可行性研究报告范本.docx

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可行性研究报告范本

第一章总论

一、项目概况

1．项目名称：

曲江玫瑰园

2.建设性质：

新建

3．建设单位；陕西万众地产有限公司（简称万众地产）与广州珠江实业集团有限公司（简称珠江实业集团）

4．建设地点

本项目位居西安市曲江曲江池南路与曲江池东路交汇处，是曲江核心地段，毗邻曲江南湖、寒窑等优质景观资源

6．建设规模

玫瑰园项目在规划设计上深度融合曲江深厚的文化底蕴，通过对传统中国理想居住模式的继承，形成独有的多重院落式布局，科学利用项目地形的高差，构筑立体的景观体系。

在户型方面，创新空中庭院形式，尽揽曲江池千亩水景。

玫瑰园项目占地面积22481.79 平方米（折合33.7 亩），项目总建筑面积108038 ㎡，其中地上建筑面积55994 ㎡，地下建筑面积52044 ㎡， 项目容积率为2.49，绿地率35.60%。

项目规划地上住宅面积55763 ㎡，公建面积231 ㎡；规划地下住宅面积17807 ㎡，地下人防工程面积2240㎡，设备及配套用房1680 ㎡，地下车库面积29089 ㎡，地下公建部分及其他1228 ㎡。

设计住宅总户数137 户，地下停车位543个。

二、企业概况

1．企业基本情况

1.1陕西万众地产有限公司

陕西万众地产有限公司于2007年8月10日在西安市工商行政管理局曲江分局登记成立。

法定代表人李五亮，公司经营范围包括一般经营项目：

房地产开发、房屋的销售代理等。

万众地产开发，曲江最核心景观位置，曲江豪宅代表，西安豪宅代表，西北豪宅代表，集住宅，别墅，写字楼，超五星级酒店一体巨世著作：

曲江玫瑰园，曲江玫瑰庄园，万众国际写字楼，以及世界级超五星级酒店代表W酒店！

万众地产三大产品：

万众国际——世界籍企业的中国舞台，全球限量125席，南湖畔稀缺总裁级城市会客厅曲江玫瑰园——南湖畔，307-605㎡匠心精装大宅，城市顶级资源型豪宅，仅136席尊呈城市精英阶层玫瑰庄园——世界级湖畔独栋别墅豪宅，仅9幢独栋产品，全球顶尖设计团队打造的私属顶级豪宅

1.2珠江实业集团先后总承包建造、开发、或经营管理的代表项目包括：

中国大酒店、花园酒店、天河体育中心、广州世贸中心大厦、好世界广场、广州体育馆、体育花园、珠江璟园、长沙珠江花城、三亚珠江花园酒店、三亚南田温泉度假区等，多个项目获得国家建筑界最高奖项——“鲁班奖”、“詹天佑土木工程大奖”和国家、部、省、市优秀设计及科技进步奖。

珠江实业集团目前总资产230多亿元，以房地产开发、工程服务、物业经营为三大主业，涵盖房地产投资、建筑设计、施工总承包、工程监理、工程装修、酒店物业经营、物业管理等业务的完整产业链，拥有近30家主要子公司，其1家A股上市公司（股票代码：

600684）。

珠江实业集团先后培育了“珠江设计”、“珠江监理”、“珠江装修”、“珠江管理”等行业知名品牌，在各专业领域中声誉卓著。

三十多年来，珠江实业集团发扬“奋发图强、主动竞争、以人为本、实业报国”的企业精神，秉承“成就蓝图之美”的品牌理念，以完整的地产开发产业链条，努力构造精品工程，诚信经营，依法纳税，积极履行企业的社会责任。

新形势下，珠江实业集团将按照“创新发展模式，加快转型升级”的战略部署，开拓进取，积极创新，努力实现新一轮跨越发展。

2．经营范围

万众地产：

一般经营项目：

房地产开发、房屋的销售代理；物业管理；建筑材料的销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

珠江实业集团：

房地产开发经营;企业自有资金投资;物业管理;房地产中介服务;房地产咨询服务;房屋租赁;场地租赁（不含仓储）;房屋建筑工程施工;室内装饰、设计;建筑工程后期装饰、装修和清理;酒店管理;工程技术咨询服务;建筑材料设计、咨询服务;工程总承包服务;工程施工总承包;技术进出口;货物进出口（专营专控商品除外）;商品批发贸易（许可审批类商品除外）;商品零售贸易（许可审批类商品除外）;向境外派遣各类劳务人员（不含海员）;（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动

3．注册资金

万众地产：

人民币3000万元

珠江实业集团：

人民币71,121.7269万元

4．注册地点

万众地产：

西安市曲江新区雁南一路万众广场1幢10301号

珠江实业集团：

广州市越秀区环市东路371--375号世贸中心大厦南塔28、29楼

5．注册号

万众地产：

610000100001853

珠江实业集团：

440101000044380

6．法定代表人

万众地产法人代表：

李五亮

珠江实业集团公司法人代表：

郑署平

7．企业类型

万众地产：

其他有限责任公司

珠江实业：

有限责任公司（国有独资）

三、主要技术经济指标

表一项目主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

总用地面积

㎡

22481.79

合33.7亩

2

总建筑面积

㎡

108038.00

3

建筑密度

%

51.8

4

容积率

2.49

5

绿地率

%

35.6

6

项目总投资

万元

76084.14

银行贷款

万元

30000.00

自筹资金

万元

29672.81

7

总成本费用

76084.14

土地费用

万元

11100.00

工程费用

万元

50117.5

前期费用

万元

4100.7

管理费用

万元

653.18

销售费用

万元

2330.74

基本预备费

万元

682.02

银行贷款利息

万元

7200.00

8

销售收入

万元

38149

9

所得税

万元

3175

10

税后利润

万元

9525

11

投资利润率

%

54.4%

12

投资利税率

%

63.3%

13

资本金利润率

%

82.7%

14

财务净现值（ic=10%）

万元

2832.4

所得税后

15

投资回收期

年

3.24

静态

年

3.86

动态

五、研究结论与建议

1．研究结论

（1）本项目的建设倡导的发展战略是“一年一个样，三年大变样”，符合城市未来发展方向的正确决策。

它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。

（2）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。

同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解西安市曲江区待业人员就业压力具有积极意义。

（3）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于完善城区及高科技产业的配套功能作用。

（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。

（5）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。

2.建议

（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。

（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。

（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位置优势，同时在户型设计中注重市场需求。

同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响成交。

确保项目的销售与资金回笼顺利。

综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。

第二章项目背景与建设的必要性

一、项目背景

当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。

曲江新区位于西安市东南，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，北至小寨东路-西影路，西至翠华南路-长安南路，东至雁翔路-长鸣路，南至雁塔长安区界-航天大道-东长安街。

北邻碑林区，西邻雁塔区，东临浐灞生态区，南邻陕西航天经济技术开发区。

曲江新区是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，是西安市“五区一港两基地”的重要组成部分，是西安建设国际化大都市的重要承载区，是国家文化部授予的首个国家级文化产业示范区。

曲江新区位于西安市东南，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，它核心区域面积51.5平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。

未来几年，曲江新区将在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实党的十八大及十八届三中全会精神，以“三城两产”（“三城”即老城改造、新城建设、城乡统筹，“两产”即：

文化旅游产业、现代服务业）为发展思路，改革创新，统筹兼顾，着力提升市场经营能力和社会治理能力，着力提升经济社会发展质量，始终走在全国文化建设和城乡统筹发展的最前排，在西安国际化大都市和“丝绸之路经济带”新起点建设中领航前行、奋发有为，做出新的更大贡献。

二、项目建设的必要性

1．国民经济发展的需要

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5~2个百分点。

隆回县房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。

随着政策的看好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和经济增长点。

正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。

2．扩大消费需求的需要

扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导方针。

投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车”。

一般情况下，消费对经济的增长的贡献率应达到七成，因此应着力扩大国内消费需求。

据有关资料统计，至2016年底，我国城乡居民储蓄已达到28.82万亿元，城市居民市场金融资产达25.6万亿元。

近几年来，随着消费者生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费已由过去的“温饱型”向“小康型”转变。

由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。

因此，发展房地产业，开发建设价位合适，面积适中的住宅商品房，形成与社会购买力相适应的多层次供应体系，既满足了置业者对住房的需求，提高了生活质量，又起到了对地方经济的拉动作用。

同时，房地产的发展又可以拉动国民经济上下游诸多行业的发展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。

这些行业发展了，员工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的消费能力和群体。

3．城镇化建设的需要

到2020年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和农民。

全国13亿人口，有9亿农民，中国每年新增劳动力1000万，进城的民工一般保持在1.2亿.“三农”问题长期以来，一直是困扰我国经济发展、社会发展和实现现代化，建设小康社会的核心问题之一。

按照城镇化发展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协调发展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村富余劳动力从土地上转移出来进入城镇，加快城镇化的进程。

如果按照规划，到2013年，陕西省的城镇化水平达到51.31%，每年至少有100万农民工进入城镇。

这些新进城的人，势必会带来商业用房、住宅用房的消费需求。

只有安居了才能乐业，按照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”。

所以项目建设市场前景广阔。

在曲江新区整体规划中被定位于“高科技产业区”，随着区域经济的不断发展，城市建设用地越来越紧张，因此，项目的建设不仅可以适应曲江新区城区域快速发展的需要，解决教职员工及高科技企业员工等的居住问题，而且还可以适应曲江新区城市规划与市政基础建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。

第三章市场分析

一、西安地区市场状况

1.土地供应

2015年西安市共挂牌出让土地229宗，土地供应面积826万㎡，较2014年减少208万㎡，同比减少20%。

土地供应量在经历了2011年和2012年连续两年高增长之后，自2013年开始持续下滑，一方面是由于可开发土地数量有限，且逐年减少；另一方面也跟开发商资金紧缺，拿地更加谨慎不无关系。

2015年西安成交土地性质仍然以住宅、商办和工业用地为主。

其中，用地性质情况，住宅用地全年供应110宗，供应面积432万㎡，占比52%；商业用地全年供应50宗，供应面积104万㎡，占比13%；工业用地全年供应65宗，供应面积286万㎡，占比35%，其他物业全年供应仅4宗，供应面积3.8万㎡。

2015年西安土地供应各区域分布不均。

传统主城区及曲江片区土地供应十分有限，大部分年供应面积不超10万㎡，而土地热点供应区域为灞桥区、经开区、雁塔区和长安区四大区域，均属于城市发展的扩展区域，其中灞桥区为土地供应最热版块，年供应量超200万㎡，占全市总供应量的1/4。

随着房地产开发脚步的加快，城市版图也在进一步扩张中。

2.土地成交

2015年西安市共成交土地175宗，较2014年减少66宗；成交面积618万㎡，较2014年减少276万㎡，同比降幅高达31%。

成交总金额203亿元，比2014年减少85亿元。

由此可见，土地市场整体情况和2014年相比，呈现萎缩趋冷的趋势。

月度成交情况，2015年西安土地成交趋势大致和土地供应情况基本一致，均呈现震荡起伏的波动趋势。

从土地成交宗数上分析，全年在7月份达到峰值，成交26宗土地，而从土地成交面积上讲，12月份无疑是全年的制高点，110万㎡的成交量是全年最低月份的近4倍。

2015年西安成交土地性质仍然以住宅、商办和工业用地为主。

其中，住宅用地成交359万平，占比58%；商办用地82万平，占比13%；工业用地173万平，占比28%。

可见，住宅仍然是西安目前土地成交的最主要用途，一方面西安人口结构稳定，每年有相对固定的住宅需求量，导致住宅用地需求大；另一方面，西安经济发展水平在全国并不算高，商办和工业发展较慢，需求还未完全释放。

第四章工程设计方案

一、基本原则

1．强调现代性

现代性是城市景观体系的生命力，努力运用当代科学技术、体现现代精神、采用集中与分散相结合的布局方式，高速现有用地结构，使该地块成为城市的有机组成部分，与城市的发展紧密结合，体现城市的优质环境和规模集聚效应。

2强调形象性

重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地的景观形态，增强环境的舒适度和愉悦感。

3．强调文化性

坚持城市的个性特色，历史文脉、文化遗产保护等。

使人产生历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活的生命，对每个节点，每个空间做到精心规划、精心设计，为市民创造良好的购物与生活环境。

二、总体规划及建筑设计

1．功能布局

综合体以南接曲江池南路为基准布置负一层平面，负二层及地下局部平面内设地下车库。

在总体布局上，小高层以下部车库裙房为底座，将住宅设置其上，住宅均采用南北朝向，保证了户型的朝向与通风，提升了小区的品质，营造良好的景观视线通道和气流通道，充分考虑了临山脉的景观面，设计成江景房，让内外环境空间相互交融。

综合体的负一、二层为地下停车库，可停车232辆，停车库的出入口布置于—1层东西两地，并有独立的楼电梯直达小区内，这样既将车流的进出相对集中便于管理，小区入口处设有隐形消防车道，专供消防车通行，小区住户的私家车可全部停入地下车库，保证了小区的安静，沿基地四周均留有足够的空间和宽度，同时也满足了消防扑救的需要。

2．建筑造型

本项目建筑造型总体上采用现代建筑的处理手法，以现代元素，使整个建筑风格现代新颖而不张扬，给人世间更好的亲和力，成为一道独特的风景线。

屋顶花园，玻璃阳台的每一细节的精巧设计，体现了创造和活力。

在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给隆回县增添了新的艺术美景。

3．交通流线

建筑底层地下车库用房由池南路的主入口进入，同时在四周设次入口，上部住宅人群出入口布置在池东路。

地下车库的出入口布置于建筑的东南两侧。

4．消防设计

该小区住宅楼建筑高度为51m，属一类高层建筑，耐火等级为一级，设有小区消防车道，满足消防要求，各建筑物间距与周边建筑物间满足高规要求。

5．环保及绿化设计说明

该设计总的绿化原则四季如春、层次丰富，装饰性、景观观赏性强；绿化以常绿为主基调；在树种选择上以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓的绿意，并适当点缀景观树木，让人感受到景观的四季变化。

靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植，以减少尘埃污染，美化小区环境。

在绿地内点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉草和台湾青，让人充分感受到一份浓浓的绿意。

屋顶花园，绿化要求层次丰富，配置图案化，故选择高档、色彩分明且耐修剪的植物。

在环保方面，充分考虑建筑物本身以及建筑所用材料对环境的影响，更多采有环保型的、可回收利用的建材产品，在地面铺装上可尽量减少硬铺地面积，尽可能运用一些植草砖等形式的铺地，加大绿地面积、美化环境。

第五章投资估算

一、编制说明

本项目为曲江玫瑰园建设工程。

其工程基本建设投资估算采用指标法及有关规定和现行的基本建设费用定额进行编制。

1．内容包括：

项目前期费用（土地成本）、建设工程费用、费用部分、基本预备费、建设期贷款利息。

本项目建设期及营运期定为四年，贷款资金30000万元一次到位。

利息7.605%（年息），不计复利。

建设期利息计算如下：

30000×7.605%×3年=6844.5（万元）

二、总投资估算表

表二总投资估算表

序号

项目

投资金额（万元）

备注

1

土地费用

11100

合33.7亩

2

项目前期费

4100.70

其中：

勘探、设计费

1608

建筑面积单价50元/㎡

三通一平费

252

建筑面积单价15元/㎡

报建费

2100

建筑面积单价70元/㎡

监理费

150

建筑面积单价3元/㎡

其他

50

3

工程建设费

16577

见项目建设工程投资估算表

4

销售费用

742

销售收入×1.945%

5

管理费用

202

建筑面积单价15元/㎡

6

财务费用

1825

7.605%（年息）

7

不可预见费

514

项目开发成本×3%

8

土地增值税

572

按住它收入的1.5%,商铺收入的3%

合计

15200.07

第六章项目财务预测数据

一、资金筹措及投资使用计划

1．资金筹措

本项目资金来源有二个渠道：

（1）自筹资金：

46084.14万元；

（2）银行贷款：

30000万元；

总投资为76084.14万元。

二、项目的计算期

根据项目实施进度计划，本项目建设期为3年；根据项目特点，营运期定为1年，项目的计算期确定为4年。

三、经营及销售税金

1．经营收入

（1）住宅销售：

据市场调查，目前隆回县小高层住宅均在2900-3500元。

经综合分析考虑到项目区位优势及同区位项目比较。

我们把本项目12层及14层住宅每平方米均价定为2900元,小高层17层住宅每平方米均价定为3000元

住宅销售收入：

28106+7981=36087万元

（2）地下车位及地下车库销售收入：

据市场调查，目前该地段地下车位在90000元以上及地下车库售价在110000元以上。

小区内地下车位共计543个。

地下车库共计103个，我们把本项目地下车位售价定为每个80000元，地下车库售价定为每个100000元。

地下车位销售收入：

543×8=4274万元

销售收入总计：

41391万元（详见表四）

2．销售税金及附加

此项目按国家规定的税收政策计取。

营业税税率为5%、城乡维护建设费税率5%、教育费附加费税率4.5%（详见下表）

表五销售税金及附加单位:

万元

序号

项目

建设期

营运期

1

2-3

4

经营收入

38149

1

住宅

36087

2

商铺

0

3

车位/车库

2062

经营税金及附加

2089

1

营业税

1907

2

城乡维护建设税

95

3

教育附加

86

四、经营成本费用估算

1．经营成本

营销售费用、管理费用、土地增值税按销售收入的1.5%计取。

2．人工资及福利费

职工收入按高于西安市曲江区年平均收入水平，确定为24000元/每年，设定人员编制20人。

福利费按工资总额14%计取即：

24000×20×1.14=55万元

3．其他费用按总收入的1.5-3%计取。

五、利润及利润分配

1．所得税按利润总额25%计取

2.税后利润部分作为应付利润分配给项目投资主体。

（详见下表）

表七损益表单位:

万元

序号

项目

建设期

营运期

合计

1

2-3

4

1

经营收入

38149

38149

2

经营税金及附加

2089

2089

3

经营成本

3676

3676

4

建设成本

19684

19684

5

利润总额

12700

12700

6

补以前年度亏损

0

7

所得税

3175

3175

8

税后利润

9525

9525

9

可供分配利润

9525

9525

第七章项目财务评价

一、财务的盈利分析

1．项目全部投资现金流量表见表九，根据表九计算有关财务指标。

（1）财务净现值

FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832万元>0

（2）静态投资回收期

Pt=（4-1）+|-7509|÷31572=3.24（年）

（3）动态投资回收期

Pt’=（4-1）+|-17882|÷20714=3.86（年）

根据以上计算成可以看出，项目财务内部收益率远远大于行业基准收益率Ic=10%；项目财务净现值为2832万元，大于零。

表明该项目从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求，在财务上可以考虑接受。

另外，项目的静态、动态投资回收期分别为3.24年和3.86年，均小于行业基