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。
(4)城市维护建设税
依据:
1985年城市维护建设税暂行条例
第二条凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税义务人(以下简称纳税人),都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。
第三条城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。
第四条城市维护建设税税率如下:
纳税人所在地在市区的,税率为百分之七;
纳税人所在地在县城、镇的,税率为百分之五;
纳税人的所在地不在市区、县城或镇的,税率为百分之一。
(5)教育费附加
依据:
1986年征收教育费附加的暂行规定
第二条凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人,除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》的规定,缴纳农村教育事业费附加的单位外,都应当依照本规定缴纳教育费附加。
第三条教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据,教育费附加率为1%,分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。
对从事生产卷烟和经营烟叶产品的单位,减半征收教育费附加。
(6)土地增值税
依据:
土地增值税暂行条例
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,都要缴纳土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率。
应纳税额=增值额×适用税率
增值额=转让收入-扣除项目金额
转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。
扣除项目包括:
①取得土地使用权所支付的金额,指支付的地价款和交纳的有关税费。
②房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费。
③房地产开发费用,包括销售费用、管理费用、财务费用,其中销售费用、管理费用按
(1)
(2)项金额之和的5%以内计算扣除,财务费用按
(1)
(2)项金额之和的10%以内计算扣除。
④与转让房地产有关的税金,指营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。
⑤按
(1)
(2)项金额之和加计20%扣除。
应纳税额的计算,采用四级超额累进税率。
按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
①增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
②增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
③增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
④增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
(7)房产税
依据:
1986年房产税暂行条例
第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
第二条 房产税由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。
产权出典的,由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。
第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条 房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。
房产税的计税依据分为房产余值和租金收入两种:
①企、事业单位的房产不论自用还是出租均以房产评估值(没有房产评估值的按房产原值)一次扣除30%后的余值计算缴纳房产税。
②其他单位(免税单位或房产管理部门)和个人出租的房产以租金收入为房产税的计税依据。
房产税实行的是比例税率:
①以房产余值为计税依据的,税率为1.2%。
②以租金收入为计税依据的,税率为12%。
计算公式:
①房产税应纳税额=房产评估值×70%×1.2%
或:
房产原值×70%×1.2%
②房产税应纳税额=租金收入×12%
(8)个人所得税
依据:
1999年个人所得税法
第二条 下列各项个人所得,应纳个人所得税:
……九、财产转让所得;……
第六条 应纳税所得额的计算:
……五、财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。
……
二、在房地产买卖过程中,涉及到的费用种类:
(1)手续费
办理了房屋买卖过户手续后,由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费,征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%,由买卖双方各缴纳一半。
(2)房屋产权登记费
通行做法是:
办理房屋所有权登记时,应交纳登记费、权证工本费、印花税。
登记费的收费标准是每建筑平方米3角,管房单位自测并符合要求的每平方米减收8分,由登记人交纳。
不按规定期限申请登记,又未获准缓期登记的,每逾期1个月,每建筑平方米加征罚金1角;已申请登记,但未按期办理手续的,亦按上述标准加征罚金。
权证工本费,每件收费4元;共有权执照及他项权利执照,每件收费2元。
印花税,每件5元。
但根据物权法
第十三条登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。
第二十二条不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
上述做法有不合物权法之处,应当终止。
(3)中介服务费
中介服务费是依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构,为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务,向委托单位收取合理的费用。
①评估收费。
房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。
土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。
基准地价评估收费另立标准。
具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。
此外,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。
为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。
企业转制、资产重组过程中,涉及房地产评估的,按房地产价格评估标准的50%计收评估费。
②代理收费。
房屋租赁代理费,无论成交的租赁期限长短,均按半至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累进计收:
500万元以下2.5% 501~2000万元2%
2001~5000万元1.5% 5001~100000万元1%
1001万元以上0.5%
实行独家代理最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。
③咨询费
书面咨询费
普通咨询报告,每份收费300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准最高不超过咨询标的额的0.5%。
口头咨询费
房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。
时下流行的避税方法及风险分析
第一、阴阳合同
今年8月,吕先生把两年前以72万元购得的一套别墅以100万元卖给王先生。
如果按照实际交易价格办理登记,吕先生需要缴纳5.5万元营业税、1万元个人所得税(按售房收入×1%计算);王先生也需缴纳1.5万元的契税。
双方为了避税,将合同价改为72万元,吕先生只需缴纳3.96万元的营业税,由于没有售房收入的差额所得,不需缴纳个税。
同时,王先生的契税只需缴纳10800元。
私下里,吕先生又与王先生签订了一份实价交易合同。
点评:
一般情况下,房价的确定以送到交易中心的房屋买卖合同(阳合同)为准,如果私下签订的另一份合同(阴合同)约定不明确或者不详细,卖房者就有可能被买方钻了空子,只按照“阳合同”的价格支付购房款。
第二、假送真卖
今年7月份,张先生通过“房屋赠与”的方式卖掉了房产。
2003年,他以50万元购买了一套房产,现在以70万元出售,通过这种“房屋赠与”方式,可以为其减少3.85(70×5.5%)万元的营业税支出和0.7(70×1%)万元的个人所得税支出。
点评:
房屋赠与在交易过程中,一般只收取手续费用,而由此涉及的营业税等税费都是免缴的。
但是刚出台的政策规定,明确了房屋再转让时须缴纳20%个人所得税,如果买者日后想把这套“无偿获赠”的房产转让,不得不缴纳55115元的个税。
第三、以租代售
“以租代售”是指双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同,租赁期限到办理产权过户不用缴纳营业税的时间(即取得产权5年)为止,双方在租赁合同里约定,买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过户后,买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。
点评:
房产价格的波动往往是买卖双方在签约时难以预料的。
将来万一房屋价格上涨了,那卖方完全有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格卖房子,这显然是买方所不能接受的。
政策导读:
“阴阳合同”避税卖别墅二手房避税方法全解读
关于二手房的新规定是不是能让“假赠与”逃税彻底落空,在新政策影响下,二手房交易时应注意哪些问题?
文件名称——《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)
关键条款1——受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
解读——这条规定能对二手房交易中的“假赠与”行为起到震慑作用。
对于卖房者来说,“假赠与”可以免交营业税;对于买房者来说,卖房者逃脱赋税后自然会把房价降一点下来。
可有了这条规定后,买房者恐怕不敢再接收“赠与”的房子。
因为无论多少年之后,只要把房子转让,就得额外承担一笔数额不小的个人所得税。
关键条款2——对个人赠与不动产过程中,向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益,但提供虚假资料,申请办理无偿赠与的相关手续,没有按规定缴纳营业税的纳税人,由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。
解读——这条规定明确了房产交易“假赠与”是违法行为,一经发现,要承担严重后果。
尽管“假赠与”的双方存在默契,但只要发生纠纷,马脚马上就会露出来。
关键条款3——个人向他人无偿赠与不动产,包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况,在办理营业税免税申请手续时,纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料。
解读——赠与、继承、遗赠是三个内涵和外延并不相同的法律概念,不能以赠与将继承、遗赠等行为涵盖起来。
否则,不仅会造成概念上的混乱,而且会引起法律适用上的混乱。
这也许是整篇通知中最让人困惑的部分,如果对赠与、继承、遗赠等行为统统征收个人所得税,便意味着国家已经开始变相开征不动产遗产税,这可是一个重大举措。
典型案例:
买房避税不成弄巧成拙
尽管国家出台了一系列房地产调控的政策,但是深感缺乏投资渠道的李铭仍然愿意在楼市中寻找机会。
这一次,李铭看中了一套复式公寓房,在与上家商讨多次之后,最终对方同意在房屋挂牌价的基础上有所让步。
但是上家向李铭提出了一个要求,即先签定合同,具体手续需等待4个月以后再办理。
按照对方的理由,再过4个月,该套房屋就满两年了。
也就是说,根据当时上海市关于营业税的有关征收规定,4个月之后,过户营业税就从全额税变成了差额税,相差10多万元。
考虑再三,李铭还是接受了上家的要求。
在双方订立的商品房买卖合同中,约定李铭在支付50%的房款之后即可入住该房,待4个月以后再办理房地产过户手续,届时李铭再支付剩下的50%房款。
不曾想,合同订立之后,国务院颁布了新的税收征收办法,营业税全额征收的期限从购入房屋起2年改为购入房屋起5年,并且对于出售房屋的获利部分还要征收个人所得税。
上家不干了,提出要李铭分担多出的经营成本。
李铭则表示不能接受,因为营业税和个人所得税的纳税主体是房屋出售方,而政策变动属于不可抗力因素,并不是自己的过错,这一风险应当由上家来承担。
但上家却认为,当时约定4个月之后过户的原因,主要是考虑到税负问题,否则不可能以合同约定价格将房屋出售给李铭。
最终,双方各退一步,李铭同意对上家进行一定程度的补贴,上家也不再坚持要李铭承担50%的税款。
虽然这笔买卖最终完成了,但双方却各自多支出了一笔税款。
评论——本案主要涉及到两个法律问题:
其一,房地产买卖合同约定在一段时间以后才办理房地产过户手续是否安全合法。
其二,如果期间发生了新的税收问题应当由何人承担。
关于第一个问题,根据我国现行的《民法通则》及《合同法》规定,在合同中对于生效时间所约定的附带义务,属于有效约定。
从法律上讲,关于商品房买卖的问题,自合同订立之初就发生了法律效力,而过户仅仅是房屋所有权的转移,因此这类合同对于房屋买受方来说还是安全的。
如果卖方在约定时间内拒绝办理房地产过户手续,买方可以起诉法院要求办理过户手续。
关于第二个问题,如果双方没有约定,则根据税收法律规定的纳税主体就要承担全部的增加(也有可能减少)税费。
如果出于双方利益的兼顾,约定在之后一段时间过户。
那么买卖房屋的双方可以约定如果产生超过现有税收的税费,由双方按照一定比例分别支付,以合理分担可能产生的税收风险。
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