房估师理论与方法.docx

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房估师理论与方法

1、一个地价区段可以视为一个地价“均质"区域，通常可将土地划分为3类地价区段，即（）。

　　A、商业路线价区段

　　B、住宅片区段

　　C、工业片区段

　　D、教育用地片区段

　　2、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。

　　A、甲大于乙

　　B、甲小于乙

　　C、甲等于乙

　　D、难以判断

　　3、基准地价修正法可以被定义为：

在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。

（）

　　A、对

　　B、错

　　4、毛租金乘数法的优点有（）。

　　A、方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料

　　B、由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

　　C、消除了不同房地产的空置率和运营费用差异的影响

　　D、避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计

　　5、比准价格是一种（）。

　　A、理论价格

　　B、公平价格

　　C、市场价格

　　D、评估价格

　　6、房地产损害赔偿的类型有（）。

　　A、由工程质量缺陷造成的房地产价值损失

　　B、因规划变更、设计变更对房地产权利人造成损失

　　C、在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋采光、通风等造成相邻房地产价值损失

　　D、非法征收、使用土地，对当事人造成损失

　　7、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）%。

　　A、60

　　B、70

　　C、80

　　D、90

　　8、可比实例和成交日期应与估价时点接近。

所谓“接近”是相对而言的，是指（）。

　　A、如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例

　　B、如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例

　　C、如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好

　　D、如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例

　　9、现行的房屋权属证书有（）。

　　A、《房屋所有权证》

　　B、《房屋使用权证》

　　C、《房屋共有权证》

　　D、《房屋他项权证》

　　10、功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于（）等原因导致建筑物在功能方面相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。

　　A、意外破坏的损毁

　　B、市场供给过量

　　C、建筑设计的缺陷

　　D、人们消费观念的改变

答案

　1、ABC　2、B　3、A　4、ABD5、D　6、ABCD7、C　8、D　9、ACD　10、CD

1、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于（）。

　　A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式

　　B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值

　　C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费

　　D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润

　　2、建筑物的重新构建价格，可以采用（）来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、收益法

　　D、假设开发法

　　3、房地产估价的重要性在于（）。

　　A、为了建立合理的房地产交易秩序

　　B、促进房地产公平交易的基本保障

　　C、有助于将房地产价值导向正常化

　　D、为了方便买卖双方

　　4、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

（）

　　A、对

　　B、错

　　5、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（）m2。

　　A、40

　　B、45

　　C、48

　　D、50

　　6、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

　　A、中位数

　　B、众数

　　C、平均数

　　D、分位数

　　7、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。

其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度及（）等。

　　A、权利性质

　　B、使用年限

　　C、用途

　　D、容积率

　　8、一般地说，如果家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数量下降房地产价格会有下降的趋势。

（）

　　A、对

　　B、错

　　9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。

　　A、过去数据简单算术平均法

　　B、过去数据加权算术平均法

　　C、未来数据简单算术平均法

　　D、未来数据加权算术平均法

　　10、下列费用不用计入商品住宅价格的为（）。

　　A、非住宅小区级的公共建筑的建设费用

　　B、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

　　C、住宅小区内的公共设施

　　D、住宅小区的文化娱乐中心

答案　　1、AB　2、AB　3、ABC　4、B　5、C　6、B　7、ABCD　8、B　9、D　　10、AB

1、在市场法估价中，统一中外货币单价时，应该采用成交当时的市场汇率来进行换算。

（　　）

　　A、对

　　B、错

　　2、在确定估价时点时要注意，估价时点应采用公历来表示，一般要精确到月。

（）

　　A、对

　　B、错

　　3、从卖房的角度看，成本法的理论依据是（）。

　　A、销售状况价值论

　　B、市场供求价值论

　　C、生产费用价值论

　　D、经济花费价值论

　　4、（）是以一个城市为对象，在该城市一定区域的范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

　　A、土地单价

　　B、土地总价

　　C、基准地价

　　D、标定地价

　　5、在运用假设开发法时，不应考虑某些无形收益。

（）

　　A、对

　　B、错

　　6、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（）。

　　A、新开发房地产项目

　　B、用于出售用途的房地产项目

　　C、具有投资开发或再开发潜力的房地产

　　D、用于投资或再开发的房地产

　　7、搜集交易实例时应搜集交易实例的（）等。

　　A、成交价格

　　B、议价时间

　　C、成交日期

　　D、付款方式

　　8、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。

这方面的因素主要有（）。

　　A、大气环境

　　B、声觉环境

　　C、水文环境

　　D、卫生环境

　　9、数学曲线拟合法主要有：

（）

　　A、直线趋势法

　　B、指数平滑法

　　C、指数曲线趋势法

　　D、二次抛物线趋势法

　　10、考虑资金的时间价值可以采用如下方式：

（）。

　　A、现金流量折现法

　　B、未来收益贴现法

　　C、计算利息的方式

　　D、计算净现金流的方法

答案　　1、B　2、B　3、C　4、C　5、B　6、C　7、ACD　8、ABCD　9、ACD　10、AC

1、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做（）。

　　A、房地产的供给价格

　　B、房地产的需求价格

　　C、房地产的市场价格

　　D、房地产的均衡价格

　　2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是（）。

　　A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法

　　B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

　　C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

　　D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

　　3、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。

（）

　　A、对

　　B、错

　　4、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（）。

　　A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

　　B、通货膨胀率

　　C、环境改善、基础设施

　　D、利率因素

　　5、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30ft，临街深度为125ft。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。

　　A、65.4

　　B、81.8

　　C、87.2

　　D、109.0

　　6、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即（）。

　　A、土地征用管制

　　B、土地使用管制

　　C、房地产相邻关系的限制

　　D、土地权利设置以及行使的限制

　　7、下列属于房地产的自身因素的有（）。

　　A、位置

　　B、肥力

　　C、地质条件、地形和地势、土地面积和形状

　　D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害

　　8、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

　　A、充公权

　　B、管制权

　　C、征税权

　　D、征收权

　　9、比准价格是一种（）。

　　A、理论价格

　　B、公平价格

　　C、市场价格

　　D、评估价格

　　10、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。

（）

　　A、对

　　B、错

答案　1、D　　2、ABCD　　3、B　　4、BD　　5、A　6、BCD7、ABCD　8、ABCD　9、D　10、B

1、建筑物的重新构建价格，可以采用（）来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、收益法

　　D、假设开发法

　　2、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为（）。

　　A、事业单位

　　B、公私合营企业

　　C、有限责任公司或合伙企业

　　D、私营企业或个体企业

　　3、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合（）。

　　A、交易日期与估价时点相近

　　B、使用性质相同

　　C、地点相近

　　D、价格相同

　　4、现行的土地权属证书有（）。

　　A、《国有土地所有证》

　　B、《国有土地使用证》

　　C、《集体土地所有证》

　　D、《土地他项权利证明书》

　　5、（）是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。

　　A、权益原理

　　B、均衡原理

　　C、适合原理

　　D、收益原理

　　6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（）。

　　A、不能作为可比实例

　　B、取相同的部分作可比性

　　C、仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例

　　D、仍然可作为可比实例

　　7、母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。

（）

　　A、对

　　B、错

　　8、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。

（）

　　A、对

　　B、错

　　9、（）是随着时间的推移而减少的。

　　A、原始价值

　　B、账面价值

　　C、市场价值

　　D、投资价值

　　10、一宗房地产的价格，虽然受到许多复杂多变的因素的影响，但仔细观察其形成和运动的过程，仍然有它自身的基本性规律，并不以个人的主观意志为转移。

因此，估价人员对房地产的估价应该做到（）。

　　A、公正

　　B、公开

　　C、客观

　　D、合理

答案　　1、AB　　2、C　　3、ABC　　4、BCD　　5、B　　6、A　　7、B　　8、B　　9、B　　10、ACD

1、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。

　　A、甲大于乙

　　B、甲小于乙

　　C、甲等于乙

　　D、难以判断

　　2、抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于对已设定特定抵押的房地产进行估价。

（）

　　A、对

　　B、错

　　3、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。

（）

　　A、对

　　B、错

　　4、用成本法估价房地产时，房屋现值=（）。

　　A、房屋重置价格-房屋年折旧额

　　B、房屋重置价×房屋成新度

　　C、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

　　D、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

　　5、建筑物的物质折旧包括（）。

　　A、功能衰退

　　B、正常使用的磨损

　　C、环境恶化

　　D、意外的破坏损毁

　　6、房地产的交易类型有（）。

　　A、土地使用权协议出让

　B、一般买卖

　　C、租赁

　　D、征用

　　7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

　A、1.05

　　B、0.98

　　C、0.95

　　D、1.03

　　8、房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0.3%～0.5%收取。

具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。

（）

　A、对

　　B、错

　　9、某市于2005年对市中心一平房区进行改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2，则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。

　　A、4000　　B、5000　　C、6000　　D、9000　　10、为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循（）。

　　A、具有良好的职业道德

　　B、假设各方当事人都是理性的、精明的　　C、“换位思考”　　D、以专家的身份反复、精细的权衡评估价值

答案

　　1、B　　2、B　　3、B　　4、B　5、BD　　6、ABC　　7、C　　8、B　　9、D　　10、ABCD

1、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A、土地取得成本　　B、开发成本　　C、管理费用　　D、销售费用　　

2、收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

　　A、预期收益大小　　B、预期收益能力　　C、预期价格高低　　D、预期价格涨落

　　3、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为（）。

　　A、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量

　　B、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量

　　C、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量

　　D、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　4、在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：

（）。

　　A、零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业

　　B、零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业

　　C、农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业

　　D、服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业

　　5、计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。

（）

　　A、对　　B、错

　　6、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。

　　A、2004年4月6日　　B、现在　　C、重新估价的作业日期　　D、要求重新估价的委托方指定的日期

　　7、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（）。

　　A、未来净收益的大小　　B、获得净收益的可靠性　　C、获得净收益期限的长短　　D、获得净收益预期

　　8、收益法是以（）原理为理论依据的。

决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A、收益递增原理　　B、最高最佳使用原理　　C、预期原理　　D、未来趋势原理

9、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。

　　A、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

　　B、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

　　C、理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关

　　D、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化

　　E、汇率因素对房地产价格影响的表现是：

本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降

　　10、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。

　　A、房地产损害赔偿案件　　B、房地产纠纷案件　　C、房地产预售　　D、房地产预测答案

　　1、AB　　2、B　　3、D　　4、A　　5、B　6、A　　7、ABC　　8、C　　9、ACE　　10、A

1、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。

（）

　　A、对　　B、错

　　2、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是（）。

A、所有权价格　　B、抵押权价格　　C、地役权价格　D、使用权价格

3、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）年以上。

A、30　　B、25　　C、20　　D、15’

　4、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。

（）

　　A、对　　B、错

　　5、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。

若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m2。

　　A、3000　　B、4500　　C、5200　　D、5600

　　6、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。

（）

　　A、对　　B、错

　　7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

　　A、2660　　B、2427　　C、2425　　D、2294

　　8、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。

（）

　　A、对　　B、错

　　9、长期趋势法应用的假设前提条件为（）。

　　A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在

　　B、房地产市场无明显季节性波动

　　C、忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

　　D、市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

　　10、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则（）的总价多。

　　A、甲　　B、乙　　C、甲、乙一样多　　D、无法比较

答案

　　1、B　　2、D　　3、D　4、B　　5、D　　6、B　　7、A　　8、B　　9、A　　10、B

【建设工程教育网-房地产评估师考试试题】：

1、有关非专业估价，下列说法正确的是（　）。

　　A、由取得相关资格的专业人员完成　　B、是一种专业意见　　C、具有社会公信力　　D、不用承担法律责任

　　答案：

D

　　2、有关专业估价下列说法不正确的是（　）。

　　A、由取得相关资格的专业人员完成　　B、任何人都可以做出　　C、具有社会公信力　　D、是一种专业意见

　　答案：

B

　　3、房地产估价专指（　）。

　　A、房地产价值进行评估　　B、房屋工程质量评估　　C、房屋使用功能评估　　D、房屋完损等级评估

　　答案：

A

　　4、房地产估价是评估房地产的（　）。

　　A、价值　　B、使用价值　　C、交易价格　　D、市场价格

　　答案：

A

　　5、房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是（　）。

　　A、咨询性或证据性的　　B、鉴证性或参&考试大&/考性的　　C、鉴证性或证据性的

　　D、两种专业意见所承担的法律责任完全相同

　　答案：

C

　　6、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是10%，有时误差范围放宽到（　）%。

　　A、5　　B、10　　C、15　　D、25

　　答案：

C

　　7、专业估价的特点为（　）。

　　A、由专业人员完成　　B、是一种专业意见　　C、具有社会公信力　　D、具有社会公信力

　　E、承担法律责任

　　答案：

A,B,C,D,

　　8、房地产评估包含（　）。

　　A、房地产价值评估　　B、房屋工程质量评估、房屋使用功能评估　　C、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估　　D、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估　　E、房地产制度政策评估

　　答案：

A,B,C,D,

　　9、房地产估价中的“分析”包括对（　　）的分析。

　　A、估价对象本身　　B、人口、制度政策　　C、经济、社会　　D、国际因素　　E、仅仅对估价对象本身

　　答案：

A,B,C,D

　　10、有关房地产的价值和价格正确的描述是（　）。

　　A、房地产价值更加科学、准确　　B、房地产的价值是房地产真实所值　　C、房地产的价格围绕其价值上下波动　　D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

　　E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

　　答案：

A,B,C,D

1、下列有关估价委托人描述正确的是（　）。

　　A、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；

　　B、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位；

　　C、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人；

　　D、向估价机构提出估价需求的单位或个人。

　　答案：

A

　　2、房地产的基本存在形态在理论上只有（　）。

　　A、土地、建筑物、房地　　B、土地、建筑物；　　C、建筑物、房地；　　D、土地、建筑物、房地、权