市场比较法可比实例选择要求及说明.docx
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市场比较法可比实例选择要求及说明
附件1 :
市场比较法可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求,适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。
1.可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。
2.可比实例应与估价对象的用途相同。
其中,住宅房屋的可比实例必须用途相同,非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指五大类建筑结构,一般分为:
(1)钢结构,
(2)框架结构,(3)砖混结构,(4)砖木结构,(5)简易结构。
4.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例,其交易价格应是正常市场交易价格。
5.可比实例的成交日期应与估价时点接近,一般应不超过12个月。
6.采用可比实例修正测算确定评估价格的,选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
7.可比实例为成套房屋的,其价格在适用前应统一修正为标准价格,标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。
8.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%。
9.对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%,综合系数修正不得超过±30%。
附件2 :
基准价格测算的标准样本住宅
及可比实例限定条件
一、标准样本住宅设定要求说明
住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件:
1.成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋,功能齐全并具备使用条件。
2.多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修(地板砖地面、普通涂料墙面及平顶)的成套房屋。
3.房屋为砖混二等八成新。
4.首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型,再根据具体情况,从方便操作提高效能的考虑出发,综合被拆迁房屋的典型特征,按上述三条要求设定一个拆迁项目范围内的“标准样本住宅”。
二、住宅房屋估价中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。
2.可比实例必须是砖混结构的多层住宅房屋。
3.可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。
4.可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例,其交易价格应是正常市场交易价格。
5.可比实例的成交日期应与估价时点接近,两者差异一般不超过12个月。
6.采用可比实例修正测算确定评估价格,选用可比实例的数量应为3个及以上数量。
7.可比实例为成套房屋的,其价格在适用前应统一修正为标准价格,标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。
8.同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30%。
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%。
附件3 :
住宅房屋实体因素修正系数说明
一、住宅房屋结构因素修正系数P1
结构
类型
框架结构
砖 混 结 构
砖 木 结 构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
系数
取值
100
90
80
70
60
50
70
60
50
40
30
20
(注:
一般情况下,剪力墙结构或框剪结构系数取值为103,其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。
)
二、住宅房屋层高(檐高)修正系数P2
商品房以2.8米层高(檐高)为100,普通自建民房以3.2米层高(檐高)为100,层高(檐高)每增减0.2米,修正系数增减1。
三、住宅房屋成套因素修正系数P3
成套住宅房屋:
100;
非成套住宅房屋:
80—90(根据房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局独立与明确程度修正)。
四、住宅房屋成新因素修正系数P4(与八成新标准样本住宅相比较,具体根据折旧后的成新度计算)
待估房屋
成新程度
三成
以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成
系 数
30以下
40
50
60
70
80
90
五、住宅房屋朝向因素修正系数P5
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
六、住宅房屋楼层因素修正系数P6
总楼层
楼层系数(%)
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
100
100
100
100
100
100
100
二
100
102
102
102
102
102
三
98
103
104
105
105
四
95
101
103
105
五
93
98
100
六
92
98
七
90
(说明:
1.底层地下室为车库的,底层系数增加1,顶层系数减少1;2.顶层坡屋面带阁楼的,顶层系数增加2;3.如果是商住楼,住宅房的楼层系数相应减少1。
)
七、实体因素修正系数测算说明
1.实体因素调节系数F=0.2×P1+0.1×P2+0.1×P3+0.4×P4+0.1×P5+0.1×P6。
2.可比实例实体因素调节系数为Fk,标准样本住宅实体因素调节系数为F0,被拆迁房屋实体因素调节系数为Fb;
Fk
标准样本住宅实体因素修正系数K3=—×100;
F0
Fb
被拆迁住宅实体因素修正系数K5=—×100。
F0
附件4 :
区位因素修正系数表
一、区位因素修正调节系数评分表
因素
类别
因素项目
内 容
考察项目
评分等级
一等
二等
三等
四等
五等
拆迁
项目
周边
大环
境
自然环境(a1)
自然景观、风向a11
50
40
30
20
10
空气污染、噪音、水文a12
50
40
30
20
10
交通条件(a2)
离市区主干道的距离a21
50
40
30
20
10
公交线路情况a22
50
40
30
20
10
教育医疗设施(a3)
所在学区1公里内学校情况a31
50
40
30
20
10
医院及医疗机构分布情况a32
50
40
30
20
10
商业配套设施(a4)
重要商业配套设施a41
100
80
60
40
20
拆迁项目范围内小环境
规划设计(a5)
建筑小区布局与外形等a51
30
24
18
12
6
建筑密度a52
30
24
18
12
6
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53
40
32
24
16
8
物业管理(a6)
物业管理情况a61
100
80
60
40
20
住宅区配套设施(a7)
住宅区内配套设施完备程度a71
100
80
60
40
20
以上评分等级数据在现场实际勘察时,根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。
二、区位因素调节系数评分等级说明表
序号
因素项目
考察项
目内容
一等
二等
三等
四等
五等
1
自然环境
自然
景观、
风向
公认的自然环境优越地区。
自然环境良好,附近有一定的绿地和绿化,基本整洁、卫生。
附近有少量绿地和绿化,卫生环境欠缺。
附近周围无绿化,比较拥挤、杂乱,环境较差。
附近无绿化,环境散乱,自然观感明显差。
空气污染、噪音、水文
空气清新、无污染,无噪音,水域清洁,达卫生标准。
空气良好,少量污染,白天有部分交通噪音,水体局部污染。
空气局部受污染,水体污染较为严重,白天和晚间均有噪音影响。
水体污染严重,靠近污染源或重噪音源。
长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响,环境污染明显。
2
交通条件
离市区主干道的距离
离主干道的距离在100米以内。
离主干道的距离在100—250米之间。
离主干道的距离在250—400米之间。
离主干道的距离在400—500米之间。
离主干道的距离在500米以上。
公交线路情况
距离公交站点50米内,有4条以上重要公交线路。
距离公交站点50—100米内,至少有2条重要公交线路。
距离重要的公交线路的距离在100—200米之间,至少有2条公交线路。
距离公交线路的距离在200—400米之间,至少有1条公交线路。
距离公交线路的距离在400米以上。
3
教育医疗设施
所在学区1公里内学校情况
属于省级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。
属于市级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。
属于区级及以上重点中学(初中)和重点小学学区。
一般中小学学区。
无中学或小学。
医院及医疗机构分布情况
距市级及以上医院500米以内。
距市级及以上医院500—1000米。
距市级及以上医院1000—1500米。
距市级及以上医院1500—2500米以上。
距市级及以上医院2500米以上。
4
商业配套设施
重要商业配套设施
在400米范围内有大型的市级商业配套设施。
在400—800米范围内市级商业设施较集中。
在800米范围内有零散分布的商业网点,基本满足生活需求。
在800米范围内基本上无商业网点。
在1000米范围内无商业网点。
5
规划设计
建筑
小区
布局
与外
形等
布局合理、外形美观、错落有致,满足通风、日照等健康要求。
布局一般,外形整齐,满足通风、日照等健康要求。
布局一般,排列不整齐,外型较整齐。
任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。
建筑散乱、没有布局,且通行、空地利用明显不合理,外型破旧杂乱。
建筑
密度
建筑密度40%以下。
建筑密度40%—50%。
建筑密度50%—60%。
建筑密度60%—65%。
建筑密度65%以上。
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观
绿地率在30%以上,立体绿化,室外公共活动空间丰富。
绿地率在30%以下,部分绿地和绿树,公共活动空间较小。
少量绿化,少量的公共活动空间。
无绿化,基本无公共活动空间。
无公共活动空间,出行通道狭窄。
6
物业管理
物业管理情况
全封闭物业管理。
半封闭物业管理。
有物业管理。
无物业管理。
无物管,无环卫管理。
7
住宅区配套设施
配套住宅区内设施完善程度
在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。
三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定,其中住宅房屋区位因素调节系数
Q=0.1×(a11+a12)+0.15×(a21+a22)+0.15×(a31+a32)+0.15×a41+0.15×(a51+a52+a53)+0.15×a61+0.15×a71。
2.可比实例区位因素调节系数为QS,标准样本住宅区位因素调节系数为Q0,可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数
QS
K4=——×100。
Q0
附件5:
“住改非”房屋评估资料、系数和标准
一、具备沿街营业用房条件的道路对照表
区类
道路名称
宿城区
幸福中路、幸福南路、幸福北路、黄运中路、市府东路、市府路、东大街、中山路、马陵路、八一路、马陵河两岸、运河路、黄河北路、黄河中路、黄河南路、渔市口路、城北路、矿山路、洪泽湖路、西湖路、骆马湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、河滨大道、发展大道、人民大道、世纪大道、平安大道、富康大道、饮马堤路、花园路、卫生路、杨公路、思虞路、成子湖路、黄海路、渤海路、东海路、南海路、红海路、黑海路、北海路、徐淮路、创业路、建业路、宏业路、敬业路、伟业路、鸿运路、华夏大道、轩辕大道、四海路、炎黄路、九州大道
宿豫区
恒山路、泰山路、六盘山路、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、庐山路、书山路、黄山路、江山大道、珠江路、长江路、金沙江路、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、阿里山路、钱塘江路、赣江路、富春江路、嘉陵江路、峨眉山路、昆仑山路、太行山路、华山路、武夷山路、雪峰山路、龙川江路、麦积山路、祁连山路、太白山路、云台山路
宿迁经济开发区
浦东路、厦门路、汕头路、深圳路、青岛路、威海路、发展大道南延段、人民大道南延段、平安大道南延段、世纪大道南延段、徐淮路、通达大道、振兴大道、富民大道、姑苏路、金鸡湖路、苏州路、东吴路、金陵南路
市湖滨新城
雪松路、玉兰路、青桐路、枫杨路、国槐路、合欢路、女贞路、杨柳路、白杨路、黑松路、水杉路、嶂山大道、环湖大道、宿新公路
二、非沿街“住改非”房屋营业补助标准表
经营年限
1-2
3-5
6-8
9-11
12-14
15-17
18-20
21年以上
补偿
标准
(元/m2)
一层
100
150
200
250
300
350
400
450
二层
80
120
160
200
240
280
320
360
三层
70
105
140
175
210
245
280
315
四层以上
60
90
120
150
180
210
240
270
附件6:
非住宅营业用房标准样本房屋
可比实例限制设定条件
一、非住宅营业用房标准样本房屋可比实例选择要求
非住宅营业用房标准样本房屋是以商铺类、餐饮类为主,包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房。
(一)结构类型:
砖混二等结构;
(二)层次:
一层;
(三)成新:
八成新;
(四)装修:
一般装修(水泥砂浆或地板砖地面、普通涂料墙面及平顶)。
二、非住宅营业用房基准价格修正方式的综合修正系数
(一)时间因素修正系数
该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。
一般情况下,12个月以内交易的可比实例不作修正。
(二)实体因素修正系数
1.结构因素修正系数
结构
类型
框架结构
砖 混 结 构
砖 木 结 构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
系数
取值
100
90
80
70
60
50
70
60
50
40
30
20
2.成新因素修正系数(具体根据折旧后的成新度计算)
待估房屋
成新程度
五成以下
六成
七成
八成
九成
系数取值
50以下
60
70
80
90
3.底层营业用房进深修正系数
底层营业用房进深小于等于10m的,调节系数如下:
(1)等于10m,调节系数为1.0;
(2)大于等于8m,小于10m,调节系数为1.03;
(3)大于等于6m,小于8m,调节系数为1.07;
(4)大于等于4m,小于6m,调节系数为1.11;
(5)小于4m,调节系数为1.14。
底层营业用房进深超过10m部分的,每增加2m,调节系数递减0.04,临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位,第二进按第一进基准价格的70%计算;第三进按第一进基准价格的60%计算。
(第一进修正后不低于第二进评估的基准价格)
4.二层以上营业用房层次因素修正系数说明
一般情况下,二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为:
底层基准价格100%,二层取50%,三层取40%,四层及四层以上、地下室取30%。
带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为:
底层为100%,二层取60%,三层取50%,四层及四层以上取40%,地下室取50%。
对特殊情况,由评估机构提出意见报房屋拆迁管理部门会同相关部门具体商定。
附件7:
营业用房估价的收益法应用说明
采用收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则:
1.估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算,客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平;在无法取得客观租金收益数据时,商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算,客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。
对于大型综合性建筑,可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。
计算年纯收益的成本费用时,应对照估价对象的现实情况确定扣除项目,分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。
2.估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。
资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。
其中采用市场抽取法计算时,必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例;应用安全利率法计算时,资本化率=安全利率+风险调整值,安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率,风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照下表范围,选取适当数据。
风险调整值参照表
类别
商场类
商铺类
商务类
旅馆类
餐饮类
娱乐类
沿街一等
8-10%
9-11%
9-10%
9-10%
9-10%
9-12%
沿街二等
7.5-9.5%
9-10.5%
8.5-9.5%
8.5-9.5%
7-9%
8.5-11%
沿街三等
7-9%
8-10%
7.5-8.5%
8-9%
6-8%
8-10%
沿街四等
6.5-8.5%
7.5-9.5%
6.5-7.5%
7-9%
5.5-7%
7-9%
沿街五等
6-8%
7-9%
5.5-6.5%
7-8.5%
5-6.5%
6-8.5%
沿街六等
5.5-8%
6.5-8.5%
5-6.5%
6-8%
4.5-6%
6-8%
沿街七至十等
5-8%
6-8%
4.5-6.5%
5-6.5%
4-6%
5.5-7%
非沿街
5-6.5%
5.5-7%
4-6%
4.5-6.5%
4-5.5%
5-6.5%
沿街路段等级划分表
等级
路段
一
幸福中路(市府东路以南、黄运路以北)
二
市府东路(幸福中路至运河路)、幸福中路(市府东路以北、马陵路以南)、黄运中路(运河一号桥至黄河一号桥)、西湖路(黄河一号桥至霸王举鼎)、中山路(黄运路以北、市府路以南)、市府路(黄河路以东、幸福路以西)
三
幸福南路、东大街、洪泽湖路(黄河二号桥至楚街)、黄河南路(项王路以北)、楚街
四
幸福北路(八一路交叉口以南)、富康大道(西湖路至威海路)、渔市口路、中山路(市府路以北、马陵路以南)
五
马陵路、黄河中路、黄河南路(项王路以南)、发展大道(洪泽湖路至威海路)
六
八一路、运河路、六盘山路(运河一号桥至珠江路)、马陵河两岸、洪泽湖路(楚街至世纪大道)、西湖路(霸王举鼎至世纪大道)、人民大道、世纪大道、幸福北路(八一路至城北路)
七
附件五中标明的宿城区范围内其他沿街营业用房
八
附件五中标明的宿豫区范围内其他沿街营业用房
九
附件五中标明的宿迁经济开发区范围内其他沿街营业用房
十
附件五中标明的市湖滨新城范围内其他沿街营业用房
3.估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。
附件8 :
非营业用房成本法估价应用说明
及房屋重置价格参考表
一、特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价
1.成本法估价的基本公式为:
拆迁补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重置价格-建筑物折旧
2.土地重新取得价格应首选市场比较法测算,在无法适用市场比较法时,可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。
土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。
3.建筑物重新建造价格参照下表执行。
4.建筑物折旧应根据现场勘察结果,对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。
建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
二、宿迁市市区房屋重置价格参考表(元/m2)
类别
等级
结构、装修及设施
重置价格
框架
结构
一等
层高3.8-4.5米,一层楼,桩基,框架,外墙墙砖或涂料,内墙中级抹灰、涂料,水磨石地坪或地砖,铝合金门窗,水、电设施及卫生间齐全,通讯、消防设施齐全。
厅廊铺地砖。
1000
二等
层高3.0-3.8米,桩基,框架,外墙墙砖或涂料,内墙中级抹灰、涂料,水磨石地坪或地砖,铝合金门窗,水、电设施及卫生间齐全,通讯、消防设施齐全。
厅廊铺地砖。
900
砖混
结构
一等
平均层高不低于2.8米,砖或钢筋混凝土基础,240mm实心砖墙,房屋设置构造柱、层层圈梁,双层屋面,外墙贴面砖,内墙涂料,钢筋混凝土楼梯、阳台,水泥地面,塑钢窗、铝合金窗或木门窗,水电卫齐全,有电话、电视插座。
800
二等
平均层高不低于2.8米,砖基础,240mm实心砖墙,层层圈梁,现浇或多孔板屋面,坡屋面房,有较好的木桁条、屋面板,内墙涂料,外墙混合砂浆(含外墙涂料),水泥地面,较好的木门窗,有水电,有电话、电视插座。
700
砖混
结构
三等
平均层高不低于2.8米,砖基础,180mm或240mm砖墙,有圈梁,现浇或多孔板屋面,坡屋面房,杂木桁条、屋面板,内墙涂料,外墙勾缝或混合砂浆粉刷,水泥地面,木门窗,有水电。
600
四等
平均层高不低于2.4米,砖基础,180mm或120mm砖墙,平板屋面,外墙勾缝,水泥地面,木门窗,有电。
500
砖木
结构
一等
层高(檐高)不低于2.8米,砖或钢筋混凝土条形基础,实砌240mm砖墙,松杉木桁条,水泥地面,密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面,室内采光通风良好,内外墙抹灰,表面刷涂料,铝合金或较好木门窗,水电设施齐全,有电话、电视插座。
700
二等
层高(檐高)不低于2.8米,砖基础,实砌240mm砖墙,较好杂木或水泥桁条、屋面板,木门窗,水泥砂浆地面,内墙涂料,水电设施齐全。
600
三等
层高(檐高)不低于2.8米,实砌240mm砖墙、内墙涂料,杂木桁条,稀疏的屋面板或椽条芦席,平瓦屋面。
木门窗,简易水泥地坪,采光、通风一般,水电设施齐全。
500
四等
层高(檐高)不低于2.8米,180mm墙,空斗墙或土坯墙,外墙砂浆勾缝,内墙涂料,杂木桁条,稀疏的屋面板或椽条芦席,平瓦屋面。
木门窗,简易水泥地坪,采光、通风一般,水电
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