房地产企业成本管理问题研究.docx
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房地产企业成本管理问题研究.docx
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房地产企业成本管理问题研究
哈尔滨商业大学德强商务学院
毕业论文(设计)
任务书
系别会计系
专业会计学
班级2007-2班
学生姓名李海洋
二〇一〇年十二月三日
毕业论文(设计)任务书
姓名
李海洋
系别
会计系
专业
会计学
班级
2007-2班
毕业论文(设计)题目:
房地产企业成本管理问题研究
毕业论文(设计)目的意义:
房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心的内容之一,成本管理的效果直接关系到企业的经济效益,通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象,节约有限的社会和经济资源。
论文在分析房地产企业成本管理的特点的基础上,提出了加强成本管理的措施。
对房地产企业进行科学、合理的成本管理,从而提高房地产企业的经济利益,具有重要的经济意义和现实意义。
毕业论文(设计)要求与计划:
要求:
1.论文内容充实,论点正确、论据充分,论点、论据要协调一致。
2.逻辑结构严谨、层次清晰、文字简练、术语规范。
3.数学模型(案例分析)运用适当,图表形式正确。
4.收集资料以近期发表文献为主,并进行比较、分析、筛选,由指导老师审定后确定为主要参考文献,其数量不少于12篇。
5.论文力求有新意,字数不低于10000字。
计划:
1.参加系统一安排的“如何撰写财务、会计毕业论文”讲座。
2.与指导教师联系进一步明确论文的题目和所研究内容,并收集相关资料。
3.在老师指导下撰写开题报告,并经老师审定后开题。
4.实习期间与指导教师通过电话、互联网随时沟通,完成论文初稿、二稿和三稿撰写工作。
5.返校后,及时向老师汇报论文撰写情况,指导教师对论文进行审阅、修改、定稿。
6.系论文质量监控小组做论文定稿的审查。
7.评阅教师做论文评阅。
时间安排:
2010.11.19:
系里统一组织讲解如何撰写财务、会计毕业论文。
2010.11.20-12.02:
指导教师与学生见面,指导学生选题,搜集相关资料。
2010.12.03-12.31:
指导教师审定题目,下达毕业论文任务书,指导学生撰写开题报告,进行开题答辩。
2011.01.01-03.02:
指导教师以电话、互联网等方式指导学生完成论文初稿。
2011.03.03-04.30:
指导教师以电话、互联网等方式指导学生完成论文二、三稿。
2011.05.08-05.09:
学生返校,上交毕业实习材料,汇报毕业论文撰写情况。
2011.05.11-05.14:
指导教师与学生反复沟通,修改论文,论文定稿。
2011.05.14-05.18:
上交论文,系论文质量监控小组审查论文内容与格式、打印装订。
2011.05.19-05.27:
审阅人审阅论文,学生做论文答辩准备。
2011.05.28:
论文答辩,评定成绩,推荐优秀论文。
指导教师意见(签字):
20年月日
专业指导委员会意见(签字):
20年月日
系主任意见(签字):
20年月日
毕业论文(设计)评语及成绩
一、指导教师评语
指导教师签字:
20年月日
二、评阅人评语
评阅人签字:
20年月日
三、答辩委员会评语
四、毕业论文(设计)成绩
学生所在系盖章:
20年月日
五、答辩委员会主任单位
答辩委员会主任职称
答辩委员会主任签字
20年月日
哈尔滨商业大学德强商务学院
毕业论文(设计)
毕业论文
题目房地产企业成本管理问题研究
指导教师项晶
学生姓名李海洋
二O一一年五月十八日
房地产企业成本管理问题研究
摘要
近年来,中国的房地产业快速发展起来,房地产开发的投资逐年增长,房地产企业的数量在日益增多,房地产市场的竞争也日趋激烈,房地产企业如何在激烈的市场竞争中生存和发展下去,成本管理的好坏是一个关键性因素,成本管理的好坏决定于成本管理方法和制度执行的力度。
首先分析当前国家加大宏观调控力度背景下的房地产市场的现状,针对房地产企业因诸如紧缩地根、紧缩银根和市场变化等原因所致面临的新形势,指出房地产开发项目的成本控制对于房地产企业持续健康发展的紧迫性;指出当前房地产开发企业需要一种高效的成本控制方法来进行成本控制,以适应激烈的市场竞争,促进企业的发展。
接着分析房地产企业及其产品的特点,分析了当前房地产成本管理中存在的问题及问题产生的原因,结合目标成本管理的特点和管理模式。
据此,房地产开发项目应运用扩大了内涵和外延的目标成本管理方法,即蕴含市场导向原则、顾客满意原则、全面成本管理原则、成本效益观和源流管理原则的目标成本管理方法来进行成本管理。
关键词:
房地产企业;成本;管理方法
RealEstateEnterpriseCostManagementStudy
Abstract
Inrecentyears,therapiddevelopmentofChina'srealestateindustrytogether,yearbyyeargrowthofinvestmentinrealestatedevelopment,realestate,increasingthenumberofenterprises,therealestatemarket,theintensityofcompetition,realestatecompanieshowtosurvivethefiercemarketcompetition,anddevelop,costmanagementisgoodorbadisakeyfactorinthedecisiongoodorbadcostmanagementcostmanagementmethodsandsystemsimplementationefforts.Thenationalincreaseinthefirstanalysisofthecurrentmacro-controleffortsinthecontextofthestatusoftherealestatemarketforrealestatecompaniesduetotightplaces,suchasroots,tightmonetarypolicyandmarketchangesandotherreasonsduetofacethenewsituation,pointedoutthattherealestatedevelopmentprojectcostcontrolsustainedandhealthydevelopmentforrealestatecompaniestheurgency;pointedoutthecurrentrealestatedevelopmentcompaniesneedanefficientcost-controlapproachtocostcontrol,toadapttothefiercemarketcompetition,promotingenterprisedevelopment.Itthenanalyzesthecharacteristicsofrealestateenterprisesandtheirproducts,analyzedthecurrentcostmanagementintherealestateproblemsandthecauses,combinedwiththecharacteristicsoftargetcostmanagementandmanagement.Accordingly,therealestatedevelopmentprojectshouldbeusedtoexpandtheconnotationandextensionofthetargetcostmanagementmethods,whichcontainsamarket-orientedprinciple,theprincipleofcustomersatisfaction,theprincipleoffullcostmanagement,cost-effectivemanagementprinciples,conceptsandoriginsofthetargetcostmanagementmethodstoconductacost–management.
Keywords:
realestate;costcontrol;management
1绪论
1.1研究的目的与意义
1.1.1研究目的
房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心内容,成本管理的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力,而成本管理的好坏主要来自于企业的成本管理体系的构建。
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界的竞争也逐步规范化。
房地产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房产品外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。
“利润=销售收入-成本费用”这一众所周知的公式,充分反映了成本管理的重要性。
同时也是我们研究的目的,论文以规范性研究性研究为主,以直接占有数据式的实证研究、定量研究为辅,展开对房地产企业成本管理的研究。
1.1.2研究意义
房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心的内容之一,成本管理的效果直接关系到企业的经济效益,通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象,节约有限的社会和经济资源。
在市场经济环境下,经济效益始终是房地产企业管理追求的首要目标,房地产企业成本管理工作中也应该树立成本效益观念,实现由传统的“节约、节省”观念向现代效益观念转变。
特别是在中国市场经济体制逐步完善的今天,企业管理应以市场需求为导向,通过向市场提供质量尽可能高、功能尽可能完善的产品和服务,力求使企业获取尽可能多的利润。
降低成本、提高企业成本管理水平就显示出它的重要性。
论文在分析房地产企业成本管理的特点的基础上,提出了加强成本管理的措施。
对房地产企业进行科学、合理的成本管理,从而提高房地产企业的经济利益,具有重要的经济意义和现实意义。
1.2国内外研究现状
1.2.1国内研究现状
清华大学房地产研究所所长刘洪玉(2008)从土地供应是住房供应的一个重要影响因素这个角度出发,对当前中国房地产市场进行研究,得出了要注重加强对土地供应时效性的管理,以提高政府土地供应的效率[1]。
天津大学管理学院张连营教授(2008)根据欧美主流建设管理学术刊物对伙伴关系模式的相关研究,指出了伙伴关系模式的行为学本质对中国房地产企业成本管理的启示,并对房地产企业项目管理产生影响[2]。
张保成《基于信息化的房地产业成本控制战略》(2008。
08《上海经济研究》)和陈小文《房地产企业成本控制的战略思想》(2008。
07《开发与建设》)等[3]。
战略成本管理广泛地应用于管理会计和工业制造业,而在工程项目和房地产领域中,结合工程造价管理、房地产开发成本管理的企业战略成本管理的理论与实践方面的研究及应用都比较少。
而中国房地产企业在深入开展成本竞争的同时,正在寻求和建立符合自身特点的竞争成本战略。
因此探索战略成本管理在房地产企业中的应用与实践是很有必要的。
陈柯在《企业战略成本管理研究》(中国财政经济出版社,2007年出版)的书中对战略成本管理的程序和方法进行深入研究,并提出如何运用战略成本管理提升国有企业成本竞争力的建议。
战略成本管理不仅是管理方法的变革,更是在思想上的变革。
[4]
上海财经大学副教授夏宽云博士在2007年2月编著的《战略成本管理》一书,他提出以战略成本管理改革中国现有成本管理体制的设想。
[5]陈胜群教授在其所著的2007年1月出版的《企业成本管理战略》一书中,以经营战略的基本理论为起始点,就企业成本管理战略的一般展开形式进行具体、深入的探索,尝试从经营战略的视角对成本策划模式进行系统分析。
王辉利指出:
当前,中国房地产企业开发项目所处的经济环境日趋复杂。
在项目开发过程中,投资风险的存在会直接影响项目开发成本的变化。
房地产开发企业要加强投资决策阶段的可行性研究工作。
[6]为了将投资风险降至最低,可行性研究可针对经济形势变动、法律政策风险等方面,提出风险对策。
同时企业也应提高项目可行性研究水平,提高项目测算人员的工作水平。
邹伟认为,房地产项目开发流程中,每个阶段的作用和重要性都是有区别的,各阶段的成本控制工作的重点也是不一样。
对于成本控制来说,设计阶段和施工阶段是两个重要阶段。
[7]虽然项目设计阶段的设计费用占总成本费用比重较少,但项目设计方案作为工程建设阶段的指导性文件,从技术和经济上对项目总成本影响很大。
所以开发企业应采取设计招标、限额设计等措施,从技术和经济两方面,最大限度减少成本。
另外,施工阶段时间较长,企业应重视合同管理和提高施工现场管理水平。
张斐进一步指出,项目设计阶段的成本控制要能够落实。
企业应在方案设计、扩初设计和施工图设计等三个阶段逐步完善并优化限额设计,使得设计方案符合项目成本管理实际情况。
[8]
1.2.2国外研究现状
英国学者肯尼斯·西蒙兹(KennethSIInmondS)提出了战略成本管理的概念,当时主要是从企业在市场中的竞争地位这一视角对战略管理会计进行初步的理论性研究,将战略成本管理功能定义为“通过对企业自身以及竞争对手的有关成本数据进行分析,为管理者提供战略决策所需的信息”。
美国哈佛大学商学院的迈克尔·波特教授在《竞争优势》和《竞争战略》两书中提出了运用价值链(包括纵向价值链、横向价值链和内部价值链)进行战略成本分析的一般方法,并且指出通过识别企业竞争战略,制订简单且可行的战略框架,从而强调战略成本的管理方法。
波特的价值链分析方法大大提高了战略成本管理的可行性[9]。
美国会计学者杰克·桑克(JackShank)和戈文德瑞亚(V.Govindarajan)等人在肯尼斯·西蒙兹和迈克尔·波特的研究基础上,2009年出版了((战略成本管理》一书,提出了战略价值链分析、战略定位分析、战略成本动因分析等一系列战略成本管理的分析工具,为企业成本管理提供战略化的透视,使战略成本管理的理论和方法更加具体化。
桑克的战略成本管理模式被西方的专家、学者和企业界普遍认可和广泛采用,被称为“桑克模式”。
英国教授罗宾·库柏(RobinCooper)提出了建立以作业成本法为主体的战略成本管理方法体系,并发表了一系列著名的论文,对ABC的现实意义、运作程序、成本动因选择、成本库的建立等问题进行了全面而深入的分析,奠定了ABC研究的基石。
[10]Cooper指出,在成本管理体系中全面引入作业成本法,可以改变以往成本管理所依赖的成本信息过于粗糙的问题,更重要的是作业成本管理通过开展作业流程再造,抓住了产品成本的空间源头,有利于构建面向企业战略目标、实现企业生产管理水平全面提升的战略管理会计系统。
”
1.3研究内容和方法
1.3.1研究内容
房地产企业成本管理的基本内容和一般企业成本管理的内容是一致的,即包括:
成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成木控制、成本分析和成本考核。
成本预测、成本决策、成本计划属于成本的事前管理。
成本核算、成本控制属于成本的事中管理,成本分析和成本考核属于成本的事后管理。
房地产企业现代成本管理的七项基本内容相互联系、紧密相连,形成了完整的现代成本管理循环。
第一章首先阐述论文写作的研究背景、国内外房地产现状以及论文的总体思路与研究方法;
第二章阐述房地产企业成本管理的基本理论与方法;
第三章提出了房地产成本管理问题的现状及问题;
第四章针对加强房地产企业成本管理的对策和新理念进行系统的阐述,提出构建成本管理理念的新模式。
第五章举了一个现在典型的实例进行分析并作出结论。
1.3.2研究方法
本研究将紧紧围绕如何构建房地产企业成本管理体系这一主题,以目标成本法作为理论依据为指导,注意宏观分析和微观分析,定性分析和定量分析,横向比较和纵向比较结合起来,采用国内外文献分析法来进行研究。
由于房地产企业成本管理研究在中国房地产企业中兴起较晚,人们对其缺乏全面准确一致的认识,因此,论文以定性的分析论述为基础,阐述房地产业成本管理方面的问题。
2房地产企业成本管理的理论方法与构成
2.1房地产企业的含义及特征
2.1.1房地产企业的含义
房地产业属于第三产业的范畴,是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业,在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色,在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产,企业需要办公场所、生产场所、经营场所,职工需要安排住所,同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象,个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质,所以房地产业从它诞生那天起,就决定了它的地位。
房地产业包括:
房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。
房地产开发经营是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
物业管理是指物业管理企业依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护、管理,以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理,并提供相关服务的活动。
房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
其他房地产活动包括房地产交易管理、房屋权属登记管理、房屋拆迁管理、住房及房改积(基)金的管理、其他未列明的房地产活动。
2.1.2房地产企业的产品特性
房地产企业的产品具有以下五个主要特性:
(1)位置的固定性和不可移动性
所谓的不可移动性是由于现在市场强烈的竞争之中和客户在不停看房重经验的积累还有在社会主义发展的基础上人民生活水平的提高、所要求的房产也有相应的提高。
周边的配套,周围会有的将来的规划,交通,小区绿化,楼间距,物业公司,附近的商业、超市、餐饮、学校、银行等等。
你可以提供消费者的越多越好你的产品就受欢迎当然越好销售。
还有一点就是你主要的商圈人群和你推出的主打户型是不是匹配了。
(2)使用的长期性
在各种拆迁房屋的评估中,俗称“直管房”的房屋就涉及到评估其交吉价和不交吉价的问题。
直管房包括代管产和经租产等,都是中国在社会主义建设过程中,长期以来由政府房管部门负责管理的房屋,绝大多数出租给市民群众,亦由于历史原因,直管房的租赁关系长期稳定,极少变更或终止,且租金标准属于福利租金,低于成本租金、更远远低于市场租金。
现拆迁人对其进行拆迁,须对产权人(由房管部门代管,产权人权利由政府代为行使)给予补偿和对承租人给予安置,这补偿和安置之间就存在交吉价和不交吉价的差异和相互关系。
交吉价和不交吉价的含义是指:
①交吉价——房屋可以在市场上进行正常交易的完全市场价值,买受人享有房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利。
②不交吉价——房屋由于存在租赁关系或其他被占用情况,使其在市场上进行交易时受到一定的限制,买受人在一定期限内或长时间内不能完全享有房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利。
(3)影响因素的多样性
房地产效用的发挥以及其价值的实现,要受到诸多因素的制约,如影响地价的一般因素对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。
其中经济发展状况、居民收入和消费水平、物价变动、储蓄和投资水平、财政收支和利率水平的变化影响较为明显。
从区域上的不同对土地所在的价格也有一定影响,所在地区的特性影响地价的因素,土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。
(4)投资的大量性
在人们希望使用建筑面积的情况下,房地产价格才应上涨,但目前我们在全国以及所有房地产领域看到越来越多的空置建筑物。
房价不断上涨是银行放贷如此之多的直接结果并且影响巨大。
(5)保值增值性
房地产的保值性或者增值性是针对购房者而言的如果是以购房作为投资的目的,那房子的保值性以及增值性就是非常关键的。
按照目前房地产市场的发展状况,投资房产还是有赚的,虽然国家目前在进行房地产调控,但是这列火车跑的太快了,惯性很大。
如果真的要停下来,至少还要5年的时间。
2.2房地产开发企业成本构成
狭义的成本概念是指为生产经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和,按其经济用途可分为生产成本、销售费用、管理费用、财务费用。
狭义的成本概念仅指的是生产成本,即为生产一定种类和数量的商品所发生的直接材料费、直接人工费和间接制造费的总和,也称制造成本。
费用是指企业为组织和管理生产以及各项经营活动而发生的各种间接费用,包括销售费用、管理费用、财务费用。
论文在所探讨的成本控制概念是指狭义的成本概念,包括生产成本与应分摊的各种费用。
按照会计学原理,成本与费用是分开计提的。
2.2.1房地产开发企业的成本
房地产开发企业的成本是指房地产开发企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和。
包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。
(1)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费,有关地上、地下附着物拆迁补偿费的净支出,安置动迁用房支出等。
(2)前期工程费包括企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
(3)建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
(4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、
照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
(5)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。
(6)开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
建设过程的成本相对比较固定,一般是由建安造价和管理费用、财务费用等组成,其中建安造价占主要比例,产品的定位、档次,各专业的方案优化程度是成本构成的决定因素,结构形式不同,含钢量也会有较大出入。
2.2.2房地产开发企业的费用
房地产开发企业应分摊的费用是指房地产企业的各个开发、生产、经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用,包括销售费用、管理费用和财务费用。
(1)销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。
包括应由企业负担的展览费、广告费、代销手续费、销售服务费、运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费,专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费,以及开发产品销售之前改装修复费、看护费等。
(2)管理费用是指房地产企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用,包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失,存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失,以及其他管理费用。
(3)财务费用是指企业为筹
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