胡升权房地产估价报告.docx
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胡升权房地产估价报告.docx
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胡升权房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称:
致纯牛仔服装店
委托方:
郭伟红(个人)
估价方:
湖南城市学院房地产估价有限公司
估价人员:
胡升权
报告编写:
城院评字(2010)35号
编写日期:
2010.6.3-2010.6.10
目录
一、摘要………………………………………………………………………………2
二、致委托方函………………………………………………………………………3
三、估价师声明………………………………………………………………………4
四、估价的假设和限制条件…………………………………………………………5
五、估价结果报告……………………………………………………………………5
六、估价技术报告……………………………………………………………………7
七﹑附件(目录)……………………………………………………………………12
致委托方函
房屋所有权人郭伟红先生:
受贵方委托,本机构秉着客观﹑公正﹑科学﹑独立的原则,对贵方自建并拥有产权的﹑位于益阳市赫山区桃花仑西路355号店面进行了市场价格评估,估价时点为2010年6月
10号,估价的目的为店面转让。
本机构根据估价目的,遵循估价原则,采用适宜合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场的因素进行分析,确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下,于股价时点可能实现的市
场价值为人民币(大写:
壹拾陆万肆仟陆佰壹拾贰元整)
湖南城市学院房地产估价有限公司
法人代表:
薛姝
2010-6-10
估价员声明(同房地产估价规范)
我们郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2.本估价报告中的分析,意见和结论是我们自己公正的专业分析,意见和结论,但受估价报告中已设备活命的假设和限制条件的限制。
3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系。
4.我们依照我国国家标准《房地产股价规范》(GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性,真实性、公正性承担责任,但我们对股价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依照委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料,委托方对资料的真实性负责。
因资料的缺实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途。
9.本估价报告的全部或其部分内荣不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为本评价机构所有。
10.未来市场变化风险和短期强制处分等因素对转让价值均产生一定的影响,本报告未考虑转让风险,转让人在办理转让手续时需全面考虑。
11.
估价的假设和限制条件
1、本次估价以估价对象为合法房地产,即已依法取得房屋所有权和土地使用权,且未设定他项权利为假设前提。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨,估价中是以出让方式获得(即已向政府补交了土地出让金)为假设前提。
3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定,但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格,是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。
估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时,由转让双方依据本结果协商确定。
6、本估价报告仅为估价目的之用,不得他用。
未经本所许可,本报告不得公开发表。
估价结果报告
一、委托方
法人代表:
郭伟红
地址:
益阳市桃花仑西路355号
二、估价方
单位名称:
湖南城市学院房地产估价有限公司
法人代表:
薛姝
地址:
湖南城市学院
三、估价对象
本次估价对象为桃花仑西路355号的一家服装店,建筑面积36.1平方米,占地面积48.2平方米。
该房地产坐落于益阳市桃花仑西路355号,属私人所有,有宗地征用和建房规划等手续,并已办理房屋权属证书和土地使用权证书,权属清楚,无纠纷。
该房地产建成于1998年,砖混结构,共2层,住宅楼设计,内外装饰具有普通档次,水、电、暖等配套设施比较齐全。
估价对象所处益阳市桃花仑西路355号,系市商业中心地带,处在人流量,车流量大,非常繁华的城市中心,且交通方便,周围商业环境条件较好,一面临街,具体位置非常优越。
四、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让,委托评估其市场现值,为委托方提供市场交易价格参考依据。
五、估价时点
2010年6月10日星期四
六、价值定义
估价房地产的市场转让价值,采用公开市场价值标准。
七、估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则;
4、估价时点原则;
5、客观、公正、公平原则。
八、估价依据
1、国家标准《房地产估价规范》;
2、房地产估价委托书;
3、房地产估价合同书;
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息;
5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
九、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况,确定采用市场比较法、收益法和成本法进行本次估价。
1、估价基本思路:
分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算,然后对
三种方法分别求取的估价结果进行加权平均,求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是:
搜集多个市场上类似房地产交易实例,选取可比实例与评估对象进行比较,对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格,求取估价对象的评估值。
3、成本法的技术思路是:
假设在估价对象所处地段上,使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准,测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用,扣除折旧,测算其积算价格,求取估价对象的现行价值。
其基本公式如下:
评估值=取得土地费用+建筑物建造成本-折旧
十、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价方法和工作程序,结合估价经验对估价对象进行认真分析、测算的基础上,确定益阳市桃花仑西路355号商业楼(建筑面积36.1平方米),在估价时点2010-6-10日的市场转让评估值为164612.3元,人民币大写:
壹陆万肆仟陆佰壹拾贰点叁元整,平均每平方米建筑面积4559.896元。
十一、估价人员
估价人员:
胡升权
领导审签(房地产估价师):
薛姝
十二、估价作业日期
2010年6月3日至2010年6月10日
十三、估价报告有效期
本估价报告有效期为一年,即自2010年6月20日至2011年6月10日止。
在有效期内如房地产价格发生较大变动,该结果应随之调整。
估价技术报告
一、估价对象及个别因素分析
该房地产建筑位于益阳市赫山区桃花仑西路355号,为砖混结构,按商业楼设计,占地48.02平方米,建筑面积36.1平方米,土地使用性质为出让,出让年限为40年。
建筑楼房为2层,一楼为商业用途,经营服装店,此店精装修。
基本配套齐全,艺术吊顶;水、电、空调配套。
二、区域因素分析
估价对象所处益阳市桃花仑西路中间段,西临大桃北路,南与金山路交接,交通便利,周围商业环境较好。
该房地产坐落位置优越,是本城区繁华的商业经营黄金地段。
三、市场背景分析
纵观2010年益阳房地产市场,可以看出益阳楼市存在着下列几个特点:
1、房地产开发投资增长迅猛
2010年益阳房地产投资增长迅猛,上半年,房地产各项指标都呈飞速增长态势。
全市完成房地产开发投资12.32亿元,同比增长1.5倍。
其中商品住宅、商业营业用房分别完成投资8.8亿元、2.49亿元,同比增长1.7倍。
施工面积227.65万平方米,同比增长23%,其中新开工面积90.2万平方米,同比增长47.1%。
施工面积中,中心城区在建施工规模达172.14万平方米,同比增长高达1.2倍。
商品房屋销售面积60.54万平方米,同比增长1.5倍;销售额7.92亿元,同比增长2.4倍。
2007年—2010年6月商品房开发与销售情况统计表(单位:
亿元/万平方米)
年度
投资完成额
施工面积
竣工面积
销售面积
销售金额
空置率
2007年
8.25
116.24
66.75
27.69
2.24
58.52%
2008年
10.76
113.84
50.43
43.35
4.24
14.04%
2009年
17.23
210.12
89.82
80.61
8.14
10.25%
2010年6月
12.32
176.78
——
60.54
7.92
——
而随着下半年像佳宁娜梓山湖新城、银色现代城、福中福国际城等大盘的强势推出,房地产各项指标将进一步攀升,截至第三季度,益阳市房地产开发投资总额已达到21.53亿元,同比增长148.9%,大大高于全省同期水平。
房地产市场投资迅猛增长的主要原因在于:
1)政府方面,为了更好融入“3+5”城市群,提高中心城区影响力,在07年不断加大了招商引资的力度,利用外资加快城市建设步伐。
2)从全国整体房地产市场发展上看,由于一二线城市的竞争日趋激烈,各地开发商的目标都逐渐向成本费用更低的三线城市转移,造成了大量外地开发商不断涌入益阳市场,极大的推动了整个市场发展。
2、投资地域不断南移
以益阳大道为分界线,益阳大道以北的老城区由于开发体量和区域都受到了诸多因素的限制2010年新推出的楼盘较少,仅北美阳光城、秀峰·富邦、中天·国际花园等几个项目稍显规模,预计2011年新增楼盘的数量都不会太多。
益阳大道以南的高新区,随着市政府南迁,周边的配套设施和居住环境不断改善,加上其得天独厚的交通优势和发展前景,受到了更多的开发商的亲睐。
根据调查了解,2007年新推出的楼盘中,高新区占了近70%的比例,已经由零星散户式的开发建造转向了密集型的开发阶段。
3、商品房品质全面提升
近来,随着房地产市场的日趋活跃,益阳市房地产管理力度和招商引资力度的加大以及一些外地房地产商的进入,使得益阳市房地产项目品质有了很大的提高,继丽景雅苑和精锐国际新城之后,出现了像梓山湖新城、北美阳光城、昌富城上城、上城世家、香港城、五洲城等一批具备良好人居环境的项目。
以前那种零星、小规模开发得到有效控制,开发项目进入到小区化、规模化建设中,电梯小高层、多层花园洋房、高档别墅、大型购物商场、5A型高档写字楼等各类新型物业逐渐被消费者所认同和接受。
楼盘建筑质量、户型结构设计、小区及周边配套设施、物业管理、小区环境绿化等成了住房消费的重要因素。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用
估价对象为小型建筑,其门面为普通档次规模,就估价时点现状而言,蛋糕经营是其设计的最高最佳使用用途,目前其规模档次在这一地段附近还有多家,加之坐落位置比较优越,将会更加显示其优越性。
五、估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型,分一层,分别用市场比较法、成本法、收益法估算其现有的价值。
六、估价测算过程
1、市场比较法
具体估价思路:
在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内,具有较强相关性、替代性的房地产交易实例,根据估价对象和可比实例的状况,对房地产状况因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行了分析和修正调整,评估出估价对象的市场价格。
(1)选取可比实例
实例A:
名称为本色牛仔,位于益阳市赫山区桃花仑西路552号,处在主干道上,是繁华地带,也是商业中心的地段,此楼于1998年2月建成,一楼建筑面积为4.2*6.8=28.56平方米,临街深度为6M此店在一楼,较好的装修,成交日期为2009年4月。
实例B:
名称为意外收获,位于益阳市赫山区康复北路415号,处在主干道上,属于繁华的商业街,是人民活动的中心,地理位置比较好。
此楼共2层,于1995年建成,一楼建筑面积4*8=32平方米,临街深度6M,普通装修,成交日期是2008年10月。
实例C:
名称为伊丫丫,位于桃花仑西路709号,处在主干道上,属于繁华的商业地带,人流量车流量很大,周边环境优美。
此楼共6层,于1997年建成。
一楼建筑面积为4.2*7.5=31.5平方米,临街深度8.25M,很好的装修,成交日期是2009年1月。
(2)三个可比实例的具体相关数据如下(见下表)
实例代号
实例A
实例B
实例C
坐落位置
桃花仑西路552号
康复北路415号
桃花仑西路709号
用途
营业
营业
营业
出租面积
28.56㎡
32㎡
31.5㎡
出租价格
1200元/月
1500元/月
1400元/月
出租日期
2009年4月
2008年10月
2009年1月
交易类型
出租
出租
出租
竣工时间
1998年
1995年
1997年
个别因数
建筑结构
砖混
砖混
砖混
层数
一层
一层
一层
装修档次
中等档
普通档
中等档
环境条件
很好
较好
很好
区域因数
设施
齐全
齐全
齐全
临街深度
临街6M
临街6M
临街8.25M
繁华程度
很好
很好
很好
交通状况
很好
较好
很好
(2)确定修正系数
交易情况
实例代号
A
B
C
剩余使用年限
28
25
27
成新率
70%
62.5%
67.5%
残值率
2%
2%
2%
A、B、C应修正为正常交易。
存款利率2.25%
还原利率r=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=2.25%+3%+0.2%+3%-1%=7.45%
A、可比实例
1.年租金总收益=1200×12=14400
2.房地产出租总费用.a.年管理费=14400×2%=576
b年维修费=648×28.56×2%=270.1376
c年保险费=648×28.56×2‰=27.01376
d年税金=14400×12%=1728
e年折旧费=648×28.56×(1-2%)/40=453.4186
3.房地产年纯收益=14400-576-270.1376-27.01376-1728-453.4186=11235.43
4.综合还原利率=7.45%
5收益价格=11235.43/7.45%〔1-1/(1+7.45%)ˆ28〕=132110.6
B、可比实例
1.年租金总收益=1700×12=18000元.
2.房地产出租总费用.a.年管理费=18000×2%=720
b年维修费=648×32×2%=414.72
c年保险费=648×32×2‰=41.472
d年税金=18000×12%=2160
e年折旧费=648×32×(1-2%)/40=508.032
3.房地产年纯收益=18000-720-414.72-41.472-2160-508.032=14155.78
4.综合还原利率=7.45%
收益价格=14155.78/7.45%〔1-1/(1+7.45%)ˆ25〕=158468.7
C、可比实例
1.年租金总收益=1400×12=16800元.
2.房地产出租总费用.a.年管理费=16800×2%=840
b年维修费=648×31.5×2%=408.24
c年保险费=648×31.5×2‰=40.824
d年税金=16800×12%=2016
e年折旧费=648×31.5×(1-2%)/40=500.094
3.房地产年纯收益=16800-540-408.24-40.824-2016-12994.84=12994.84
4.综合还原利率=7.45%
收益价格=12994.84/7.45%〔1-1/(1+7.45%)ˆ27〕=149309.9
交易日期修正
交易实例均早于估价对象,根据整条街的发展速度快,房地产价值增值较快的情况,对三个实例均应修正,以可比实例交易当时价格为基准,则修正系数实例A为-2%,B为0,C为+1%。
个别因素修正
三个实例结构、装饰等情况比较接近,但在建筑结构、建筑规模、设计用途、装修标准、配套设施等方面均优于可比实例,故需作较大修正,以估价对象为基准,实例修正系数见下表
房地产状况系数修正
对象标准
实例A
实例B
实例C
临街深度
0.3
100
120
120
110
繁华程度
0.5
100
100
105
110
建筑新旧
0.2
100
95
98
100
修正系数计算得A=100/105B=100/108C=100/108
(3)计算比准价格(见下表)
项目
A
B
C
交易价格
4625.72
4952.146
4739.996
交易情况
100/102
100/100
100/99
交易日期
101.2/198
101.2/100
101.2/99.5
房产交易
100/105
100/108
100/108
比准价格
4432.956
5113.849
4508.96
评估总值=(4432.956+5113.849+4508+96)÷3×36.1
=169137.7元
2、成本法
(1)测算取得土地使用权费用
基准土地修正系数下表
2006年一级土地基准地价
日期修正系数
临街深度修正系数
分摊地价
房地产交易系数
土地地价修整总系数
2156
0.6127
1.48
0.9
1.54857
1.263817
采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。
根据文件规定,估价对象占用土地主要为一级级商业活动基准地价为2156元/㎡。
根据该宗土地用途、商业和环境条件、以及商业效用和发展前景均较好等因素,并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正,评估该宗土地价格为2156*1.263817=2724.789元/㎡。
估价对象占用土地总面积为48.2平方米,取得土地使用权总费用=2724.789*48.2=131334.8元
(2)测算建筑物开发建造成本费用
重置价格=648×36.1=23392.8元
(3)测算折旧,评估对象为商业用房,按国家商业用地40年规定,其折旧年限最长不能超过40年,该房地产已使用12年,假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下,采用年限折旧法评估折旧=(23392.8)×(1-2%)×12/40=6877.483
积算价格=131334.8+23392.8-6877.483=147850.1元
3、收益法:
1.年租金总收益=1600×12=19200元.
3.房地产出租总费用.a.年管理费=19200×2%=768
b年维修费=648×36.1×2%=467.856
c年保险费=648×36.1×2‰=46.7856
d年税金=19200×12%=2304
e年折旧费=648×36.1×(1-2%)/40=573.1236
4.房地产年纯收益=19200-768-467.856-46.7856-2304-573.1236=15040.23
5.综合还原利率=7.45%
收益价格=15040.23/7.45%〔1-1/(1+7.45%)ˆ28〕=176848.9
对以上三种方法评估结果进行算术平均求取最终评估值。
根据估价目的,估价对象状况和估价思路,结合估价经验分析取算术平均数
评估房地产现值=(169137.7+147850.1+176848.9)/3=164612.3元
单位建筑收益价格4559.896元/M²
七、估价结果的确定
经以上估价测算,结合市场调查和估价经验分析,认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际,故确定;益阳市赫山区桃花仑西路355号店面36.1平方米,占地面积48.2平方米,在估价时点2010年6月10日的房地产市场价评估总值为164612.3元,
人民币大写:
壹拾陆万肆仟陆佰壹拾贰元整,平均每平方米建筑面积4559.896元。
心得
经过这此房地产估计实习,让我亲身体验到技术带来的可靠性,因为根据调查得来的数据经采用所学的知识,理论,方法,处理后得到的信息比我们盲目的猜测要准确得多。
没有自己亲自去调查,没有亲自处理数据前,我对房地产估计依然是很茫然,但是经过自己动手后。
发现我居然通过自己的努力,一个人整理完了数据,还得到了一个合理的结果,那是我兴奋不已。
我想,我终于得到了一个属于自己的成果,我也可以去评估类似的房地产了。
还有一个令我高兴的是,我体会到,在没有去动手之前,觉得很多东西都是非常困难,感觉很难去实现,但是真正等到自己下功夫去做,去认真的完成时,许多以前觉得非常困难的问题原来是这么容易就解决了。
虽然有些问题,确确实实是很困难,但是通过指导老师的帮助,我们依然把它接军了,在此谢谢尊敬的指导老师,薛老师,赵老师,胡老师,龙老师的帮助!
附件
益阳市基准地价(基准日2006.7.1)
级别
商业基准地价
住宅基准地价
工业基准地价
一
2156
796
498
二
1259
576
378
三
778
417
281
四
536
302
209
五
423
218
六
320
商业用地级别分布范围
土地
级别
分 布 范 围
Ⅰ
江南:
滨江路-金山路-秀峰西路-秀峰中路-龙洲路-桃花仑西路-大桃路所包围的区域和康富路(秀峰路-益阳大道)、益阳大道(金山路-龙洲路)二路段
江北:
汽车路-文艺路-五一路-福星路-资江西路-人民路-资江所包围的区域和马良路(长春路-金花湖路)路段
Ⅱ
江南:
Ⅰ级地以外,轻工路-龙洲路-益阳商业步行街-大利路-茂林路-罗溪路-益阳大道-龙洲路-梓山路-金山南路-金山北路(西向50米)大堤所包围的区域和栖霞路全段
江北:
Ⅰ级地以外,三益街-五一路-人民路-长春东路-规划路-金花湖路-贺家桥路-大堤所包围的区域
Ⅲ
江南:
Ⅱ级地以外,白鹿寺西-会龙路-玄宫路-玉兰路-康富南路-梓山路-梓山湖-团圆南路-团山路-晓园路-汽车东站、银城市场东-银城大道-外环线-团洲路-大堤所包围的区域
江北:
Ⅱ级地以外,向仓路-长春西路-三益街-五福路-贺家桥路-长春路-西门路-大堤所包围的区域
Ⅳ
江南:
Ⅲ地以外,会溪路-铁路西段(西向50米)-益阳大道-定级边界-迎宾西路-龙洲路-梓山湖南小路-团圆南路-梓山东路-长常高速-大堤所包围的区域
江北:
Ⅲ级地以外,资阳大道(向北500米)-贺家桥路-五福路(北向50米)-文昌路-五福路-永丰路-五一路-益阳纺织材
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